Re: Varför binda lånen????
Om den rörliga räntan är högre än den bundna innebär det att banken tror att att den rörliga räntan kommer att gå ner.hoover99 skrev:
Man brukar säga att de som inte klarar av en rejäl räntehöjning kan behöva bundna lån för att inte riskera katastrof.
Själva har vi allt rörligt. (Precis som min kompis banktjänstemannen.)
Ingen kan sia om framtiden vad gäller räntan. Men historiskt har rörliga räntor alltid varit att föredra framför bundna räntor. Men idag bör man beakta att den rörliga och bundna räntan är nere på rekordlåga nivåer. Att binda ränta på lång tid kan visa sig bra om räntan inom ett par år återvänder till mer normala nivåer runt 6 procent.
Det är inte riktigt så det fungerar. Banken gör för räntesättningen på bundna huslån ingen som helst bedömning vad gäller framtida ränteutveckling och tar inte heller någon som helst risk.
Banken samlar ihop bundna lån och lånar i sin tur upp de pengarna med samma tidsperpektiv.
Man kan säga att de exempelvis samlar ihop alla 5-åriga bundna lån som tas just nu och sedan ger de ut 5-åriga obligationer på obligationsmarknaden. De vet alltså exakt vilket ränta de kommer att betala under de närmaste 5 åren och gör ingen som helst gissning eller tar någon risk. Räntefonder och andra köper dessa obligationer.
Du kan se aktuella marknadsnoteringar för bostadsobligationer på http://www.omxgroup.com/stockholmsb...rsnoteringar&listname=Bostadsobligationer
Exempelvis SEBB-563 är en obligation utgiven av SEB med 5 års löptid kvar. Den ger idag en ränta på ca 2.825%. Så om SEB skulle nyemittera 5-åriga obligationer idag så binder de sin inränta till 2.825% och kanske sedan lånar ut till någon till 3.3% och vet då vilken vinstmarginal de har, oavsett om räntorna stiger eller faller.
Givetvis är denna redogörelse något förenklad, men du kan se det som att det fungerar precis så.
Vad är det som säger att 6% är en "normal" nivå?Esko skrev:
Jag anser att under rådande omständigheter är dagens nivå "normal".
Den enda anledning till högre räntenivåer är att;
1) Sossarna låter skatteintäkterna rinna mellan fingrarna.
2) Inflationen tar fart.
3) Spekulation mot valutan.
Alla punkter är möjliga men hur troligt är det att det inträffar?
För min del fundrerar jag på vad man kommer att använda för smörjmedel vid nästa lågkonjuktur? Kanske kommer den rörliga räntan att nosa på 1,5%....?
Den som lever får se......
Jag håller med om att man inte ska vifta bort chansen att räntorna faller ytterligare. Räntorna är väldigt låga nu, men det finns exempel på att de fallit mycket mer. Därmed inte sagt att jag tror att så sker.
I Japan var det många som trodde att botten var nådd när styrräntorna låg runt 2% och passade på att binda sina lån på lång tid till kanske 4-5% ränta. När sedan deflationen ledde till att styrräntan sänktes till 0% så satt de med väldigt dyra bundna lån och sjunkande huspriser.
Nu tror jag dock inte att detta kommer att ske i Sverige, men man bör inse att det faktiskt också finns en möjlighet att så sker och en risk i att binda lånen länge. Om räntorna faller likt Japan så kan ränte-ersättningen på långa lån bli skyhög om man nu förlorar jobbet i en lågkonjunktur och tvingas sälja. Lägre försäljningspris tillsammans med långa bundna lån, även till dagens låga räntor kan då bli ett stort problem.
Man ska förstås inte gå och oroa sig för varje tänkbar risk, men i varje fall vara medveten om vad som kan inträffa.
Edit: stavfel
I Japan var det många som trodde att botten var nådd när styrräntorna låg runt 2% och passade på att binda sina lån på lång tid till kanske 4-5% ränta. När sedan deflationen ledde till att styrräntan sänktes till 0% så satt de med väldigt dyra bundna lån och sjunkande huspriser.
Nu tror jag dock inte att detta kommer att ske i Sverige, men man bör inse att det faktiskt också finns en möjlighet att så sker och en risk i att binda lånen länge. Om räntorna faller likt Japan så kan ränte-ersättningen på långa lån bli skyhög om man nu förlorar jobbet i en lågkonjunktur och tvingas sälja. Lägre försäljningspris tillsammans med långa bundna lån, även till dagens låga räntor kan då bli ett stort problem.
Man ska förstås inte gå och oroa sig för varje tänkbar risk, men i varje fall vara medveten om vad som kan inträffa.
Edit: stavfel
Varför inte dra en paralell till hel/delförsäkring av sin bil -om man tillräckligt tillförlitligt kan BEDÖMA och LITA på sin bils driftsäkerhet och till sin egen körsäkerhet så kan man ju skippa denna försäkring => Kan man tillförlitligt BEDÖMA och LITA på ränteutveckling under en tidsperiod finns det (oftast) inte anledning att binda räntorna.
Ett alternativ till att betala denna extra premie till banken är att ha ett eget räntebuffertkonto istället. Vi har själva valt att ha alla lån till rörlig ränta (2,34% respektive 2,5%). Varje månad sätter vi dock in ett visst belopp som ungefär motsvarar en räntenivå på 4% (brutto, d.v.s. innan ränteavdrag). Detta skulle således kunna likställas med att binda räntan på x antal år.
Skillnaden är dock att den extra räntepremien hamnar på vårt eget räntebuffertkonto istället för hos banken. Om räntan sedan i framtiden skulle bryta igenom vårt tak (alltså 4 % brutto) kan vi bara ta pengar från räntebuffertkontot och delfinansiera detta med.
För alla som väljer att binda sina lån är det viktigt att jämföra den rörliga räntan med den bundna räntan för x antal år. Sedan behöver man bara titta på när i tiden som break even ligger, d.v.s. när den rörliga räntan går om den bundna motsvarigheten.
Många har säkert varit i en situation (eller kommer att hamna i en), där uppsummeringen visar att det hade varit mer lönande med rörlig ränta under perioden. Den extra premie man betalade för att gardera sig mot räntehöjningar har då hamnat hos banken.
Med vårt upplägg med ett eget räntebuffertkonto skulle en sådan uppsummering enbart leda till att den kvarvarande summan (motsvarande riskpremien) tillfaller en själv. Den kan sedan användas till något lämpligt som att ligga kvar på räntebuffertkontot eller göra en extra amortering. Troligtvis är det dock mer lönsamt idag att investera summan på annat håll än att göra en extra amortering.
Intressant - jag har räknat lite med följande förutsättningar:
Beaktad tidsperiod 5 år
SEB 3-mån 2.5%
SEB 5-år 3.65
Vid vilken ränteutveckling går man minus på att välja rörligt och spara "överskottet" enligt inlägg ovan?
T.ex. under ett scenario att den rörliga räntan ligger på 5.5% under fyra kvartal och 8.5 % under två kvartal under 5-årsperioden.
Troligt scenario? :-/
Beaktad tidsperiod 5 år
SEB 3-mån 2.5%
SEB 5-år 3.65
Vid vilken ränteutveckling går man minus på att välja rörligt och spara "överskottet" enligt inlägg ovan?
T.ex. under ett scenario att den rörliga räntan ligger på 5.5% under fyra kvartal och 8.5 % under två kvartal under 5-årsperioden.
Troligt scenario? :-/
En fördel med bundna lån är att du vet mera exakt hur mycket utgifter du har varje månad under en lång tid framöver.. Vilket kan kännas tryggt när man tillexempel just har köpt ett hus och då är osäker på vad hela kalaset kommer att kosta.
Japp. En saftig avgift i många fall. Detta är något som många inte har i sina kalkyler, dvs att en lång bindningstid innebär stor rigiditet.
Precis det som Du ger ett exempel på är något som ofta inträffar; levnadsförutsättningarna förändras drastiskt. Kanske vill man av en eller annan anledning plötsligt sälja huset. Kanske får man ett arv av en avliden släkting som möjliggör inte bara sparande, utan också öppnar för möjlligheten att lösa ett eller flera lån med kontanta medel.
I dessa fall är det givetvis tråkigt att behöva betala banken pengar för att bli av med sitt lån.
Mycket av det ovanstående är givetvis omöjligt att ha med i den hårda kalkylen, men är bra att ha i bakhuvudet.....
Precis det som Du ger ett exempel på är något som ofta inträffar; levnadsförutsättningarna förändras drastiskt. Kanske vill man av en eller annan anledning plötsligt sälja huset. Kanske får man ett arv av en avliden släkting som möjliggör inte bara sparande, utan också öppnar för möjlligheten att lösa ett eller flera lån med kontanta medel.
I dessa fall är det givetvis tråkigt att behöva betala banken pengar för att bli av med sitt lån.
Mycket av det ovanstående är givetvis omöjligt att ha med i den hårda kalkylen, men är bra att ha i bakhuvudet.....