Vad händer om jag vinner budgivningen?
Har spanat in ett fritidshus och budgivningen börjar snart. Eftersom jag aldrig köpt ett hus är jag osäker på proceduren. Mäklaren är för "loj" för min smak. Bryr sig uppenbarligen bara om sitt arvode och tar inte reda på ett dugg själv. Hänvisar bara till kommunen etc.
Anyway.
Låt oss säga att jag vinner budgivningen. Skriver man kontrakt och betalar handpenning direkt, eller har jag ett par veckor på mig innan jag behöver skriva på ett papper? Dvs så att jag hinner besiktiga huset och hitta de fel som jag tror föreligger.
Bland annat är jag ganska säker på att duschen är genommöglad och behöver byggas om innan man vill sätta sin fot därinne.
Och;
Om jag inte kommer överens med köparen gällande de fel jag hittat - kan jag då helt sonika häva köpet och bli av med papperen?
Kan/behöver man anlita någon form av jurist att biträda vid konktraktsskrivningen?
Anyway.
Låt oss säga att jag vinner budgivningen. Skriver man kontrakt och betalar handpenning direkt, eller har jag ett par veckor på mig innan jag behöver skriva på ett papper? Dvs så att jag hinner besiktiga huset och hitta de fel som jag tror föreligger.
Bland annat är jag ganska säker på att duschen är genommöglad och behöver byggas om innan man vill sätta sin fot därinne.
Och;
Om jag inte kommer överens med köparen gällande de fel jag hittat - kan jag då helt sonika häva köpet och bli av med papperen?
Kan/behöver man anlita någon form av jurist att biträda vid konktraktsskrivningen?
Det finns ingen defnierad process för hur fortsättningen går.
Antingen skriver du kontrakt med en villkorsklausul rörande besiktning. Eller så avvaktar du med kontraktsskrivningen till efter att du har besiktigat. Normalt så vill säljaren ha kontrkatsskrivning så fort som möjligt, med så få elelr svaga villkorsklausuler som möjligt. Som köpare så är det alltid bra att få lite tid att fundera osv.
Det finns en risk även för dig som köpare om kontraktskrivningen drar ut på tiden. Säljare har full rätt att sälja till någon annan fram till att ni har skrivit kontrakt. Även om du just håller på med en besiktning. Du får i det läget ingen kompensation för dina kostnader med besiktningsman. Så det är inte aldeles självklart vilket av de 2 alternativen som är bäst för dig.
Om du skriver kontrakt med villkor om besiktning så är det också viktigt att komma ihåg att det finns ingen standard för hur sådana villkorsklausuler skall se ut. En vanligt formulering är att om besiktningen visar på fel som kommer att kosta mer än X kronor att åtgärda (X= 50 -200 000) så har köparen rätt att få prisreduktion eller häva köpet. Med en sådan formulering behöver inte säljaren gå med på reduktionen, det blir en förhandling där köpet hävs om man inte är överens. Svagheten med formuelringen är att om felen ligger i gränslandet för X så uppstår tvister om hur man skall beräkna värdet av felet.
En mer extrem formulering är att säljaren förbinder sig att åtgärda de fel som besiktningen visar. En sådan formulering kan vara fullkkomligt katastrofal för säljaren. Säljaren är i det läget tvingad att renovera upp huset oavsett kostnad, det kan då även gälla fel som var fullkomligt uppenbara vid visningen av huset. Jag vet att denna formulering förekommer, men det är näst intill bedrägeri mot säljaren att införa en sådan klausul.
Viktigt att komma ihåg är att när du bjuder på ett hus så köper du ett hus i det skick du tycker att det varkar vara i. Besiktningen är till för att upptäcka om det finns fel som inte är uppenbart synliga vid en visning, och som inte finns deklarerade. Det finns inget formaellt hinder för dig att efter besiktning försöka förhandla ned priset även för ett uppenbart ruttet badrum eller en helt avflagnad fasadfärg. Men säljaren kommer att sätta sig på trvären, det är som att börja förhandla igen när man redan är överens. Jag personligen valde bort en sådan köpare när vi sålde vårt förra hus. Efter ett sådant förhandlingsbud så fick hon inte ens köpa huset för det pris hon vann budgivningen med (kontraktsteckning efter besiktningen).
Dvs om du tycker att badrummet är dåligt så bör du inte komma med det efter budgivningen, det skall du räkna bort när du bjuder.
Vid alla husaffärer så är det viktigt att begära av mäklaren att få en kopia på kontrkat och alla andra ev. handlingar som ligger till grund för kontraktet i god tid före kontraktsskrivningen. Framförallt om du skall ha en villkorsklausul så är det bra om du har någon med juridisk kunskap som kan granska handlingarna före kontraktskrivningen. Det är helt orimligt att man skall få klausulerna först vid kontraktsskrivningen och förväntas läsa och förstå på 10 minuter. Mäklare påstår då gärna att detta är rena standardklausuler de ser "alltid" ut så här. Det finns inga stadardklausuler, allt är förhandlingsbart.
Antingen skriver du kontrakt med en villkorsklausul rörande besiktning. Eller så avvaktar du med kontraktsskrivningen till efter att du har besiktigat. Normalt så vill säljaren ha kontrkatsskrivning så fort som möjligt, med så få elelr svaga villkorsklausuler som möjligt. Som köpare så är det alltid bra att få lite tid att fundera osv.
Det finns en risk även för dig som köpare om kontraktskrivningen drar ut på tiden. Säljare har full rätt att sälja till någon annan fram till att ni har skrivit kontrakt. Även om du just håller på med en besiktning. Du får i det läget ingen kompensation för dina kostnader med besiktningsman. Så det är inte aldeles självklart vilket av de 2 alternativen som är bäst för dig.
Om du skriver kontrakt med villkor om besiktning så är det också viktigt att komma ihåg att det finns ingen standard för hur sådana villkorsklausuler skall se ut. En vanligt formulering är att om besiktningen visar på fel som kommer att kosta mer än X kronor att åtgärda (X= 50 -200 000) så har köparen rätt att få prisreduktion eller häva köpet. Med en sådan formulering behöver inte säljaren gå med på reduktionen, det blir en förhandling där köpet hävs om man inte är överens. Svagheten med formuelringen är att om felen ligger i gränslandet för X så uppstår tvister om hur man skall beräkna värdet av felet.
En mer extrem formulering är att säljaren förbinder sig att åtgärda de fel som besiktningen visar. En sådan formulering kan vara fullkkomligt katastrofal för säljaren. Säljaren är i det läget tvingad att renovera upp huset oavsett kostnad, det kan då även gälla fel som var fullkomligt uppenbara vid visningen av huset. Jag vet att denna formulering förekommer, men det är näst intill bedrägeri mot säljaren att införa en sådan klausul.
Viktigt att komma ihåg är att när du bjuder på ett hus så köper du ett hus i det skick du tycker att det varkar vara i. Besiktningen är till för att upptäcka om det finns fel som inte är uppenbart synliga vid en visning, och som inte finns deklarerade. Det finns inget formaellt hinder för dig att efter besiktning försöka förhandla ned priset även för ett uppenbart ruttet badrum eller en helt avflagnad fasadfärg. Men säljaren kommer att sätta sig på trvären, det är som att börja förhandla igen när man redan är överens. Jag personligen valde bort en sådan köpare när vi sålde vårt förra hus. Efter ett sådant förhandlingsbud så fick hon inte ens köpa huset för det pris hon vann budgivningen med (kontraktsteckning efter besiktningen).
Dvs om du tycker att badrummet är dåligt så bör du inte komma med det efter budgivningen, det skall du räkna bort när du bjuder.
Vid alla husaffärer så är det viktigt att begära av mäklaren att få en kopia på kontrkat och alla andra ev. handlingar som ligger till grund för kontraktet i god tid före kontraktsskrivningen. Framförallt om du skall ha en villkorsklausul så är det bra om du har någon med juridisk kunskap som kan granska handlingarna före kontraktskrivningen. Det är helt orimligt att man skall få klausulerna först vid kontraktsskrivningen och förväntas läsa och förstå på 10 minuter. Mäklare påstår då gärna att detta är rena standardklausuler de ser "alltid" ut så här. Det finns inga stadardklausuler, allt är förhandlingsbart.
Andra detaljer som du bör kolla redan nu när du bjuder är stadsplane ärenden, att det inte skall bli en motorväg över grannfastigheten osv. Hur är det med vatten och avlopp. Inför kontraktsskrivningen, ta reda på vem som verkligen äger fastigheten. Detta skall mäklaren ha kontrollerat via ett s.k "gravationsbevis" som även tar upp vilka inteckningar som finns. Framförallt om det finns ett dödsbo med i affätren så kan det vara oerhört komplicerat att ta reda på vme som verkligen får skriva på för dödsboets räkning.
Kontrollera vilka av säljarna som kommer att närvara vid kontraktsskrivningen, om en ensam säljare är gift (ev. sambo) så måste maken/makan godkänna försäljningen för att den skall vara giltig. Om någon skirver på via fullmakt, se till att få se fullmakten u förväg, kontrollera att den är korrekt bevittnad.
Om du skriver på och det visar sig att något var fel på säljarens sida, så är du bunden av avtalet, men säljaren är inte bunden utan kan helt lungt sälja huset en gång till.
Och kom ihåg att ett köpeavtal kan du i praktiken inte häva såvida det inte finns en klausul som ger dig rätt att häva avtalet i vissa lägen. Om du häver utan giltig anledning så kan du bli ersättningsskyldig för obegränsade belopp, dvs det är betydligt mer än handpenningen som står på spel. Och giltig anledning är sådana skäl som specifikt står i avtalet att de ger rätt till hävning inget annat.
Kontrollera vilka av säljarna som kommer att närvara vid kontraktsskrivningen, om en ensam säljare är gift (ev. sambo) så måste maken/makan godkänna försäljningen för att den skall vara giltig. Om någon skirver på via fullmakt, se till att få se fullmakten u förväg, kontrollera att den är korrekt bevittnad.
Om du skriver på och det visar sig att något var fel på säljarens sida, så är du bunden av avtalet, men säljaren är inte bunden utan kan helt lungt sälja huset en gång till.
Och kom ihåg att ett köpeavtal kan du i praktiken inte häva såvida det inte finns en klausul som ger dig rätt att häva avtalet i vissa lägen. Om du häver utan giltig anledning så kan du bli ersättningsskyldig för obegränsade belopp, dvs det är betydligt mer än handpenningen som står på spel. Och giltig anledning är sådana skäl som specifikt står i avtalet att de ger rätt till hävning inget annat.
Kan inte låta bli. Att mäklaren ber dig själv kolla upp saker är igentligen ganska bra. Du skall aldrig under några omständigheter lita på något som en mäklare säger, eller skriver. Vad det än gäller så måste du kolla och dubbelkolla och (om viktigt) trippelkolla alla uppgifter. Det är en god regel att förutsätta att mäklaren ljuger, även om frågan bara gäller vad klockan är.
Det är just det som är så vidrigt med den här mäklaren. Vad man än kastar på honom så har han smöriga formuleringar om att "det inte är något problem" eller "det skall inte vara något problrm". Dvs han har precis noll koll på det juridiska. Förbannade hästhandlare! Har god lust att be honom hålla flabben och sig utom synhåll, men då får jag nog inte huset heller.hempularen skrev:
Skulle aldrig falla mig in att anlita en besiktningsman som mäklaren pekar på. Jag anlitar två egna och oberoende.
En sak som jag tycker att man skall föra in i avtalet det är att du har rätten att bryta avtalet om banken inte godkänner ditt lån. I just ditt fall med fritidshus så kanske det inte rör sig om så mycket pengar. Men om man köper en villa och skriver på (betalar handpening) i januari men får först tillträdde i juni (och betalar resten då). Så finns det 6 månader som mycket kan hända på, du kan bli arbetslös eller något annat som gör att banken inte längre lånar ut resten av pengarna till dig. Och då står du där med skägget i brevlådan och kan inte betala, vilket du måste. Och i det lägget så går husköpet tillbaka och handpenningen är förbrukad....
När vi köpte hus så mer eller mindre tvingade jag mäklaren att lägga till en sådan klausul i vårt kontrakt, han blev väldigt förvånad och undrade givetviss om vi hade något lånelöfte, så jag lämnade ut kontaktuppgifter till bankmannen och mäklaren ringde ditt och allt var lugnt sedan... Och jag slapp oroa mig för att bli av med handpenningen.
- M
När vi köpte hus så mer eller mindre tvingade jag mäklaren att lägga till en sådan klausul i vårt kontrakt, han blev väldigt förvånad och undrade givetviss om vi hade något lånelöfte, så jag lämnade ut kontaktuppgifter till bankmannen och mäklaren ringde ditt och allt var lugnt sedan... Och jag slapp oroa mig för att bli av med handpenningen.
- M
Vi har köpt och sålt fastigheter de senaste åren. I alla de kontrakten har det stått att köparen har rätt att frånträda kontraktet om det vid besiktning upptäcks några fel som köparen ej kan acceptera. I Sthlms-området har det, i alla fall tills nu, varit sånt tryck på marknaden att köpekontrakt skrivits innan besiktning hunnits göras.Om man som köpare vid besiktning upptäckt något man inte vill acceptera så kan man frånträda köpet. Enligt god vän som är mäklare har numera alla de stora mäklarfirmorna denna klausul. Enklare för både säljare och köpare.
Självbyggare
· Stockholm
· 8 591 inlägg
Det funkar ju så länge det är drag på marknaden och säljaren vet att om inte köparen till slut gör upp om affären så står det andra på rad.Hemmakatten skrev:
Nu börjar ju trycket lägga sig lite och en sådan klausul skulle jag som säljare inte tycka om iaf...
/K