Jag hade personligen inte velat ha något att göra med den BRF:en med tanke på den urusla ekonomin. Hyresintäkterna är ca 1 Mkr och bara räntekostnaden på deras lån som uppgår till ca 40% av marknadsvärdet är över 800k. Man går nästan 900 back i cash-flow utan en enda underhållspost samtidigt som administrationsavgifterna är över 250k vilket motsvarar 25% av driftskostnaderna (orimligt högt). Man kan förvänta sig rejält höjda hyror här de kommande åren om man inte ska gå i konkurs. Alternativet är att lånen försvinner helt.
Men kommer inte föreningen få in en hel del pengar nu när 4st lokaler har gjorts om till lägenheter och skall säljas? sedan så läste jag att dom gick back 2012 med ca 800-900k vilket inte låter så mycket tycker jag, med tanke på att dom gjorde stambyte iår osv. Eller har jag fel?
Tycker precis att det är så det ser ut. Därmed inte sagt att ett utrymme klassat som lokal får användas som bostad. Man får väl utgå ifrån att styrelsen har säkerställt detta. Man har ju haft kostnader för både konsulter och advokater enligt årsredovisningen.phattrance skrev:
Óm man tittar i årsredovisningen och tar den totala inkomsten på månadsavgifter och delar med den totala ytan av bostadsrätter, så får man fram en snitt avgift för bostadsrätter. Just den här lägenheten ligger nästan 40% högre i avgift. Detta är rimligen än lägenhet son är mycket större än snittlägenheten i husen. Och normalt så har man lägre avgift per kvm i stora lägenheter. Så den här lägenheten har troligen en "extra" premie på 50 - 60% jämfört med normala beräkningsgrunder för brf.
När man tittar på föreningen så ser man att mycket tyder på att detta är en ombildning som drivits av urpsrunglige fastighetsägaren snarare än av de boende. En sådan sak som att föreningens postaddress är i Östersund (där finns redovisningsbolag föär stora företag). Och att flera av styrelseledamöterna verka inte bo i föreningen.
Föreningen äger ett bolag (påstår de i redovisningen) Men om man tittar på det bolaget så sägs det ha en annan koncernmoder osv.
Det finns som jag ser det en mängd oklarheter både om lägenheten överhuvudtaget får användas som bostad, och oklarheter om denna förening rent organisationsmässigt. Och om förväntade kostnader för de renoveringar som verkar pågå.
När man tittar på föreningen så ser man att mycket tyder på att detta är en ombildning som drivits av urpsrunglige fastighetsägaren snarare än av de boende. En sådan sak som att föreningens postaddress är i Östersund (där finns redovisningsbolag föär stora företag). Och att flera av styrelseledamöterna verka inte bo i föreningen.
Föreningen äger ett bolag (påstår de i redovisningen) Men om man tittar på det bolaget så sägs det ha en annan koncernmoder osv.
Det finns som jag ser det en mängd oklarheter både om lägenheten överhuvudtaget får användas som bostad, och oklarheter om denna förening rent organisationsmässigt. Och om förväntade kostnader för de renoveringar som verkar pågå.
hm för skojs skull så gick jag in på hemnet och sökte på ett par lägenheter i närheten (stockholms innerstan) och dom flesta föreningarna där hade lån på mellan 17 - 40 milj kr. Så lånet på 22milj kr som föreningen har låter liksom inte som att det är mycket för en förening som ligger i stockholms innerstan?
Det finns exempel på föreningar med väldigt mycket lägre belåning också.
Men tittar man på bokslutet så har de en förlust för året som är ungefär lika stor som hela inkomstsidan. Så i princip borde de höja avgifterna till det dubbla för att komma i balans. Och då är det för att komma i balans med dagens räntenivå. Får vi en ränteuppgång på ett par procent (som kanske inte är aktuell närmaste året...) så skulle de alltså behöva höja avgifterna med 200% från nuvarande nivå.
Till detta kommer ett renoveringsprogram som de tydligen redan beslutat om som mycket väål kan kosta både 20 och 30 milj (eller mycket mindre). Vilket alltså skulle kräva lika mycket till i lån för att finansera.
På plussidan så låter det ju som de ev. säljer en del lägenheter, svårt att få ett grepp opm hur mycket som sålts sedan det aktuella bokslutet. Inkomsterna från de försäljningarna kan ev. förbättra balansen. MEN då skulle man vilja ha lite bättre koll på vilken potential som verkligen finns.
Den belåningsnivån vore inte jätteanmärkningsvärd, om det var precis efter att föreningen gjort stora renoveringar, men de har ju precis börjat, det kommer att behövas väldigt mycket pengar för att genomföra det som står på listan.
Men tittar man på bokslutet så har de en förlust för året som är ungefär lika stor som hela inkomstsidan. Så i princip borde de höja avgifterna till det dubbla för att komma i balans. Och då är det för att komma i balans med dagens räntenivå. Får vi en ränteuppgång på ett par procent (som kanske inte är aktuell närmaste året...) så skulle de alltså behöva höja avgifterna med 200% från nuvarande nivå.
Till detta kommer ett renoveringsprogram som de tydligen redan beslutat om som mycket väål kan kosta både 20 och 30 milj (eller mycket mindre). Vilket alltså skulle kräva lika mycket till i lån för att finansera.
På plussidan så låter det ju som de ev. säljer en del lägenheter, svårt att få ett grepp opm hur mycket som sålts sedan det aktuella bokslutet. Inkomsterna från de försäljningarna kan ev. förbättra balansen. MEN då skulle man vilja ha lite bättre koll på vilken potential som verkligen finns.
Den belåningsnivån vore inte jätteanmärkningsvärd, om det var precis efter att föreningen gjort stora renoveringar, men de har ju precis börjat, det kommer att behövas väldigt mycket pengar för att genomföra det som står på listan.
Uppfyller verkligen lägenheten de krav som finns på utrymmningsvägar etc? Jag skulle verkligen vilja ha det svart på vitt att det är godkänt för boende innan jag över huvudtaget skulle överväga ett köp..
För övrigt, som andra skrivit så ser ekonomin inte speciellt bra ut. Kostnaderna för stambytet 2012 hamnar i resultat genom avskrivningar och de räntekostnader som uppstår, så nej resultatet ser inte bra ut. Sen verkar det göras ganska mycket andra underhåll på fasader, balkonger, stammar, etc som måste finansieras genom ytterligare lån. När du tittar på lånen så måste du jämföra med hur många lägenheter eller kvadratmeter som föreningen har. Bostadsrättsföreningen jag bor i har 67 mkr i lån, men är å andra sidan på 16 000 kvm och vi amorterar i ganska aggressivt. Du tittar på en förening som har 22 mkr i lån 31:a december 2012, men som troligen är i 30 miljonersklassen i dagsläget, med en total yta på 2000 kvm. Med tanke på att man inte kan amortera något då kassaflödet är negativt och ränteläget är extremt fördelaktigt, så lär det bli rejäla avgiftshöjningar inom kort, såvida man inte kan lösa merparten av lånen genom försäljning av de "lokaler/lägenheter" som man har ute till salu (och det verkar ju inte gå allt för bra..).
För övrigt så har man en 2 årig underhållsplan, det är oseriöst!!
För övrigt, som andra skrivit så ser ekonomin inte speciellt bra ut. Kostnaderna för stambytet 2012 hamnar i resultat genom avskrivningar och de räntekostnader som uppstår, så nej resultatet ser inte bra ut. Sen verkar det göras ganska mycket andra underhåll på fasader, balkonger, stammar, etc som måste finansieras genom ytterligare lån. När du tittar på lånen så måste du jämföra med hur många lägenheter eller kvadratmeter som föreningen har. Bostadsrättsföreningen jag bor i har 67 mkr i lån, men är å andra sidan på 16 000 kvm och vi amorterar i ganska aggressivt. Du tittar på en förening som har 22 mkr i lån 31:a december 2012, men som troligen är i 30 miljonersklassen i dagsläget, med en total yta på 2000 kvm. Med tanke på att man inte kan amortera något då kassaflödet är negativt och ränteläget är extremt fördelaktigt, så lär det bli rejäla avgiftshöjningar inom kort, såvida man inte kan lösa merparten av lånen genom försäljning av de "lokaler/lägenheter" som man har ute till salu (och det verkar ju inte gå allt för bra..).
För övrigt så har man en 2 årig underhållsplan, det är oseriöst!!
När det gäller själva lägenheten och brandsäkerhet så räcker det med en utgång.
Dock är jag lite fundersam över ekonomin som de flesta här är...
De har gjort eller ska göra en massa dyra saker.... stambyten, hissbyte...
Stambyten är ingen billig åtgärd.... Jag tror som hempularen skriver, avgifterna kommer att höjas ganska ordentligt snart... för att kunna finansiera de kostnaderna man har....
När inte alla styrelsemedlemmar bor i föreningen så är det ett varningstecken....
Dock är jag lite fundersam över ekonomin som de flesta här är...
De har gjort eller ska göra en massa dyra saker.... stambyten, hissbyte...
Stambyten är ingen billig åtgärd.... Jag tror som hempularen skriver, avgifterna kommer att höjas ganska ordentligt snart... för att kunna finansiera de kostnaderna man har....
När inte alla styrelsemedlemmar bor i föreningen så är det ett varningstecken....
Ang utrymningsplanen så finns det 2st utgångar i lägenheten.
Ringde nyss till föreningens ordf. och han sa att dom inte har några planer på att öka hyran kommande åren. Jag påpekade att dom har rätt höga skulder (ca 22milj) och han sa att dom kommer att ammortera 4-5 milj i år (dom får in 1.3milj på räkningar per år) i samband med att dom säljer av vindslägenheterna och lokalerna osv.
Han sa att dom har fått godkänt av kommunen för att göra om lokalerna till lägenheter, men ska dubbelkolla detta med stockholmsstad vid 13 när deras telefontider börjar.
Nu kan han ju snacka skit också, men det var detta jag gick ut av honom
Ringde nyss till föreningens ordf. och han sa att dom inte har några planer på att öka hyran kommande åren. Jag påpekade att dom har rätt höga skulder (ca 22milj) och han sa att dom kommer att ammortera 4-5 milj i år (dom får in 1.3milj på räkningar per år) i samband med att dom säljer av vindslägenheterna och lokalerna osv.
Han sa att dom har fått godkänt av kommunen för att göra om lokalerna till lägenheter, men ska dubbelkolla detta med stockholmsstad vid 13 när deras telefontider börjar.
Nu kan han ju snacka skit också, men det var detta jag gick ut av honom
"Fått godkänt" och dubbelkolla låter som skitsnack. Antingen har man ett bygglov, eller så har man inte. Finns inget att dubbelkolla.
Men du kan ganska lätt kolla själv, ring stadsbyggnadskontoret och fråga.
Men du kan ganska lätt kolla själv, ring stadsbyggnadskontoret och fråga.
jag kanske var lite otydlig där, han sa att dom har fått godkänt av kommunen för att göra om lokalerna till bostadsrätt och JAG ska ringa till stockholmsstad o kolla så att detta stämmerhempularen skrev:
Aha. Jag missförstod.
Har TS eller någon annan en teori om varför BRF föreningen (som jag tolkar det är säljaren) fortsatt kallar utrymmet lokalbostadsrätt?
Som bilderna visar så verkar det i praktiken vara en regelrätt bostadsrätt.
Det måste finnas ett skäl till detta. Om man finner svaret på detta så kanske saken kommer i ett annat läge?
Det normala borde väl vara den inkluderas med övriga rätter.
Något man också måste se upp med (kanske inte aktuellt här?) är hur fördelningen lokaler kontra bostadsrätter ser ut. Det kan vara frågan om en oäkta BRF och då är skattereglerna annorlunda mot en äkta BRF
Som bilderna visar så verkar det i praktiken vara en regelrätt bostadsrätt.
Det måste finnas ett skäl till detta. Om man finner svaret på detta så kanske saken kommer i ett annat läge?
Det normala borde väl vara den inkluderas med övriga rätter.
Något man också måste se upp med (kanske inte aktuellt här?) är hur fördelningen lokaler kontra bostadsrätter ser ut. Det kan vara frågan om en oäkta BRF och då är skattereglerna annorlunda mot en äkta BRF
Snackade med stockholmsstad nyss och dom har gett föreningen tillstånd till att göra om lokalerna till bostäder enligt följande dokument.
Visa bilaga 2012-06548-21 Delegationsbeslut 3303650.PDF
Visa bilaga 2012-06548-21 Delegationsbeslut 3303650.PDF