... "Hur menade du på slutet? Att sysselsättningsstimulans skulle pressa ner huspriserna? I så fall, hur tänker du då?"...
Ja, och på flera olika sätt. Det främsta är att tillhandahålla fribyggartomter. Brist på tomter är ett jätteproblem speciellt i storstadsregionerna. T ex i Malmö står ca 1000 personer i komunal tomtkö, och årligen delas ca 20-30 tomter ut! Och då kan man anta att betydligt fler hade ställt sig i kö om det fanns en rimlig chans att få en vettig tomt innan man ramlar av pinnen. Ökat utbud på tomter sänker priset på dessa, samt befintliga fastigheter, eftersom även deras värde till viss del består av tomt. Utbud efterfrågan. Dessutom är detta direkt sysselsättningsstimulerande eftersom dessa tomter ska bebyggas.
Ja, och på flera olika sätt. Det främsta är att tillhandahålla fribyggartomter. Brist på tomter är ett jätteproblem speciellt i storstadsregionerna. T ex i Malmö står ca 1000 personer i komunal tomtkö, och årligen delas ca 20-30 tomter ut! Och då kan man anta att betydligt fler hade ställt sig i kö om det fanns en rimlig chans att få en vettig tomt innan man ramlar av pinnen. Ökat utbud på tomter sänker priset på dessa, samt befintliga fastigheter, eftersom även deras värde till viss del består av tomt. Utbud efterfrågan. Dessutom är detta direkt sysselsättningsstimulerande eftersom dessa tomter ska bebyggas.
TsarVman skrev:
Skulle uppskatta om det som framfördes var mer underbyggt med fakta.
"år 2008 är det 134 kommuner som uppger att det råder bostadsbrist om man ser till kommunen som helhet betraktad." Källa: Boverket: Kommuner med bostadsbrist
"Den snabba försvagningen på bostadsmarknaden gör att Boverket reviderar sin byggprognos. Den senaste tidens utveckling pekar mot en minskning av antalet påbörjade bostäder med 60 procent under år 2009, jämfört med de faktiska byggstarterna år 2006." Källa: Boverket: Bostadsbyggandet har minskat snabbt
Det finns absolut inget som talar för att utbudet skulle öka vara sig på fastigheter eller bostadsrätter inom överskådlig tid. Boverket skriver exempelvis att "I vår prognos för 2009 uppskattar vi att antalet påbörjade bostadsrätter faller med drygt 75 procent, ned till cirka 2 500 påbörjade bostäder."
Tittar man på efterfrågandesidan så ser det inte bättre ut. Den redan stora och utbredda bostadsbristen och kraftigt fallande nybyggnationen ska möta 80- och 90-tals generationer som är ca 20% större än normalt.
Det som lite skrämmer mig lite är att den bostadsbrist vi ser idag har vuxit till sig ända sedan 2003 och nu ser den ut att växa snabbare än någonsin när nybyggnationen faller så drastiskt som den gjort.
Du får ursäkta mig, kom gärna med synpunkter så länge de är väl underbyggda med någon form av faktaunderlag.
Tsar: bra inlägg!
Dessutom kommer inflationen bli betydligt högre än vad riksbanken räknar med när valutasäkringar löper ut och nya säsongens varor kommer in i butikerna under andra halvan av 2009. Hittils har stora delar av detlajhandels försäljningar skett till "gamla" starka kronkurser. Kameror, optik mm från yen-starka Japan har redan stigit i pris. Nu verkar hedgefonder mm avvecklat sina oljepositioner och fortsatt press på oljepriset är inte sannolikt. Oljeproducenterna har nu tagit mycket kapacitet offline så fortsatt deflationärt stöd från sjunkande oljepriser förväntar jag mig inte. Högre inflation ger lägre reallöneökning.
Dessutom är även svenska bankerna allt annat än "out of the woods" vilket gör att de även fortsatt kommer vara restriktiva till att återigen låna ut till 105% av villors marknadsvärdet. Man kommer nog inte sträcka sig till mer än 80-90% av marknadsvärdet. Poltiska viljan att stötta husmarknaden gör dock att staten (genom BKN, Riksgälden, Riksbanken mm) kommer att försöka motverka de prispressande krafterna. Men så länge husmarknad och börs inte funnit en botten i USA kommer jag inte tro på stigande svenska priser. USA styr stämningsläget för konjunkturen - oavsett om vi vill tycka att det borde vara så eller inte.
Oförändrade nominella priser under 2009 ser jag som mer realistiska än stigande (sett till genomsnittsvillor i riket).
De som går med på att försöka stötta sina arbetsgivare kommer att få upp till 20% mindre månadslön. Åtminstone kortsiktigt leder det till en reallönesänkning för denna grupp.Lekkamraten skrev:
Dessutom kommer inflationen bli betydligt högre än vad riksbanken räknar med när valutasäkringar löper ut och nya säsongens varor kommer in i butikerna under andra halvan av 2009. Hittils har stora delar av detlajhandels försäljningar skett till "gamla" starka kronkurser. Kameror, optik mm från yen-starka Japan har redan stigit i pris. Nu verkar hedgefonder mm avvecklat sina oljepositioner och fortsatt press på oljepriset är inte sannolikt. Oljeproducenterna har nu tagit mycket kapacitet offline så fortsatt deflationärt stöd från sjunkande oljepriser förväntar jag mig inte. Högre inflation ger lägre reallöneökning.
Dessutom är även svenska bankerna allt annat än "out of the woods" vilket gör att de även fortsatt kommer vara restriktiva till att återigen låna ut till 105% av villors marknadsvärdet. Man kommer nog inte sträcka sig till mer än 80-90% av marknadsvärdet. Poltiska viljan att stötta husmarknaden gör dock att staten (genom BKN, Riksgälden, Riksbanken mm) kommer att försöka motverka de prispressande krafterna. Men så länge husmarknad och börs inte funnit en botten i USA kommer jag inte tro på stigande svenska priser. USA styr stämningsläget för konjunkturen - oavsett om vi vill tycka att det borde vara så eller inte.
Oförändrade nominella priser under 2009 ser jag som mer realistiska än stigande (sett till genomsnittsvillor i riket).
Nej, de som arbetar 80% (och tidigare arbetade heltid) kommer att få 80% av lönen, de som arbetar 90% (och tidigare arbetade heltid) kommer att få 90% av lönen, dvs ersättningen, lön och annan ersättning är densamma för varje arbetad enhet som tidigare. Däremot får den som tidigare arbetat heltid men övergår till att arbeta bara 80% en lägre inkomst. Och vi har inte sett utfallet av detta, än så länge är det bara ett väldigt starkt kritiserat ramavtal.Investor skrev:
Allt talar fortfarande för att KPI-förändringen över 12 månader kommer att bli negativ senare i år. Visst påverkar kronfallet, men det återstår att se i vilken omfattning. Frågan är väl snarare hur kraftig deflationen skulle ha blivit om vi inte hade kronförsvagningen?
Vad gäller oljan ska man i nog inte utgå från att bubblan kommer tillbaka. Mellan förra oljebubblan i början av 80-talet och den som just spruckit (kanske inte helt klart där) tog det 20 år fram till 1999 innan oljepriset letade sig över 20 usd per fat.
Om du tittar på genomsnittlig belåning historiskt så ser du att väldigt få har lånat 100% tidigare, tror inte bankernas krav har någon större betydelse i och med att folk inte belånat sig till dessa nivåer tidigare i någon större utsträckning.
Förstår inte varför så många tror att börs och fastighetspriser följer varandra. Börsen följer konjunkturen med ett visst försteg men fastighetsmarknaden följer långt i från börsen.
Redigerat:
En viss koppling av framför allt pris på dyrare hus, till börsindex, har tidigare nämnts i press. Och med tanke på att svenskar är ett folk som i stor utsträckning äger aktier, direkt eller indirekt i fonder/pensionsfonder så verkar väl en sådan koppling inte helt fånig. Sedan kan det ju vara ett svagt samband, men att det finns någon typ av samband är jag helt övertygad om.
Angående att jag är, har varit och kommer att vara kass på att ange källor för att underbygga min argumentation, är att det tar lite väl lång tid. Jag anger också tydligt att det är gissningar och uppfattningar jag skriver om. Och så länge detta är tydligt ser jag inget krav på källhänvisningar för att få vara med i denna diskussion. Alla är välkomna att såga mina argument, eller visa på felaktigheter. Det är just det som gör en diskussion så givande.
Angående ökat utbud. Jag sa inte att jag förväntar ett ökat utbud per automatik i dagens situation. Däremot sa jag att en politik som främjar tillhandahållande av fribyggartomter skulle vara av godo. Ett sådant politiskt initierat ökande av utbudet skulle vara sysselsättningsstimulerande.
Jag är tyvärr högst medveten om den bostadsbrist som råder i stora regioner i landet. Demografiskt vet jag inte hur det ser ut med behoven av bostäder framöver. Men jag är övertygad av att bostadsbristen har varit en av de viktigaste faktorerna för den bostadsbubbla som jag anser att vi har idag.
Angående att jag är, har varit och kommer att vara kass på att ange källor för att underbygga min argumentation, är att det tar lite väl lång tid. Jag anger också tydligt att det är gissningar och uppfattningar jag skriver om. Och så länge detta är tydligt ser jag inget krav på källhänvisningar för att få vara med i denna diskussion. Alla är välkomna att såga mina argument, eller visa på felaktigheter. Det är just det som gör en diskussion så givande.
Angående ökat utbud. Jag sa inte att jag förväntar ett ökat utbud per automatik i dagens situation. Däremot sa jag att en politik som främjar tillhandahållande av fribyggartomter skulle vara av godo. Ett sådant politiskt initierat ökande av utbudet skulle vara sysselsättningsstimulerande.
Jag är tyvärr högst medveten om den bostadsbrist som råder i stora regioner i landet. Demografiskt vet jag inte hur det ser ut med behoven av bostäder framöver. Men jag är övertygad av att bostadsbristen har varit en av de viktigaste faktorerna för den bostadsbubbla som jag anser att vi har idag.
Om man plöjer igenom de spaltmeter som just nu skrivs om bostadspriser i Svergie, tycker jag man får en ganska splittrad bild. En del tycker sig se ljusningar, bl annat i skop mätning på befolkningens förväntningar. Dels på grund av att kortsiktiga faktorer pekar på ökningar av bostadspriser, i enlighet med de som argumenterar för prisökningar i denna tråd.
Samtidigt finns en del nattsvarta prognoser för vad som komma skall. En del av detta tycker jag har visat sig de senaste dagarna, bl a genom statlig intervention i Swedbank, och Folksams övertagande av största ägarposten i samma bank.
Kan tyvärr inte hitta källa, men läste igår en artikel om indexutveckling av bopriser i europa från ca 96-97 till idag. Där utmärkte sig Sverige i sällskap med Storbrittanien, Irland och Spanien, med att ha haft bland de högsta prisökningarna. Och vad som hänt med bopriser i de andra länderna i sällskapet, tror jag är rätt kraftiga fall. Har dock ingen uppgift på detta.
Sedan är jag medveten om att vi har olika förutsättningar i olika länder. För sveriges del pekade man just på bostadsbrist och övergenomsnittlig ökning av produktionspriserna som den huvudsakliga faktorn. Dessutom finns det ju även regionala skilnader. T ex i mitt kära skåne, är det just nu rena rean på bostäder, ja för danskar vill säga. Med en försvagning av kronan med närmare 20% på ett år mot den danska kronan, så är det inget annat änn just REA i Malmöregionen för tillfället. Sedan är det väl relativt kortvarigt, men ändå. Det är ju knappast en prissänkande faktor. Speciellt när 1,8 miljoner danskar i huvudstadsregionen sniffar på en bomarknad med bostadsbrist som knappt är anpassad för 0,5 miljoner sydvästskåningar.
På lång sikt 1-2år, tycker jag det vore synnerligen konstigt om vi i Sverige skulle ha en så fundamentalt annorlunda utveckling än i resten av västvärlden. Vi har de senaste 10 åren tjatat om globalisering och att ekonomierna blir mer och mer sammanvävda. Sedan när det blir kris säger man att, -"Nej det rör inte oss. Vi i Sverige står starka." Svenska banker skulle inte ha några problem... tja nu i efterhand låter det ju konstigt. Och mycket riktigt får vi nu se lite effekter även här, Carnegie, Swedbank, nyemission från SEB.... och mer kommer med stor sannolikhet.
Mitt tips är att byggbranschen delvis kommer att omstruktureras. Höga produktionskostnader som en huvudorsak bakom skenande bopriser tycker jag är en tydlig indikator. Man behöver inte vara geni för att förstå att den hitintills synliga taktiken, att lägga nybyggen på is, som flera stora byggbolag gjort, inte är ett vinnande koncept. Ekonomisk kollaps i baltstaterna med skenande arbetslöshet, och ett prejudikat om anlitande av europeisk arbetskraft i Sverige.... (skolbygget i Stockholm, kommer inte ihåg vad det hette), tror jag banar väg för prispress, en och annan konkursad byggjätte, och rejält lägre byggkostnader inom en 5årsperiod.
Inget ont om byggare, men med de löner som vissa hantverkare haft under högkonjunkturen, så är det väl inte konstigt. Skrattade gott när jag läste söndagens sydsvenkan. Skanska uttalade sig om sin nya variant av Uniqhuset och hur mycket bättre det blivit. Och angående att det var dyrare än konkurenternas sa man ungefär såhär. Att prislappen blir lite högre, ca 4,5 till 5 miljoner för ca 150M2 ink tomt i snitt är inte så konstigt. Det tar ju tid och är ett annat hantverk, att mura upp både inner och ytterskal sten för sten med tegel. Haha.... blir man miljonär på att mura upp ett enda hus (mellanskilnaden mot ett "vanligt hus", kommer murare bli sveriges populäraste yrke på nolltid.
Nej.. vi får väl se om branschen hinner nyktra till från sin fartblindhet i tid, eller om det blir konkurserna som blir den bistra medicin som behövs för en prisanpassning, och återgång till rimliga nivåer.
Samtidigt finns en del nattsvarta prognoser för vad som komma skall. En del av detta tycker jag har visat sig de senaste dagarna, bl a genom statlig intervention i Swedbank, och Folksams övertagande av största ägarposten i samma bank.
Kan tyvärr inte hitta källa, men läste igår en artikel om indexutveckling av bopriser i europa från ca 96-97 till idag. Där utmärkte sig Sverige i sällskap med Storbrittanien, Irland och Spanien, med att ha haft bland de högsta prisökningarna. Och vad som hänt med bopriser i de andra länderna i sällskapet, tror jag är rätt kraftiga fall. Har dock ingen uppgift på detta.
Sedan är jag medveten om att vi har olika förutsättningar i olika länder. För sveriges del pekade man just på bostadsbrist och övergenomsnittlig ökning av produktionspriserna som den huvudsakliga faktorn. Dessutom finns det ju även regionala skilnader. T ex i mitt kära skåne, är det just nu rena rean på bostäder, ja för danskar vill säga. Med en försvagning av kronan med närmare 20% på ett år mot den danska kronan, så är det inget annat änn just REA i Malmöregionen för tillfället. Sedan är det väl relativt kortvarigt, men ändå. Det är ju knappast en prissänkande faktor. Speciellt när 1,8 miljoner danskar i huvudstadsregionen sniffar på en bomarknad med bostadsbrist som knappt är anpassad för 0,5 miljoner sydvästskåningar.
På lång sikt 1-2år, tycker jag det vore synnerligen konstigt om vi i Sverige skulle ha en så fundamentalt annorlunda utveckling än i resten av västvärlden. Vi har de senaste 10 åren tjatat om globalisering och att ekonomierna blir mer och mer sammanvävda. Sedan när det blir kris säger man att, -"Nej det rör inte oss. Vi i Sverige står starka." Svenska banker skulle inte ha några problem... tja nu i efterhand låter det ju konstigt. Och mycket riktigt får vi nu se lite effekter även här, Carnegie, Swedbank, nyemission från SEB.... och mer kommer med stor sannolikhet.
Mitt tips är att byggbranschen delvis kommer att omstruktureras. Höga produktionskostnader som en huvudorsak bakom skenande bopriser tycker jag är en tydlig indikator. Man behöver inte vara geni för att förstå att den hitintills synliga taktiken, att lägga nybyggen på is, som flera stora byggbolag gjort, inte är ett vinnande koncept. Ekonomisk kollaps i baltstaterna med skenande arbetslöshet, och ett prejudikat om anlitande av europeisk arbetskraft i Sverige.... (skolbygget i Stockholm, kommer inte ihåg vad det hette), tror jag banar väg för prispress, en och annan konkursad byggjätte, och rejält lägre byggkostnader inom en 5årsperiod.
Inget ont om byggare, men med de löner som vissa hantverkare haft under högkonjunkturen, så är det väl inte konstigt. Skrattade gott när jag läste söndagens sydsvenkan. Skanska uttalade sig om sin nya variant av Uniqhuset och hur mycket bättre det blivit. Och angående att det var dyrare än konkurenternas sa man ungefär såhär. Att prislappen blir lite högre, ca 4,5 till 5 miljoner för ca 150M2 ink tomt i snitt är inte så konstigt. Det tar ju tid och är ett annat hantverk, att mura upp både inner och ytterskal sten för sten med tegel. Haha.... blir man miljonär på att mura upp ett enda hus (mellanskilnaden mot ett "vanligt hus", kommer murare bli sveriges populäraste yrke på nolltid.
Nej.. vi får väl se om branschen hinner nyktra till från sin fartblindhet i tid, eller om det blir konkurserna som blir den bistra medicin som behövs för en prisanpassning, och återgång till rimliga nivåer.
Tycker egentligen själv att det är ganska sjukt, i det närmaste anstötligt att vi har en skriande bostadsbrist, med de stora sociala problem som förvärras av detta (hemlöshet, segregation, problem för ungdomar att få en stabil tillvaro istället för flackande mellan andrahandskontrakt, kriminell handel med hyreskontrakt och blåsnign av utsatta), och samtidigt en stigande arbetslöshet, som kommer bli betungande framöver. Och i detta läget stoppas byggprojekt?!?!... Helt sjukt. Om vi själva inte är beredda att bygga med mindre än 25-30tkr i månadslön för arbetare och vinstmarginaler på 20-50% för bolag, så är jag övertygad att det finns andra som är beredda att göra detta..... hellre än att sitta arbetslös.
Ok.. en ren utflykt... men ändå en anknytning till att jag tror på stora förändringar i byggbranchen, med fallande priser på nyproduktion, och fallande priser på resten av beståndet som följd. Helt ovetenskapligt med total avsaknad av källor.... bara med en stor dos av sunt kritiskt tänkande.
Ok.. en ren utflykt... men ändå en anknytning till att jag tror på stora förändringar i byggbranchen, med fallande priser på nyproduktion, och fallande priser på resten av beståndet som följd. Helt ovetenskapligt med total avsaknad av källor.... bara med en stor dos av sunt kritiskt tänkande.
Lite väl många påstående för att jag ska orka kommentera allt. Rekommenderar dig att läsa på demografiska faktorer som förklarar mycket, dels i vårt land, dels i förhållande till grannländer, speciellt om man sätter det i relation till att vi bygger allt mindre. Och visst är det sjukt, det som skrivs i tidningarna ger en helt annan bild. Enbart i en artikel har jag läst en fastighetsekonom varna för att vi i praktiken behöver nya miljonprogram. Hyresgästföreningen har drivit en kampanj för större nybyggnation av både hyresrätter och bostadsrätter sedan 2003 utan resultat.
Samtidigt kommer vi snart få marknadshyror och man bör nog ifrågasätta hur den reglerade hyresmarknaden, när den successivt släpps fri från 1 jan 2010, kommer att påverka prisbilden på äganderättsmarknaden? Det bör i vart fall inte påverka prisbilden negativt.
Den svenska bomarknaden har stigit från mycket låga tal från början och står sig inte särskilt högt heller i en jämförelse med många länder i världen.
Idag är det ironiskt nog billigare att köpa en bostad än det var efter fastighetskraschen på 90-talet. En del tycks tro att bostäder ska bli gratis att bo i, vilket i alla fall jag finner fullständigt orimligt.
Byggbolagen har inte vinstmarginaler på 20-50%! Trivselhus har exempelvis en vinstmarginal på mellan 7-9% de senaste 3 åren vilket är en nivå där de flesta småhustillverkare legat under högkonjunkturen. Skanska runt 4%.
Det är möjligen JM som legat lite högre, mellan 12 och 19% men dom där 30% extra du påstår får du gärna nämna vilket bolag som har?
Samtidigt kommer vi snart få marknadshyror och man bör nog ifrågasätta hur den reglerade hyresmarknaden, när den successivt släpps fri från 1 jan 2010, kommer att påverka prisbilden på äganderättsmarknaden? Det bör i vart fall inte påverka prisbilden negativt.
Den svenska bomarknaden har stigit från mycket låga tal från början och står sig inte särskilt högt heller i en jämförelse med många länder i världen.
Idag är det ironiskt nog billigare att köpa en bostad än det var efter fastighetskraschen på 90-talet. En del tycks tro att bostäder ska bli gratis att bo i, vilket i alla fall jag finner fullständigt orimligt.
Byggbolagen har inte vinstmarginaler på 20-50%! Trivselhus har exempelvis en vinstmarginal på mellan 7-9% de senaste 3 åren vilket är en nivå där de flesta småhustillverkare legat under högkonjunkturen. Skanska runt 4%.
Det är möjligen JM som legat lite högre, mellan 12 och 19% men dom där 30% extra du påstår får du gärna nämna vilket bolag som har?
Vilka bolag har en vinstmarginal på 20-50%? Kan du nämna några?TsarVman skrev:
Läste en utländsk tidning(tyvärr ingen källa) där det just handlade om Sveriges bostadmarknad. Slutsatsen var att det fortfarande är billigt med boende i Sverige. Tittar man på hur mycket vi lägger på boende i förhållande till vår lön så är det mycket mindre än i de flesta andra länder.
Finns andra källor som hävdar att den svenska bostadsmarknaden är mer övervärderad än vad den var i USA innan deras ras började. Min personliga mening är att med det låga löneläge och kraftiga skattetryck som vi har i Sverige är bostäder generellt övervärderade i dagsläget.bumpaberra skrev:
Vilka källor?Deven skrev:
Har mycket svårt att tro, att svenska bostäder generellt är övervärderade. Vill tvärtom påstå att det är billigt att bo i Sverige när man blickar utomlands.
Det är väl ändå dyrt att bo i Sverige jämfört med de flesta andra länder. Jag har varit i de flesta länder i Amerika (exkl nord) samt delar av både Asien och Afrika och skulle nog påstå att bostadspriserna i Sverige kanske ligger på 15-20 plats d.v.s. ungefär jämförbart med vår plats på välfärdslistan. (lite kunskap och lite gissning)Mer än 200 länder är både billigare att bo i men också fattigare. I förhållande till lönen kanske bumpaberra har rätt men oftast är övriga världen samma sak som några få enormt rika länder i Europa och Nordamerika.
Okej, men jämförelsen haltar väl lite om man börjar jämföra med extremt fattiga länder.
Hur menar du Anders? Kan Sverige bara jämföras med de 20 rikaste länderna i världen? Och resten av världen är extremt fattiga länder. Jag jämför inte med landsbyggden i Afganistan eller någon plats i goobiöknen. Jag jämför med helt vanliga platser i världen där minst 80% av alla människor bor. Annars skall man inte jämföra med länder med högre inkomst för de lirar också i en annan liga som t.e.x norrmännen. Sverige skall väl egentligen inte på något sätt jämföras med USA heller.