Hyror i Sverige är ett dåligt fungerande mått, då vi inte har marknadshyror. Hyresvärdar får helt enkelt inte ta så mycket betalt de vill, vilket avspeglai exempelvis hur många hyresrätter kontra bostadsrätter som byggs i attraktiva områden.
Den dag marknadshyror införs kommer det leda till ytterligare en stor stegring av hus- och lägenhetspriserna i storstadsregionerna då hyrorna stiger, men naturligtvis också en kraftig ökning av mängden tillgängliga hyreslägenheter.
Den dag marknadshyror införs kommer det leda till ytterligare en stor stegring av hus- och lägenhetspriserna i storstadsregionerna då hyrorna stiger, men naturligtvis också en kraftig ökning av mängden tillgängliga hyreslägenheter.
-MH- >>> Ja, strängt taget är det så modellen funkar. Om bruksvärdet sammanfaller med rimlig marknadshyra grundas bostadens fundamentala värde på detta belopp. Kan instämma i att det vore intressant att testa modellen mot en jämförelse mot bruksvärden.
BobbyEwing >>> Som BKN påpekar sammanfaller icke bostädernas fundamentala värde med utbetalade köpeskillingar. Mellanskillnaden skulle kanske kunna jämställas med hyresrätternas egentliga marknadsvärde.
mycke_nu >>> Hyran baseras ytterst på vad bostäder kostar att bygga och förvalta. Förändrade kostnader i nyproduktion får alltid fullt genomslag i samma takt som befintligt bestånd fasas ut.
BobbyEwing >>> Som BKN påpekar sammanfaller icke bostädernas fundamentala värde med utbetalade köpeskillingar. Mellanskillnaden skulle kanske kunna jämställas med hyresrätternas egentliga marknadsvärde.
mycke_nu >>> Hyran baseras ytterst på vad bostäder kostar att bygga och förvalta. Förändrade kostnader i nyproduktion får alltid fullt genomslag i samma takt som befintligt bestånd fasas ut.
Tillåter mej att tvivla lite då hyresvärden i en reglerad marknad alltid tillåts en viss vinst. Var finns incitamentet att producera till lägsta möjliga pris? Prissättningen blir snedvriden.billy_baver skrev:
Jämför gärna med mjölksubventionerna. Tex.
Självbyggare
· Stockholm
· 8 592 inlägg
Jag tänkte också på det där med att vi i Sverige har en hyresreglering.mycke_nu skrev:
Men jag tror nog dom har tänkt på det, om man sätter någon som helst tillit till rapporten och dom bakom den.
Och dessutom är det troligen så att de hyror som egentligen skulle varit högre (som äldre lägenheter innerstan i storstäderna) kompenseras av de nybyggda lägenheter som, som sagt, ofta inte tillhör det lägre prisskiktet.
Dom skriver ju också i rapporten att hyran brukar regleras med ca 1% årligen - och det är det dom jämför med - vilket kanske kan vara rimligt (1% är ju givet att bostadeb blir äldre, lån amorteras av, infaltionen, viss mån tillgång/efterfrågan osv osv)?
/K
När man ombildar en hyresreglerad hyresfastighet till oreglerad BRF framkallas omedelbart ett eventuellt "övervärde", som motsvarar en hyresrabatt. På en balanserad eller mättad hyresmarknad (reglerad eller ej) uppstår inget sådant övervärde om man försöker ombilda hyresbostäder till bostadsrätter.
Modellen är inte bara hyfsat robust. Den är också användbar för en rad olika scenarier och situationer.
Modellen är inte bara hyfsat robust. Den är också användbar för en rad olika scenarier och situationer.
I tisdagens Wall Street Journal fanns en intressant artikel om fastighetsprisernas utveckling i USA.
En mängd välkända faktorer påverkar givetvis de olika marknaderna, såsom den lokala ekonomin och immigration, men en intressant faktor som sällan nämns här är Baby Bommers, dvs den enorma kullen fyrtiotalister som nu börjar gå i pension och efterhand växlar ner sitt boende. Detta kommer att innebära ett enormt utbud av större och dyrare bostäder och en ökande efterfrågan på mindre och billigare.
Likaså kommer fyrtiotallisterna att sätta press på aktiemarknaden eftersom man efterhand 1) säljer sina aktieinnehav i pensionsfonderna för sin försörjning och 2) i allt högre grad flyttar över tillgångar i aktier till fixed income, dvs placeringar som ger en förutsebar inkomst, såsom obligationer och money market konton. Det senare kommer dock givetvis att sätta press på räntorna, vilket gör livet än surare för pesnionärerna, men kanske hjälper husmarknaden något om man är optimist.
En mängd välkända faktorer påverkar givetvis de olika marknaderna, såsom den lokala ekonomin och immigration, men en intressant faktor som sällan nämns här är Baby Bommers, dvs den enorma kullen fyrtiotalister som nu börjar gå i pension och efterhand växlar ner sitt boende. Detta kommer att innebära ett enormt utbud av större och dyrare bostäder och en ökande efterfrågan på mindre och billigare.
Likaså kommer fyrtiotallisterna att sätta press på aktiemarknaden eftersom man efterhand 1) säljer sina aktieinnehav i pensionsfonderna för sin försörjning och 2) i allt högre grad flyttar över tillgångar i aktier till fixed income, dvs placeringar som ger en förutsebar inkomst, såsom obligationer och money market konton. Det senare kommer dock givetvis att sätta press på räntorna, vilket gör livet än surare för pesnionärerna, men kanske hjälper husmarknaden något om man är optimist.
Med en reporänta på 2,00% och boräntor kring 4% eller under så är det snart höga priser på villor och bostadsrätter...
Ja, det är vad jag gissar.
Ja, det är vad jag gissar.
imported_Anders_S skrev:Med en reporänta på 2,00% och boräntor kring 4% eller under så är det snart höga priser på villor och bostadsrätter...
Ja, det är vad jag gissar.
Tror faktiskt du har rätt. Vi skall komma ihåg att det är många faktorer till att huspriserna sjunkit det senaste månaderna. Det största skälet (enligt min mening) är inte att räntan varit hög, utan snarare att bankerna skärpt kraven på låntagarna. Dvs kontaninsatser etc. När nu räntan går ner kraftigt och stobor värkar följa med innebär detta lägre bolån, således måste bankerna låna ut mer pengar än när räntan är höge för att behålla eller öka sin omsättning. För att göra detta krävs att man börjar skruva ner kraven på bolånetagarna. Vilket i sin tur bäddar för hysteriska budgivningar igen. Detta är endast min tro till läget, inte facit
Under senaste 10-årsperioden har storbankernas soliditet halverats till ca 4% för Swedbank, SHB och SEB. Därmed tror jag inte att de har lust att kraftigt öka utlåningen under kommande 2-3 år.
Helt klart är dock att räntesänkningen idag lindrar situationen på fastighetsmarknaden och gör att bankerna kan läka sina balansräkningar (genom höjda marginaler) under kommande år (precis som efter krisen i början av 90-talet).
Helt klart är dock att räntesänkningen idag lindrar situationen på fastighetsmarknaden och gör att bankerna kan läka sina balansräkningar (genom höjda marginaler) under kommande år (precis som efter krisen i början av 90-talet).
Redigerat:
Det må vara roligt för de som har kvar arbetet och som nu kan se fram emot en lägre ränta, men jag ser inget direkt positivt med att Riksbanken förenar sig med den skara som ser väldigt pessimistiskt på svensk och internationell ekonomi.
Låt gå för att vi kanske kan få lite fart på husmarknaden igen, men jag tror bestämt att när människor känner oro för arbetslöshet ligga och gro i ens närhet, så budar man inte upp särskilt mycket, man köper inte ett "lite bättre" hus än det man redan har och man tar till knep som att barn kan dela rum i alla fall ett tag under sin uppväxt.
Jag tror inte på höjda huspriser under 2009 i alla fall. Beroende på om hjulen börjar snurra igen kanske priserna kan följa inflationen under 2010, men inte mer.
Låt gå för att vi kanske kan få lite fart på husmarknaden igen, men jag tror bestämt att när människor känner oro för arbetslöshet ligga och gro i ens närhet, så budar man inte upp särskilt mycket, man köper inte ett "lite bättre" hus än det man redan har och man tar till knep som att barn kan dela rum i alla fall ett tag under sin uppväxt.
Jag tror inte på höjda huspriser under 2009 i alla fall. Beroende på om hjulen börjar snurra igen kanske priserna kan följa inflationen under 2010, men inte mer.
Nä men, va f... Jag trodde alla inlägg var facit, måste jag börja sålla nu? ...Henrik_N skrev:Detta är endast min tro till läget, inte facit
Är också benägen att tro så. Psykologi är nog en stor faktor i bostadsvärderingar.Swetrot skrev:
Men vi slipper förhoppningsvis iaf att botten helt går ur och allt rasar till katastrofalt låga nivåer. (Katastrofalt för de som ligger halvpyrt till).
Självbyggare
· Stockholm
· 8 592 inlägg
Jag är helt med på det.Swetrot skrev:
Det ligger mycket psykologi i budgivningarna...
Fortfarande håller jag en prissänkning på 20-30% som trolig, men fortfarande tror jag inte på ngt ras utan på en nedgång under 2-3 år (en "normal" lågkonjuktur). Just nu har priserna "rasat" - eller snarare; Marknaden är låst.
En sån här räntesänkning hjälper ju dom som är mellan boenden och lite i trångmål. Och kan säker smörja en del kuggar - men ngt "budrace" tror jag som sagt, pga psykologin bakom, inte att det blir.
Vilket iof också är sunt - om alla bara skulle räkna ränta och buda efter det så blir man orolig för hur det står till emd svenska folket
Jag har också noterat att det börjat dyka upp "optimister", "fyndare" osv nu. Inte för att det på något sätt skulle säga att vi snart går in i en ny högkonjuktur, men om vi har tur och inte åker på fler obehagliga finansiella överaskningar eller jättevarsel (en nedläggning av Volvo skulle kunna få en mkt negativ effekt initialt om den inte hanterass rätt tex) så kanske vi kan arbeta oss igenom denna cykel också nu...
/K
