Vad är "likvärdig storlek"
Medlem
· västra götaland
· 72 inlägg
Jag har just fått ett fått höra att stadsbyggnads rekommenderar ett avslag i vår bygglovsansökan för att ersättningshuset i det strandskyddade området inte är av "likvärdig storlek".
Det gamla huset var ca 30kvm i ett plan och när jag ringer handläggaren så kan han självklart inte ge mig någon hint om hur mycket de kan tänka sig att godkänna.
I vår första ansökan så tog vi i ordentligt för att vi misstänkte att de kunde sätta sig på tvären. Så då skickade vi in ritningar på 2 1/2 plan på 130kvm. Nu vill han att vi ska skicka in nya reviderade ritningar och frågan är hur mycket jag ska kapa? Jag har inga problem att komma ner till 86 kvm men sen tar det emot.
Kommer jag någonsin att få igenom 2 1/2 plan?
Det gäller en jordbruksfastighet ute på landet som är strandnära en liten sjö så det är inget hett kustområde det handlar om.
Finns det sätt att kringgå rackaren eller argument som vi borde ta med oss vid samtal med honom?
Det blev många frågor men som många andra blir vi smått desperata när våra drömmar går i kras.
Mvh
Daniel
Det gamla huset var ca 30kvm i ett plan och när jag ringer handläggaren så kan han självklart inte ge mig någon hint om hur mycket de kan tänka sig att godkänna.
I vår första ansökan så tog vi i ordentligt för att vi misstänkte att de kunde sätta sig på tvären. Så då skickade vi in ritningar på 2 1/2 plan på 130kvm. Nu vill han att vi ska skicka in nya reviderade ritningar och frågan är hur mycket jag ska kapa? Jag har inga problem att komma ner till 86 kvm men sen tar det emot.
Kommer jag någonsin att få igenom 2 1/2 plan?
Det gäller en jordbruksfastighet ute på landet som är strandnära en liten sjö så det är inget hett kustområde det handlar om.
Finns det sätt att kringgå rackaren eller argument som vi borde ta med oss vid samtal med honom?
Det blev många frågor men som många andra blir vi smått desperata när våra drömmar går i kras.
Mvh
Daniel
Bara för att tjänstemännen rekommenderar ett avslag så behöver inte stadsbyggnadsnämnden besluta likadant. Ring och prata med ordförande i nämnden och "känn av" vad de kan tänkas godkänna.
Två huskroppar är likformiga när deras höjd, bredd, djup är proportionellt lika. Likvärdig storlek innebär att huskropparna utöver proportionaliteten även är lika stora.
Om man med likvärdig storlek refererar till "det gamla huset" kommer säkerligen inte 2½ plan att gå igenom för ett ersättningshus på platsen. Avvikelse med 15-25%, kanske något mer, kan möjligtvis godtas utanför samlad bebyggelse.
Gör som Hemmakatten föreslår. Ring en nämndledamot eller nämndordförande och känn av.
Om man med likvärdig storlek refererar till "det gamla huset" kommer säkerligen inte 2½ plan att gå igenom för ett ersättningshus på platsen. Avvikelse med 15-25%, kanske något mer, kan möjligtvis godtas utanför samlad bebyggelse.
Gör som Hemmakatten föreslår. Ring en nämndledamot eller nämndordförande och känn av.
Medlem
· västra götaland
· 72 inlägg
Oj!
Så vi pratar om ca 40 kvm i ett plan....
Då är det ju knappt lönt att ens tänka på det.
Suck!
Så vi pratar om ca 40 kvm i ett plan....
Då är det ju knappt lönt att ens tänka på det.
Suck!
Finns detaljplan? Vad säger den i så fall?
Är det strandskyddet tjänstemännen hakar upp sig på? Ett argument för bygglov är att marken redan är ianspråktagen av nuvarande byggnad och att ett större hus inte medför någon skillnad i sak. Det är (i de allra, allra flesta fallen) kommunen som på delegation från Länsstyrelsen har rätt att bevilja dispens från strandskyddet. Tjänstemännen är i det här fallet bara ordentliga och förordar avslag i enlighet med strandskyddslagen, och det måste de göra. Men, som sagt, det går att få dispens (vi har fått det), men det måste gå via nämnden (och politikerna).
Är det strandskyddet tjänstemännen hakar upp sig på? Ett argument för bygglov är att marken redan är ianspråktagen av nuvarande byggnad och att ett större hus inte medför någon skillnad i sak. Det är (i de allra, allra flesta fallen) kommunen som på delegation från Länsstyrelsen har rätt att bevilja dispens från strandskyddet. Tjänstemännen är i det här fallet bara ordentliga och förordar avslag i enlighet med strandskyddslagen, och det måste de göra. Men, som sagt, det går att få dispens (vi har fått det), men det måste gå via nämnden (och politikerna).
Medlem
· västra götaland
· 72 inlägg
Ja, det är just strandskyddet som han hakar upp sig på.
Området saknar detaljplan.
Jag trodde också att det var ett argument att marken redan var ianspråktagen men då menade han att marken hade återgått till allemansrätten. Att det var så förfallet att det inte fanns en "känsla" av att man var på någons tomt om man så satte sig på entrétrappen.
Visst är tjänstemannen grundlig och det är just dispensen som han har rekommenderat nämnden till att avslå i sitt yttrande. Jag har svårt att tro att nämnden kommer att besluta mot honom och för oss.
Du har helt rätt i att det, även här, är kommunen som beslutar på delegation från länsstyrelsen.
Området saknar detaljplan.
Jag trodde också att det var ett argument att marken redan var ianspråktagen men då menade han att marken hade återgått till allemansrätten. Att det var så förfallet att det inte fanns en "känsla" av att man var på någons tomt om man så satte sig på entrétrappen.
Visst är tjänstemannen grundlig och det är just dispensen som han har rekommenderat nämnden till att avslå i sitt yttrande. Jag har svårt att tro att nämnden kommer att besluta mot honom och för oss.
Du har helt rätt i att det, även här, är kommunen som beslutar på delegation från länsstyrelsen.
Medlem
· västra götaland
· 72 inlägg
Jag kontaktade nämnden tidigare och de var inne på det AndersL skrev. Att man kanske kunde få 25% till. Men annars så var det kärvt...
Ärenden som är av stor vikt för en själv bör man förbereda mycket noggrant och gärna på ett personligt sätt involvera både tjänstemän och politiker. Börja med att lyssna med vänner och bekanta vilken tjänsteman på stadsbyggnadsförvaltningen som har det största inflytandet (är inte alltid chefen) och vilken tjänsteman som har rykte om sig att vara öppen och god lyssnare till olika förslag och dessutom serviceinriktad. En första kontakt via telefon och sedan ett första besök på förvaltningen är bra för att etablera en personlig kontakt. Vara lyhörd, be om råd och tips. Därefter ett väl förberett ytterligare besök där ditt projekt presenteras. Här är det mycket bra att ta hjälp av en arkitekt som har gjort en skiss med förslag på hus som passar in i naturen och omgivningen. Arktitekten kan dessutom hålla en presentation av projektet och framhålla att man på bästa sätt har införlemmat huset i naturen och att stort hänsyn tagits till bevarandet av omgivningarna. Gärna ett fotomontage med skissen inritad. Gärna också bilder på hur det ser ut nu och då med gräset klippt, trädgårdsmöbler utsatta mm, allt för att mota bort tjänstemannens bild av att huset/marken hade återgått till naturen/allemansrätten. Gärna också bilder och förklaring på att allmänheten fortfarande har tillgång till omgivande natur/strand eller visa det motsatta, dvs. att allmänheten har svårt ändå att ta sig till just din strand pga oländlig skog, berg, raviner etc. Dessa dokument och presentationen (i skriftlig form) skall naturligtvis sedan åtfölja din ansökan om bygglov. Om tjänstemännen fortfarande tycker att det blir för stort hus, be om hjälp, fråga om hur de tycker att du skall göra. Folk är faktiskt hjälpsamma och brukar vilja hjälpa till.
Kontakt med nämnden i förväg är också bra. Ring och berätta om ditt ärende, be att få göra en presentation på mötet (gärna av arkitekten).
