Projektleda tillbyggnad
Hej,
Jag ska göra en tillbyggnad på mitt hus och funderar på om det kan vara kostnadseffektivt att sköta delar av projektledningsarbetet själv istället för att gå på totalentreprenadsspåret då min budget är lite tight. Det rör sig om en tillbyggnad i två plan om ca 40 + 40 kvm där ett nytt badrum ingår.
Det skulle vara väldigt uppskattat om ni som är kunniga på området kan säga något om vad det finns för risker med att som lekman axla projektledarrollen i ett sådant här byggprojekt. Och blir det verkligen billigare om man själv anlitar och samordnar olika leverantörer? Hur mycket kan man spara?
Min tanke är att dela upp projektet i olika moment som man kontrakterar olika företag för att ombesörja, med tydliga kravspecar, tidsramar och eventuella villkor för förseningsvite, enligt ungefär följande:
1. Förberedelse och markarbete
2. Grundläggning
3. Stomme och bärande konstruktion
4. Ytterväggar och fasad
5. Invändiga arbeten
6. Slutfinish och anslutningar
Jag har beviljats bygglov och har även tagit fram k-ritningar samt UV, dim-k och VVS-ritningar.
Tacksam för alla synpunkter!
Jag ska göra en tillbyggnad på mitt hus och funderar på om det kan vara kostnadseffektivt att sköta delar av projektledningsarbetet själv istället för att gå på totalentreprenadsspåret då min budget är lite tight. Det rör sig om en tillbyggnad i två plan om ca 40 + 40 kvm där ett nytt badrum ingår.
Det skulle vara väldigt uppskattat om ni som är kunniga på området kan säga något om vad det finns för risker med att som lekman axla projektledarrollen i ett sådant här byggprojekt. Och blir det verkligen billigare om man själv anlitar och samordnar olika leverantörer? Hur mycket kan man spara?
Min tanke är att dela upp projektet i olika moment som man kontrakterar olika företag för att ombesörja, med tydliga kravspecar, tidsramar och eventuella villkor för förseningsvite, enligt ungefär följande:
1. Förberedelse och markarbete
- Schaktning och avfallshantering – Grävning och bortforsling av massor.
- Markförbättring – Eventuell påfyllning av dränerande material som makadam.
- Dränering och dagvattenhantering – Installation av dräneringsrör och eventuellt dräneringsbrunn.
- Ledningsarbeten – Omdragning av VA inför installation av nytt hygienrum.
2. Grundläggning
- Formning och isolering – Läggning av kantbalkar, cellplastisolering och armering.
- Gjutning av betongplatta – Beställning och utläggning av betong.
- Golvvärme – Installation av golvvärmeslingor före gjutning.
3. Stomme och bärande konstruktion
- Montering av bjälklag och bärande väggar – Trästomme.
- Takstolar och takläggning – Montering av takstolar, läkt och takbeläggning.
- Montering av fönster och dörrar.
4. Ytterväggar och fasad
- Vindskydd, isolering och gips/skivor – Byggnation av väggar och takets inre lager.
- Fasadbeklädnad – Träpanel, puts, tegel eller annat fasadmaterial.
5. Invändiga arbeten
- Elinstallationer – Dragning av el och installation av elcentral, uttag och belysning.
- VVS-installationer – Vatten, avlopp och golvvärme.
- Ventilation – Installation av mekanisk ventilation PAX-fläktar.
- Invändig isolering och gipsning – Väggar och innertak.
- Spackling, målning och golvläggning – Ytskikt och slutlig finish.
6. Slutfinish och anslutningar
- Utvändiga anslutningar – El, vatten och avlopp kopplas in.
- Trappor och räcken
- Utvändig målning och finish
Jag har beviljats bygglov och har även tagit fram k-ritningar samt UV, dim-k och VVS-ritningar.
Tacksam för alla synpunkter!
Ett par frågor poppar upp direkt:K kArt9342 skrev:
1. Har du erfarnehet av projekledning sen tidigare ?
2. Har du erfarnehet av byggbranschen sen tidigare ?
3. Kan du byta tid mot pengar ? Dvs hur mycket tid kan du lägga på projektledningen av bygget, för "kvällar och helger" kommer ju inte funka.
Jag antar att din tillbyggnad, med ett badrum, kommer landa på ca 1,2 - 1,5 miljoner (30 kkr/kvm - brukar vara en standardschablon, och sen två vån på det): Hur mycket kommer du spara på att projektleda själv ?
Normalt sett, om man kör rörligt, även själv eller delvis själv, så skulle jag säga att +50% i tid och +30% i budget ör bratat ha utrymme för.
Men om du inte har erfarenhet, och projekteleder själv så får du kanske ta i med +100 % i tid och iaf +50% i budget. Men då har du förstås en inital besparing att "ta av" också.
Men förleds inte att tro att det är "lätt" och något du kan göra med vänstehanden. Vitesklausuler är kluriga bara dom: Och "tydliga" tidsramar och kravspcear existerar bara i teorin. När man står där med en dyr hyrkran och fönstren har fastnat någonstans på vägen så spelar det inte så stor roll (det var ju utanför deras kontroll), eller om rören från plattan kom upp rakt i en innervägg, 5 cm fel: Då spelar det mindre roll vems fel det var när man skall slå upp väggarna, även om man i kan kräva att någon gör om det arbetet (inom någon månad eller två).
Det är där erfarenheten om hur man kan hantera olika leverantörer och uppkomna situationer på ett så smidigt sätt som möjligt kommer in, och har man inte den så lär man sig på vägen, men det kostar massor av tid, och kanske en del pengar.
Så framförallt tid är det du måste ha gott om skulle jag säga: Man kan ofta byta tid mot pengar: Så behöver du snåla och vill projektleda själv: Se till att ha tid på dagarana att vara på plats i de felsta fall, och nåbar på telefon i andra, och vara beredd på att byggnationen tar mycket längre tid än uppskattat.
Administrator
· Skåne
· 8 033 inlägg
Vi projektledde vår tillbyggnad själva och jag är ganska säker på att det blir billigare. I vårt fall var det samma entreprenör som gjorde markarbeten och göt grunden.
Jag köpte några extra timmar av vår kontrollansvarige så att jag kunde ringa henne så fort jag hade frågor, det ångrar jag inte.
Något jag tycker var viktigt och som förenklade projektet betydligt var att vi bjöd in alla entreprenörer till ett uppstartsmöte, där vi gick igenom hur allt skulle göras och identifierade vilka av deras arbeten som var beroende av varandra. Och så fick de varandras telefonnummer och uppmuntrades att ta kontakt med varandra om man hade frågor. Kommunikation är A och O för att allt ska funka!
En annan sak som gör bygget enklare är att låta det ta tid, att du förbereder dig mentalt på att det tar längre tid än du först tänker dig. Det blir inte bra om man är stressad och pressad.
Jag köpte några extra timmar av vår kontrollansvarige så att jag kunde ringa henne så fort jag hade frågor, det ångrar jag inte.
Något jag tycker var viktigt och som förenklade projektet betydligt var att vi bjöd in alla entreprenörer till ett uppstartsmöte, där vi gick igenom hur allt skulle göras och identifierade vilka av deras arbeten som var beroende av varandra. Och så fick de varandras telefonnummer och uppmuntrades att ta kontakt med varandra om man hade frågor. Kommunikation är A och O för att allt ska funka!
En annan sak som gör bygget enklare är att låta det ta tid, att du förbereder dig mentalt på att det tar längre tid än du först tänker dig. Det blir inte bra om man är stressad och pressad.
Glöm inte arbetsmiljöansvaret som byggherre..K kArt9342 skrev:
Enligt Arbetsmiljöverkets föreskrifter och allmänna råd (AFS 2023:13) är du då ansvarig för att bestämmelserna där följs oavsett om du är privatperson eller företagare.
Det kommer du dock inte undan även om du inte projektleder självR Rejäl skrev:
Om du då inte lejer du det på helentrepenad...men inte bara genom att ta in en extern projektledare skulle jag säga...
Ja det är korrekt att konsument byggherrar endast kan slippa det genom att avtala en totalentreprenör som då automatiskt tar arbetsmiljöansvaret över projektet..klaskarlsson skrev:
Det kommer du dock inte undan även om du inte projektleder själv
Om du då inte lejer du det på helentrepenad...men inte bara genom att ta in en extern projektledare skulle jag säga...
Exakt såhär!
Till TS: Bara för att du tar in en totalentreprenör så betyder inte det att du varken står fri från ansvar eller att behöva svara på frågor från entreprenören. Jag hade valt att dela upp det och projektleda själv. Du har redan en bra plan tycker jag.
Tack för svar. Jag har en hel del erfarenhet av projektledning men kan inget om byggbranschen. Just den sortens problem du beskriver är nog det jag är mest orolig för.
Gällande kostnad så har jag fått två offerter för totalentreprenad som både ligger på över 4 miljoner. Så 1,5 miljoner känns det kanske inte rimligt att komma undan med även om man själv agerar projektledare.
Fast 4 milj. låter lite högt tycker jag. Vi byggde ut fritidhuset med 30 kvm häromåret. Givetvis ett mycket enklare projekt. Inget VVS eller badrum Men det slutade på ca 350 000 kr. I det bytte vi tak på resten av huset (80 kvm) också.
Jag anlitade grävfirma för grävning för plintar, gjöt själv plintar. En snickare byggde fram till färdigt med gips. Jagt spacklade, målade, lade parkett och monterade innerdörrar osv. Hjälpte till med takläggningen. All målning, även utvändigt själv. Det var meningen att jag skulle hjälpt snickaren med ett tungt lyft, när nockbalken skulle monteras, men jag fick Covid dagen innan.
Som sagt mycket enklare och mindre yta, men väldigt långt från 4 milj.
Jag anlitade grävfirma för grävning för plintar, gjöt själv plintar. En snickare byggde fram till färdigt med gips. Jagt spacklade, målade, lade parkett och monterade innerdörrar osv. Hjälpte till med takläggningen. All målning, även utvändigt själv. Det var meningen att jag skulle hjälpt snickaren med ett tungt lyft, när nockbalken skulle monteras, men jag fick Covid dagen innan.
Som sagt mycket enklare och mindre yta, men väldigt långt från 4 milj.
Om du inte har någon kompis som kan byggbranschen hade jag ärligt talat avrått från det här... Med tanke på hur sjuka saker jag fått höra och delvis uppleva. Det är en väldigt märklig bransch.K kArt9342 skrev:
När det inte går bra kommer du säga "ni måste se över era processer, så här kan man inte planera" varpå byggaren kommer tänka "Vadå för processer?"...
Jag har sett den här kulturkrocken innan.
4 mkr är ett helt nytt stort hus!K kArt9342 skrev:
https://www.byggahus.se/ekonomi/vad-kostar-bygga
Det finns såklart pengar att spara, men hittar du en bra firma så är oftast en totalentreprenad inte så mycket dyrare.K kArt9342 skrev:
De har ofta en helt annat möjlighet att sätta press på underleverantörer, även prismässigt.
Du kan ju överväga att göra delar på totalentrprenad. Ex. fram till stomme med tätt skal. Sedan kan du färdigställa med lämplig blandning av eget arbete och inhyrda snickare eller målare, beroende på vad du har tid och råd med.
Ett problem med totalentreprenad till fast pris vid utbyggnad, är att det kan dyka upp diverse svårigheter när man river för att koppla på utbyggnaden. Allt från oväntade konstruktioner som påverkar hållfastheten till att måttkedjan på ritningarna inte stämmer med det faktiska huset. I ett fast pris tar byggföretagen höjd för diverse problem som sedan inte behövs.
Ett problem med totalentreprenad till fast pris vid utbyggnad, är att det kan dyka upp diverse svårigheter när man river för att koppla på utbyggnaden. Allt från oväntade konstruktioner som påverkar hållfastheten till att måttkedjan på ritningarna inte stämmer med det faktiska huset. I ett fast pris tar byggföretagen höjd för diverse problem som sedan inte behövs.
Man måste skilja på entreprenadform och ersättningsform. Man kan ha en totalentreprenad på både fast pris och löpande. Man måste också förstå att en totalentreprenad med fast pris inte är en garant för att det blir det priset. Oförutsedda saker kan uppkomma och då kommer entreprenören vilja ha extra betalt om det är beställarens fel.
Budgetoffert med hantverkarformuläret brukar ändå funka hyfsat med seriösa firmor. Då är budget förmodad kostnad som inte får överskridas med mer än 15%.H hempularen skrev:
Det innebär att det också kan bli billigare än offert (sker dock sällan)
Viktigt dock att man är noga med förfrågningsunderlaget och är helt överens om vad som ingår.