Villkoras inget köpebrev för att det ska gälla?P Patric_89 skrev:
Hade jag varit tvungen att gissa hade jag gissat samma sak.F Falckman skrev:Ja under dessa omständigheter så skulle jag säga att servitutets riktighet går att ifrågasätta, eftersom det inte är förenligt med 14:5 JB. Jag törs dock inte sia om hur en domstol till slut landar, spontant tänker jag mig att servitut hävs och att säljaren bli skadeståndsskyldig gentemot kabelbolaget då denne i ond tro ingått avtal denne inte har rätt att ingå vilket sedermera orsakat bolaget ekonomisk skada. Men nu börjar vi röra oss ganska långt utanför den typ av fastighetsrätt jag har mer praktisk erfarenhet av, så jag vill återigen understryka att det är en (enligt mig själv) god gissning men ändock en gissning.
Enklaste sättet att få detta prövat borde väl vara att skriva till lantmäteriet och begära att servitutet stryks, eftersom det avtalats av någon som inte var ägare till fastigheten.
Det är tänkbart att lantmäteriet direkt tar bort det.
Det är tänkbart att lantmäteriet direkt tar bort det.
Enklast är ju om rättighetsinnehavaren håller med om att avtalsservitutet inte är gällande. Då är det ett rutinärende för Lantmäteriet att döda inskrivningen:H hempularen skrev:
https://www.lantmateriet.se/sv/Fast...av-avtalsservitut-och-nyttjanderatt/#faq=ce9b
Annars finns ju möjligheten för Lantmäteriet att ändra beslutet om inskrivning enligt förvaltningslagens regelverk:
Köpebrev nämns enbart 1 gång i Köpekontraktet:D Daniel 109 skrev:
"Sedan köpeskilling betalats enligt de i 1 § angivna villkoren, ska säljaren till köparen överlämna bevittnat kvitterat köpebrev avseende Fastigheten och övriga handlingar som behövs för att köparen ska få lagfart."
Sen vet inte jag om Lagfart och ägande är synonymt i detta fallet, kanske det är.
Okej men då har ni ju jobbat med dubbla köpehandlingar. Detta innebär att köpet inte fullbordats förens köpebrevet undertecknades. Har servitutet tecknats innan eller efter att köpebrevet undertecknades? Vidare, finns det någon klausul i erat köpekontrakt som stipulerar hur säljaren ska agera under tiden mellan att köpekontraktet upprättas och att köpebrevet kvitteras? T.ex. brukar det kunna stå något i stil med att säljaren förbinder sig att inte upplåta fastigheten till någon annan genom exempelvis servitutsupplåtelser.P Patric_89 skrev:
Lagfart och ägande är inte synonymt. Att ha lagfart kan enklast beskrivas som att du har ett väldigt bra argument till varför du är att anse som ägare till en fastighet vid en tvist. Men lagfarten i sig innebär inte att du nödvändigtvis är en ägare. T.ex. kan ett giltigt köp trumfa en lagfart, som exempelvis när en ny fastighetsägare ansöker om att bli lagfaren ägare med stöd av ett giltigt fastighetsköp.
Utan lagfarten kan du inte teckna bindande avtal, alltså är det servitut som säljaren gjort efter avtalsskrivandet förmodligen gällande men ett avtalsbrott mot er. Som ex. skulle du inte kunna sälja fastigheten innan du har fått lagfarten reggad på ditt namn. Då tar det stopp hos myndigheterna.
-Köpeskontraktet skrevs på 15 Aug 2021F Falckman skrev:
-Servitutet skrevs på 30 Nov 2021
-Köpebrevet skrevs på vid tillträde 3 Jan 2022
Så servitutet har tecknats mellan Köpeskontraktets påskrivnad samt Köpebrevets påskrivnad.
Den enda klausul jag hittar är:
"Säljaren garanterar att Fastigheten endast belastas av följande servitut, nyttjanderätter, ledningsrätter, utmätnings- eller kvarstadsanteckningar; samt att Fastigheten har del av följande samfälligheter eller gemensamhetsanläggningar:
Rättigheter förmån:
Förmån: Officialservitut Väg, XXXXX
Fastigheten överlåts i det skick den är på kontraktsdagen om inte annat överenskommits. Säljaren har lämnat uppgifter om Fastigheten i bilagd frågelista.
Skadas eller försämras Fastigheten mellan kontraktsdagen och tillträdesdagen ansvarar säljaren för skadan eller försämringen om den beror på säljarens vanvård, på att säljaren orsakar denna eller om den beror på olyckshändelse som ingen av parterna kunnat råda över. Köparen får dock räkna med normal förslitning."
Så säljaren garanterar här att det inte finns fler servitut. Så att ett kontraktsbrott har begåtts är det förmodligen inget snack om saken så som jag ser det. Jag tog också med citatet om Skadan och Försämran för i min mening anser jag att säljaren har Skadat/Försämrat fastigheten.
Det stämmer, det här leder till att frågan blir lite mer invecklad och inte nödvändigtvis så enkel som att servitutet är ogiltig. Precis som Jonatan79 är inne på i inlägg #37 torde detta innebära att servitutet är giltigt, eftersom det tecknats av fastighetens ägare (säljaren). Däremot är det ett avtalsbrott mellan säljaren och er, varför säljaren torde bli skyldig er någon typ av ersättning. Servitutet som sådant kan däremot bli svårare att bli av med, eftersom reglerna i 14 kap. JB trots allt vekar ha efterlevts. Viktigt i sammanhanget är att komma ihåg att servitutsavtalet ingåtts mellan fastigheterna, d.v.s. din fastighet och kabelbolagets fastighet, inte mellan de personer som äger fastigheterna i fråga.P Patric_89 skrev:
Lite rörigt blev det, men då får jag återigen hänvisa till mitt tidigare inlägg #4.
Du kan göra en hel del utan lagfart så länge du är civilrättslig ägare till fastigheten. Det finns inget som hindrar att du säljer en fastighet innan du har fått lagfart beviljad tex. Det skulle hindra en hel del skatteplanering dock.Jonatan79 skrev:
Å andra sidan kan du heller inte ingå avtal om du är lagfaren ägare men inte längre civilrättslig ägare.
Varför traskar du inte bara över till grannen och slår näven i bordet? Han visste att du skulle bygga garage och han visste var.P Patric_89 skrev:
Jag tror du och Jonatan79 har helt rätt. Så för att summera:F Falckman skrev:
-Servitutet är giltligt
-Säljaren har begått ett kontraktsbrott mot köparen (mig själv)
-Köparen har med största sannolikhet rätt till någon form av kompensation men vad denna kompensation är är svår att säga och kan bli en lång utdragen process som inte orimligt kan hamna i domstol.
Tackar så hemskt mycket för all hjälp jag fått, det har hjälpt mig väldigt mycket. Ska försöka komma ihåg att uppdatera tråden med resultatet av det hela när vi kommit så långt. Just nu blir det till att kontakta säljaren och förhoppningsvis bara lösa problemet oss sinsemellan
Att köpet fullbordas i och med köpbebrevet betyder inte att äganderätten inte övergår i samband med kontraktet. Servitutsavtalet har således inte ingåtts med fastighetsägaren.
Köpekontraktet vore ju annars bara ett avtal om ett framtida köp, vilket inte är möjligt med fast egendom. Halva poängen med JBs formkrav är ju just detta.
Köpekontraktet vore ju annars bara ett avtal om ett framtida köp, vilket inte är möjligt med fast egendom. Halva poängen med JBs formkrav är ju just detta.
Varför tror ni det? Vilka är argumenten? Finns någon lagtext, dom, rättskälla som säger att man har rätt att upplåta avtalsservitut efter att man har sålt sin fastighet?P Patric_89 skrev:
(Jag stötte på detta i samband med en anläggningsförrättning, sakägare var då inte säljaren av fastigheten utan köparen som ännu inte hade tillträtt fastigheten.)
Fast om köpet inte fullbordats betyder det ju att det inte är genomfört, om t.ex. TS inte skulle betalt köpeskilling så innebär ju inte det att äganderätten övergått och att TS ändå kan anses sig som äger till en fastighet denne inte betalat för tänker jag... Grauers skriver förvisso att 4:5 JB snarare ska tolkas så att det även brist som måste åtgärdas innan lagfart kan erhållas, men att köpet som sådant inte blir ogiltigt. Så jag känner mig en aning kluven får jag erkänna.M Manfreds skrev:
Mitt resonemang är som följer:Claes Sörmland skrev:
Om köpet är villkorat på så vis som framgår av 4:5 JB och dessa villkor inte efterlevs kommer köpet att falla och därmed blir det verkningslöst. Om äganderätten övergår i och med överlåtelseförklaringen allena torde detta innebära att den som inte efterlever villkoren i 4:5 JB, åtminstone temporärt, kan hävda äganderätt över en fastighet denne aldrig betalat för och därefter vidta diverse åtgärder.
Om vi för trådens skull ponerar att TS struntat i att betala köpeskilling och att säljaren därför inte skrivit under något köpebrev torde köpet bli ogiltigt och därmed har inte någon äganderätt övergått. Eftersom servitutet avtalats om innan köpet fullbordats vore det alltså teoretiskt möjligt att den dåvarande ägaren också skulle förbli det (genom att TS t.ex. inte erlägger köpeskilling). Jag skummade igenom Grauers lite för att hitta något vettigt svar på frågan, men kunde inte hitta något helt klockrent som nämner situationen.
Men jag är för all del öppen för att jag har fel.