Överbelånad säljare
Hej,
Har tittat på hus och pratat med mäklare om priset. Jag anser att vi inte ha råd att betala mer än ett visst pris men mäklaren säger att det inte är möjligt för säljaren då banken inte skulle gå med på det (Jag har själv sålt en lägenhet (för många år sedan) för mindre än lånet och fick då ett blancolån som jag betade av).
Det funkar bevisligen alltså men i vilka lägen kan banken begränsa säljmöjligheten om man just vill/behöver sälja? Huset kanske till och med är värt mindre om ett år så varför neka nu? Finns inga garantier för det. Sätter banken upp ett max i blancolån och går stenhårt på den linjen? Är det en lägre risk för banken att man behåller huset som säkerhet än att avyttra huset och skuldsättas utan säkerhet?
I mitt fall är det säkert ett möjligt scenario att mäklarn bara försöker få mer för huset. Är dock nyfiken på hur det här funkar utifrån bankens perspektiv.
Har tittat på hus och pratat med mäklare om priset. Jag anser att vi inte ha råd att betala mer än ett visst pris men mäklaren säger att det inte är möjligt för säljaren då banken inte skulle gå med på det (Jag har själv sålt en lägenhet (för många år sedan) för mindre än lånet och fick då ett blancolån som jag betade av).
Det funkar bevisligen alltså men i vilka lägen kan banken begränsa säljmöjligheten om man just vill/behöver sälja? Huset kanske till och med är värt mindre om ett år så varför neka nu? Finns inga garantier för det. Sätter banken upp ett max i blancolån och går stenhårt på den linjen? Är det en lägre risk för banken att man behåller huset som säkerhet än att avyttra huset och skuldsättas utan säkerhet?
I mitt fall är det säkert ett möjligt scenario att mäklarn bara försöker få mer för huset. Är dock nyfiken på hur det här funkar utifrån bankens perspektiv.
En teori kan vara att säljaren går 400k back, medans banken bara beviljar blancolån på 300k pga ngt i säljarens ekonomi som vi inte känner till. Då kan man på sätt och vis hävda att det är banken som hindrar en försäljning.
Sent from my ST17i using Byggahus
Sent from my ST17i using Byggahus
Banken kan ju alltid vägra en försäljning, såvida inte säljaren kan lösa lånet. Och helt klart så kommer ju första beskedet från banken att vara nej, om försäljningen hamnar under belåningsbeloppet. Sedan kanske de kan tänka sig att titta lite närmare på förutsättningarna, om problemet med försäljningen blir långvarigt.
Säljaren får ett bud så de är 400k back idag och nekas affär för banken. Om 1år försöker de igen och marknaden ser då ut att ge ett back på 800k. Fullt möjligt scenario. Enda chansen är då för säljaren; tung amortering eller en marknad som vänder tillbaka.
Ja, hoppas man själv får slippa står där med brallorna nere..
Ja, hoppas man själv får slippa står där med brallorna nere..
Redigerat:
Det är ju faktiskt bankens problem som inte har koll på värdet på fastigheten..... måste husägaren sälja så är det väl upp till honom och banken att lösa den delen med blancolån eller liknande...det kan ju faktiskt bli ännu värre om banken väntar och huset förfaller......
Det är ju omöjligt för oss att göra den riskbedömningen som banken gör. Vi vet inte hur säljarens ekonomi ser ut. Om han idag inte har betalningsproblem med framför allt ränta är det ett nerköp för banken att ge ett blancolån istället för ett bolån med huset som säkerhet. De ser kanske inte heller någon större negativ prisutveckling framöver.
Sen kan det ju också vara snack från mäklarens sida. Banken kan ju ha sagt i allmänna termer att man inte ställer sig positiva till att ge blancolån, men inte tittat konkret på vad ert erbjudande hade resulterat i.
Sen kan det ju också vara snack från mäklarens sida. Banken kan ju ha sagt i allmänna termer att man inte ställer sig positiva till att ge blancolån, men inte tittat konkret på vad ert erbjudande hade resulterat i.