Vad du kan göra nu är att återkalla ansökan om bygglov, börja om från början. ta kontakt med arkitekt. Jag tycker nog också att en 2½ plansvilla kan verka störande, kanske en enplans eller 1½plans passar bättre in? Ansök på nytt med nytt bättre underlag och mer förberett.
Kom ihåg att kommunens uppgift är hjälpa invånarna så långt det bara går inom lagens ramar. dispens från strandskydd är en av kommunens uppgifter som är svårast eftersom det till stor del är fråga om en viss subjektiv bedömning av skälen till dispens.
Kontakt med nämnden i förväg är också bra. Ring och berätta om ditt ärende, be att få göra en presentation på mötet (gärna av arkitekten).
Vad du kan göra nu är att återkalla ansökan om bygglov, börja om från början. ta kontakt med arkitekt. Jag tycker nog också att en 2½ plansvilla kan verka störande, kanske en enplans eller 1½plans passar bättre in? Ansök på nytt med nytt bättre underlag och mer förberett.
Kom ihåg att kommunens uppgift är hjälpa invånarna så långt det bara går inom lagens ramar. dispens från strandskydd är en av kommunens uppgifter som är svårast eftersom det till stor del är fråga om en viss subjektiv bedömning av skälen till dispens.
Ja rimligt, därför att du redan snappat upp att man lutade åt "ersättningshus av likvärdig storlek".
Knepig situation idag det här med dispenser och med både byggnadsnämnder och fastighetsägare som fastnar i "dispensfällan" i detaljplanerade områden.
Anders
Oops! Detta inlägget var en kommentar till Mårtesgårdens senaste svar men Hemmakatten hann före med sina goda råd.
Knepig situation idag det här med dispenser och med både byggnadsnämnder och fastighetsägare som fastnar i "dispensfällan" i detaljplanerade områden.
Anders
Oops! Detta inlägget var en kommentar till Mårtesgårdens senaste svar men Hemmakatten hann före med sina goda råd.
Man får förutsätta att det är tjänstemannen som är den påläste i ärenden, därför gäller det att sätta in stöten mot honom, och inte de "folkvalda" i nämnden= ledamöter samt ordföranden. Dessa har inte mycket att komma med, mer än just tyckande.
Så det är en besvärlig sits Du befinner dig i, när du vill göra det omöjliga möjligt. Du får kanske ge dig ut på en cykelrunda i området och fota andra kåkar som ligger strandnära, och använda detta som argument. Du får också förklara för nämnden (personlig inställelse) näör ärendet skall dras där, hur din familj ser ut= antal personer, och vilket utrymme dessa bör ha tillgång till, och vad som normalt ingår i ett modernt hem. Har stället varit i familjens ägo tidigare, så berätta gärna detta. Fråga andra som bor i närområdet, om dessa har fått bygga till o s v. Tror också det är bra om du sänker höjden själv, och använder detta som argument mot tjänstemannens tidigare avvoga inställning, då du trodde det var just höjden denne var emot.
Så det är en besvärlig sits Du befinner dig i, när du vill göra det omöjliga möjligt. Du får kanske ge dig ut på en cykelrunda i området och fota andra kåkar som ligger strandnära, och använda detta som argument. Du får också förklara för nämnden (personlig inställelse) näör ärendet skall dras där, hur din familj ser ut= antal personer, och vilket utrymme dessa bör ha tillgång till, och vad som normalt ingår i ett modernt hem. Har stället varit i familjens ägo tidigare, så berätta gärna detta. Fråga andra som bor i närområdet, om dessa har fått bygga till o s v. Tror också det är bra om du sänker höjden själv, och använder detta som argument mot tjänstemannens tidigare avvoga inställning, då du trodde det var just höjden denne var emot.
Nja, inget av det du nämner, saturnus, är ett giltigt skäl för dispens från strandskydd.
