Ska sälja ett hus i en Stockholmsförort till våren. Köper av bekvämlighetsskäl extra allt via mäklaren: styling för att få spekulanterna att tänka gott om objektet, säljarbesiktning för att få dem att inte vara oroliga.
Mina principer säljer jag också till högstbjudande.
Jag är förstås inte emot att folk städar och putsar på sina hus inför försäljning, men jag är lite skeptisk till att ta in proffs för det och än mer så att det går via mäklaren.
Säljarbesiktningar vill jag knappt ens tänka på vad jag tycker om: lurendrejeri är ett milt ord. Men när man vet att icke-säljarbesiktigade hus numera får potentiella köpare att dra öronen åt sig så står man ju inte och fäktar för sina principer i sådana frågor, utan följer med strömmen. Ironiskt nog har jag inte ens läst villkoren för säljarbesiktningen. Det bekommer mig inte om köparen får ta över partspositionen mot besiktningsmannen eller ej. I mins ögon är det här marknadsföring mer än besiktning.
Så, nu har jag skrivit av mig. Får se om det blir någon uppföljning när försäljningen väl skett. Innan dess tror jag inte att jag vill fördjupa mig i detaljer iaf.
Jag är förstås inte emot att folk städar och putsar på sina hus inför försäljning, men jag är lite skeptisk till att ta in proffs för det och än mer så att det går via mäklaren.
Kostnaden för homestyling får man dra av från köpesumman i alla fall.
Du borde verkligen stå fast vid dina principer och avstå en försäljning tills marknaden har förstått hur man egentligen ska bete sig. Hur ska de annars lära sig? Eftersom de har så fel kommer det ju inte ta mer än ett par år innan du kan sälja.
Jaja, säljarbesiktningar är lurendrejeri, men det är inte ditt problem nu
Nej, och det är ju problemet med principer, det är när man själv riskerar att förlora på dem som det visar sig om man har dem eller ej (inte för att jag egentligen levde i vanföreställningen att jag hade principer mot det här, men lite kan man väl spetsa till saker – och jag tycker fortfarande att säljarbesiktningar är ett otyg).
Tanken med tråden är dock inte bara att posera åsikter jag inte lever efter, utan så ärligt jag kan försöka diskutera frågan utifrån perspektivet emotionellt obrydd säljare som bara vill ha så bra betalt som möjligt och en friktionsfri affär.
Ibland är det bra att ställa sig utanför sig själv och se objektivt på situationen. Här tänkte jag inta motsatt position – vad är bra för mig, och varför. Vi pratar dock inget fusk som riggad budgivning eller undanhållande av information, utan bara vanlig enkel egoism.
Att det går bra nu, men att både styling (i alla fall i det här fallet) och säljarbesiktning nog betalar sig. Båda saker som hen som av en händelse tjänar på att förmedla. Jag delar dock bedömningen, så känner inte att mäklaren utnyttjar specifikt den här situationen.
Kostnaden för homestyling får man dra av från köpesumman i alla fall.
Så är det förvisso, men reavinstskatten är ju bara 22 %, så 78 % av räkningen får man betala hur man än ser på det. Samma sak med mäklar- och besiktningskostnader.
Att något är avdragsgillt betyder ju inte att det inte kostar en något alls.
Kan ju inte vara några större kostnader jämfört med vad en kåk kostar i Stockholm. Räcker ju med att det kommer ett extra bud för att det skall löna sig!
Huset är nu sålt sedan ett tag, och jag måste säga att det är svårt att tillvarata sina intressen som köpare i Stockholm, och säkert också på andra snabbrörliga marknader.
Huset var säljarbesiktigat och dolda fel-försäkrat och det blev budgivning mellan flera parter. Den med högst bud ville förvisso inte ha en besiktningsklausul, men det fanns andra inte orimliga klausulsförslag. Vi sa dock tvärnej och förberedde för kontraktsskrivning med tvåan i budgivningen, som kunde tänka sig att skriva avtal utan förbehåll, men till en lägre summa (under 1 % lägre, som det ju ofta är vid budgivningar). Vinnaren av budgivningen vek då ner sig och accepterade ett avtal utan villkor. För oss var också utspelandet av intressenterna mot varandra på riktigt – vi hade mycket hellre tagit några tiotusenlappar mindre än spelat med osäkerheten i ett villkorat köp. Samma sak hade gjorts om det varit besiktningsklausul det gällde.
Hur tillvaratar man i en sån här marknad sitt ansvar gentemot sig själv att undersöka objektet? Jag har ingen anledning att tro att vår besiktningsman gjorde ett dåligt jobb, men han var just vår, på rekommendation från mäklaren.
Så jag tycker att systemet är dysfunktionellt. Nya verktyg på marknaden sätter det tänkta ansvarssystemet delvis ur spel, och parterna på marknaden finner sig i stort i det.
Jag har inget svar på hur man borde göra om det, utan konstaterar bara att det inte är bra som det är, men att man som säljare har incitament att inget görs om, för nu har man en väldigt stark position.
Man löser det genom att köpa ett äldre hus där man kan utgå från tidstypiska brister. Genomförda åtgärder ska helst vara gjorda i nutid av existerande firma med papper så man kan räkna med att ev tak, dränering bergvärme, fönster eller annan tråkig utgift inte dyker upp igen. Huset har företrädesvis oattraktiva ytskikt då det är kaffepengar i sammanhanget.
Som köpare gäller det också att vara insatta i den lokala marknaden för att kunna fatta rätt beslut. Gå på många visningar, följ budgivningarna och samla underlag på vad något är värt i området. Då kan du själv agera snabbt om det behövs utan att gå bort dig. Och håll din gräns, gråt lite när du förlorar budgivningen och köp ett annat och bättre hus.
Men i slutändan så vinner oftast den som har minst koll i kombination med tillgång på pengar. Vi har själva släppt flera hus vi velat ha och haft råd med, men där vi inte kan motivera summan. Sen tog det visserligen typ 2 år innan vi flyttade sist, men vi har inte ångrat det än.
Man löser det genom att köpa ett äldre hus där man kan utgå från tidstypiska brister.
Fast då har man ju inte löst något alls på systemnivå. Att enskilda köpare fortfarande kan göra bra val säger jag inte emot; det är när de inte gör det som i mina ögon är intressant och potentiellt behöver lösas.
HHans G2 skrev:
Men i slutändan så vinner oftast den som har minst koll i kombination med tillgång på pengar.
Så är det förstås. Vill man göra en bra deal på en auktion får man finna sig i att man oftare förlorar än vinner. Men det är alltjämt inte de välinformerade som systemet borde gynna. Att någon i andras ögon betalar lite för mycket är inte heller något stort problem, utan det är när man köper grisen i säcken samtidigt som man tror sig vara relativt väl skyddad/informerad som jag skulle vilja komma åt.
Jag har samma erfarenhet som säljare i Stockholmsförort för några år sedan. Det är svårt för köpare på systemnivå att köpa något annat än grisen i säcken i och med det höga tempot.
Det som skulle krävas är väl typ att ta med en besiktningsman på visningen som finns på plats där för att göra undersökningar på plats under köparnas regn av frågor. D v s med lämnar visningen med en ordentlig besiktning i bagaget. Eller lagstifta om en öppen besiktningsklausul, om än en kort sådan på kanske fem dagar.
Nyfniken skrev:
