Samboende med släkten

[Posselosse]

Har ni funderat på att hyra ut ert hus och hyra in er i släktboendet?

 

[Sspj]

Har ni funderat på att hyra ut ert hus och hyra in er i släktboendet?

Ja men vi tror inte att vi kan ta en tillräcklig hyra för att täcka alla kostnader.

 

[jakobsbygge]

Ombilda till en BRF? Krångligt men känns ju mest hållbart på sikt.

 

[Jonatan79]

Min familj kan skrapa ihop 7 miljoner kronor (vi får låna 5 300 000 enligt 4,5 x årsinkomsten av banken) men den andra familjen är nog tveksamt om de kan det.

Har ni kollat med banken i ert fall med gemensamt ägande? Jag tror banken blir den part som indirekt väljer er väg i denna fråga. Det har blivit mycket svårare och krångligare att låna pengar med fler delägare än två.

 

[Kaptenz]

Hej,

Jag har en delikat utmaning som innehåller en hög med juridiska, ekonomiska men också mer filosofiska frågor kring en möjlig boendelösning.

Bakgrund
Min moster (som jag är mycket nära) och hennes man, äger (till 100%) en fantastisk sjöfastighet nära Stockholm, på den så bor också min kusin (som är som ett syskon känslomässigt) och hennes familj. Fastigheten är innan nuvarande sättning i bostadspriserna värderad till 24 miljoner kronor, den är belånad med 11 miljoner kronor. Av dessa 11 miljoner kronor så står min kusin för 4 miljoner kronor.
Jag och min sambo äger ett hus idag som vi har lån på 4,4 miljoner kronor, då vi köpte det i princip på toppen och marknaden gått ned närmare 20% i vårt område så är vår bedömning att vi vid en försäljning antagligen skulle få ut ungefär 0 kronor efter att banken tagit sitt om vi sålde huset idag. Huset köptes för 4,5 miljoner och vi har sedan renoverat för drygt en miljon.

Min moster och morbror är pensionärer i 70-årsåldern och det börjar bli svårt för dem att bära kostnaderna för sitt boende. Vi har därför sedan i somras pratat om ifall det är möjligt att hitta en lösning för alla 3 familjer att leva tillsammans på deras fastighet.

Jag vill redan här understryka att vi är väl medvetna om att oavsett upplägg så finns det stora fallgropar här för samtliga parter på olika sätt och det jag är ute efter är snarare att hitta möjliga lösningar där fallgroparna är belysta än att få svar i stil med "fallgroparna är för stora" det därför att jag tror att det är svårt för mig att beskriva på internet hur vi värderar sånt som svikna löften eller x- förlorade kronor.

Kort om fastigheten
Idag så består fastigheten av en huvudbyggnad med två lägenheter, en lägenhet på ca 130 kvm och en på ca 90 kvm, på tomten finns också ett hus på ca 50 kvm. Upplägget som min moster har föreslagit är att jag och min familj flyttar in i den större lägenheten i huvudbyggnaden, där bor idag min moster och morbror. Min kusin med familj fortsätter att bo i lägenheten på 90 kvm och min moster och morbror flyttar till det mindre huset, det behöver dock byggas ut (det får vara 70 kvm). Fastigheten kommer också snart att få Kommunalt VA det kommer kosta uppskattningsvis 800 000 kronor. Driftkostnaden för fastigheten är idag ca 9000 kronor i månaden, inklusive försäkring.

Kort om min familjs ekonomi
Vi har idag gemensamma löner på 104 000 kronor i månaden (varav 6 500 kr är ett extra/hobbyjobb som min sambo har och alltså inte får räknas med när vi går till banken och ber om lån).
Vi betalade 28 000 kronor till banken i oktober (vi har bolån på ca 4 200 000 kr och ett privatlån på knapp 200 000 kronor) och sedan har vi uppskattningsvis 7-8 000 kronor i övriga kostnader kopplat till hus (el, uppvärmning, vatten, osv). Vi har i princip inga kontanter (annat än en alltför liten buffert men den måste vi ju ha även om vi skulle flytta) men min pappa är döende och jag kommer ärva drygt 1 000 000 kronor inom något år.

Så till de förslag som vi idag har diskuterat:

Förslag 1:

Jag och min kusin köper fastigheten för en summa som löser lånen och tillåter en utbyggnad och finansierar kommunalt VA. Den summa som nämnts är 14-15 miljoner kronor. Dessutom så vill min moster och morbror att vi vi tillsammans betalar 4000 kronor i månaden till dem, detta så att de kan behålla den konsumtionsnivå de har idag. Min moster och morbror får med detta besittningsrätt/arrende till det mindre huset, detta för att garantera dem ett boende framåt.

Vi skulle behöva sälja vårt hus med en rejäl förlust här, men det är ju inte hela världen eftersom att vi köper 50% av en fastighet som är värd betydligt mer än vad vi ger. Men det gör att vi i dagsläget har det banken är beredda att låna oss, vilket är ungefär 5 300 000 kronor, sedan får jag ett arv på dryga miljonen och så får vi toppa upp med andra lån för att få ihop 7 miljoner kronor.

Det här skulle ge oss ungefärliga månadskostnader enligt följande:
bolån (dagens 3 månaders ränta ca 5%) = ca 23 000 kr
privatlån = 7 000 kr (ränta och rak avbetalning på ett lån på 600 000 kr)
omkostnader hus = 4 500 kr
avgift till min moster = 2000 kr

totalt: ca 36 500 kr

Det är en kostnad som är i princip samma vi har idag. Men den bygger på ett par antaganden som jag inte är säker på kommer att gälla. Främst handlar det om att banken kommer behöva anse att den värdering som gäller för huset är inte den vi (marknaden) köper det för (14-15 miljoner) utan att det är en värdering som är det dubbla, för annars måste vi även lägga till amortering. Nackdelen rent ekonomiskt mot hur vi har det idag är att detta är en kostnad som inte kommer att gå ned med annat än att räntan går ned, vi har inte möjlighet att amortera i någon större utsträckning med så höga räntekostnader, i vårt nuvarande boende så amorterar vi ca 7000 kr i månaden så att inom 6-7 år så hamnar vi under 70% belåning.
Fördelen är ju att vi äger halva fastigheten.

Förslag 2:

Vi flyttar in i fastigheten men utan att få något ägande, dock så lånar vi mot den så att vatten och avlopp och en utbyggnad är möjlig, ca 3 000 000 kronor. Mot detta så skrivs vi in i min moster och morbrors testamente där vi får en tredjedel av deras kvarlåtenskap (de har en son till som inte är inblandad i detta).

Det ekonomiska upplägget blir då att jag och min kusin delar på kostnaden för lånen (idag är majoriteten av lånen bundna på lite drygt 1% och det gäller i snitt 3 år till.

nya lån 3 000 000 * 0,05 = 150 000 kr per år
gamla lån 11 000 000 * (ca) 0,02 = 220 000 kr per år

lånekostnader blir då totalt ca 31 000 kr för hela fastigheten, detta delas på två (mig och min kusin)

Så månadskostnaden för boendet blir som följer:
Lånekostnader = 16 000 kr
omkostnader hus = 4500 kr
avgift till moster = 2000 kr

totalt = 22 500 kr.

dessa kan och kommer sannolikt stiga i takt med att deras bundna lån går ut, för det vore nog dumt att räkna med att man kan binda om lånen på runt 1%.

Det här förslaget behöver broderas ut lite, framförallt med hur vi säkrar den investering vi gör genom att låna pengar på någon annans fastighet, jag tar också gärna emot tankar och förslag på hur man kan mejsla ut överenskommelser och avtal som behandlar t.ex. en skilsmässa eller att någon blir sjuk och därför inte kan bära sina kostnader längre.

Så till frågorna
Är alternativ 1 rimligt och möjligt?
är alternativ 2 rimligt och möjligt?
Hur skulle ni gjort?

Svara gärna på en av frågorna eller fler, lyft andra funderingar som jag kanske inte belyst här, kanske finns det någon som löst en liknande utmaning på något annat sätt. Kom ihåg att vi alla vill lösa detta om det går och att vi går in för att ingen ska känna att den blivit lurad.

Jag bara undrar över att ni har in över 100” i månaden men, inga sparade? Eller läste jag fel? Inget ont menat men det verkar som väldigt dåligt planerande?

 

[Isarheml]

Ganska girigt det hela som man försöker vända till släktens bästa.

Om man utgår från girigheten är faktiskt förslag 1 det bästa, högre risk men garanterat störst återbäring ifall det blir som tänkt.

Dock är detta en recept till huvudvärk, bråk, osämja, ont i magen, ont i huvudet, hög blodtryck, stroke m.m.

Hur ser det ut om räntan fortsätter stiga? Eller om fastigheten går ner i värde. TS går isär, kusinerna får en sambo som är girig.

 

[Labro621]

Hur skall ni komma runt sonen rätt till sitt arv då han är bröstarvinge?

 

[Ceci]

Jag bara undrar över att ni har in över 100” i månaden men, inga sparade? Eller läste jag fel? Inget ont menat men det verkar som väldigt dåligt planerande?

Eller hur, jag har en lön på 15000 i månaden före skatt, betalar på ett huslån och har ett bra antal månadslöner på sparkontot. Steg ett borde vara att lära sig hantera pengar. Med den lönen kan de snabbt få ihop till ett vettigt sparkonto bara de vill.

 

[Sspj]

Jag bara undrar över att ni har in över 100” i månaden men, inga sparade? Eller läste jag fel? Inget ont menat men det verkar som väldigt dåligt planerande?

Vi har givetvis en buffert, men den är just det. Sen köpte vi hus 2021 så vårt sparkapital är uppbundet på fel sida om boprisbubnlan…

 

[David S72]

Som du skriver så tolkar jag det som att mostern och kusinen är mer beroende av dina pengar än du av ett boende. Detta ger dig bra förhandlingsläge och det går kanske lösa det i steg där du under t ex en 5-årsperiod köper in dig - en hyr/köp lösning. Högre hyra i början och mindre mot slutet.

Min första känsla är att du främst ser detta som en bra affär på sikt och inte som ett drömboende. Fast det är kanske underförstått att boendet i Stockholms skärgård är fantastiskt 😊

Mitt första råd är att du ska ställa dig frågan varför du vill bo där.

Hur ska du en gång i framtiden få ut den ekonomiska vinsten? Vem köper en fastighet med två ägare?

Vad händer om din kusin vill sälja och han vill värdera till 25 miljoner…?

Jag förstår precis hur du tänker och kan sätta mig in i din situation. Jag skulle också ha svårt att låta en så bra affär gå mig förbi. Det bästa är att äga till 100% och därför är jag skeptisk till samägande generellt. Finns risk att det kommer bli dina pengar som ska sköta underhåll och renoveringar framöver om du vill ändra men de andra inte har råd. Du gör det ändå för att du har råd och vill och de andra glider med. I början skriver man upp men efter 10 år har man glömt…

 

[Fagelbla]

Som andra skriver så är det inga bra alternativ som ni har haft uppe så därför får ni försöka vara kreativa på annat vis. En sådan kreativ lösning är att ni lånar pengar till utbyggnaden, var dock noga med ordentliga avtal som jurist kollat på. Sedan så hur ni den bostaden som ni har diskuterat att ni ska ha. På så vis får de in pengar som gör att de kan hålla sin standard. Gällande ert nuvarande hus kan ni antingen sälja den, eller hyra ut den i väntan på att priserna förhoppningsvis går upp igen och ni då säljer den och då får handpenning för att köpa in er i fastigheten.

 

[Elvira.nila]

Jag förstår att känslorna har tagit över i eran dröm att flytta till fastigheten. Det låter verkligen som en underbar plats och med fina människor som du bryr dig om.
However…. Tyvärr är verkligheten inte lika rosa och fluffig. Att samäga fastigheter med vänner eller familj är oftast en dålig idé.
Problem ett är att ekonomin inte verkar gå ihopa och är baserad på en del förhoppningar och önsketänkande.
Problem två är dock ännu svårare när det gäller familjerelationer… Vem är ansvarig för renoveringskostnaderna, slitage,
skötsel av de olika bostäderna, trädgården etc.
Är tanken att ni alla ska dela på kostnaderna för tex ett fönsterbyte i ditt hus även om din kusin bor i en annan fastighet på tomten…

Era tre familjer blir ekonomiskt beroende av varandra. Det låter som en mardröm.
Åker du och din familj på semester eller köper en ny bil ja då kommer det ifrågasättas om de pengarna inte behövs för att köpa nytt tak istället.

Det är en fin tanke att bo tillsammans men nej. gör det inte, är mitt råd.

 

[Byggahus48]

Hej,

Jag har en delikat utmaning som innehåller en hög med juridiska, ekonomiska men också mer filosofiska frågor kring en möjlig boendelösning.

Bakgrund
Min moster (som jag är mycket nära) och hennes man, äger (till 100%) en fantastisk sjöfastighet nära Stockholm, på den så bor också min kusin (som är som ett syskon känslomässigt) och hennes familj. Fastigheten är innan nuvarande sättning i bostadspriserna värderad till 24 miljoner kronor, den är belånad med 11 miljoner kronor. Av dessa 11 miljoner kronor så står min kusin för 4 miljoner kronor.
Jag och min sambo äger ett hus idag som vi har lån på 4,4 miljoner kronor, då vi köpte det i princip på toppen och marknaden gått ned närmare 20% i vårt område så är vår bedömning att vi vid en försäljning antagligen skulle få ut ungefär 0 kronor efter att banken tagit sitt om vi sålde huset idag. Huset köptes för 4,5 miljoner och vi har sedan renoverat för drygt en miljon.

Min moster och morbror är pensionärer i 70-årsåldern och det börjar bli svårt för dem att bära kostnaderna för sitt boende. Vi har därför sedan i somras pratat om ifall det är möjligt att hitta en lösning för alla 3 familjer att leva tillsammans på deras fastighet.

Jag vill redan här understryka att vi är väl medvetna om att oavsett upplägg så finns det stora fallgropar här för samtliga parter på olika sätt och det jag är ute efter är snarare att hitta möjliga lösningar där fallgroparna är belysta än att få svar i stil med "fallgroparna är för stora" det därför att jag tror att det är svårt för mig att beskriva på internet hur vi värderar sånt som svikna löften eller x- förlorade kronor.

Kort om fastigheten
Idag så består fastigheten av en huvudbyggnad med två lägenheter, en lägenhet på ca 130 kvm och en på ca 90 kvm, på tomten finns också ett hus på ca 50 kvm. Upplägget som min moster har föreslagit är att jag och min familj flyttar in i den större lägenheten i huvudbyggnaden, där bor idag min moster och morbror. Min kusin med familj fortsätter att bo i lägenheten på 90 kvm och min moster och morbror flyttar till det mindre huset, det behöver dock byggas ut (det får vara 70 kvm). Fastigheten kommer också snart att få Kommunalt VA det kommer kosta uppskattningsvis 800 000 kronor. Driftkostnaden för fastigheten är idag ca 9000 kronor i månaden, inklusive försäkring.

Kort om min familjs ekonomi
Vi har idag gemensamma löner på 104 000 kronor i månaden (varav 6 500 kr är ett extra/hobbyjobb som min sambo har och alltså inte får räknas med när vi går till banken och ber om lån).
Vi betalade 28 000 kronor till banken i oktober (vi har bolån på ca 4 200 000 kr och ett privatlån på knapp 200 000 kronor) och sedan har vi uppskattningsvis 7-8 000 kronor i övriga kostnader kopplat till hus (el, uppvärmning, vatten, osv). Vi har i princip inga kontanter (annat än en alltför liten buffert men den måste vi ju ha även om vi skulle flytta) men min pappa är döende och jag kommer ärva drygt 1 000 000 kronor inom något år.

Så till de förslag som vi idag har diskuterat:

Förslag 1:

Jag och min kusin köper fastigheten för en summa som löser lånen och tillåter en utbyggnad och finansierar kommunalt VA. Den summa som nämnts är 14-15 miljoner kronor. Dessutom så vill min moster och morbror att vi vi tillsammans betalar 4000 kronor i månaden till dem, detta så att de kan behålla den konsumtionsnivå de har idag. Min moster och morbror får med detta besittningsrätt/arrende till det mindre huset, detta för att garantera dem ett boende framåt.

Vi skulle behöva sälja vårt hus med en rejäl förlust här, men det är ju inte hela världen eftersom att vi köper 50% av en fastighet som är värd betydligt mer än vad vi ger. Men det gör att vi i dagsläget har det banken är beredda att låna oss, vilket är ungefär 5 300 000 kronor, sedan får jag ett arv på dryga miljonen och så får vi toppa upp med andra lån för att få ihop 7 miljoner kronor.

Det här skulle ge oss ungefärliga månadskostnader enligt följande:
bolån (dagens 3 månaders ränta ca 5%) = ca 23 000 kr
privatlån = 7 000 kr (ränta och rak avbetalning på ett lån på 600 000 kr)
omkostnader hus = 4 500 kr
avgift till min moster = 2000 kr

totalt: ca 36 500 kr

Det är en kostnad som är i princip samma vi har idag. Men den bygger på ett par antaganden som jag inte är säker på kommer att gälla. Främst handlar det om att banken kommer behöva anse att den värdering som gäller för huset är inte den vi (marknaden) köper det för (14-15 miljoner) utan att det är en värdering som är det dubbla, för annars måste vi även lägga till amortering. Nackdelen rent ekonomiskt mot hur vi har det idag är att detta är en kostnad som inte kommer att gå ned med annat än att räntan går ned, vi har inte möjlighet att amortera i någon större utsträckning med så höga räntekostnader, i vårt nuvarande boende så amorterar vi ca 7000 kr i månaden så att inom 6-7 år så hamnar vi under 70% belåning.
Fördelen är ju att vi äger halva fastigheten.

Förslag 2:

Vi flyttar in i fastigheten men utan att få något ägande, dock så lånar vi mot den så att vatten och avlopp och en utbyggnad är möjlig, ca 3 000 000 kronor. Mot detta så skrivs vi in i min moster och morbrors testamente där vi får en tredjedel av deras kvarlåtenskap (de har en son till som inte är inblandad i detta).

Det ekonomiska upplägget blir då att jag och min kusin delar på kostnaden för lånen (idag är majoriteten av lånen bundna på lite drygt 1% och det gäller i snitt 3 år till.

nya lån 3 000 000 * 0,05 = 150 000 kr per år
gamla lån 11 000 000 * (ca) 0,02 = 220 000 kr per år

lånekostnader blir då totalt ca 31 000 kr för hela fastigheten, detta delas på två (mig och min kusin)

Så månadskostnaden för boendet blir som följer:
Lånekostnader = 16 000 kr
omkostnader hus = 4500 kr
avgift till moster = 2000 kr

totalt = 22 500 kr.

dessa kan och kommer sannolikt stiga i takt med att deras bundna lån går ut, för det vore nog dumt att räkna med att man kan binda om lånen på runt 1%.

Det här förslaget behöver broderas ut lite, framförallt med hur vi säkrar den investering vi gör genom att låna pengar på någon annans fastighet, jag tar också gärna emot tankar och förslag på hur man kan mejsla ut överenskommelser och avtal som behandlar t.ex. en skilsmässa eller att någon blir sjuk och därför inte kan bära sina kostnader längre.

Så till frågorna
Är alternativ 1 rimligt och möjligt?
är alternativ 2 rimligt och möjligt?
Hur skulle ni gjort?

Svara gärna på en av frågorna eller fler, lyft andra funderingar som jag kanske inte belyst här, kanske finns det någon som löst en liknande utmaning på något annat sätt. Kom ihåg att vi alla vill lösa detta om det går och att vi går in för att ingen ska känna att den blivit lurad.

lurad.

▪️Skulle fastigheten gå att stycka, med respektive hus på varje tomt? Skulle moster och hennes man ha råd att behålla det mindre huset+tomt?
❤️❤️❤️❤️

 

[Lejoninna]

VA för 800 000? Är det själva avgiften eller avgift plus grävningen?

 

[Hanmeddetvitahuset]

Ombilda till en BRF? Krångligt men känns ju mest hållbart på sikt.

Ombilda till en BRF? Krångligt men känns ju mest hållbart på sikt.

+1

Helt klart mindre kladdigt än de övriga alternativen.