Lägenheten ser ju trevlig ut, även om där är detaljer som jag reagerar över. Ex. kaklingen i badrummet ser ut som de låtit en Pryoelev utföra. Kanske vore läge med en lite djupare kontroll av tätskiktet i brunnen?
Sminkbordet/hyllan i sovrummet ser ju ut att effektivt blockera vägen runt sängen.
Trevligt med taklägenhet, Men hur varm blir den på sommaren? Det finns taklägenheter som blir helt omöjliga att vistas i på sommaren. Något att kolla kanske.
Men om vi förutsätter att dte kommer någon trovärdig lösning på det där med äkta/oäkta (låt någon som verkligen vet, dubbelkolla uppgifterna), och om det finns någon trovärdigighet i avgiftsnivån (jag kan inte förstå hur den kan vara så låg med de uppgifter som presenteras, men om föreningen är så ny, så har de ju inte heller behövt betala ut något ännu). Jag är lite orolig över att föreningen ekonomi kan vara underbalanserad, så att de räknar med att gå back tills de lockat in köpare till alla lägenheter.
Så ser den väl ut att vara värd att satsa på. Den höga belåningen bör man fundera över. Simulera lite vad som händer med boekonomin om allmäna ränteläget sticker upp typ 2 - 2,5% enheter. Man behöver även fundera lite på hur den höga belåningen påverkar värdet, hur kommer nästa köpare att reagera? Om räntan då är ex. 5,5%.
Men riktigt attraktiva lägen påverkas värdemässigt mindre av ränteförändringar och annat som påverkar driftsekonomin. Köpare där är ofta kapitalstarka som inte bryr sig så mycket över om månadsklostnaden ökar någon tusenlapp, tillfälligt.
Sminkbordet/hyllan i sovrummet ser ju ut att effektivt blockera vägen runt sängen.
Trevligt med taklägenhet, Men hur varm blir den på sommaren? Det finns taklägenheter som blir helt omöjliga att vistas i på sommaren. Något att kolla kanske.
Men om vi förutsätter att dte kommer någon trovärdig lösning på det där med äkta/oäkta (låt någon som verkligen vet, dubbelkolla uppgifterna), och om det finns någon trovärdigighet i avgiftsnivån (jag kan inte förstå hur den kan vara så låg med de uppgifter som presenteras, men om föreningen är så ny, så har de ju inte heller behövt betala ut något ännu). Jag är lite orolig över att föreningen ekonomi kan vara underbalanserad, så att de räknar med att gå back tills de lockat in köpare till alla lägenheter.
Så ser den väl ut att vara värd att satsa på. Den höga belåningen bör man fundera över. Simulera lite vad som händer med boekonomin om allmäna ränteläget sticker upp typ 2 - 2,5% enheter. Man behöver även fundera lite på hur den höga belåningen påverkar värdet, hur kommer nästa köpare att reagera? Om räntan då är ex. 5,5%.
Men riktigt attraktiva lägen påverkas värdemässigt mindre av ränteförändringar och annat som påverkar driftsekonomin. Köpare där är ofta kapitalstarka som inte bryr sig så mycket över om månadsklostnaden ökar någon tusenlapp, tillfälligt.
Kan själv!
· Trelleborg
· 19 704 inlägg
Avgiften ser ju inte ut att stämma:
Denna bör en köpare läsa noga. Några reflektioner.Marlen Eskilsson skrev:
- belåningen är mycket hög. Beror kanske på att många medlemmar vill betala låg insats för att kunna göra vinst vid försäljning. Långsiktigt är det inte bra och en risk vid eventuella högre räntor i framtiden.
- höga lokalintäkter. Det är bra och dämpar problemet med hög belåning, men finns en analys om det är beständigt, beror på områdets utveckling.
- hur väl har man bedömt underhållsbehov. Det förekommer att man missar problem i dessa dokument.
- efter något år upphör den högre skatt som medlemmar betalar vid försäljning. Det brukar leda till en hög omsättning i föreningen. En ny förening har stort behov av en kompetent styrelse, som kan vara svårt. Detta tror jag är den viktigaste punkten i sådana här fall.
Om fastigheten är någorlunda ok så blir det säkert ett bra och stabilt boende om fem år kanske. Men fram till dess kommer det att vara några oroliga år när allting är nytt i föreningen
Detta är en bra investering,glöm inte att du förmånsbeskattas! Bor själv i en föreningen som var oäkta men som detta år blev äkta
Ossian K Olsson
Hobbyelektriker
· Limhamn
· 2 319 inlägg
Ossian K Olsson
Hobbyelektriker
- Limhamn
- 2 319 inlägg
Jag hade inte köpt den! Det hade varit en sak om priset varit väsentligt mycket lägre än motsvarande lägenheter men för 2,6 mkr som nuvarande bud är på får du en lägenhet i en stabil förening i området.
Gällande lånen så må de vara ”höga” men då de har många lokaler och hyresrätter så måste man ställa lånen mot tillgångarna samt räntekostnaderna mot hyresintäkterna.
Men nej, det verkar för stökigt för det priset!
Administrator
· Skåne
· 8 670 inlägg
Tack för alla tips och synpunkter hittills! De läser och begrundar.
Ossian K Olsson
Hobbyelektriker
· Limhamn
· 2 319 inlägg
Ossian K Olsson
Hobbyelektriker
- Limhamn
- 2 319 inlägg
Sen måste en ombildning inte innebära katastrof bara för att pappersarbetet fortfarande inte är på plats. En närstående var med i en ombildning bara ett par stenkast från den här lägenheten och det har gått jättebra.
MEN, då var de med från början och betalade inte marknadspris för lägenheten och de har också fått lägga ner väldigt mycket jobb efteråt i styrelsearbete för att få det bra. De hade främst en uppsida i sin affär, här verkar det mest vara en nersida.
Administrator
· Skåne
· 8 670 inlägg
Ja, de är oroliga för att det kommer att innebära en massa jobb med föreningen också för att det ska bli bra.
Det stämmer säkert, men samtidigt kommer flertalet att säga nej till att delta, så det tuffa blir för den grupp som säger ja. I en sådan nybildad förening med troligen stor omsättning av boende de första åren är det mycket att hantera. Man ska skapa rutiner för fördelning av uppgifter, upphandling av städ, elleverantör, förvaltare och allt annat. Lokalhyresgäster ger goda intäkter men kan vara krävande. Det är viktigt att se till att det blir korrekta avtal och att ansvar fördelas korrekt. Har man sedan även bostadshyresgäster i liten skala kan det ge en hel del knepigheter. Det kan dessutom tillkomma oväntade renoveringsåtgäder.
Men får man in kompetenta personer i styrelsen som sitter kvar ett tag så kan det bli en väl fungerande förening på sikt.
En liten- och högt belånad förening som inte amorterar nu när man har så goda förutsättningar kommer få det jobbigt när räntorna går up.
Jag bor i en ännu mindre förening med 9 bostadsrätter och 4 hyresgäster.
Vi har i dagsläget runt 1-2 miljoner i lån och det kändes mycket nog när räntorna gick upp 300% för några år sedan. Speciellt eftersom vi inte kunde höja hyrorna mer än runt 3-4%. Med lite dyrare el och annat så fick medlemmarna istället ta en avgiftshöjning på 20% för att kompensera.
I en liten förening med +50M i lån så skulle ju samma situation ev betyda hundratals-% i ökning, vilket i sin tur skulle radera allt värde i lägenheten.
Det behöver inte vara en dålig affär men räkna noga på siffrorna innan du hoppar på.
Jag bor i en ännu mindre förening med 9 bostadsrätter och 4 hyresgäster.
Vi har i dagsläget runt 1-2 miljoner i lån och det kändes mycket nog när räntorna gick upp 300% för några år sedan. Speciellt eftersom vi inte kunde höja hyrorna mer än runt 3-4%. Med lite dyrare el och annat så fick medlemmarna istället ta en avgiftshöjning på 20% för att kompensera.
I en liten förening med +50M i lån så skulle ju samma situation ev betyda hundratals-% i ökning, vilket i sin tur skulle radera allt värde i lägenheten.
Det behöver inte vara en dålig affär men räkna noga på siffrorna innan du hoppar på.
Med tanke på att det bara är 17 lägenheter bör man vara beredd på att ständigt få sitta i styrelsen. Bor själv i en relativt liten förening som har ändå har lite fler lägenheter än 17. Det är lika stora problem varje år att få ihop en styrelse. Kommer av den anledningen flytta från föreningen trots att vi älskar lägenheten och läget på den..
Har man en gång gått med i styrelsen kommer man aldrig därifrån och efter fem.år har jag tröttnat på det. Alternativet om man inte får ihop en styrelse pä minst fyra medlemmar är att föreningen tvångsförsäljs och ombildas till hyresrätter. Då förlorar alla sin insats. Det är regler som finns hos bolagsverket.
Alltid svårbedömt med en ombildning..
