Jag tror, återigen med betoning på tror, att du har en rejäl uppförsbacke här om du vill få säljaren att bekosta en åtgärd. Det låter som att det var relativt lätt att upptäcka vid en noggrann undersökning? Jag tror, här kommer tro in igen, inte heller att det kommer vara en så dyr åtgärd att lösa problemet att det nämnvärt skulle påverka marknadsvärdet på huset.
Jag förstår att ni känner er lite lurade och att det är surt, jag skulle känna samma sak, men ...
Det generella rådet vid de här situationerna brukar vara att fokusera energin och kostnader på att åtgärda problemet istället för att driva en process mot säljaren.
Jag förstår att ni känner er lite lurade och att det är surt, jag skulle känna samma sak, men ...
Det generella rådet vid de här situationerna brukar vara att fokusera energin och kostnader på att åtgärda problemet istället för att driva en process mot säljaren.
Nej jag har ingen detaljkoll, det finns ett rättsfall som jag tror handlade om fel på dränering, där en kostnad på ca 40 000 ansågs för låg, i förhållande till priset på huset, som jag har för mig var ca 2 milj.Fairlane skrev:
Sedan finns det ytterligare ett rättsfall där det gällde ett helt badrum för 150 000 i en bostadsrätt som kostade 7 milj. Det fallet skall man vara lite försiktig att överföra på en villa. Köplagen som reglerar köp och fel i bostadsrätter (samma lag som gäller för en beg. cykel på blocket), har stora likheter med jordabalken som styr köp av en fastighet. Lagarna som var aktuella i de här två fallen är inte desamma, men har stora likheter.
Men jag tror att man skall vara försiktig med att tro att det skulle finnas några generella procentsatser som kan tillämpas.
Grunden för resonemanget iallafall i fallet fastighet. Är att en ersättning för fel i fastigheten skall baseras på skillnaden i värde om felet hade varit känt vid köpet. Det man reklamerar är alltså inte ett viss fel, utan att huset man köpte har, eller saknar egenskaper som är väsentliga för det pris man betalade. Eftersom det är svårt att bedöma hur priset skulle påverkats av felet, så tillämpas ofta principen med att ersättningsbeloppet skall motsvara vad en åtgärd/reparatrion kostar, minus ålderavdrag.
Om den kostnaden då är såpaas låg att den kanske motsvarar bara en eller två normala budrundor i en budgivning, så ligger skillnaden i värde i "prisbruset". Ingen kan säga om de sista 40 000 av priset berodde på att man köper en felfri dränering (tror man), eller om det bara var en budgivare som fick "feeling".
Men som jag ser det så borde man med rätt argumentation och kanske stöd av lite mäklarstatistik kunna visa att ex. ett hus som säljs i helt perfekt nyrenoverat skick, skulle kunna vara flera 100 000 dyrare, än vad det hade varit om budgivare skulle känna till att man ex. måste byta ut en toastol för 5 000, För vissa objekt tappar man en hel kapitalstark köpargrupp om det finns minsta tillstymmelse till fel.
På samma sätt så finns det stora områden i Sverige där priserna är så låga att skillanden i värde mellan nyrenoverat och totalt renoveringsobjekt kanske bara är 15 - 20% av renoveringskostnaden, där alltså ett fel som kostar 100 000 att åtgärda bara skulle påverkat köpesumman med kanske 15 000 om det varit känt.
Redigerat:
Undersökningsplikten enligt Jordabalken (4 kap. 19 §) innebär att köparen av en fastighet är skyldig att noggrant undersöka fastigheten för att upptäcka eventuella fel och brister innan köpet, och att denna plikt är omfattande. Ansvaret vilar helt på köparen, och om köparen missar något som borde ha upptäckts vid en grundlig undersökning, kan köparen inte klaga på felet i efterhand.H Husägare1237 skrev:
Vad ingår i undersökningsplikten?
- Aktiv undersökning:
Du måste vara aktiv och noggrann i din granskning av fastigheten.
- Omfattande kontroll:
Det innebär att du ska kontrollera alla delar av fastigheten, inklusive byggnadens struktur, installationer, och ytliga skikt.
- Hänsyn till svårtillgängliga utrymmen:
Även svårtillgängliga utrymmen och de delar som inte är synliga vid en första anblick omfattas.
- Utökad undersökning vid symptom:
Om det finns symptom på fel, som till exempel dålig lukt eller fuktfläckar, måste köparen göra en mer noggrann undersökning.
- Lös egendom:
Undersökningsplikten gäller även lösa föremål som ingår i köpet, som vitvaror och annan utrustning.
Det finns ingen exakt definition av undersökningsplikten, men vägledning finns i kommentaren till Jordabalken
”Allt som köparen kan upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten bör han undersöka (det gäller enligt NJA 1980 s. 555 även svårtillgängliga utrymmen som t.ex. kryputrymme under byggnaden). Undersökningsplikten utökas om det finns anledning till misstanke om fel. Om lukt eller fuktfläckar finns i byggnaden, eller om säljaren har sagt någonting som ger anledning till misstanke (t.ex. på grund av en friskrivning) bör köparen därför göra en mer noggrann undersökning. Då kan han t.ex. behöva bryta upp golvbrädor och liknande för att undersöka även ”dolda utrymmen” (dock ej utan säljarens tillåtelse!). Om säljaren däremot givit en lugnande uppgift om fastighetens skick minskar köparens undersökningsplikt och han ska kunna lita på vad säljaren sagt.”
Om det finns garantier från säljaren reduceras alltså undersökningsplikten. Samma gäller om det är nya installationer med garanti till exempel. Det motsatta gäller om det är en äldre typ av fastighet där kända problem är vanligt. Undersökningen kan delvis göras genom att fråga säljaren. Om säljaren ger en utfästelse att värmesystemet är korrekt så minskar undersökningsplikten. I TS fall kunde en rörmokare upptäcka felaktigheter, vilket troligen innebär att undersökningen före köp inte varit tillräckligt omfattande. Vi vet inte vilken besiktning som besiktningsföretaget gjorde av värmesystemet före köp, men om de kontrollerat värmesystemet men missat felaktigheter kan de ha ett ansvar.
Vad gäller ersättning för fel så har det utvecklats en praxis att kostnaden ska vara betydande i förhållande till köpebeloppet. Nivån för detta ligger kring 5 procent av köpebeloppet. Det finns alltid en möjlighet ta komma överens med säljaren om ersättning som ”good will”.
”Allt som köparen kan upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten bör han undersöka (det gäller enligt NJA 1980 s. 555 även svårtillgängliga utrymmen som t.ex. kryputrymme under byggnaden). Undersökningsplikten utökas om det finns anledning till misstanke om fel. Om lukt eller fuktfläckar finns i byggnaden, eller om säljaren har sagt någonting som ger anledning till misstanke (t.ex. på grund av en friskrivning) bör köparen därför göra en mer noggrann undersökning. Då kan han t.ex. behöva bryta upp golvbrädor och liknande för att undersöka även ”dolda utrymmen” (dock ej utan säljarens tillåtelse!). Om säljaren däremot givit en lugnande uppgift om fastighetens skick minskar köparens undersökningsplikt och han ska kunna lita på vad säljaren sagt.”
Om det finns garantier från säljaren reduceras alltså undersökningsplikten. Samma gäller om det är nya installationer med garanti till exempel. Det motsatta gäller om det är en äldre typ av fastighet där kända problem är vanligt. Undersökningen kan delvis göras genom att fråga säljaren. Om säljaren ger en utfästelse att värmesystemet är korrekt så minskar undersökningsplikten. I TS fall kunde en rörmokare upptäcka felaktigheter, vilket troligen innebär att undersökningen före köp inte varit tillräckligt omfattande. Vi vet inte vilken besiktning som besiktningsföretaget gjorde av värmesystemet före köp, men om de kontrollerat värmesystemet men missat felaktigheter kan de ha ett ansvar.
Vad gäller ersättning för fel så har det utvecklats en praxis att kostnaden ska vara betydande i förhållande till köpebeloppet. Nivån för detta ligger kring 5 procent av köpebeloppet. Det finns alltid en möjlighet ta komma överens med säljaren om ersättning som ”good will”.
En annan aspekt är att många tror att de uppfyllt sin "undersökningsplikt" genom att anlita en besiktningsman. Men i princip alla besiktningar har områden som inte ingår, värmesystemet t ex i trådens fall, så man behöver antingen undersöka vissa saker själv eller ta in andra experter just på de specifika områdena.
Du ställer egentligen fel fråga.
Det spelar det ingen roll om man fullgjort sin undersökningsplikt.
Det som spelar roll är om felet kan betraktas som dolt oavsett om du fullgjort din undersökningsplikt eller ej.
(Dock är det så att hade du fullgjort din undersökningsplikt kommer "alla" fel att vara dolda)
Det spelar det ingen roll om man fullgjort sin undersökningsplikt.
Det som spelar roll är om felet kan betraktas som dolt oavsett om du fullgjort din undersökningsplikt eller ej.
(Dock är det så att hade du fullgjort din undersökningsplikt kommer "alla" fel att vara dolda)
Just detta är det tokiga. Att anlita besiktningsman anses av många vara jätteviktigt, men att det innebär att man inte besiktigar saker som el och VVS är ju helt tokigt. Istället väljer man att besiktiga sådant som en någorlunda händig person antagligen kan besikta själv relativt bra. Men saker som 'vanligt' folk inte klarar av att besiktiga som el och VVS det skiter man i att besiktiga. Helt sjukt egentligen.H hempularen skrev:
Jag försöker att komma in på NJA som du länkade till men det fungerar ej. Har du möjlighet att skicka en ny länk?K klimt skrev: