Köpa hus - eventuellt svartbygge på tomten

[Dr Jumping Jack]

Jag håller med om att formuleringen kan tolkas som att köparen kan kräva att köpet ska återgå utan särskild anledning efter en besiktning, och det låter lite märkligt.

Praxis är väl att man avbryter köpet om besiktningen hittar (allvarliga) fel? I så fall tror jag att det kanske kan bli svårt att hävda tolkningen att köpet kan återgå ovillkorligt efter en besiktning även om det uttryckligen står så i TS kontrakt.

Om det däremot är troligt att det går att tolka formuleringen bokstavligt så räcker det väl med att besiktningen finner att bygglov saknas för ombyggnaden av garaget? Någon fysisk undersökning av byggnaderna behövs ju inte då.

Tycker också det låter märkligt men se svar 38.

 

[Mikael_L]

Jag skulle nog prata med mäklaren innan jag la ut pengar på en besiktning som man ändå inte är intresserad av.
Om det är så att det krävs en besiktning så skulle jag fundera på om inte min kompis, min mamma, min kollega, min syster eller liknande som kan lite mer än jag kan räknas som tillräckligt sakkunnig. Denna person kommer vara billigare att anlita än en besiktningsman.

Om man har någon erfaren snickare i sin släkt eller vänskapskrets, så kan man nog rätt lätt anse denne sakkunnig. Hen behöver ju dessutom inte hitta några fel.

 

[16386]

Bara min åsikt, så detta har kanske noll juridiskt värde, men jag skulle hävda att ni redan startat besiktningen genom att undersöka de bygglov som finns för fastigheten. Dvs ett första steg i en besiktning, som sedan - om ni nu inte hade hittat ett allvarligt fel - skulle följas av en så att säga fysisk besiktning. Varför gå vidare med nästa steg nu?

 

[Dr Jumping Jack]

Om man har någon erfaren snickare i sin släkt eller vänskapskrets, så kan man nog rätt lätt anse denne sakkunnig. Hen behöver ju dessutom inte hitta några fel.

Men kunna skriva ett besiktningsprotokoll, om det nu behövs.

 

[Dr Jumping Jack]

Svensk byggtjänst:
”Kontrollen av lov- och anmälningspliktiga bygg- och rivningsåtgärder kan utföras inom byggherrens egenkontroll eller av en särskild sakkunnig. I den nya plan- och bygglagen anges att den sakkunnige ska vara certifierad.”

 

[16386]

Svensk byggtjänst:
”Kontrollen av lov- och anmälningspliktiga bygg- och rivningsåtgärder kan utföras inom byggherrens egenkontroll eller av en särskild sakkunnig. I den nya plan- och bygglagen anges att den sakkunnige ska vara certifierad.”

Vilket knappast är relevant.

 

[bryggarebob]

Bara min åsikt, så detta har kanske noll juridiskt värde, men jag skulle hävda att ni redan startat besiktningen genom att undersöka de bygglov som finns för fastigheten. Dvs ett första steg i en besiktning, som sedan - om ni nu inte hade hittat ett allvarligt fel - skulle följas av en så att säga fysisk besiktning. Varför gå vidare med nästa steg nu?

Jag håller med, men rent avtalsmässigt så står det som det gör dvs. att köpare kan begära att köpet ska återgå efter att besiktning ska göras. Känns som att det är det enda skarpa vi kan luta oss emot.

Tror att ett besiktningsprotokoll är av väsentlig betydelse om det skulle bli några juridiska efterspel i detta case.

Säger vi bara nej tack nu så är jag rädd att vi kan sätta oss i en riktigt dålig sits. Sunt förnuft verkar dessvärre inte gälla eller finnas i detta fall vågar inte heller riktigt prata med mäklaren och förklara situationen, skulle inte lita på ifall han även sa att det var okej att vi stannade här och struntade i besiktning pga. info som nu uppkommit, givet hur det hanterats.

Kom även på nu att mäklaren (och mäklarassistenten vid visningen) inte rekommenderade oss att göra en besiktning pga. att ena huset har renoveringsbehov "en besiktning kommer inte visa så mycket". Huruvida detta sades för att minimera att vi skulle upptäcka avsaknad av bygglov kan man bara spekulera i.

Sedan om vi ser kostnaden för besiktning kontra vad vi troligtvis skulle ha riskerat att förlora i värsta fall den dagen vi ska sälja pratar vi nog om 1,5mkr (om garage värderas som garage istället för minivilla) så är det inte mycket att fundera på, bara att följa avtalet till punkt och pricka. Besikta och begära att köpet ska återgå.

 

[pmd]

Besiktningen kan visa att allt är perfekt, men köparen kan ändå hoppa av. Det är för att undvika strul där köpare tycker ett fel är stort och säljaren tycker det är litet.

I så fall behöver TS inte ens ta upp det saknade bygglovet i sitt brev om att avbryta köpet. Det kanske är bra.

 

[pmd]

ett av råden här bör också vara att inte meddela, eller kräva att mäklaren meddelar, övriga intressenter om fyndet eftersom det skulle aktualisera säljarens önskan om att ge sig efter TS med ett skadeståndsanspråk.

Det medför dock dilemmat att säljaren kan försöka med samma fuling igen.

 

[bryggarebob]

Det medför dock dilemmat att säljaren kan försöka med samma fuling igen.

Ja, det är ingen höjdare. Vi kan ju ha approachen mot mäklaren att han är ovetande (det vet vi inte) och därigenom påtala att hela prospektet är direkt felaktigt och "vilken tur" det var att vi upptäckte detta så att de kan rätta till försäljningen.

Att informera medmänniskor ren fakta för att skydda dem kan väl inte vara straffbart? Vi pratar ju om att någon i värsta fall kan hamna i ekonomisk kris då säljare försöker mörka allt detta och lägga över eländet på någon annan. Att upplysa exv. de andra budgivarna om att bygglov saknas avs. ändring av ändamål för ena byggnaden har jag svårt att se som något felaktigt.

 

[Claes Sörmland]

Ja, det är ingen höjdare. Vi kan ju ha approachen mot mäklaren att han är ovetande (det vet vi inte) och därigenom påtala att hela prospektet är direkt felaktigt och "vilken tur" det var att vi upptäckte detta så att de kan rätta till försäljningen.

Att informera medmänniskor ren fakta för att skydda dem kan väl inte vara straffbart? Vi pratar ju om att någon i värsta fall kan hamna i ekonomisk kris då säljare försöker mörka allt detta och lägga över eländet på någon annan. Att upplysa exv. de andra budgivarna om att bygglov saknas avs. ändring av ändamål för ena byggnaden har jag svårt att se som något felaktigt.

Så fort mäklaren får reda på en sådan väsentlig omständighet så har han laglig skyldighet att informera framtida köpare. Så jag tror inte mäklare generellt chansar när de formellt har fått veta något sådant, särskilt inte om kommunikationen är spårbar som t ex email eller mess.

 

[Fairlane]

I så fall behöver TS inte ens ta upp det saknade bygglovet i sitt brev om att avbryta köpet. Det kanske är bra.

Precis. TS behöver inte förklara på något sätt varför de vill avbryta köpet. De behöver inte visa besiktningsprotokollet för säljare eller mäklare heller. Det är köparens egendom.

I det här fallet så hade jag tagit in billigast tänkbara besiktning om ens någon.

 

[Rollerolle22]

Mäklaren behöver inte ta reda på om bygglov finns. Bara fråga säljaren - som omta säger ja

inte vet.

Stort tack för alla synpunkter och tankar!

Vi är väl 99,9% inställda på att släppa affären, ska som sagt få prata med handläggare på måndag för att dubbelkolla bygglov, men kunde de inte hitta bygglov igår tror jag inte det finns på måndag heller. De kunde hitta bygglov för själva garaget 2013, samt två senare bygglov för de två utbyggnader som skett på huvudbyggnaden, men inget som medger att göra om garage till bostadsändamål.
Mentalt har vi släppt detta objekt helt och varit väldigt glada över att vi upptäckte detta innan tillträdet!

Även om man skulle kunna söka bygglov retroaktivt som föreslagits så är det ju inget vi är intresserade av, med de förutsättningarna ska det återspeglas i priset, priset återspeglar två kompletta villor. Inte en villa med renoveringsbehov och en minivilla/garage som riskerar krav på återställande, vite etc.

Ska ta kontakt med säljare och mäklaren på måndag, vad bör man säga annat än att köpet ska återgå pga. att erforderliga bygglov saknas och att det således inte är två kompletta villor som säljs, samt att detaljplan inte verkar tillåta två bostadshus på en fastighet, vilket det marknadsförs som. Samt de risker som finns för krav för återställande, vite etc.
Att säljaren har upplysningsplikt är väl vettigt att trycka på också? Finns det några speciella lagar och paragrafer man kan hänvisa till (förutom de som finns i tråden) tas det tacksamt emot. Enl. avtalet så ska detta framföras skriftligen till säljaren, så får väl skicka rek-brev med kvittens också till säljare och mäklare.


Så fruktansvärt fult att man kan vilja lura någon medvetet på detta sätt, känns kriminellt. Tänker i förlängningen om vi skulle köpt detta ovetandes och i ett senare skede sälja vad som skulle hänt då.
En seriös mäklare bör väl ha koll på att bygglovet saknas då och därigenom inte ta på sig uppdraget eller sälja med öppna kort till betydligt lägre pris? Jag räknar grovt ner värdet med 1,5mkr lägre än vad slutpriset nu blev (om jag räknar garaget som garage och inte minivilla med intäktsmöjligheter). Boytan minskar även. Vidare skulle säkert banken kunna ha synpunkter på att värdet skulle vara lägre än köpeskillingen om det vill sig riktigt illa och kräva att man amorterar ner motsvarande värdeminskning.


Även om säljarna skulle sänka priset väldigt mycket är vi inte intresserad av att göra affärer med denna typ av människor, om de mörkat detta, vad kan mer vara fel då undrar man. Känns inte som man kan lita på något.

Frågade även mäklaren tidigare om det var något som säljaren visste var dåligt eller måste åtgärdas med fastigheten, svaret var nej, så lögn på lögn känner jag nu. Det är väl väldigt osannolikt att mäklaren inte skulle ha haft denna information om att det var ett svartbygge?

Ytterligare en detalj jag stötte på nu, söker efter mäklaren på mäklarsamfundet och där återfinns han inte. Ska inte alla registrerade mäklare gå att söka på där? Tillhör en känd franchise-kedja, han har goda recensioner där det går att läsa om honom. Vad kan anledningen vara till att mäklaren inte finns på mäklarsamfundets hemsida? (han har nära 30 år i branschen enl. uppgift).

 

[HEM2121]

Hejsan,

Är i processen att köpa ett fastighet som saluförs som "två kompletta villor". Vi har gått vinnande ur budgivningen och signat köpekontrakt dock med besiktnings-/friskrivningsklausul som ger oss rätt att begära att köpet ska återgå inom 3 veckor efter besiktning och undersökning av sakkunnig (oavsett anledning).

Det är två hus på tomten, det ena är helrenoverat på 38kvm med loft, där det finns kök, badrum med tvättmaskin etc. Denna byggnad har tidigare varit ett garage men är idag 100% bostadsändamål.
Det andra huset har visst renoveringsbehov i form av ytskikt, byta kök och om vi vill, även renovera badrum (ska vara ca 10år gammalt). Upplägget kändes perfekt, bo i det ena huset medans vi renoverar det andra.

Allt kändes bra men fick en magkänsla efter att vi träffat säljarna gällande "garaget". Ringde då kommunens bygglovsenhet för att stämma av vilka bygglov som finns på fastigheten och då framkommer det att bygglov finns för garage 2013, dock inget bygglov om att göra om garaget till bostadsändamål, således tolkar jag det som att det är ett svartbygge som det står i nuläget? Man har valt att bygga igen garageportarna med typ plyfa så att det ser ut som garageportar från vägen, men dessa saknar funktion och väggen är isolerad och hela garaget är ombyggt till en minivilla med stor altan, finns ingenting som tyder på att det är ett garage vad gäller funktion etc.

En stor anledning till att vi fastnade för var just detta objekt var det extrahus man skulle kunna hyra ut och därigenom få ner bostadskostnaden. Det var viss budgivning 4 intressenter tot. och jag känner att budgivningen baserades just på att det skulle vara 2 kompletta hus, vilket jag tror att alla budgivare förutsatte givet mäklarens prospekt och information.

Tilläggas ska göra är att när vi var på visning så fick mäklarassistenten som höll i visningen frågan om just alla bygglov fanns på plats, viket vi fick svar ja på.
Vi fick inte ta del av säljarnas frågelista förrän efter att vi träffades på mäklarkontoret och signat kontrakt, ser nu att säljarna inte besvarat frågan om om erforderliga bygglov finns, den raden står tom. (köpekontrakt och objektsbeskrivning fick vi ta del av innan vi träffades för ev. synpunkter).

Nu om det visar sig att det är ett svartbygge, som skett för mindre än 10 år sedan är vi inte intresserad då förutsättningarna är helt annorlunda. Tänker bara att vi köper på oss en massa problem.

Har även försökt läsa på i detaljplanen och jag tolkar den som att det får vara endast en huvudbyggnad och endast ett uthus uppföras; uthus ska sammanbyggas med huvudbyggnad per tomt. Så även där är det fel.

Tänker att i värsta fall kan väl kommunen ge ett oss föreläggande om återställning samt vite till oss? (om vi blir nya ägare).


Ska få prata med en ny handläggare från kommunen på måndag för att dubbelkolla detta igen, men då jag idag fick besked att bygglov inte finns för att göra om garage till bostadsändamål antar jag att detta kvarstår även efter helgen.

Är det bara att kliva av och leta vidare? Eller någon som har tankar att dela med sig av?

Vårt första husköp så frågorna är många.

Kolla med kommunen om de kan ge bygglov i efterhand. Säljaren står för samtliga kostnader, inkl. ev. vite. Annars avstå från köp. Vad mera kan de tänkas mörka med? Är det en auktoriserad firma som har dragit in el, vatten och avlopp?

 

[pmd]

Så fort mäklaren får reda på en sådan väsentlig omständighet så har han laglig skyldighet att informera framtida köpare. Så jag tror inte mäklare generellt chansar när de formellt har fått veta något sådant, särskilt inte om kommunikationen är spårbar som t ex email eller mess.

Säljaren kan dock byta mäklare.