Nuvarande ägare av lägenheten tråden gäller betalade 1.4M om jag läser rätt, då blir ju ombildningen en bra affär om man säljer 6 dagar senare. Generellt tycker jag att marknaden övervärderar lägenheter i nybildade föreningar, i mitt tycke borde rabatten jämfört med liknande lägenheter vara runt 20% pga osäkerheten det innebär med ny förening.
Jag har varit med om en ombildning i sthlm, där var man alltför optimistisk i den ekonomiska planen och fick efter några år höja avgifterna med 80%. De som sålde veckan efter ombildning gjorde 30% vinst. Trots avgiftshöjningen blev det en mycket bra affär för mig då jag sålde efter några år med 150% vinst. Så det kan bli bra ändå.
Jag har under en annan period bott i en liten förening (<20 lgh) och vet hur mycket jobb det är med styrelsearbetet. I det här fallet har man kvar flera hyres- och lokalhyresgäster som kommer att komma med felanmälningar och klagomål som måste hanteras av styrelsen. Svårt att ha råd med att ta in extern kompetens när man är så liten. Som andra säger också svårt att få något kontinuerligt styrelsearbete när det kommer att vara stor omsättning på lägenheterna första åren. Den som köper nu får vara beredd på att lägga ner en del jobb vilket de flesta troligen inte tänkt på (de som köper i liten förening är generellt inte medvetna om detta problem).
Jag skulle avråda främst eftersom rabatten jämfört med en liknande lägenhet (enligt inlägg #21) inte motsvarar risken och för att föreningen är så liten. Men om det generellt är svårt att hitta lämpliga lägenheter i området och det domineras av små föreningar kanske det här är kompromisser man tvingas acceptera om man verkligen "måste" bo där.
Tillägg:
@Sussie_ i inlägget ovanför skriver om liknande erfarenheter som mig i liten förening, 8 år i styrelse varav 7 som ordförande blev det för mig innan jag lessnade och flyttade.
Nuvarande ägare av lägenheten tråden gäller betalade 1.4M om jag läser rätt, då blir ju ombildningen en bra affär om man säljer 6 dagar senare. Generellt tycker jag att marknaden övervärderar lägenheter i nybildade föreningar, i mitt tycke borde rabatten jämfört med liknande lägenheter vara runt 20% pga osäkerheten det innebär med ny förening.
Jag har varit med om en ombildning i sthlm, där var man alltför optimistisk i den ekonomiska planen och fick efter några år höja avgifterna med 80%. De som sålde veckan efter ombildning gjorde 30% vinst. Trots avgiftshöjningen blev det en mycket bra affär för mig då jag sålde efter några år med 150% vinst. Så det kan bli bra ändå.
Jag har under en annan period bott i en liten förening (<20 lgh) och vet hur mycket jobb det är med styrelsearbetet. I det här fallet har man kvar flera hyres- och lokalhyresgäster som kommer att komma med felanmälningar och klagomål som måste hanteras av styrelsen. Svårt att ha råd med att ta in extern kompetens när man är så liten. Som andra säger också svårt att få något kontinuerligt styrelsearbete när det kommer att vara stor omsättning på lägenheterna första åren. Den som köper nu får vara beredd på att lägga ner en del jobb vilket de flesta troligen inte tänkt på (de som köper i liten förening är generellt inte medvetna om detta problem).
Jag skulle avråda främst eftersom rabatten jämfört med en liknande lägenhet (enligt inlägg #21) inte motsvarar risken och för att föreningen är så liten. Men om det generellt är svårt att hitta lämpliga lägenheter i området och det domineras av små föreningar kanske det här är kompromisser man tvingas acceptera om man verkligen "måste" bo där.
Tillägg:
@Sussie_ i inlägget ovanför skriver om liknande erfarenheter som mig i liten förening, 8 år i styrelse varav 7 som ordförande blev det för mig innan jag lessnade och flyttade.
En sak som kan vara aktuell som gör det till en äkta BRF är ju om man t.ex gör en sk. 3-dimensionell fastighetsbildning och delar upp det hela i 2 fastigheter, där själva boendet ligger i den ekonomiska föreningen, BRF, och den andra fastigheten i ett AB som ägs av BRF...
Så det finns litet olika varianter, sen gäller det ju att veta vilken variant det blir...
Men många vettiga tankar och kommentarer ovan att ta hänsyn till,
Så det finns litet olika varianter, sen gäller det ju att veta vilken variant det blir...
Men många vettiga tankar och kommentarer ovan att ta hänsyn till,
På vilket sätt ändrar det förutsättningarna? Det som räknas är ju varifrån föreningen får sina intäkter.Y Yderfält skrev: