Kan så vara då det gäller äganderätten men avtalsrätten ligger fortfarande hos säljaren så länge den innehar lagfarten om jag tolkar saken rätt. Denna tråd handlar inte om Ebba Buch mot semi-senila EsbjörnH hempularen skrev:
Jag vill minnas att det fanns ett explicit villkor att ägarrätten övergår när köpebrevet signerats.
Det är en sak att köparen får inte lagfart, om köpebrevet inte skrivs på. Men den faktiska ägarrätten är separat.
Jag noterar att Vesterlins inte beskriver detta på samma sätt som Grauers. Vesterlins skriver om civilrättsligt ägande och sätter likhetstecken mellan det och äganderätt. Det gör inte Grauers eftersom denne talar om en succesiv överlåtelse av äganderätten i flera steg och dessutom understryker att äganderätt som begrepp är svårdefinierat och kan ha olika innebörder i olika lagstiftningar. Däremot är jag enig med dig om att den civilrättsliga äganderätten övergår i och med steg 1, det är dock som jag tolkar Grauers inte hela äganderätten utan en del av den. Så oaktat vem som har rätt av dessa två ser jag inte hur de bägge beskrivningarna på den här punkten är förenliga med varandra.*M Manfreds skrev:
*Givet då att det inte rör sig om ett handhavandefel och att jag helt enkelt misstolkar något...
Nu har väl jag och Manfreds farit iväg lite i diskussionen förvisso. Men min poäng är att givet Grauers förklaringsmodell har äganderätten inte övergått förens hela processen är fullbordad, detta oaktat eventuell rådighet över en fastighet. Grauers skriver så här om saken (men påpekar innan att detta är frågor som i vanliga fall hanteras genom sakrätten, vilket är ett rättsområde jag för egen dela anser är tämligen komplicerat och invecklat):Claes Sörmland skrev:
"1. Köpekontrakt upprättas. I och med att avtalet är ingånget, är köparen behörig att rättsligt förfoga över fastigheten (överlåta, göra upp upplåtelser etc.), såvida inte återgångsvillkor avtalats. (Även om återgångsvillkor avtalats, kan köparen ändå förfoga över fastigheten, om han i sin tur gör ett förbehåll för att villkoret i hans egen förvärvshandling inte leder till återgång.) Genom köpeavtalet anses köparen vara skyddad mot säljarens borgenärer (tillträdet, d v s motsvarigheten till tradition av lös egendom, har vid fastighetsköp ingen betydelse sakrättsligt).
Vilket torde innebära att det beror på vad som avtalats i övrigt vad gäller säljarens möjlighet att upplåta fastigheten t.ex. genom servitutsavtal. Har säljaren fått behålla viss rådighet kan denne t.ex. ingå upplåtelser, om något sådant inte avtalats saknar säljaren (som jag förstått saken) den möjligheten. Jag hittar inget i avsnitten som mer detaljerat tar sikte på just den här situationen som TS beskriver dock.
Redigerat:
Antag att en ägare till två intillliggande fastigheter säljer (skriver köpekontrakt) den ena fastigheten till en köpare som planerar att bygga på fastigheten.
Därefter skriver säljaren ett avtalsservitut med sig själv om t.ex. utsikt, som skulle kunna omöjliggöra byggnation på den sålda fastigheten. Det borde ju vara omöljligt.
Därefter skriver säljaren ett avtalsservitut med sig själv om t.ex. utsikt, som skulle kunna omöjliggöra byggnation på den sålda fastigheten. Det borde ju vara omöljligt.
Just utsiktsservitut är inte tillåtna sedan början av 1900-talet (kommer inte ihåg exakt utan drog det huvudet). Negativa servitut som innebär att en fastighet avstår olika sätt att nyttjas till förmån för en annan fastighet är som regel svåra att få igenom. Jämför med 14:1 JB, det är väldigt sällan som den typ av servitut du beskriver är förenlig med att främja en ändamålsenlig användning av en fastighet, snarare tenderar den typen av servitut att innebära att tjänande fastighet inte längre kan nyttjas på ett ändamålsenligt sätt.R Rolle314 skrev:
Jag ser ingenting i Grauers som motsäger det Vesterlin säger. Även Vesterlin medger att det är en successiv övergång, men det är ju tydligt att även Grauers menar att äganderättsövergången påbörjas redan vid punkt 1?F Falckman skrev:
Edit: och återigen, om äganderätten inte övergår vid kontraktet (och överlåtelseförklaringen) är det ett avtal om framtida köp och därmed ogiltigt och helt värdelöst.
Det faktum att Grauers uttryckligen säger att äganderätten övergår succesiv samtidigt som Vesterlins säger att den omedelbart övergår i och med undertecknandet av köpekontraktet är inte förenliga med varandra vill jag mena. Detta eftersom något som sker omedelbart kan inte samtidigt ske succesivt. Det är så att säga två med varande oförenliga fenomen, ungefär som att något inte kan vara torrt och blött samtidigt. Ja att den påbörjas vid steg 1 verkar de vara eniga om. Men han är samtidigt tydlig med att detta inte är hela processen, den är inte slutförd förens punkt 4 (eller 5). Äganderätten har alltså (till sin helhet) övergått först när samtliga punkter är uppfyllda. Du och Vesterlins som jag tolkar det menar att äganderätten övergår vid punkt 1. Med andra ord är det inte succesivt utan det räcker att skriva under ett köpekontrakt som uppfyller samtliga formkrav så har äganderätten till sin helhet övergått från köpare till säljare, inte sant?M Manfreds skrev:
Som sagt, så kan man förvisso resonera men det är inte förenligt med Grauers eftersom denne tydligt säger att det är succesiv övergång av äganderätten. Om den sker omedelbart finns ju ingen anledning att beskriva den som succesiv. Vidare skulle jag säga att skillnaden torde ligga i att undertecknandet av ett köpeavtal uppenbarligen för över en del av äganderätten omedelbart, men inte hela eftersom det annars inte skulle vara en succesiv process.M Manfreds skrev:
Hur menar du att processen kan vara succesiv om äganderätten samtidigt överförs (till sin helhet) vid punkt 1?
Redigerat:
Nu börjar tråden bli komplicerad känner jag. Men tolkar jag er rätt om att ni debatterar om exakt när Säljaren förlorar sin lagliga rätt till att exempelvis teckna nya Servitut? Om detta sker vid Steg 1 eller vid Steg 4/5? Om inget annat är överenskommet i Köpeskontraktet.F Falckman skrev:
Jag får be om ursäkt, det var inte mening att kapa din tråd, men det är lätt att saker bara går av farten när det är en intressant fråga som diskuteras.P Patric_89 skrev:
Men för att samma fatta så har du förstått det hela rätt.
Om Manfreds har rätt är det nämligen så att något servitut inte finns, om jag har rätt kan det vara så att ett servitut faktiskt existerar. Så för din del är det bäst om Manfreds har rätt.
För diskussionens skull kan nämnas även Victorin och Hager (indirekt) beskriver hur säljaren faktiskt även efter undertecknandet av köpekontraktet kan ingå ett servitut:
"Nästa steg i äganderättsövergången är att ansöka om lagfart. ...
Ägaren kan inte heller upplåta rättigheter i fastigheten..."
Det steg som beskrivs innan detta är alltså upprättandet av giltiga köpehandlingar, se avsnittet 6.4 i Allmän fastighetsrätt (5:e upplagan).
Den övergår med vissa förbehåll. Det behövs givetvis en tydlig tidpunkt när den de Facto övergår, dvs vid kontraktet. Även om den är successiv, vilket ingen motsäger, så finns det tydliga steg. Hur menar du att den annars skulle vara successiv? Jag känner inte att jag tillför mer här, gällande praxis är tydlig på denna punkten.F Falckman skrev:
Avslutningsvis (ok, lovar inget) så kan en säljare inte ensidigt ingå ett servitutsavtal efter att hen sålt sin fastighet, även om köpet inte är fullbordat. En delägare kan inte ingå avtal utan de andra delägarna. Någon sammanfattade möjliga lösningar tidigare på ett föredömligt sätt. Kontakta säljaren eller bolaget, framför att du redan köpt fastigheten vid tidpunkten och att det därför inte är giltigt. Jag har svårt att se att det blir något större problem utav det om röret fortfarande är tomt.
Och avslutningsvis avslutningsvis vill jag säga att ni inte ska vara rädda om någon viftar med ledningsrätt för en ledning som inte har avtal. Om det finns uppenbart lämpligare placering som inte påverkar funktionaliteten på en bostadsfastighet råder jag alla att be ledningshavaren att dra och söka ledningsrätt istället för att hota med det. Ledningsrättslagen är er vän.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 23 174 inlägg
Fram till inlägg #46 hade jag ställt mig helt på @Claes Sörmlands sida, men där blev det lite mer komplicerat. Antingen får man acceptera villkoret om att äganderätten övergår först vid tillträde, och då gäller servitutet, eller så får man ta strid mot det.
Oavsett vilket skulle jag säga att säljaren har ett skadeståndsansvar:
Vilken syn man än väljer har säljaren gjort fel.
Det är nog praktiskt sett enklast för TS att acceptera servitutets giltighet och gå på säljaren för det avtalsbrott denne därmed begått mot TS. Detta kan exempelvis värderas utifrån vad ledningshavaren ska ha för ersättning för att flytta servitutet. Som andra varit inne på kan man ju mycket väl flytta servitutet utan att fysiskt flytta ledningen, och så låter man den faktiska flytten vara ett problem för framtiden om den överbyggda ledningen någonsin behöver dras om.
Oavsett vilket skulle jag säga att säljaren har ett skadeståndsansvar:
- antingen mot TS för att säljaren upplåtit ett servitut som försämrar fastigheten (vilket blir extra tydligt då säljaren också lovat att godkänna ett garage på samma plats; en utfästelse man kan ifrågasätta rättsverkan på), eller
- mot ledningsägaren, då ett avtal tecknats för något som säljaren inte hade rätt att företräda.
Vilken syn man än väljer har säljaren gjort fel.
Det är nog praktiskt sett enklast för TS att acceptera servitutets giltighet och gå på säljaren för det avtalsbrott denne därmed begått mot TS. Detta kan exempelvis värderas utifrån vad ledningshavaren ska ha för ersättning för att flytta servitutet. Som andra varit inne på kan man ju mycket väl flytta servitutet utan att fysiskt flytta ledningen, och så låter man den faktiska flytten vara ett problem för framtiden om den överbyggda ledningen någonsin behöver dras om.
Det är absolut ingen fara, det är som du säger väldigt intressant så jag tar gärna ett steg tillbaka här och ser vart diskussionen tar vägen för der är fortfarande såklart aktuellt för mig.F Falckman skrev:
Jag har åtminstone påbörjat processen från min sida och började med att kontakta en väldigt shockad mäklare som även han instämde att det är ett kontraktsbrott men att han inte heller visste vad Säljaren hade laglig rätt till då gan aldrig varit med om liknande innan. Jag mailade sedan säljaren och informerade om läget. Väntar svar. Så får se vart denna resa tar mig.
Jag menar alltså att om vi köper Grauers resonemang övergår äganderätten succesivt i flera steg och att samtliga av dessa steg måste vara uppfyllda för att äganderättsövergången ska vara genomförd. Om ett steg saknas är inte processen genomförd och äganderätten har inte till fullo övergått. Det jag motsäger är alltså att om det förhåller sig som du menar är det inte en succesiv process, du menar ju att äganderätten övergår när köpekontraktet upprättas. Det är vad jag hänger upp mig på. Genom att beskriva det hela som du gör motsäger du faktiskt att det är en succesiv process.M Manfreds skrev:
Den praxis du syftar på antar jag är NJA
s. 178, det rättsfallet säger ju faktiskt inget om det vi diskuterar? Det som framgår är ju att det inte går att avtala om en senare äganderättsövergång än den som gäller enligt JB och att inskrivningsmyndigheten gjort fel när denna inte velat ge lagfart baserat på köparnas överenskommelse. Domen säger faktiskt ingenting om när äganderätten till sin helhet övergått. Bara att parterna är bundna av varandra vid köpeavtalets upprättande. Jag tycker för övrigt följande två utdrag ur domskälen talar för den tolkningen att äganderättsövergången inte är fullbordad förens samtliga villkor är uppfyllda, t.ex. som att köpeskilling erläggs:
"I köpekontraktet av d 18 juni 1991 anges att parterna är överens om att äganderätten till fastigheten övergår först på tillträdesdagen. En sådan klausul medför inte någon faktisk förändring såvitt gäller vad nyss sagts i fråga om parternas inbördes förhållanden och deras skydd mot respektive parts borgenärer. Det är därmed tydligt att klausulen inte har någon civilrättslig effekt i det hänseendet."
"Överenskommelsen innefattar därmed en giltig överlåtelse av fast egendom, låt vara att den för sin fullbordan förutsatte bl a att parterna fullgjorde sin förpliktelse enligt köpekontraktet att betala köpeskilling, vilket skedde i samband med att köpebrev utfärdades d 28 juni 1991."
Tja jag är inte lika tvärsäker som du på den punkten, men som regel är det ju så det ska gå till förvisso. Men att det ens finns en möjlighet att låta säljaren fortsätta upplåta fastigheten via avtal anser jag talar för att äganderätten inte kan övergå till sin helhet i och med köpekontraktets upprättande. Det upplägget borde inte vara möjligt under de omständigheter du beskriver nämligen. Som jag skrev i ett annat inlägg så tycker jag även Victorin och Hagberg beskriver samma sak, se avsnitt 6.4 Allmän fastighetsrätt (5:e upplagan).M Manfreds skrev:
I det här fallet är jag benägen att hålla med dig om att ledningsrättslagen inte nödvändigtvis behöver ligga TS i fatet (annat än ersättningsbiten då möjligen). Men att gå så långt att kalla den lagen för den enskilde fastighetsägarens vän är jag inte beredd att göra...M Manfreds skrev:
Gott så, förhoppningsvis behöver inte frågan ställas på sin spets och det hela blir löst utanför domstolen. Men om det går till rätten får du gärna återkomma med hur dom såg på det hela, om ett servitut ens fanns etc.?P Patric_89 skrev:
Ja och lycka till
Redigerat: