Märklig bedömning av "sammanhållen bebyggelse".
Jag har en del frågor kring en bedömning min kommun gjort som jag tycker är felaktig, men de vägrar lyssna och hänvisar bara till att "beslutet står fast".
I våras damp det ned ett brev från kommunen om en tillsyn. Någon anonym hade skickat in en anmälan om svartbygge på mitt hus. Anmälan hade kommit in 2013, alltså för åtta år sen. Jag har aldrig vetat om denna anmälan förrän nu. Det så kallade svartbygget är en glasveranda.
Huset är från tidigt 1800-tal och glasverandan byggdes troligen nån gång mellan 1870-1890. Foton från 1910 och 1930 visar att verandan fanns.
I början på 60-talet slängdes de gamla fina fönstren väck och byttes ut mot ett stort perspektivfönster på ena väggen och en teakdörr på den andra kortväggen. Runt 2008 så rasade taket in, då det hade läckt in vatten, och vi byggde ett provisoriskt tak av brädor och presenningar.
2012 rev vi ner allt, "taket" och bägge väggarna ner till grunden och byggde upp en ny veranda, exakt lika stor men med nytillverkade fönster och en pardörr som ser ut som de gjorde från början.
Verandans storlek är totalt 11 kvadrat.
Jag förklarade detta för handläggaren, och ärlig som jag var så berättade jag att vi hade rivit ned väggarna och byggt upp en ny. Då sade hon att det är troligtvis bygglovspliktigt eftersom jag hade rivit allt utom grunden. Ångrar givetvis att jag sade detta. Hade jag bara sagt att vi hade bytt ut fönstren och dörren utan att riva väggen hade det tydligen inte räknats som nybyggnation.
Men sen dröjde det tills fram till för några veckor sen, då kom deras beslut.
Eftersom min fastighet ligger utanför detaljplanelagt område, så har de istället bedömt att min fastighet ligger inom sammanhållen bebyggelse, och då ska min "svartbyggda" veranda vara bygglovspliktig.
Till saken hör att jag har en jordbruksfastighet och runt min fastighet så är det dels två andra jordbruksfastigheter, två vanliga villatomter, lite skog m.m.
Jag har letat efter olika exempel på sammanhållen bebyggelse och det finns en del kommuner som har lagt ut områden på en karta som de bedömt vara sammanhållen, och då handlar det nästan alltid om en grupp med villafastigheter som ligger ganska nära varandra, alltså det är mer påtagligt att det ligger hus i en grupp.
Dessutom så har de i sitt beslut skrivit följande text:
"Fastigheten ligger inom en bebyggelsegrupp om mer än 10 fastigheter där vardera fastigheten har minst en byggnad. Detta innebär att bebyggelsegruppen består av minst 10 byggnader. De bebyggda fastigheterna angränsar direkt till varandra eller så skiljs det åt endast av en mindre väg med en bredd om max 5 m. "
Men när jag går in och läser vad det står på Boverket så definieras inte en sammanhållen bebyggelse av fastigheter, utan av tomter. Och en tomt är inte samma sak som en fastighet.
Framförallt inte på en jordbruksfastighet, där det är långt till fastighetsgränserna.
"En tomt är mark som ligger i direkt anslutning till byggnaderna och behövs för att byggnaderna ska kunna användas för avsett ändamål".
Min tomt är i princip min gräsmatta och uppfartsvägen till bostadshuset. Resten av ytan runt mitt hus är åkrar, beteshagar, en 70-väg och skog, en enda tomt ligger relativt nära, men övriga tomter ligger en bra bit ifrån.
I Boverkets definition står det så här:
Vad är sammanhållen bebyggelse där bygglov eller anmälan behövs med hänsyn till omfattningen av byggnadsverk i bebyggelsen?
Utanför område med detaljplan är vissa åtgärder undantagna från lov- och anmälningsplikt. Undantagen gäller dock inte inom "sammanhållen bebyggelse där bygglov eller anmälan behövs med hänsyn till omfattningen av byggnadsverk i bebyggelsen". För att avgöra om dessa åtgärder kräver bygglov eller anmälan måste det först avgöras om tomten ligger inom "sammanhållen bebyggelse". Om tomten gör det måste det sedan avgöras om den ligger inom "en sådan sammanhållen bebyggelse där bygglov behövs med hänsyn till omfattningen av byggnadsverk i bebyggelsen". Att tomten ligger inom sammanhållen bebyggelse betyder alltså inte att det per automatik krävs bygglov eller anmälan.
En bebyggelse är "sammanhållen bebyggelse där bygglov behövs med hänsyn till omfattningen av byggnadsverk i bebyggelsen" om båda nedanstående kriterier är uppfyllda:
Jag påpekade detta för kommunen, att beslutet strider mot Boverkets definition av sammanhållen bebyggelse, men först så svarade de att tomt och fastighet är samma så det spelar ingen roll vad man skriver, sen så ändrade de sig när jag skickade utdraget från Boverket, angående vad en tomt är, men de menade ändå att beslutet står fast, då det inte förändrar saken.
Nu undrar jag, kan de verkligen ha rätt i detta? Dels att de har skrivit något helt felaktigt påstående i beslutet, dels att deras bedömning är att detta skulle vara sammanhållen bebyggelse? Det skulle ju i praktiken innebära att en väldans massa fastigheter som ligger utanför detaljplanelagt område skulle klassas som sammanhållen bebyggelse, trots att det är stora jordbruksfastigheter.
Sen till nästa fråga ang själva verandan. När räknas att ett arbete påbörjas? Räknas det när taket rasade in och vi gjorde ett provisoriskt tak av brädor och presenningar, alltså 2008? Är det helt enkelt preskriberat då? Eller räknas det från när väggarna revs 2012? Fotobevis finns på taket med presenningar på.
2012 är ju nästa år så det är ju oavsett väldigt nära att det ska vara preskriberat.
Tar tacksamt emot tips då jag tycker att de har gjort en felaktig bedömning.
Känner också att jag är orolig för eventuellt ekonomiska konsekvenser ifall jag ska överklaga, jag har verkligen inte råd att förlora ett ärende, samtidigt som det känns väldigt fel om jag ska behöva betala för ett bygglov om det är uppenbart fel, bara för att jag inte har ekonomiska resurser att strida för min rätt.
Jag bifogar lite bilder, några bilder visar min fastighet (den som heter 4:2), där har jag markerat min tomt och närmaste grannars tomt med turkos färg, fastighetsgränserna är de röda linjerna. Sen har jag tagit med alla de fastigheter som de har räknat in och kallat sammanhållen bebyggelse, både norrut och söderut. En annan bild har jag markerat ytorna runt tomten, de blå ytorna här till mitt jordbruk och är antingen beteshagar eller åkermark, de turkosa ytorna är jordbruksmark på grannarnas fastigheter. Det som är omarkerat är dels tomtmark och dels annan naturmark eller vägmark. Bilder även på verandan 1930 och 2015.
I våras damp det ned ett brev från kommunen om en tillsyn. Någon anonym hade skickat in en anmälan om svartbygge på mitt hus. Anmälan hade kommit in 2013, alltså för åtta år sen. Jag har aldrig vetat om denna anmälan förrän nu. Det så kallade svartbygget är en glasveranda.
Huset är från tidigt 1800-tal och glasverandan byggdes troligen nån gång mellan 1870-1890. Foton från 1910 och 1930 visar att verandan fanns.
I början på 60-talet slängdes de gamla fina fönstren väck och byttes ut mot ett stort perspektivfönster på ena väggen och en teakdörr på den andra kortväggen. Runt 2008 så rasade taket in, då det hade läckt in vatten, och vi byggde ett provisoriskt tak av brädor och presenningar.
2012 rev vi ner allt, "taket" och bägge väggarna ner till grunden och byggde upp en ny veranda, exakt lika stor men med nytillverkade fönster och en pardörr som ser ut som de gjorde från början.
Verandans storlek är totalt 11 kvadrat.
Jag förklarade detta för handläggaren, och ärlig som jag var så berättade jag att vi hade rivit ned väggarna och byggt upp en ny. Då sade hon att det är troligtvis bygglovspliktigt eftersom jag hade rivit allt utom grunden. Ångrar givetvis att jag sade detta. Hade jag bara sagt att vi hade bytt ut fönstren och dörren utan att riva väggen hade det tydligen inte räknats som nybyggnation.
Men sen dröjde det tills fram till för några veckor sen, då kom deras beslut.
Eftersom min fastighet ligger utanför detaljplanelagt område, så har de istället bedömt att min fastighet ligger inom sammanhållen bebyggelse, och då ska min "svartbyggda" veranda vara bygglovspliktig.
Till saken hör att jag har en jordbruksfastighet och runt min fastighet så är det dels två andra jordbruksfastigheter, två vanliga villatomter, lite skog m.m.
Jag har letat efter olika exempel på sammanhållen bebyggelse och det finns en del kommuner som har lagt ut områden på en karta som de bedömt vara sammanhållen, och då handlar det nästan alltid om en grupp med villafastigheter som ligger ganska nära varandra, alltså det är mer påtagligt att det ligger hus i en grupp.
Dessutom så har de i sitt beslut skrivit följande text:
"Fastigheten ligger inom en bebyggelsegrupp om mer än 10 fastigheter där vardera fastigheten har minst en byggnad. Detta innebär att bebyggelsegruppen består av minst 10 byggnader. De bebyggda fastigheterna angränsar direkt till varandra eller så skiljs det åt endast av en mindre väg med en bredd om max 5 m. "
Men när jag går in och läser vad det står på Boverket så definieras inte en sammanhållen bebyggelse av fastigheter, utan av tomter. Och en tomt är inte samma sak som en fastighet.
Framförallt inte på en jordbruksfastighet, där det är långt till fastighetsgränserna.
"En tomt är mark som ligger i direkt anslutning till byggnaderna och behövs för att byggnaderna ska kunna användas för avsett ändamål".
Min tomt är i princip min gräsmatta och uppfartsvägen till bostadshuset. Resten av ytan runt mitt hus är åkrar, beteshagar, en 70-väg och skog, en enda tomt ligger relativt nära, men övriga tomter ligger en bra bit ifrån.
I Boverkets definition står det så här:
Vad är sammanhållen bebyggelse där bygglov eller anmälan behövs med hänsyn till omfattningen av byggnadsverk i bebyggelsen?
Utanför område med detaljplan är vissa åtgärder undantagna från lov- och anmälningsplikt. Undantagen gäller dock inte inom "sammanhållen bebyggelse där bygglov eller anmälan behövs med hänsyn till omfattningen av byggnadsverk i bebyggelsen". För att avgöra om dessa åtgärder kräver bygglov eller anmälan måste det först avgöras om tomten ligger inom "sammanhållen bebyggelse". Om tomten gör det måste det sedan avgöras om den ligger inom "en sådan sammanhållen bebyggelse där bygglov behövs med hänsyn till omfattningen av byggnadsverk i bebyggelsen". Att tomten ligger inom sammanhållen bebyggelse betyder alltså inte att det per automatik krävs bygglov eller anmälan.
En bebyggelse är "sammanhållen bebyggelse där bygglov behövs med hänsyn till omfattningen av byggnadsverk i bebyggelsen" om båda nedanstående kriterier är uppfyllda:
- en bebyggelsegrupp som består av minst 10-20 hus
- de bebyggda tomterna gränsar till varandra eller åtskiljs endast av väg, parkmark och dylikt.
Jag påpekade detta för kommunen, att beslutet strider mot Boverkets definition av sammanhållen bebyggelse, men först så svarade de att tomt och fastighet är samma så det spelar ingen roll vad man skriver, sen så ändrade de sig när jag skickade utdraget från Boverket, angående vad en tomt är, men de menade ändå att beslutet står fast, då det inte förändrar saken.
Nu undrar jag, kan de verkligen ha rätt i detta? Dels att de har skrivit något helt felaktigt påstående i beslutet, dels att deras bedömning är att detta skulle vara sammanhållen bebyggelse? Det skulle ju i praktiken innebära att en väldans massa fastigheter som ligger utanför detaljplanelagt område skulle klassas som sammanhållen bebyggelse, trots att det är stora jordbruksfastigheter.
Sen till nästa fråga ang själva verandan. När räknas att ett arbete påbörjas? Räknas det när taket rasade in och vi gjorde ett provisoriskt tak av brädor och presenningar, alltså 2008? Är det helt enkelt preskriberat då? Eller räknas det från när väggarna revs 2012? Fotobevis finns på taket med presenningar på.
2012 är ju nästa år så det är ju oavsett väldigt nära att det ska vara preskriberat.
Tar tacksamt emot tips då jag tycker att de har gjort en felaktig bedömning.
Känner också att jag är orolig för eventuellt ekonomiska konsekvenser ifall jag ska överklaga, jag har verkligen inte råd att förlora ett ärende, samtidigt som det känns väldigt fel om jag ska behöva betala för ett bygglov om det är uppenbart fel, bara för att jag inte har ekonomiska resurser att strida för min rätt.
Jag bifogar lite bilder, några bilder visar min fastighet (den som heter 4:2), där har jag markerat min tomt och närmaste grannars tomt med turkos färg, fastighetsgränserna är de röda linjerna. Sen har jag tagit med alla de fastigheter som de har räknat in och kallat sammanhållen bebyggelse, både norrut och söderut. En annan bild har jag markerat ytorna runt tomten, de blå ytorna här till mitt jordbruk och är antingen beteshagar eller åkermark, de turkosa ytorna är jordbruksmark på grannarnas fastigheter. Det som är omarkerat är dels tomtmark och dels annan naturmark eller vägmark. Bilder även på verandan 1930 och 2015.
Jag kan inte hjälpa dig med ditt ärende men så trevligt att ha foto från 1930!
Tusen tack! Det finns ännu äldre foton, från 1910-1915. Visst är det fantastiskt!Karlia skrev:
Du har helt rätt. PBL bygger på tomtbegreppet som skiljer sig från fastighetsbegreppet. Men kan kommunen ha missat detta?! Det är ju en av de första sakerna man lär sig om PBL.
Ja men de vägrar ändå att ändra sitt beslut..... Vet inte vad jag kan göra. Jag har som sagt hänvisat till vad det står på Boverkets sida, men de kan tydligen göra rätt så fria tolkningar. Jag har begärt att få en tydligare förklaring till deras bedömning, men nej, får bara svaret att "beslutet kvarstår"...Claes Sörmland skrev:
Du ska överklaga beslutet. Och missa inte deadlinen men en massa samtal med tjänstemännen. De har inget ansvar alls. Överklagande köper dig tid även om du inte har rätt.V Katten Folke skrev:
OK, men då riskerar jag alltså att jag får betala rättegångskostnader och sånt? Det vågar jag absolut inte chansa på....
Inte betalar du rättegångskostnader för att du överklagar ett kommunalt beslut. Det är Länsstyrelsen som är nästa instans. De brukar vara rätt kunniga och riktiga paragrafryttare. Kommunernas tjänstemän kan vara lite wild cards, en och annan kommun har stora problem att rekrytera och behålla personal för att jobba med lovfrågor. (Min kommun kämpar t ex med detta.)V Katten Folke skrev:
Som sagt det låter som du har rätt.
jag tror inte att du egentligen riskerar något genom att överklaga. Ibland kan det vara så att man slipper en byggsanktionsavgift om man vidtar rättelse (river) direkt när beslutet kommer. Men kommunen får inte ta ut sanktionsavgift om dte gått mer än 5 år (kolla så jag inte har fel).
Och det är som sagt gratis att överklaga ett myndighetsbeslut. Se till att inte missa överklagandetiden. Håller su på att missa den, så skicka in ett överklagande ändå, men ange att du vill ha anstånd med att komplettera med mer uppgifter/detaljer. Det är bättre att att bara ge upp för att man är sen.
jag tror inte att du egentligen riskerar något genom att överklaga. Ibland kan det vara så att man slipper en byggsanktionsavgift om man vidtar rättelse (river) direkt när beslutet kommer. Men kommunen får inte ta ut sanktionsavgift om dte gått mer än 5 år (kolla så jag inte har fel).
Och det är som sagt gratis att överklaga ett myndighetsbeslut. Se till att inte missa överklagandetiden. Håller su på att missa den, så skicka in ett överklagande ändå, men ange att du vill ha anstånd med att komplettera med mer uppgifter/detaljer. Det är bättre att att bara ge upp för att man är sen.
OK då får jag göra det, men inväntar fler svar här, hade ju några fler frågor i mitt inlägg.Jonatan79 skrev:
OK tack för svar. Nu är det åtta år sen anmälan kom in, 12 år sen jag påbörjade bygget genom att riva taket och 9 år sedan jag rev ned väggarna. Så nån sanktionsavgift kan ju knappast komma på fråga.H hempularen skrev:
Nej, om jag kommer ihåg rätt om 5års gränsen för avgift.V Katten Folke skrev:
Ja så är det.H hempularen skrev: