Hur bedöma BRF med stor ackumulerad förlust
Dottern är ute och tittar på lägenheter.
I en ganska stor förening som bildades för ca 10 år sedan. Där (nästan) allt ser bra ut. Rimlig skuldsättning/kvm. Låg avgift. Resultaträkningen (exkl. avskrivningar) i balans. De sköter underhåll, både löpande och dyrare saker.
Men, föreningen har i bokföringen ett ackumulerat underskott på typ 30 milj. Underskottet verkar bestå helt av ackumulerad avskrivning på fastigheterna.
Dvs. de reela kassaflödena är i balans, men bokföringsmässigt finns här en växande förlust.
Någon med tankar om detta?
I en ganska stor förening som bildades för ca 10 år sedan. Där (nästan) allt ser bra ut. Rimlig skuldsättning/kvm. Låg avgift. Resultaträkningen (exkl. avskrivningar) i balans. De sköter underhåll, både löpande och dyrare saker.
Men, föreningen har i bokföringen ett ackumulerat underskott på typ 30 milj. Underskottet verkar bestå helt av ackumulerad avskrivning på fastigheterna.
Dvs. de reela kassaflödena är i balans, men bokföringsmässigt finns här en växande förlust.
Någon med tankar om detta?
Låter som en väldigt stor förening med den nivån på avskrivningar. Vad är anskaffningsvärdet?H hempularen skrev:
Om de skriver av byggnader på 200 år, vilket är ganska vanligt, blir det ju 600 Mkr.
Annars är det ju, som du säkert vet, inte direkt några konstigheter att redovisa en förlust i samma storleksordning som avskrivningarna.
ja det är en stor förening i halvgamla hus. Den har alltså ombildats från hyresrätter. Tror att anskaffningskostnaden var över 300 milj.
Jag har sett liknande i andra nya/halvgamla föreningar. Det som sticker ut här är att det ackumulerats så stora förluster.
Men jag är inne på att så länge de har balans i kassaflödena. Att avgifterna alltså täcker löpande underhåll, värme, räntor osv. Så är det väl rätt bra? De har även utfört alla klassiska dyrare underhåll, stambyte för drygt 10 år sedan, nya balkonger, hissar osv.
Jag var ju själv ordförande i en jätteförening, för ca 30 år sedan. Men vår förening var urgammal, allt var i princip avskrivet, och vi hade nästan inga lån. Så jag behövde aldrig fundera över hur avskrivningar hanterades. I vår förening var det dock INTE balans på "rörelsekostnaderna" innan jag flyttade in. Men jag fattade inte hur illa det var. Föreningen hade byggt upp en negativ likviditet som motsvarade ca 50% av en årsomsättning (minus på avräkningskontot). Krävdes en del höjningar av månadsavgiften, för att komma i balans.
Jag har sett liknande i andra nya/halvgamla föreningar. Det som sticker ut här är att det ackumulerats så stora förluster.
Men jag är inne på att så länge de har balans i kassaflödena. Att avgifterna alltså täcker löpande underhåll, värme, räntor osv. Så är det väl rätt bra? De har även utfört alla klassiska dyrare underhåll, stambyte för drygt 10 år sedan, nya balkonger, hissar osv.
Jag var ju själv ordförande i en jätteförening, för ca 30 år sedan. Men vår förening var urgammal, allt var i princip avskrivet, och vi hade nästan inga lån. Så jag behövde aldrig fundera över hur avskrivningar hanterades. I vår förening var det dock INTE balans på "rörelsekostnaderna" innan jag flyttade in. Men jag fattade inte hur illa det var. Föreningen hade byggt upp en negativ likviditet som motsvarade ca 50% av en årsomsättning (minus på avräkningskontot). Krävdes en del höjningar av månadsavgiften, för att komma i balans.
Avskrivningar kan ibland slå väldigt snett. Om man till exempel jämför två likvärdiga grannhus, där det ena varit bostadsrätter under lång tid och det andra blivit brf på senare tid. Anskaffningskostnaderna är då helt olika och därmed avskrivningarna. Men i praktiken kanske situationen är nästan likvärdig med snarlika kassaflöden. Underhållskostnaderna kan vara ungefär samma. Det som är viktigt är föreningens belåning. Om den är hög påverkar det inte så mycket idag, men det blir värre när räntan någon gång stiger. Viktigt är förstås också att försöka bedöma underhållsbehovet, särskilt de stora sakerna som stammar, fasader , tak med mera. Om belåningen är rimlig, underhållet ok så tror jag inte man behöver vara så rädd för ackumulerade underskott. Sen bör priset förstås anpassas till förutsättningarna. Min erfarenhet är att det i vart fall i Stockholm är ungefär samma priser per kvadratmeter vare sig förutsättningarna är bra eller dåliga. Då finns det fynd att göra.
Det är ung. 25 år sen den här föreningen köpte husen och den ansamlade förlusten är nästan lika stor som de ackumulerade avskrivningarna på huset och ung. 25 % av ingående anskaffningsvärde. Det brukar anses att det är en förening med bra ekonomi.
Intressant inlägg och kommentar!K klimt skrev:
Vad i ditt tycke definierar fynd?
A) Många äldre föreningar har cykliska investeringsbehov, där timing (egentligen tur) verkar spela rätt stor roll. Dessa slår i sin tur på lånen då ett lånebehov med största sannolikhet uppstår för att finansiera delar av investeringen. Dvs en relativt låg skuldsättning per m2 kan genast öka markant.
B) Nyproduktion har teoretiskt sett få underhållsbehov de första 15-20 åren vilket inte borde öka lånen, däremot är de enormt exponerade givet ränteökningar på marknaden.
Det torde finnas ett mellanläge som är relativt tryggt, dvs. inte alltför höga lån och de större fastighetsrelaterade posterna "under kontroll". Därmed sagt känns det väldigt svårt givet min begränsade erfarenhet för var man skall dra gränsen.
Ett exempel i min närhet nyligen. Två bostäder av samma storlek och snarlik planlösning såldes nyligen. Läget i Stockholms innerstad i grannkvarter.
lägenhet 1
I en fastighet som varit bostadsrätter under lång tid. Välskött fastighet där allt fixats de senare åren, ändå mycket låg belåning. Hyresintäkter som täcker större delen av utgifterna så mycket låg avgift. Lägenheten i sig hade slitna ytskikt och behöver en upprustning.
lägenhet 2
I en fastighet som nyligen ombildats. Stort behov av renovering av fasad, trapphus, stammar med mera. Redan nu hög belåning efter köpet som ger hög månadsavgift. Vissa hyresintäkter, men inte lika bra läge som för nummer 1, så lägre nivå på intäkterna. Lägenheten hade snabbrenoverats med målning av tveksam kvalitet och golvslipning.
Hur blev resultatet. Båda såldes för ett pris nära snittet i området, alltså drygt 100.000 kr. Den ena såldes något under snittet, den andra en bit över . Gissa vilken som fick respektive utfallet? Det var den ”nyrenoverade” i den nyligen ombildade föreningen som fick ett väsentligt högre pris. Lägenheten i den välskötta fastigheten med slitna ytskikt gick rätt billigt. Det är min beskrivning av ett fynd.
lägenhet 1
I en fastighet som varit bostadsrätter under lång tid. Välskött fastighet där allt fixats de senare åren, ändå mycket låg belåning. Hyresintäkter som täcker större delen av utgifterna så mycket låg avgift. Lägenheten i sig hade slitna ytskikt och behöver en upprustning.
lägenhet 2
I en fastighet som nyligen ombildats. Stort behov av renovering av fasad, trapphus, stammar med mera. Redan nu hög belåning efter köpet som ger hög månadsavgift. Vissa hyresintäkter, men inte lika bra läge som för nummer 1, så lägre nivå på intäkterna. Lägenheten hade snabbrenoverats med målning av tveksam kvalitet och golvslipning.
Hur blev resultatet. Båda såldes för ett pris nära snittet i området, alltså drygt 100.000 kr. Den ena såldes något under snittet, den andra en bit över . Gissa vilken som fick respektive utfallet? Det var den ”nyrenoverade” i den nyligen ombildade föreningen som fick ett väsentligt högre pris. Lägenheten i den välskötta fastigheten med slitna ytskikt gick rätt billigt. Det är min beskrivning av ett fynd.
Tack för svar. Jag håller helt med om din observation, det är mer rationellt val (och jag förvånas ständigt över hur irrationellt priser sätts, den här artikeln belyser detta väl). Likväl hur stort fenomen "styling" är i Sverige - folk slukar det med hull och hår, när man faktiskt "köper" ett skal och inte möblerna. Det intressanta i sammanhanget kvmpris är med hur mycket en nödvändig uppfräschning i lgh 1 slår på det totala kvmpriset jämfört med lgh 2, alltså oaktat föreningarnas ekonomi.K klimt skrev:
Går själv i tankarna om att köpa nyprod, c:a 14800kr i lån/m2 som är färdigbyggd om 2 år. De krypande räntehöjningarna, den i mitt tycke galna ekonomiska kalkylen (amorteringsplan på 100år med antaget 2,1% ränta) talar emot ett sådant köp. Kvmpris strax under 60"/m2 och det centrala läget talar för, likväl att man flyttar in i en helt ny och fräsch fastighet. Enormt svårt val måste jag säga, vilket har gjort mig mer och mer medveten samt nyfiken på mellanläget jag nämnde ovan.
Jag skulle inte låta mig avskräckas av det cykliska behovet av större lånefinansierade underhållsåtgärder i lågt belånade BRF:er med äldre hus. Visst innebär det att skuldsättningen pendlar vilket så klart är en utmaning i sig att hantera, men beloppen är ju i en helt annan storleksordning än "bottenlånet".Genaugenau skrev:
