Projektleda tillbyggnad

[kArt9342]

Hej,
Jag ska göra en tillbyggnad på mitt hus och funderar på om det kan vara kostnadseffektivt att sköta delar av projektledningsarbetet själv istället för att gå på totalentreprenadsspåret då min budget är lite tight. Det rör sig om en tillbyggnad i två plan om ca 40 + 40 kvm där ett nytt badrum ingår.

Det skulle vara väldigt uppskattat om ni som är kunniga på området kan säga något om vad det finns för risker med att som lekman axla projektledarrollen i ett sådant här byggprojekt. Och blir det verkligen billigare om man själv anlitar och samordnar olika leverantörer? Hur mycket kan man spara?

Min tanke är att dela upp projektet i olika moment som man kontrakterar olika företag för att ombesörja, med tydliga kravspecar, tidsramar och eventuella villkor för förseningsvite, enligt ungefär följande:

1. Förberedelse och markarbete

• Schaktning och avfallshantering – Grävning och bortforsling av massor.
• Markförbättring – Eventuell påfyllning av dränerande material som makadam.
• Dränering och dagvattenhantering – Installation av dräneringsrör och eventuellt dräneringsbrunn.
• Ledningsarbeten – Omdragning av VA inför installation av nytt hygienrum.

Entreprenör: Gräventreprenör eller markentreprenör.


2. Grundläggning

• Formning och isolering – Läggning av kantbalkar, cellplastisolering och armering.
• Gjutning av betongplatta – Beställning och utläggning av betong.
• Golvvärme – Installation av golvvärmeslingor före gjutning.

Entreprenör: Betongentreprenör, VVS-entreprenör för golvvärme.


3. Stomme och bärande konstruktion

• Montering av bjälklag och bärande väggar – Trästomme.
• Takstolar och takläggning – Montering av takstolar, läkt och takbeläggning.
• Montering av fönster och dörrar.

Entreprenör: Snickare eller byggfirma.


4. Ytterväggar och fasad

• Vindskydd, isolering och gips/skivor – Byggnation av väggar och takets inre lager.
• Fasadbeklädnad – Träpanel, puts, tegel eller annat fasadmaterial.

Entreprenör: Snickare eller fasadentreprenör.


5. Invändiga arbeten

• Elinstallationer – Dragning av el och installation av elcentral, uttag och belysning.
• VVS-installationer – Vatten, avlopp och golvvärme.
• Ventilation – Installation av mekanisk ventilation PAX-fläktar.
• Invändig isolering och gipsning – Väggar och innertak.
• Spackling, målning och golvläggning – Ytskikt och slutlig finish.

Entreprenörer: Elektriker, VVS-installatör, målare och golvläggare.


6. Slutfinish och anslutningar

• Utvändiga anslutningar – El, vatten och avlopp kopplas in.
• Trappor och räcken
• Utvändig målning och finish

Entreprenör: Beror på moment – kan vara elektriker, VVS-installatör, snickare eller målare.


Jag har beviljats bygglov och har även tagit fram k-ritningar samt UV, dim-k och VVS-ritningar.

Tacksam för alla synpunkter!

Vill bara tacka alla er som kommit med synpunkter och reflektioner i den här tråden. Oerhört uppskattat mer era olika perspektiv!

 

[flimsy]

Kan du svara ja på de här frågorna så kör!
Är du bra projektledare?
Tycker du att det är kul med bygge?
Har du tid? räkna med att du måste lägga tid på att läsa på innan, sen vara på plats och stämma av bygget dagtid flera gånger i veckan, mer vid intensiva faser. Möten med kommunen, ta fram underlag mm.

Jag gjorde detta och gissar att jag sparat nånstans runt 1 miljon. Det var på ett komplicerat husbygge. Jag kan berätta mer lärdomar och framgångskoncept om du tror att du vill göra detta. Det var skitkul, men vansinnigt stressigt periodvis...

 

[kArt9342]

Kan du svara ja på de här frågorna så kör!
Är du bra projektledare?
Tycker du att det är kul med bygge?
Har du tid? räkna med att du måste lägga tid på att läsa på innan, sen vara på plats och stämma av bygget dagtid flera gånger i veckan, mer vid intensiva faser. Möten med kommunen, ta fram underlag mm.

Jag gjorde detta och gissar att jag sparat nånstans runt 1 miljon. Det var på ett komplicerat husbygge. Jag kan berätta mer lärdomar och framgångskoncept om du tror att du vill göra detta. Det var skitkul, men vansinnigt stressigt periodvis...

Wow! 1 miljon. Hur stor andel av helheten var det? Alltså skulle det ha kostat 10 miljoner eller 3 miljoner om du inte lagt egen tid?

 

[MöIIer]

Wow! 1 miljon. Hur stor andel av helheten var det? Alltså skulle det ha kostat 10 miljoner eller 3 miljoner om du inte lagt egen tid?

Du verkar ju ha ganska bra koll på de olika stegen så jag tror du löser detta.
Man får räkna med att det kommer att ta längre tid, och att man behöver vara insatt i hela bygget, och lägga mycket egen tid på det. Men jag tror precis som du att det finns mycket pengar att spara på att leda det själv. Hittar man bara rätt entreprenörer så har man mycket vunnet...

 

[flimsy]

Wow! 1 miljon. Hur stor andel av helheten var det? Alltså skulle det ha kostat 10 miljoner eller 3 miljoner om du inte lagt egen tid?

Tror inte att man kan räkna riktigt att det alltid är en viss andel av byggkostnaden. Som sagt vårt bygge var en komplicerad stor villa och en offert på totalentreprenad hade såklart speglat det i form av en hög riskpeng från byggarens sida.

Jag valde att jobba exakt tvärtemot alla rekommendationer. Dvs jag tog in alla stora entreprenader på löpande, vilket kräver stort engagemang som PL. Kan ge två exempel, men det är såhär jag jobbat.

Grunden - Tog dit entrerenör, var öppen med att jag föredrog löpande. Hans reaktion -Ja, ska jag räkna på det landar det inte under 1,2 MSEK (jag själv hade gissat 1,3). Slutnotan landade på 900 kkr.

Tak - Tog in fyra offerter och skillnaden var 90 kkr mellan billigaste och dyraste.

Under byggtiden la jag minst 25% arbetstid (OBS! dagtid) på att kommunicera med entreprenörer, ta in offerter, ta fram underlag mm. Givetvis även enormt mkt tid även kvällar och helger.

Ditt bygge är enklare att räkna på, dvs lägre riskpeng, men visst finns det pengar att spara om man vill lägga tiden.

 

[TRJBerg]

Jag är inte professionellt kunnig i frågan men kan ta en lite annan vinkel på det. Min livserfarenhet säger:
1. Läs på innan om varje detaljutformning/arbetsmoment. Spara ner eller skriv ner vad du hittat.
2. I ALL kommunikation med företag och personer du anlitar, var EXTREMT tydlig och EXAKT. Utelämna inget.
3. Dokumentera ALLT. Dvs spara ner allt skriftligt.
4. Ingen odokumenterad muntlig kommunikation.
5. Var på plats varje dag och kolla utförandet av varje viktig detalj. OBS! Gör det på ett trevligt och hjälpsamt sätt. Bullar och kaffe kan rekommenderas. Är det i Finland så rekommenderar jag öl i slutet av dagen.
6. Börjar utförare strula - var på hugget och kolla alltid upp det juridiska läget. Dokumentera! Agera snabbt om strulet drar ut på tiden.
7. Var beredd på strul och förseningar.
8. Inte minst: kolla noga upp de du anlitar. Du kan behöva vara lite listig och social, inte all sådan info är lätthittad på nätet. Det finns många olika intressanta typer av källor.
9. Anlitar du lokala hantverkare eller utförare ute på landsbygden så var noga med att bete dig vänligt och okrångligt. Det är en helt annan sak än när man anlitar större firmor eller i städer. Kan vara en konst att hantera men också en viss säkerhet i o m att de vill behålla ett gott rykte i bygden. (Det finns strulpellar där också men då vet man om det i bygden, så var social.)

 

[seniorkonsult]

Och transporter, snöskottning, upplag, samordningsmöten, täckning, arbetsbodar, renhållning, ställningar mm. Tydliga dagboksanteckningar.