Om att meddela undantag (dispens) från strandskydd nu är vitalt i ditt ärende, gör då gärna så att du kontaktar Länsstyrelsen för att få bekräftat att man verkligen delegerat frågan till din kommun och det i kommunen är byggnadsnämnden som har utsetts att sköta prövningen. Det finns kommuner till vilka Länsstyrelsen inte lämnat delegation och det finns kommuner från vilka man återkallat lämnad delegation. Vill du ha säkrad bekräftelse på förhållandet ska du vända dig till Länsstyrelsen med ett enkelt telefonsamtal och inte till din kommun.Mårtesgården skrev:
Anders
Medlem
· västra götaland
· 72 inlägg
Tack för ert engagemang!
Det är kommunen som är ansvarig jag har kollat med länsstyrelsen. Dessutom verkade länsstyrelsen tycka att tjänstemannen gjort en rimlig bedömning, med reservation för att de själva inte varit på platsen då.
Dvs allemansräten kan "återgå" till tomter som uppfattas som övergivna.
När det gäller bygghöjden så kan jag förstå att den uppfattas som stötande men huset skall ligga på en avsats, om man så vill, och tjugo meter bakom huset fortsätter berget att klättra tills det femtio meter bakom är en bra bit över nocken på huset. Dvs huset skulle ha en backdrop som tar bort hela dess siluette om man är på sjön.
Min farsa fick igenom ett liknade fall i annan kommun men i samma län som oss förra året. Och det var en skitsak! Det stod ett hus där redan och han fick igenom avloppet så då menade dom att dom inte kunde stoppa honom. Och storleken, menade hans kommun, hade inget med strandskyddet att göra. Antingen så fick han dispens eller inte.
Så jag har ju varit väldigt noggrann med min avloppsansökan och trott att ifall den går igenom så är vi säkert hemma...Men nu två och en halv månad efter att vi skickade in bygglovsansökan så får vi det här yttrandet.
Jag funderar på att göra en justering av huset till det minsta jag kan tänka mig och skicka in det på vinst och förlust. Kanske vill han bara verka viktig eller så är vi tillbaka där vi började för över två månader sen. Jag ska bifoga ett litet försvarstal med ifall det nu kan göra någon skillnad.
Tack igen för att ni är så hjälpsamma!
Det är kommunen som är ansvarig jag har kollat med länsstyrelsen. Dessutom verkade länsstyrelsen tycka att tjänstemannen gjort en rimlig bedömning, med reservation för att de själva inte varit på platsen då.
Dvs allemansräten kan "återgå" till tomter som uppfattas som övergivna.
När det gäller bygghöjden så kan jag förstå att den uppfattas som stötande men huset skall ligga på en avsats, om man så vill, och tjugo meter bakom huset fortsätter berget att klättra tills det femtio meter bakom är en bra bit över nocken på huset. Dvs huset skulle ha en backdrop som tar bort hela dess siluette om man är på sjön.
Min farsa fick igenom ett liknade fall i annan kommun men i samma län som oss förra året. Och det var en skitsak! Det stod ett hus där redan och han fick igenom avloppet så då menade dom att dom inte kunde stoppa honom. Och storleken, menade hans kommun, hade inget med strandskyddet att göra. Antingen så fick han dispens eller inte.
Så jag har ju varit väldigt noggrann med min avloppsansökan och trott att ifall den går igenom så är vi säkert hemma...Men nu två och en halv månad efter att vi skickade in bygglovsansökan så får vi det här yttrandet.
Jag funderar på att göra en justering av huset till det minsta jag kan tänka mig och skicka in det på vinst och förlust. Kanske vill han bara verka viktig eller så är vi tillbaka där vi började för över två månader sen. Jag ska bifoga ett litet försvarstal med ifall det nu kan göra någon skillnad.
Tack igen för att ni är så hjälpsamma!
¡De nada, tio! Hemmakatten har lämnat dig mycket goda råd som är ett aktivt handlingskoncept vilket innebär att du ska veta vem du har att göra med, vilka befogenheter de olika personerna har och att du rätt kan läsa av reaktioner i olika situationer när du tänder kommunen på ditt projekt. Och så säger Hemmakatten att storleken har ingen betydelse (hello!), hon har ju egen erfarenhet.
Återkom gärna när du ställs inför tveksamma frågeställningar så får vi se om vi kan hjälpa dig vidare.
Anders
Återkom gärna när du ställs inför tveksamma frågeställningar så får vi se om vi kan hjälpa dig vidare.
Anders