Vi har ju ingen information om säljarens ekonomiska tillstånd. Om vi tänker oss att säljaren fortfarande gör rätt för sig och har råd att betala sin ränta? Då är det mer rationellt för banken att han behåller fastigheten och hyr ut huset eller liknande. På så vis är risken i projektet mindre om han bara amorterar samtidigt. Så hade jag bedömt läget. För det är ju inte heller bra för banken om det är en person som måste gå från huset och istället skall köra blancolån på extremt stora belopp samtidigt som personen väl behöver ett nytt boende.
Det mest sannolika måste väl vara att de faktiskt vill flytta av annat än ekonomiskt intresse. Närmare skola, släkt, jobb, skilsmässa (ok, ligger en del ekonomi i den iaf) osv. Utan jobb är givetvis en möjlig faktor men men.. spekulera kan man alltid göra =) Det faktiska huset har iaf varit till salu sedan i september. Byggt 2010. Uppenbarligen vill de sälja iaf.
Redigerat:
En försäljning kommer inte att gå igenom då banken kommer att invända mot inskrivningen av den nye ägaren. Starkt sammanfattat men ungefär så. Det lär också finnas villkor i kreditavtalet mellan banken och säljaren som gör säljaren skyldig till avtalsbrott om han säljer kreditsäkerheten utan bankens godkännande (om inte hela lånet kan lösas vid säljtillfället).mycke_nu skrev:
Juridiskt så kvarstår bankens pant i fastigheten oavsett ägare. Banken kan inte hindra en försäljning men ni lär inte vilja köpa utan att panten frigörs, eftersom ni inte lär få egna lån utan pantbrev med bästa rätt i fastigheten. Värdet av en överpantsatt fastighet är noll kronor.
I teorin kan banken säkert stoppa en försäljning för att säljaren inte kan lösa panterna men då skulle säljaren kunna sluta betala sina räntor och gömma sina pengar vilket skulle leda till att banken i praktiken blir tvingade "att tvinga fram" en försäljning. I det läget kan banken välja mellan att låta ägaren sälja via mäklare eller att tvinga fram en försäljning på exekutiv auktion. Exekutiv auktion ger garanterat sämre betalt (och därmed mindre pengar till banken) eftersom köparen tar en mycket större risk.
Summa summarum: Ingen vettig bank stoppar försäljning av ett hus till marknadsvärde och lösen av panter bara för att det är överbelånat. Banken får stå sitt kast att låta tidigare ägaren ha kvar en restskuld utan säkerhet när de har lånat ut mer än vad huset var värt.
Summa summarum: Ingen vettig bank stoppar försäljning av ett hus till marknadsvärde och lösen av panter bara för att det är överbelånat. Banken får stå sitt kast att låta tidigare ägaren ha kvar en restskuld utan säkerhet när de har lånat ut mer än vad huset var värt.
Jag har en fråga också angående detta, har blivit erbjuden att köpa två fastigheter för runt 100 - 150.000 men där säljaren har mer lån på fastigheterna i banken.
Vad innebär detta rent konkret för mig?
Fastigheterna är knappast värda mer än de begärda/erbjudna priset, då båda fastigheterna är att räkna som renoveringsobjekt.
Kan jag köpa dessa två för 100.000 kontant och sen gå till min bank och ta och belåna de sen, för renovering? Eller sitter jag med skägget i brevlådan och får betala hans lån?
Någon som vet?
Vad innebär detta rent konkret för mig?
Fastigheterna är knappast värda mer än de begärda/erbjudna priset, då båda fastigheterna är att räkna som renoveringsobjekt.
Kan jag köpa dessa två för 100.000 kontant och sen gå till min bank och ta och belåna de sen, för renovering? Eller sitter jag med skägget i brevlådan och får betala hans lån?
Någon som vet?
Hittade en tråd som till viss del besvarar mina frågor, http://www.byggahus.se/forum/kopa-s...t-med-pantbrev-som-vida-overstiger-lanet.html dvs jag får helt enkelt göra upp med säljarens bank innan man avslutar affären så att jag inte drabbas.
Om jag förstått det hela rätt dvs , bäst är nog att snacka med banken direkt
Om jag förstått det hela rätt dvs , bäst är nog att snacka med banken direkt