Du måste logga in på min fastighet på lantmäteriets hemsida och se om det finns något servitut där. Börja så och återkom sedan.S Suragrannen skrev:
Det har jag. Och ringt dom. Dom hittar inget men erbjöd sig att göra en utredning på saken. Men det skulle kosta c:a 75000 och en handlingstid på 11 månaderN Nils ST skrev:
Om mitt hus fick för sig att gå in på grannens tomt skulle jag se till att förankra det i marken bättre.
Byggnaden tillhör inte grannen enbart för att den ligger på dennes tomt. För att byggnaden ska räknas som fastighetstillbehör måste det föreligga ägarkongurens, dvs att byggnad och fastighet har samma ägare. Jag tycker att hyreskontraktet bevisat att så inte är fallet i och med att det hänvisar till servitutet.
så, förenklat, utifrån det som har presenterats skulle jag säga meddela grannen om att du tänker riva, eller/och erbjud grannen att köpa. Det är ju problematiskt i sig i och med att den ligger över fastighetsgräns. Men spontant skulle jag säga att grannen inte kan hindra sig från att riva.
så, förenklat, utifrån det som har presenterats skulle jag säga meddela grannen om att du tänker riva, eller/och erbjud grannen att köpa. Det är ju problematiskt i sig i och med att den ligger över fastighetsgräns. Men spontant skulle jag säga att grannen inte kan hindra sig från att riva.
Då handlar det nog om ett avtalsservitut som ligger i någon byrålåda någonstans helt enkelt. Lika bra att släppa det då och se det som att det inte finns eftersom ingen vet vad som står angivet i det. Om ni inte är överens då om vad som stod i det, då är det ju en annan sak. Men så verkar ju inte fallet vara. Så släpp det gällande ev. Servitut eller gå till domstol om det helt enkelt.S Suragrannen skrev:
Känns dock onödigt att gå till domstol om du ändå vill riva byggnaden, då är ju ett servitut överflödigt. Det är ju uppenbart i och med hyreskontraktet att du äger byggnaden så ser man bara till att hyreskontraktet har gått ut på ett korrekt sätt så bör det inte finnas något som hindrar dig från att riva det men för att få det på pappret får du nog gå till domstol.
Antingen går man till domstol innan och avgör frågan eller om du är säker på din sak så är det ju bara och riva skiten och invänta att grannen ska dra igång en rättsprocess så får det avgöras efteråt.
Jag vill inte uppmana dig att göra något olagligt såklart utan informerar bara om de alternativ jag ser om ni inte kommer överens.
Hyreskontraktet implicerar att byggnaden tillhör 13 enligt servitutet. Det är dock en konstig formulering eftersom huvuddelen av byggnaden ligger på just 13. Det är ett otydligt hyreskontrakt.
Du måste få fram servitutet för att klargöra rättsförhållandena här. Jag tycker personligen att det är väldigt tydligt att du äger byggnaden men två advokater kan säkert dividera fram och tillbaka i frågan tills dina sparpengar är slut.
Igen, vad anför grannen som skäl till att byggnaden skulle tillhöra henne? Hyreskontraktet talar väldigt starkt emot att grannen skulle äga något, varför skulle hon då hyra det?
Varför har du inte fått se servitutet?
Du måste få fram servitutet för att klargöra rättsförhållandena här. Jag tycker personligen att det är väldigt tydligt att du äger byggnaden men två advokater kan säkert dividera fram och tillbaka i frågan tills dina sparpengar är slut.
Igen, vad anför grannen som skäl till att byggnaden skulle tillhöra henne? Hyreskontraktet talar väldigt starkt emot att grannen skulle äga något, varför skulle hon då hyra det?
Varför har du inte fått se servitutet?
Du vill inte riva hela det fallfärdiga huset? Du vill alltså bevara den delen som står på din sida?S Suragrannen skrev:
Vad är det egentligen grannen vill? Är det att bevara hela huset i befintligt skick eller bara delen som står på hennes sida?
