Servitut tecknat efter påskrivet köpekontrakt

[Claes Sörmland]

Nej, det är i samband med tillträdet fastigheten skrivs över.

Vad betyder "skrivs över"?

 

[Daniel 109]

Vad betyder "skrivs över"?

Ägaren ändras i fastighetsregistret.

 

[Claes Sörmland]

Ägaren ändras i fastighetsregistret.

Det sker ju vanligen flera veckor efter tillträdet när man har ansökt om det.

 

[Falckman]

Tacksam för bra och snabba svar!

Jag förstår vad du säger, ser inte fram emot en lång process men det är kanske dit vägen leder.
Att häva köpet är inte aktuellt, vi trivs bra i huset och börjat bygga vårt nya liv här.

Bara kul att hjälpa till

Ja men i så fall så säger jag bara lycka till, så länge du är medveten om att det kan bli ganska många sega turer med diverse myndigheter så är det ingen fara. I det långa loppet tror jag ni har en del att hämta, i vart fall vad gäller ersättning. Observera dock att jag tror, jag vågar inte lova något på förhand.

Bästa scenariot skulle helt klart vara om kabelbolaget går med på att dra sina kablar genom nya nedgrävda rör. Dvs att det gamla servitutet hävs, säljaren gräver ner nya rör på ny plats, ett nytt servitut skrivs. Det är mycket som måste gå rätt till men jag tycker att det ska gå. Säljaren äger i stort sett all tomt runt min fastighet och driver dessutom ett markarbetesföretag så han äger grävmaskiner så¨för honom är det inte många dagars arbete. Och eftersom rören som redan ligger nedgrävda förmodligen är tomma och i slutändan skulle kopplas ihop med nya fastigheter han själv ska bygga så borde det inte vara några problem att bara inte använda dem. För kabelägaren blir det ju samma sak i slutändan så det är ju ganska dåligt från deras sida om de ska börja bråka. Men man vet aldrig.

Det låter som goda förutsättningar att hantera det här er emellan och vara så att säga, lösningsorienterad. Det som kan ställa till det lite är att ofta utgår en viss ersättning vid den här typen av servitutsupplåtelser och om bolaget surnar till kan det uppstå komplikationer där av. Men nu ska jag inte måla fan på väggen heller.

En annan väg är att den eventuella ekonomiska ersättningen kommer i form av att jag får en del av säljarens mark så att jag får plats med mitt tänkta garage på en annan sida om mitt hus.

Ja, löser ni det genom ett avtalsserivut eller arrende kan det vara ganska smidigt. Vill du reglera in marken till din fastighet måste du dock gå via lantmäteriet, vilket kan kosta allt mellan 50 000- 100 000 i förrättningskostnader beroende på omständigheterna i övrigt, så se till att vara överens om vem som betalar förrättningskostnaderna innan ni ansöker om en reglering hos LM.

Oavsett låter det som att jag har en del rättigheter på min sida och att nästa steg helt enkelt är att prata med säljaren.

Tack för hjälpen!

Ja det är i varje fall min bedömning, lottlös ska du inte behöva gå ur det här. Men betänk också att grannsämja har ett värde, även om det inte är något man alltid tänker på. Så ifall det blir mer tvistigt och konfliktfyllt så ha det i baktanken att ett fint hus i ett vackert område där man vill bygga sin framtid kan bli ganska trist om det skär sig med grannarna. Så ställ dig frågan redan i förväg hur långt du beredd att gå för att få rätt, det är inte nämligen alltid samma sak som att ha rätt om du förstår vad jag menar Men lycka till i varje fall

 

[fsn]

Jag hoppas inte jag är ute och cyklar men har förstått det som att det formella civilrättsliga ägandet av fastigheten övergår till köparen när köpekontraktet tecknas. Inte på tillträdesdagen. Det brukar inte spela någon större roll exakt när detta händer men just i det här fallet gör det ju det.

Och om det inte är så så är servitutet en extrem belastning för fastigheten som inte fanns när kontraktet tecknades. Jag tror säljaren skulle få det rätt tufft i en process oavsett vilket.

 

[Falckman]

Det är nog den här texten som har präntat sig in i mitt minne:

[bild]

[länk]

Kanske övertolkar jag den? Och det är ju bara en text på en juridisk firmas hemsida.

Ja alltså det dom skriver stämmer, men det är under förutsättning att inte köpets fullbordan har villkorats på övriga sätt. Så i normalfallet övergår ägandet när köpekontraktet undertecknas. Men ibland så kan diverse villkor först behöva uppfyllas innan köpet fullbordats, t.ex. om man avtalat om att köpets fullbordan är beroende av att ett köpebrev upprättas.

Nej, det är i samband med tillträdet fastigheten skrivs över.

Ingen har talat om när något skrivs in i fastighetsregistret. Vi har talat om när äganderätten övergår, det är något annat än vad du talar om. Däremot är det fullt möjligt att ansöka om vilande lagfart i väntan på att erhålla lagfart och bli inskriven som lagfaren ägare i fastighetsregistret.

 

[Claes Sörmland]

Och om det inte är så så är servitutet en extrem belastning för fastigheten som inte fanns när kontraktet tecknades. Jag tror säljaren skulle få det rätt tufft i en process oavsett vilket.

För TS del vore det ju enklast om avtalservitutet inte är gällande och saknar rättsverkan. Då är det ju bara att strunta i det och hantera det praktiska med ledningarna istället.

 

[Daniel 109]

Ingen har talat om när något skrivs in i fastighetsregistret. Vi har talat om när äganderätten övergår, det är något annat än vad du talar om. Däremot är det fullt möjligt att ansöka om vilande lagfart i väntan på att erhålla lagfart och bli inskrivens om lagfaren ägare i fastighetsregistret.

Den övergår normalt sett vid tillträdet.

 

[Falckman]

Den övergår normalt sett vid tillträdet.

Nej det är inkorrekt, jämför med reglerna i 4:e kapitlet JB.

 

[hempularen]

Jag tror absolut att det är värt att undersöka om servitutet överhuvudtaget är giltigt. Men det finns nog en risk att de kan tvinga sig till ledningsrätt. Om ledningarna redan finns där och är viktiga för fastigheten längre in.

 

[Patric_89]

Om man jobbar med dubbla köpehandlingar så uppstår en slags limbo (eller ja, ägandet har inte övergått, men ska övergå) mellan det att köpekontraktet undertecknats och att köpebrevet undertecknas. Jag utgår från att det är något sådant som hänt, jämför med reglerna i 4:5 JB. Köpets fullbordan kan också villkoras på andra sätt. Så det är inte alltid så enkelt att äganderätten övergår när köpekontraktet undertecknas.

Dessutom var nog säljaren i det här fallet lagaren ägare när servitutsavtalet tecknades, vilket komplicerar hur situationen ska hanteras när det gäller tredje man. Vi vet inte heller om TS ansökt om vilande lagfart i och med att köpet undertecknats.

Tidsflödet och åtgärder ser ut som följande:

15 Aug 2021 - Köpeskontrakt skrivs på. Överenskommet tillträdesdatum 3 Jan 2022 (står i Köpeskontrakt)
6 Sep 2021 - Slutbesked på huset godkänns av kommun (skulle vara gokänt innan 30 Sep 2021, annars blev kontraktet ej giltligt)
30 Nov 2021 - Avtalservitutet skrivs under utan vår vetskap.
3 Jan 2022 - Vi får nycklarna och flyttar in.

Jag har inte ansökt om något, jag har inte kontaktat någon annat än att jag startade denna forumtråd idag för att söka råd. Så jag är verkligen i början av min resa och detta kom egentligen som en blixt från klar himmel jag bara av en ren slump råkade hitta. Inte varje dag man hänger på Lantmäteriets hemsida och klickar runt

 

[Patric_89]

Det är nog den här texten som har präntat sig in i mitt minne:

[bild]

[länk]

Kanske övertolkar jag den? Och det är ju bara en text på en juridisk firmas hemsida.

Nu när jag läste igenom Köpekontraktet igen hittar jag detta citat:

"Överlåtelseförklaring: Säljaren överlåter härmed Fastigheten till köparen."

Så en amatör som jag tolkar detta som att säljaren överlåter fastigheten när kontraktet skrivs på. "Härmed" kan väll inte tolkas på annat sätt?

 

[Manfreds]

Jag måste ställa frågan:

Ägandet av fastigheten övergår ju när köpekontraktet skrivs. Kan då verkligen säljaren teckna avtalsservitut för fastigheten efter den tidpunkten? D v s min tanke är att avtalsservitutet inte är gällande och saknar rättsverkan.

Är jag ute och cyklar med dessa tankar, detta måste vara rätt väl reglerat?

Jordabalken är i alla fall tydlig med att det är den tjänande fastighetens ägare som upplåter avtalsservitut:

14 kap. 5 § JB: "Servitut upplåtes skriftligen av den tjänande fastighetens ägare."

Exakt. Som jag förstår det är fastigheten avstyckad och såld innan avtalet ingicks? Det borde således knyte vara ett giltigt avtal.

Sen vill jag återigen framföra om ledningsrättslagen. Det ger ingen ovillkorlig rätt för en ledningshavare att dra fram ledning, inte heller när den är befintlig. Även detta låter som en situation där aktuell ledning kan placeras lämpligare och 6 och 9 §§ kan sätta stopp för aktuell placering. Förutsatt att det inte är inom detaljplan. Det finns alltså inte bara tvång i ledningsrättslagen, det finns också skyddsregler! Låt oss normalisera detta

 

[Manfreds]

Jag hoppas inte jag är ute och cyklar men har förstått det som att det formella civilrättsliga ägandet av fastigheten övergår till köparen när köpekontraktet tecknas. Inte på tillträdesdagen. Det brukar inte spela någon större roll exakt när detta händer men just i det här fallet gör det ju det.

Skulle säga att det alltid spelar en mycket avgörande roll.

 

[Falckman]

Tidsflödet och åtgärder ser ut som följande:

15 Aug 2021 - Köpeskontrakt skrivs på. Överenskommet tillträdesdatum 3 Jan 2022 (står i Köpeskontrakt)
6 Sep 2021 - Slutbesked på huset godkänns av kommun (skulle vara gokänt innan 30 Sep 2021, annars blev kontraktet ej giltligt)
30 Nov 2021 - Avtalservitutet skrivs under utan vår vetskap.
3 Jan 2022 - Vi får nycklarna och flyttar in.

Jag har inte ansökt om något, jag har inte kontaktat någon annat än att jag startade denna forumtråd idag för att söka råd. Så jag är verkligen i början av min resa och detta kom egentligen som en blixt från klar himmel jag bara av en ren slump råkade hitta. Inte varje dag man hänger på Lantmäteriets hemsida och klickar runt

Ja under dessa omständigheter så skulle jag säga att servitutets riktighet går att ifrågasätta, eftersom det inte är förenligt med 14:5 JB. Jag törs dock inte sia om hur en domstol till slut landar, spontant tänker jag mig att servitut hävs och att säljaren blir skadeståndsskyldig gentemot kabelbolaget då denne i ond tro ingått avtal denne inte har rätt att ingå vilket sedermera orsakat bolaget ekonomisk skada. Men nu börjar vi röra oss ganska långt utanför den typ av fastighetsrätt jag har mer praktisk erfarenhet av, så jag vill återigen understryka att det är en (enligt mig själv ) god gissning men ändock en gissning.

Det finns alltså inte bara tvång i ledningsrättslagen, det finns också skyddsregler! Låt oss normalisera detta

Höhö för all del