Jag tycker det finns en relativt god samsyn på faktorer fom påverkar bostadspriser här i forumtråden. Det som verkar skilja mest är synen på prognostiserad utveckling av köpkraft. Finns tydligen rejäla optimister. Själv är jag betydligt mer pessimistisk.
Jag tror den genomsnittliga köpkraften kommer minska 2009 och i stort sett ligga still 2010. Anledningen till detta tror jag blir den svagare kronan. Köpkraften gentemot utlandet har väl redan minskat med sisådär en 20% på ett år. Beroende på hur stor del av konsumtionen är importerad får det ett genomslag. Misstänker att det kommer driva på en del prishöjningar. Det syns redan på en del varor. T ex kameror och optik som i stor utsträckning är japanska produkter. Yenen haar stigit otroligt mycket. och det får genomslag. Bara att det dröjer lite. Ingen vill vara först med att höja priserna. Men när de väl höjs sker det snabbare.
Oljan verkar vara på väg uppåt igen. Förbrukningen brukar tydligen toppa när jänkarna ger sig ut på bilsemester. Verkar kunna bidra till prishöjningar inom ett halvår. Slutsats 1) Högre inflation än prognostiserat.
Sedan har vi det här med inkomsterna. Gårdagens nyhet att metall gått med på nya regler för "obetald arbetstidsförkortning" med 20% (korkat att man säger lönesänkningar i media), verkar vara ett omen att både fler varsel och andra varianter ligger inom nära framtid. Allt innebär lägre inkomster. Sedan finns ju argumentet att de arbetslösa får A-kassa. Men den ska ju finnansieras genom avgifter, vilka kanske kan komma att dubblas, så som det ser ut nu. Vilket i sin tur minskar den disponibla inkomsten. 2) Slutsats, arbetslöshet får större genomslag på disponibel inkomst än tidigare prognostiserat.
Visserligen lättar regeringen ordentligt på börsen för att stimulera konsumtion, men det som tas nu, måste för eller senare betalas igen. Folk misstror överkonsumtion som leder till budgetunderskott, och i framtiden till besparingar eller skattehöjningar. Överhuvudtaget gör det ekonomiska läget att folk blir betydligt mer försiktiga. Det var väl till stor del just den effekten som låg bakom höstens tillbakagång (i kombination med hör ränta under sensommaren och åtstramad kreditgivning). Den psykologiska effekten borde i all rimlighet kunna utvecklas till ett större ras. 3) Den psykologiska effekten har hittintills varit liten och har potential att växa rejält.
Jag tror den genomsnittliga köpkraften kommer minska 2009 och i stort sett ligga still 2010. Anledningen till detta tror jag blir den svagare kronan. Köpkraften gentemot utlandet har väl redan minskat med sisådär en 20% på ett år. Beroende på hur stor del av konsumtionen är importerad får det ett genomslag. Misstänker att det kommer driva på en del prishöjningar. Det syns redan på en del varor. T ex kameror och optik som i stor utsträckning är japanska produkter. Yenen haar stigit otroligt mycket. och det får genomslag. Bara att det dröjer lite. Ingen vill vara först med att höja priserna. Men när de väl höjs sker det snabbare.
Oljan verkar vara på väg uppåt igen. Förbrukningen brukar tydligen toppa när jänkarna ger sig ut på bilsemester. Verkar kunna bidra till prishöjningar inom ett halvår. Slutsats 1) Högre inflation än prognostiserat.
Sedan har vi det här med inkomsterna. Gårdagens nyhet att metall gått med på nya regler för "obetald arbetstidsförkortning" med 20% (korkat att man säger lönesänkningar i media), verkar vara ett omen att både fler varsel och andra varianter ligger inom nära framtid. Allt innebär lägre inkomster. Sedan finns ju argumentet att de arbetslösa får A-kassa. Men den ska ju finnansieras genom avgifter, vilka kanske kan komma att dubblas, så som det ser ut nu. Vilket i sin tur minskar den disponibla inkomsten. 2) Slutsats, arbetslöshet får större genomslag på disponibel inkomst än tidigare prognostiserat.
Visserligen lättar regeringen ordentligt på börsen för att stimulera konsumtion, men det som tas nu, måste för eller senare betalas igen. Folk misstror överkonsumtion som leder till budgetunderskott, och i framtiden till besparingar eller skattehöjningar. Överhuvudtaget gör det ekonomiska läget att folk blir betydligt mer försiktiga. Det var väl till stor del just den effekten som låg bakom höstens tillbakagång (i kombination med hör ränta under sensommaren och åtstramad kreditgivning). Den psykologiska effekten borde i all rimlighet kunna utvecklas till ett större ras. 3) Den psykologiska effekten har hittintills varit liten och har potential att växa rejält.
Sedan har vi det här med effekten av obestånd och fastigheter som därav tas i pant och säljs exekutivt. De flesta experter är väl relativt eniga om att ett antal större fastighetsbolag redan är farligt nära eller redan i obestånd. Dessutom finns ett antal utländska aktörer som gärna vill ta hem likvida medel och önskar sälja fastigheter i Svergie. Detta i kombination med problem att låna till fastigheter och därmet finnansiering för tankbara köpare (Se dagens Dagens Industri ;-) pekar på tydligt fallande priser. Jag misstänker att detta i första han gäller affärsfastigheter då där inte finns en reglering av hyrorna, och risken för vakanser är betydligt större än på en bostadsmarknad med grav bostadsbrist. Troligt är väl dock att detta spiller över i viss mån även på hyresfastigheter. Att sedan hitta en koppling till villor är nog betydligt svårare. Men min gissning är att de fallande priserna på affärsfastigheter bara är ett symptom på hur illa det faktiskt är ställt med ekonomin, precis som fallande huspriser också blir ett symptom, utan att de i sig är direkt kopplade till varandra. Bara att det syns tidigare på affärsfastigheterna.
Huspriserna är helt enkelt väldigt trögrörliga. Om man tänker sig att en person som vill sälja är beredd att vänta uppåt 6 månader i snitt för att få det pris denne önskar. Sedan sänks priset för att köpar och säljare ska "mötas" i den nedåtgående trenden. Sedan dröjer ytterligare drygt 2 månader innan försäljningen kommer med i statistiken. Sedan drar detta förlopp ut ytterligare ett antal månader i tiden för ytterligare sänkningar. Det är klart att det tar tid.
Huspriserna är helt enkelt väldigt trögrörliga. Om man tänker sig att en person som vill sälja är beredd att vänta uppåt 6 månader i snitt för att få det pris denne önskar. Sedan sänks priset för att köpar och säljare ska "mötas" i den nedåtgående trenden. Sedan dröjer ytterligare drygt 2 månader innan försäljningen kommer med i statistiken. Sedan drar detta förlopp ut ytterligare ett antal månader i tiden för ytterligare sänkningar. Det är klart att det tar tid.
Tänkte fatta mig lite kortare. Jag tror du har fel på det mesta...
Vad som är lite intressant är också att man kan ifrågasätta statistiken utifrån hur många objekt som den baseras på. Och då menar jag inte utifrån om en prisförändring på sålda objekt är säkerställd, utan huruvida denna förändring är representativ för hela beståndet. Har sett statistik "tror det var här på forumet", för hur antal husaffärer minskat drastiskt under t ex 90talskrisen. Nedåt en tredjedel jämfört med toppnoteringarna. Detta skulle ju innebära att färre är beredda att sälja till de priser som vid tillfället bjuds, och att man inte gärna kan säga att det finns ett marknadspris i enlighet med statistiken. Snarare att det för stora delar av beståndet saknas ett marknadspris då säljare och köpar inte kan komma överens om ett pris och därför sker färre affärer.
Men icke desto mindre. De hus som verkligen säljs, och då pga omständighetre som framtvingar att säljaren accepterar en lägre prisnivå, verkar kunna få stort genomslag på statistiken. Bara att det tar ett tag innan dessa försäljningar kommer att synas pga ovan nämnda trögrörlighet. Med tanke på att en stor del av varslen inte faller ut förren till sommaren, eller senare, kanske det dröjer inpå hösten innan vi ser dessa effekter. Sedan kan man ju undra hur massflykter från A-kassan (under brinnande högkonjunktur) nu slår tillbaks. Jag tror det kan få effekt på t ex antalet exekutivauktioner.
Kort och gott, en himmla massa pessimistiskt tyckande helt utan fakta, men ändå är jag själv väldigt fast i min övertygelse. ;-)
Men icke desto mindre. De hus som verkligen säljs, och då pga omständighetre som framtvingar att säljaren accepterar en lägre prisnivå, verkar kunna få stort genomslag på statistiken. Bara att det tar ett tag innan dessa försäljningar kommer att synas pga ovan nämnda trögrörlighet. Med tanke på att en stor del av varslen inte faller ut förren till sommaren, eller senare, kanske det dröjer inpå hösten innan vi ser dessa effekter. Sedan kan man ju undra hur massflykter från A-kassan (under brinnande högkonjunktur) nu slår tillbaks. Jag tror det kan få effekt på t ex antalet exekutivauktioner.
Kort och gott, en himmla massa pessimistiskt tyckande helt utan fakta, men ändå är jag själv väldigt fast i min övertygelse. ;-)
Sedan har vi ju det här med räntan. Hur länge är det försvarbart att ligga med reporänta på 0 till 2%? Knappast alltför länge. Det skulle resultera i en överstimulering av ekonomin, som i längden skulle skapa ännu fler problem med överkonsumtion och fler kriser. Den superlåga räntan är en tillfällig åtgärd för att försöka ta den värsta udden av krisen. De flesta kommer förmodligen därför även framöver räkna med en genomsnittlig ränta på huslån över tid på ca ... hmmm... säg 6%. Och när väl höjningarna kommer, om 2 till 3 år, tja då försvinner deffinitivt den eventuella effekt som räntan haft för att få upp bopriserna. Alltså ytterligare en indikator som pekar på fallande priser.
En sista faktor är den politiska. Det är väl knappast en överdrift att påstå att den borgerliga regeringen har stimulerat med jobbavdrag, ändring av fastighetsskatt, mm. Men icke desto mindre har både regering och riksbank påpekat problemen med skenande bopriser. Minskad rörlighet, problem för grupper som ska köpa sitt första boende. Framför allt problem att få arbetskraft till högkostnadsregioner - speciellt storstadsområdena. Vad kan tänkas hända då. Tja man skule ju tänka sig olika former av åtgärder för att hejda utvecklingen, i form av skatter och avgifter som är förknippade med eget boende. Kommer fastighetsskatten återinföras. Nej troligt vis inte i den form som tidigare varit. Däremot skulle man ju kunna tänka sig att den kommunala avgiften nyanserades, och blev högre på dyrare fastigheter. Eller att en viss förmögenhetsbeskattning återinfördes, och att taxeringsvärdet låg till grund för en del av denna beskattning. Just nu är väl inte sannolikheten så stor då en borgerlig regering hellre stimulerar konkurrens och byggande. Men om vi får en socialdemokratisk regering så ter sig ett sådant resonemang inte helt världsfrånvänt. Speciellt inte i en regering tillsammans med V och MP. Kanske en högre energiskatt för uppvärmning av småhus med vissa typer av bränslen?
Själv skulle jag förstås hellre se en stimulering av nybyggnation t ex genom ett direktiv till komuner att aktivare jobba med tillhandahållande av byggbara tomter. I en tid av förväntat hög arbetslöshet är väl en sattsning på nybyggnation ganska självskriven. Och i tider då stora byggbolag gnäller för att de inte får ut 3 mille per lägenhet som tidigare och lägger ner projekt, då vore det ända rätta att satsa på tomter åt privatpersoner som drar nytta av lägre byggkostnader och tycker att nu är bästa tiden att sparka igång ett bygge.
Själv skulle jag förstås hellre se en stimulering av nybyggnation t ex genom ett direktiv till komuner att aktivare jobba med tillhandahållande av byggbara tomter. I en tid av förväntat hög arbetslöshet är väl en sattsning på nybyggnation ganska självskriven. Och i tider då stora byggbolag gnäller för att de inte får ut 3 mille per lägenhet som tidigare och lägger ner projekt, då vore det ända rätta att satsa på tomter åt privatpersoner som drar nytta av lägre byggkostnader och tycker att nu är bästa tiden att sparka igång ett bygge.
Jo visstja. Jag glömde vist slutsatsen. Den är att precis som med räntan så är det politiska klimatat just nu så gott som maxat med avseende på möjligheter för höga huspriser. Jag tror att vilka åtgärder som befintlig eller blivande regering än kommer med, så lär det med stor sannolikhet innebära höjda skatter, avgifter på boende eller konkurrens och sysselsättningsstimulans, vilket sätter press på priserna.
Ett mycket välskrivet första inlägg måste jag säga. Välkommen.
Jag börjar lite försiktigt ana att det kanske inte är botten vi sett ännu. Alldeles för många pratar om att det "måste" vända snart, men ingen kan på allvar berätta hur det skulle kunna gå till. Och om det vänder har världen fortfarande inte gjort något åt tre av de viktigaste faktorerna till att vi hamnade i en så kraftig lågkonjunktur.
1: De internationella kapitalmarknaderna är förvånansvärt okontrollerade. Det saknas vilja att sätta upp gränser för dem på global nivå.
2: Världen är fortfarande väldigt beroende av olja, och kapaciteten att producera olja har inte förbättrats under krisen, samtidigt som heller inga stora steg har tagits för att gå ifrån oljan som drivmedel till våra fordon.
3: Även när det gäller övriga råvaror, allt från gruvmalm till livsmedel, så har inga kapaciteter byggt ut.
Varje försök till kraftigare uppgång i världsekonomin kommer att stöta på patrull här, i dessa tre frågor, därför att tusentals och åter tusentals miljarder används till att försöka reparera en gammal struktur som visade tydliga tecken på att ha tjänat ut sin roll.
Jag tror därför att det vi upplever kommer att bli långt och utdraget och att vi kommer att få se fler "solidaritetsuppgörelser" likt den i går som IF Metall gjorde. Jag tror att svenska löntagare skall vara glada om deras reallöner är oförändrade om fem år, mer troligt är att de har tappat.
Vad det betyder för huspriserna står skrivet i stjärnorna, men det behöver inte vara så negativt. I ett hus bestämmer man med sin egen arbetskraft och bekvämlighet mera över utgifternas storlek. Räntorna kommer att vara låga eftersom Riksbanken inte ser något större hot i inflationen. Och om det i alla fall ser mörkt ut på arbetsmarknaden kanske det lockar en del att sälja sitt dyra hus i storstaden för att istället flytta till ett billigt hus på landet, och leva på sin förmögenhet fram till sin pension.
Jag börjar lite försiktigt ana att det kanske inte är botten vi sett ännu. Alldeles för många pratar om att det "måste" vända snart, men ingen kan på allvar berätta hur det skulle kunna gå till. Och om det vänder har världen fortfarande inte gjort något åt tre av de viktigaste faktorerna till att vi hamnade i en så kraftig lågkonjunktur.
1: De internationella kapitalmarknaderna är förvånansvärt okontrollerade. Det saknas vilja att sätta upp gränser för dem på global nivå.
2: Världen är fortfarande väldigt beroende av olja, och kapaciteten att producera olja har inte förbättrats under krisen, samtidigt som heller inga stora steg har tagits för att gå ifrån oljan som drivmedel till våra fordon.
3: Även när det gäller övriga råvaror, allt från gruvmalm till livsmedel, så har inga kapaciteter byggt ut.
Varje försök till kraftigare uppgång i världsekonomin kommer att stöta på patrull här, i dessa tre frågor, därför att tusentals och åter tusentals miljarder används till att försöka reparera en gammal struktur som visade tydliga tecken på att ha tjänat ut sin roll.
Jag tror därför att det vi upplever kommer att bli långt och utdraget och att vi kommer att få se fler "solidaritetsuppgörelser" likt den i går som IF Metall gjorde. Jag tror att svenska löntagare skall vara glada om deras reallöner är oförändrade om fem år, mer troligt är att de har tappat.
Vad det betyder för huspriserna står skrivet i stjärnorna, men det behöver inte vara så negativt. I ett hus bestämmer man med sin egen arbetskraft och bekvämlighet mera över utgifternas storlek. Räntorna kommer att vara låga eftersom Riksbanken inte ser något större hot i inflationen. Och om det i alla fall ser mörkt ut på arbetsmarknaden kanske det lockar en del att sälja sitt dyra hus i storstaden för att istället flytta till ett billigt hus på landet, och leva på sin förmögenhet fram till sin pension.
Hur menade du på slutet? Att sysselsättningsstimulans skulle pressa ner huspriserna? I så fall, hur tänker du då?TsarVman skrev:
Oavsett vad du menade så tror jag inte att vi kommer att se några enorma skattehöjningar oavsett regering. Nej inte ens med en rödgrön regering (gud bevare mig) tror jag på några stora höjningar. Det är inget som dom lär gå till val med iaf...
Fastighetsskattens återinförande eller inte är en intressant fråga. För mig skulle det inte vara förvånande om man fortsatte på inslagen skattepolitisk väg. Man får ju en uttalad (kanske delvis falsk) miljöhänsyn genom den enorma skatteväxling som sker på energisidan och en höjd skatt på energi biter ju mer (och kanske rättvist?) än att öka på kommunala avgiften. Å andra sidan kanske vissa (eller många) kommuner skulle vara glada åt ökat tillskott, vilket kanske skulle underlätta de eventuellt kommande problemen för offentlig sektor och kommun. Det jag tycker talare för fortsatt energiväxling är ju att alla är beroende hyresgäster som egenägande. Därför är det eventuellt troligare att man vill hämta in pengar på detta än på förmögenhet/fastighet... Men det är som sagt bara en spekulation.TsarVman skrev:
Ser att det finns anledning att kommentera denna sträng kort. Själv har jag sett fler pusselbitar falla på plats senaste tiden som stärker prognosen om stigande bostadspriser, mätt som ett genomsnittligt småhus i riket 2009.
Flera aktörer har numera beräknat reallöneökningarna under 2009 till de storlekstal jag angivet tidigare. SCB har släppt fastighetspriser för småhus för 4:e kvartalet men vi får vänta ända till juni innan slutlig statistiken för hela 2008 kommer. Preliminära årstal för 2008 anger att ett genomsnittligt småhus i riket på årsbasis steg med 2,9% under 2008 jämfört med 2007. Det är något högre än den ökning jag la in i november för 2008. De kraftiga inflationsfallen vi såg under slutet av 08 har fått de svagt negativ reallönernas utveckling för 2008 att bli svagt positiva reallönökningar under 2008, vilket egentligen bara förklarar varför prisutecklingen på småhus i riket på årsbais 2008 var positiv, om än i en svagare takt än tidigare år.
Priserna ser ut att ha ökat i början av 2009 som förväntat.
Varför jag tittar på sambandet mellan reallönernas utveckling och bostadspriser är dels för det starka sambandet och att just reallönernas utveckling samlar in underliggande data som inflation (idag deflation på månadsbasis och snart även i 12 månaderstal som KPI) och ränteförändringar (ingår i inflationstalen).
IF Metalls ramavtal har vi inte sett utfallet av än och är faktiskt inte ett lönesäkningsavtal, utan ett avtal om delad arbetslöshet med bibehållen lön per arbetad enhet. Därmed kommer det såvitt jag kan se inte heller att påverka reallönernas utveckling.
Ser ingen anledning än så länge att rita om någon karta i och med att avvikelserna från det jag ritade i november är så väldigt små.
Flera aktörer har numera beräknat reallöneökningarna under 2009 till de storlekstal jag angivet tidigare. SCB har släppt fastighetspriser för småhus för 4:e kvartalet men vi får vänta ända till juni innan slutlig statistiken för hela 2008 kommer. Preliminära årstal för 2008 anger att ett genomsnittligt småhus i riket på årsbasis steg med 2,9% under 2008 jämfört med 2007. Det är något högre än den ökning jag la in i november för 2008. De kraftiga inflationsfallen vi såg under slutet av 08 har fått de svagt negativ reallönernas utveckling för 2008 att bli svagt positiva reallönökningar under 2008, vilket egentligen bara förklarar varför prisutecklingen på småhus i riket på årsbais 2008 var positiv, om än i en svagare takt än tidigare år.
Priserna ser ut att ha ökat i början av 2009 som förväntat.
Varför jag tittar på sambandet mellan reallönernas utveckling och bostadspriser är dels för det starka sambandet och att just reallönernas utveckling samlar in underliggande data som inflation (idag deflation på månadsbasis och snart även i 12 månaderstal som KPI) och ränteförändringar (ingår i inflationstalen).
IF Metalls ramavtal har vi inte sett utfallet av än och är faktiskt inte ett lönesäkningsavtal, utan ett avtal om delad arbetslöshet med bibehållen lön per arbetad enhet. Därmed kommer det såvitt jag kan se inte heller att påverka reallönernas utveckling.
Ser ingen anledning än så länge att rita om någon karta i och med att avvikelserna från det jag ritade i november är så väldigt små.
Just fastighetsskattefrågan är inte en fråga i och med att socialdemokraterna förklarat sig inte vara beredda att återinföra fastighetsskatten. Däremot har de sagt att de kan tänka sig att höja den kommunala fastighetsavgiften för de allra dyaraste bostäderna och då angett en brytpunkt på, om jag minns rätt, bostäder med ett marknadsvärde överstigande 8 mkr, vilket få bostäder har.Anders_Roslagen skrev:
Njaäe kanske eller javisst får jag väl backa bort lite från elden...
Kommunala fastighetsavgiften för de allra dyraste bostäderna och dessutom nu sist mindre bebyggelse på större tomter är ju det som tagits upp så javisst har politiska faktorn minskat men...
...det ju fortfarande så att KD har blivit uttrumfade i både denna debatt och till viss del bensinprisfrågan. Detta gör det nog lite intressant ändå.
Kommunala fastighetsavgiften för de allra dyraste bostäderna och dessutom nu sist mindre bebyggelse på större tomter är ju det som tagits upp så javisst har politiska faktorn minskat men...
...det ju fortfarande så att KD har blivit uttrumfade i både denna debatt och till viss del bensinprisfrågan. Detta gör det nog lite intressant ändå.