Är det grannen som använt huset?
Om grannen vill ha kvar delen på sin sida så kan hon väl få det. Du vill ju bara bli av med det. Fast då måste du ju förstås dela huset i tomtgränsen.
Eller är det så att du inte vill ha någon byggnad alls på hennes sida?
Redigerat:
Ägandet av mark och byggnad är inkongruent i vad gäller den del av byggnaden som går in på grannfastigheten. Skulle det då innebära att den delen av byggnaden är lös egendom ur fastighetsrättslig synpunkt? Om TS säljer sin fastighet med den delen av byggnaden som står på hans egen fastighet utan att nämna den andra delen är då den andra delen inte med?
Grannen torde inte kunna bevisa att äganderätten till den överskjutande delen av byggnaden tillfallit henne. Det förhållandet att en byggnad står på ens mark gör en inte till ägare. Inte enligt svensk rätt som fungerar med byggnader uppförda av arrendatorer och där byggnaderna kunde plockas ned och forslas bort.
enligt romersk rätt och dess avläggare som fransk Code civil tillhör en byggnad alltid fastigheten den står på. Man flyttar inte stenhus så lätt. Grannen har förmodligen en diffus uppfattning om rättsläget vilket troligen inte hindrar henne från att vara tvärsäker.
Hur situationen ska tolkas framgår inte direkt av jordabalken men det förefaller mycket sannolikt att liknande frågeställningar behandlats rättsligt tidigare.
delbyggnaden kan utgöra ett byggnadstillbehör till resten av byggnaden i jordabalkens bemärkelse eftersom de är sammanbyggda. Gränsdragningen som går genom byggnaden gjordes efter att byggnaden uppfördes. Dessförinnan var hela byggnaden fastighetstillbehör. Det är inte möjligt att göra en bygggnad som är fastighetstillbehör till lös egendom med mindre än att byggnaden skiljs fysiskt från marken (undantag är vissa statliga byggnader). Dikotomin fastighetstillbehör - byggnadstillbehör är inte lika klar som åtskillnaden mellan mark och fastighetstillbehör.
det finns inget skäl för TS att lägga ut en massa pengar på detta. Skriv till grannen att hela byggnaden enligt TS uppfattning av rättsläget tillhör TS och att han avser att avlägsna den överskjutande delen. Om grannen har invändningar förväntas hon förete bevis för sitt ägande och väl grundade juridiska argument.
Grannen torde inte kunna bevisa att äganderätten till den överskjutande delen av byggnaden tillfallit henne. Det förhållandet att en byggnad står på ens mark gör en inte till ägare. Inte enligt svensk rätt som fungerar med byggnader uppförda av arrendatorer och där byggnaderna kunde plockas ned och forslas bort.
enligt romersk rätt och dess avläggare som fransk Code civil tillhör en byggnad alltid fastigheten den står på. Man flyttar inte stenhus så lätt. Grannen har förmodligen en diffus uppfattning om rättsläget vilket troligen inte hindrar henne från att vara tvärsäker.
Hur situationen ska tolkas framgår inte direkt av jordabalken men det förefaller mycket sannolikt att liknande frågeställningar behandlats rättsligt tidigare.
delbyggnaden kan utgöra ett byggnadstillbehör till resten av byggnaden i jordabalkens bemärkelse eftersom de är sammanbyggda. Gränsdragningen som går genom byggnaden gjordes efter att byggnaden uppfördes. Dessförinnan var hela byggnaden fastighetstillbehör. Det är inte möjligt att göra en bygggnad som är fastighetstillbehör till lös egendom med mindre än att byggnaden skiljs fysiskt från marken (undantag är vissa statliga byggnader). Dikotomin fastighetstillbehör - byggnadstillbehör är inte lika klar som åtskillnaden mellan mark och fastighetstillbehör.
det finns inget skäl för TS att lägga ut en massa pengar på detta. Skriv till grannen att hela byggnaden enligt TS uppfattning av rättsläget tillhör TS och att han avser att avlägsna den överskjutande delen. Om grannen har invändningar förväntas hon förete bevis för sitt ägande och väl grundade juridiska argument.
Som så ofta är sakförhållandena oklara p.g.a. oklara avtal, lång tid förflutit, nya ägare m.m.
Några saker verkar dock uppenbara (som många varit inne på):
1. Det finns ett till 20 juni 2021 gällande hyresavtal avseende byggnaden med Utgården 18 som hyresgäst och Utgården 13 som hyresvärd (jag utgår från att benämningen "Utlandet" i hyresavtalet är en felskrivning). I hyresavtalet står också att byggnaden genom servitut tillhör Utgården 13. Av detta måste följa att Utgården 13 äger byggnaden. Om Utgården 18 påstår något annat måste de förklara varför så inte skulle vara fallet och uppvisa bevis, rimligen skriftligt, för det.
2. Det finns eller har funnits ett avtalsservitut som dock inte är inskrivet i LMs register och inte heller kan återfinnas. Avtalsservitutet ger (med all sannolikhet) Utgården 13 rätt att bibehålla byggnaden även på den delen som ligger på Utgården 18 (det är den enda rimliga tolkningen av hyresavtalet).
3. Ett avtalsservitut kan vara evigt men kan också vara tidsbestämt. Om det är evigt så har Utgården 13 rätt att evigt bibehålla byggnaden på Utgården 18. Om rätten är tidsbestämd så gäller den rätten bara under den bestämda tiden.
Några ytterligare kommentarer:
4. Prioritet 1 är att försöka återfinna avtalsservitutet (eller ta reda på vad det innebar). Om så kunde ske skulle mycket vinnas. Det kan vara så – som flera varit inne på – att allt är en ”25-års-lösning”, dvs. att hyresavtalet och servitutet ska upphöra samtidigt, dvs. juni 2021. Om så är fallet så måste Utgården 13 per detta datum ta bort den del av byggnaden som ligger på Utgården 18. Det finns dock ingen rätt för Utgården 18 att behålla del av byggnaden om de inte kan visa att de har rätt till det (se 1 ovan).
5. Att koppla in LM, till angivet arvode, förefaller rätt meningslöst. LM kommer inte kunna återfinna det styrande avtalsservitutet utan det måste Utgården 13 försöka ordna själv. LM kan hjälpa till med att ev. upprätta ett officialservitut eller göra en fastighetsreglering, men Utgården 13 har nog inget önskemål om att sådant ska ske.
6. Om Utgården 13 kan återfinna servitutet och det är evigt så har Utgården 13 rätt att avhysa hyresgästen och bibehålla byggnaden på Utgården 18. Under alla omständigheter har dock Utgården 13 rätt att efter 20 juni 2021 avhysa hyresgästen och riva den del av byggnaden som ligger på Utgården 18.
6. Att ha rätt är dock inte samma sak som att kunna hävda sin rätt. Om Utgården 18 protesterar mot avhysningen så kan det dessvärre vara så att Utgården 13 blir tvungen att ytterst gå till domstol för att hävda sin rätt.
Något off-topic:
Några har pekat på 3 kap. 12 § Jordabalken som lyder:
Har byggnad eller annan anläggning uppförts så att den skjuter in på angränsande mark, och skulle anläggningens borttagande eller förändring medföra betydande kostnad eller olägenhet för anläggningens ägare, är denne ej skyldig att avträda den mark som sålunda tagits i anspråk, förrän anläggningen avlägsnas eller blir obrukbar. Vad som sagts nu gäller dock ej, om den som uppförde anläggningen inkräktade på den angränsande marken med avsikt eller av grov vårds löshet och, när anläggningen överlåtits till annan, denne ägde kännedom därom vid sitt förvärv.
Denna paragraf tar dock sikte på ”misstagsplaceringar” (sådant som inte är gjort med avsikt eller grov oaktsamhet) och är inte tillämplig här då parterna (och nuvarande ägare) är fullt medvetna om att byggnaden placerades på Utgården 18.
Några saker verkar dock uppenbara (som många varit inne på):
1. Det finns ett till 20 juni 2021 gällande hyresavtal avseende byggnaden med Utgården 18 som hyresgäst och Utgården 13 som hyresvärd (jag utgår från att benämningen "Utlandet" i hyresavtalet är en felskrivning). I hyresavtalet står också att byggnaden genom servitut tillhör Utgården 13. Av detta måste följa att Utgården 13 äger byggnaden. Om Utgården 18 påstår något annat måste de förklara varför så inte skulle vara fallet och uppvisa bevis, rimligen skriftligt, för det.
2. Det finns eller har funnits ett avtalsservitut som dock inte är inskrivet i LMs register och inte heller kan återfinnas. Avtalsservitutet ger (med all sannolikhet) Utgården 13 rätt att bibehålla byggnaden även på den delen som ligger på Utgården 18 (det är den enda rimliga tolkningen av hyresavtalet).
3. Ett avtalsservitut kan vara evigt men kan också vara tidsbestämt. Om det är evigt så har Utgården 13 rätt att evigt bibehålla byggnaden på Utgården 18. Om rätten är tidsbestämd så gäller den rätten bara under den bestämda tiden.
Några ytterligare kommentarer:
4. Prioritet 1 är att försöka återfinna avtalsservitutet (eller ta reda på vad det innebar). Om så kunde ske skulle mycket vinnas. Det kan vara så – som flera varit inne på – att allt är en ”25-års-lösning”, dvs. att hyresavtalet och servitutet ska upphöra samtidigt, dvs. juni 2021. Om så är fallet så måste Utgården 13 per detta datum ta bort den del av byggnaden som ligger på Utgården 18. Det finns dock ingen rätt för Utgården 18 att behålla del av byggnaden om de inte kan visa att de har rätt till det (se 1 ovan).
5. Att koppla in LM, till angivet arvode, förefaller rätt meningslöst. LM kommer inte kunna återfinna det styrande avtalsservitutet utan det måste Utgården 13 försöka ordna själv. LM kan hjälpa till med att ev. upprätta ett officialservitut eller göra en fastighetsreglering, men Utgården 13 har nog inget önskemål om att sådant ska ske.
6. Om Utgården 13 kan återfinna servitutet och det är evigt så har Utgården 13 rätt att avhysa hyresgästen och bibehålla byggnaden på Utgården 18. Under alla omständigheter har dock Utgården 13 rätt att efter 20 juni 2021 avhysa hyresgästen och riva den del av byggnaden som ligger på Utgården 18.
6. Att ha rätt är dock inte samma sak som att kunna hävda sin rätt. Om Utgården 18 protesterar mot avhysningen så kan det dessvärre vara så att Utgården 13 blir tvungen att ytterst gå till domstol för att hävda sin rätt.
Något off-topic:
Några har pekat på 3 kap. 12 § Jordabalken som lyder:
Har byggnad eller annan anläggning uppförts så att den skjuter in på angränsande mark, och skulle anläggningens borttagande eller förändring medföra betydande kostnad eller olägenhet för anläggningens ägare, är denne ej skyldig att avträda den mark som sålunda tagits i anspråk, förrän anläggningen avlägsnas eller blir obrukbar. Vad som sagts nu gäller dock ej, om den som uppförde anläggningen inkräktade på den angränsande marken med avsikt eller av grov vårds löshet och, när anläggningen överlåtits till annan, denne ägde kännedom därom vid sitt förvärv.
Denna paragraf tar dock sikte på ”misstagsplaceringar” (sådant som inte är gjort med avsikt eller grov oaktsamhet) och är inte tillämplig här då parterna (och nuvarande ägare) är fullt medvetna om att byggnaden placerades på Utgården 18.
Bra sammanfattning. Hur kan man med hämvisning till jordabalken bedöma den del av byggnaden som efter avstyckning kommit att ligga på grannfastigheten? Är den delen fast egendom i sin egenskap av byggnadstillbehör till resten?
Det viktiga gällande JB 3:12 är ju inte om nuvarande ägare är medvetna om att byggnaden placerades på utgården 18 utan hur läget var när det skede en gång i tiden.T Thomas M skrev:
Men visst det problematiska i detta fallet är ju att byggnaden stod där när utgården 18 styckades av. Och som jag uppfattar det så måste ju utgården 18 rimligtvis styckats från utgården 13. Dåvarande ägare av utgården 13 bör ju varit medveten om konsekvensen men accepterat att del av hens byggnad hamna på annan fastighet. Det samma gäller ju ev. köpare av utgården 18, hen vaa ju också rimligtvis medveten om byggnaden och accepterade det tydligen. Fanns det ingen köpare utan avstyckningen gjordes i samma ägares hand så är det alldeles uppenbart att hen tillät sig själv ha del av byggnaden på utgården 18.
Ett muntligt servitut antingen med sig själv eller med köparen av utgården 18 är ju helt i sin ordning om det var före 1972. Och det är ju inte orimligt att det skulle kunna vara något sådant eftersom det stod någonstans tidigare att avstyckningen gjordes 1966(?).
Min slutsats är oavsett att din granne inte verkar ha någon grund för sitt påstående och det är enkelt att motbevisa henne. Finns för mycket som talar för dej i det här fallet iaf utifrån den infon vi har fått t del av.
Byggnaden var tveklöst fastighetstillbehör till Utgården 13 när den byggdes. Sedan styckades Utgården 18 av från Utgården 13 och en del av byggnaden hamnade på Utgården 18. Lagstiftaren verkar ha tänkt på att en sådan situation ska lösas just genom servitut - vilket är ytterligare ett argument för Utgården 13 i detta ärende. I 2 kap. 1 § Jordabalken står nämligen:
"Till en fastighet hör
byggnader, ledningar, stängsel och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk,
på rot stående träd och andra växter,
naturlig gödsel.
Till en fastighet hör även en sådan byggnad eller annan anläggning som är uppförd utanför fastigheten, om den är avsedd för stadigvarande bruk vid utövandet av ett servitut till förmån för fastigheten och inte hör till den fastighet där den finns."
(Texten ovan tänker nog huvudsakligen på situationen att hela byggnaden finns på annans fastighet; Utgården 13:s äganderätt förefaller ju ännu självklarare i denna situation med en mycket liten del av byggnaden på Utgården 18.)
"Till en fastighet hör
byggnader, ledningar, stängsel och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk,
på rot stående träd och andra växter,
naturlig gödsel.
Till en fastighet hör även en sådan byggnad eller annan anläggning som är uppförd utanför fastigheten, om den är avsedd för stadigvarande bruk vid utövandet av ett servitut till förmån för fastigheten och inte hör till den fastighet där den finns."
(Texten ovan tänker nog huvudsakligen på situationen att hela byggnaden finns på annans fastighet; Utgården 13:s äganderätt förefaller ju ännu självklarare i denna situation med en mycket liten del av byggnaden på Utgården 18.)
N Nils ST skrev:
Köparen av Utgården 13 (TS) har känt till - åtminstone genom hyresavtalet - att byggnaden medvetet var felaktigt placerad så då kan Utgården 13 inte, såvitt jag förstår, åberopa bestämmelsen i 3 kap. 12§ JB (se slutet av lagtexten). Denna bestämmelse blir ju också bara aktuell om servitutet är tidsbegränsat men Utgården 13 ändå vill behålla den del av byggnaden som ligger på Utgården 18. Men det vill ju inte Utgården 13 enligt vad som framgår av tråden ...N Nils ST skrev:
Men håller med Nils ST att TS:s case är gott (om än problematiskt med en trilskande granne).
Att avstycka med den gränsdragning genom ett hus som gjordes strider mot fastighetsbildningslagens regler om lämplighet såvida man inte reglerade att avvikelsen skulle komma att upphöra. Här bör man se till dokumentationen av förrättningen vid bildandet av 18. Finns på lantmäteriet.
Ett hyresavtal reparerar inte en olämplig fastighetsbildning. Det förefaller sannolikt att man man bildade ett tidsbegränsat servitut om att byggnaden fick stå på annans mark samt ett hyresavtal om att den nye ägaren fick nyttja delbyggnaden men att det förutseddes att fastighetsgränsen i framtiden inte skulle gå genom byggnaden. Eftersom delbyggnaden innehöll en värmecentral som förutsågs inte skulle komma att behövas i framtiden var det realistiskt att delbyggnaden skulle komma att rivas. Så även om fastighetsbildningen var olämplig vid förrättningen skulle avvikelsen upphöra.
ett par liknande fall finns redovisade i uppsatsen i länken (Vasakronan, s. 27 ff). Där citeras lantmätare som säger att gränsdragning genom befintlig byggnad är olämplig, dvs inte ska medges. I ett av fallen accepterades gränsdragningen genom att husägaren åtog sig att riva byggnaden i efterhand. I det andra fallet löstes det genom tredimensionell fastighetsbildningen då det var ett underjordiskt garage som orsakade problemet.
https://www.diva-portal.org/smash/get/diva2:1124490/FULLTEXT01.pdf
gränsdragningen genom byggnaden utgör således i sig bevis på att byggnaden skulle bort.
P.S. Vilket land bor man i om landsgränsen går genom ett bostadshus? Tydligen det där huvudkudden i sängen finns enligt ett utländskt fall jag läste om för länge sedan.
Ett hyresavtal reparerar inte en olämplig fastighetsbildning. Det förefaller sannolikt att man man bildade ett tidsbegränsat servitut om att byggnaden fick stå på annans mark samt ett hyresavtal om att den nye ägaren fick nyttja delbyggnaden men att det förutseddes att fastighetsgränsen i framtiden inte skulle gå genom byggnaden. Eftersom delbyggnaden innehöll en värmecentral som förutsågs inte skulle komma att behövas i framtiden var det realistiskt att delbyggnaden skulle komma att rivas. Så även om fastighetsbildningen var olämplig vid förrättningen skulle avvikelsen upphöra.
ett par liknande fall finns redovisade i uppsatsen i länken (Vasakronan, s. 27 ff). Där citeras lantmätare som säger att gränsdragning genom befintlig byggnad är olämplig, dvs inte ska medges. I ett av fallen accepterades gränsdragningen genom att husägaren åtog sig att riva byggnaden i efterhand. I det andra fallet löstes det genom tredimensionell fastighetsbildningen då det var ett underjordiskt garage som orsakade problemet.
https://www.diva-portal.org/smash/get/diva2:1124490/FULLTEXT01.pdf
gränsdragningen genom byggnaden utgör således i sig bevis på att byggnaden skulle bort.
P.S. Vilket land bor man i om landsgränsen går genom ett bostadshus? Tydligen det där huvudkudden i sängen finns enligt ett utländskt fall jag läste om för länge sedan.
Redigerat:
Nja, det är bara brandsäkerheten som begränsar om man får ha en gräns genom en byggnad eller inte. Och det är upp till kommunen att avgöra. (se s.75 Lantmäteriets handbok FBL)G gråsten skrev:
Men vad reglerna om brandsäkerhet var när aktuell fastighet styckades är oklart.
Du har dock rätt i att det är olämpligt att stycka så byggnaden går in på en annan fastighet eftersom det då blir lös egendom som någon var inne på tidigare och det kan inte räddas genom ett hyresavtal. Det kan dock räddas genom ett servitut då det i och med ett servitut blir fast egendom. Det talar ju absolut för att servitut har funnits för annars hade inte avstyckningen vart lämplig. Men inte säkert att det är pga. att gränsen går genom byggnaden.
Redigerat:
