Hjälp med klausul i kontrakt!

[BeaumontX]

...och det ligger i mäklarens skyldighet att hjälpa dig att lösa ev tvist. Tycker att mäklaren har ett stort ansvar i att det har blivit en rörig affär. Jag skulle råda dig att kontakta mäklaren och be hen om en lösning, påpeka att du överväger att kontakta FMI.

Även en mäklare är försvarslös mot en säljare som börjar strula. Om säljaren inte vill förlikas så övergår det till en rättstvist. Nu verkar mäklaren redan vara på TS sida, då känns det dumt att alienera sig med mäklaren genom att börja hota med FMI. Svårt att förstå på vilket sätt mäklaren skulle ha ett stort ansvar för situationen också. Möjligen då genom att handpenningen överförts till säljaren. Samtidigt framgår det inte under vilka former detta gjorts, det finns inget krav på att handpenningen måste deponeras hos mäklaren.

 

[Skrivbordsbonden]

Det är vi som godkänt det men står även i detta dokument att även om han får nyttja det så har vi rätt alla pengarna tillbaka om vi väljer att dra oss ur.

Tyvärr är det skillnad på ha rätt och få rätt. Hade pengarna varit kvar på klientmedelskontot hade du troligtvis redan haft den återbetald i detta läget. Nu kommer du troligtvis behöva driva en process för att få rätt och då är det som föregående skribent säger bättre att göra en riktig besiktning, få den dokumenterad på papper för att gardera dig inför processen

 

[Karl1989]

Jag menar på inget sätt att du inte ska frånträda köpet. Om jag gett det intrycket ber jag om ursäkt. Menar mer att från det du beskriver så ringer alla varningsklockor om att det är en säljare som kommer att krångla så mycket denne kan. Då kan det vara lämpligt att stänga så många smitvägar som möjligt för säljaren i ett tidigt skede. Om det är så att säljaren säger "inga problem, här är alla dina pengar" så är det toppen, då behöver du inte bry dig nämnvärt. Men om så inte är fallet blir det lite bökigare, i princip kan man säga att den som vill ha pengar från någon annan är den som måste driva processen. Nu har din handpenning redan (i sin helhet eller delar?) överförts till säljaren, så betalar inte säljaren tillbaka de frivilligt kommer du tvingas att driva en process. Hade hela summan funnits kvar på mäklarens klientmedelskonto så hade det troligen blivit säljaren som fått driva en process mot dig om denne anser att du skulle vara skyldig något.

Det som är inskrivit i avtalet är att anse som en öppen besiktningsklausul. Det betyder att du inte är skyldig att motivera ditt beslut. Samtidigt är det inte anses som något man kan använda sig av enbart för att man ångrar sig. Sådant kan anses strida mot lojalitetsprincipen. Du kan läsa lite mer om detta på FMI:s hemsida:

[länk]

Med det menar jag att du är i ett ännu bättre läge vid en eventuell rättstvist om du faktiskt genomfört besiktningen, även om du redan nu vet vad besiktningsmannens utlåtanden kommer att bli. Sedan har jag full förståelse för att du helst vill slippa betala besiktningsmannen om dennes arvode är en stor del av det du får tillbaka när handpenningen återgår till dig. Men om det är en mindre del skulle jag personligen genomföra besiktning, se det som en försäkring. "Bortkastade" pengar om den inte behövs, men värt många gånger om i det fall den behövs.



Jag förstår inte vad du menar med "villkorade klausuler". En begränsad besiktningsklausul är per definition en villkorad klausul, under förutsättningar att vissa villkor är uppfyllda har köparen rätt att frånträda köpet. Det finns även situationer en mäklare kan vara skyldig att verka för att återgångsklausuler ska skrivas in i avtalet. Så du måste nog utveckla vad du menar.

Jag menar på inget sätt att du inte ska frånträda köpet. Om jag gett det intrycket ber jag om ursäkt. Menar mer att från det du beskriver så ringer alla varningsklockor om att det är en säljare som kommer att krångla så mycket denne kan. Då kan det vara lämpligt att stänga så många smitvägar som möjligt för säljaren i ett tidigt skede. Om det är så att säljaren säger "inga problem, här är alla dina pengar" så är det toppen, då behöver du inte bry dig nämnvärt. Men om så inte är fallet blir det lite bökigare, i princip kan man säga att den som vill ha pengar från någon annan är den som måste driva processen. Nu har din handpenning redan (i sin helhet eller delar?) överförts till säljaren, så betalar inte säljaren tillbaka de frivilligt kommer du tvingas att driva en process. Hade hela summan funnits kvar på mäklarens klientmedelskonto så hade det troligen blivit säljaren som fått driva en process mot dig om denne anser att du skulle vara skyldig något.

Det som är inskrivit i avtalet är att anse som en öppen besiktningsklausul. Det betyder att du inte är skyldig att motivera ditt beslut. Samtidigt är det inte anses som något man kan använda sig av enbart för att man ångrar sig. Sådant kan anses strida mot lojalitetsprincipen. Du kan läsa lite mer om detta på FMI:s hemsida:

[länk]

Med det menar jag att du är i ett ännu bättre läge vid en eventuell rättstvist om du faktiskt genomfört besiktningen, även om du redan nu vet vad besiktningsmannens utlåtanden kommer att bli. Sedan har jag full förståelse för att du helst vill slippa betala besiktningsmannen om dennes arvode är en stor del av det du får tillbaka när handpenningen återgår till dig. Men om det är en mindre del skulle jag personligen genomföra besiktning, se det som en försäkring. "Bortkastade" pengar om den inte behövs, men värt många gånger om i det fall den behövs.



Jag förstår inte vad du menar med "villkorade klausuler". En begränsad besiktningsklausul är per definition en villkorad klausul, under förutsättningar att vissa villkor är uppfyllda har köparen rätt att frånträda köpet. Det finns även situationer en mäklare kan vara skyldig att verka för att återgångsklausuler ska skrivas in i avtalet. Så du måste nog utveckla vad du menar.

Är hundra procent med på vad du säger, idag erbjöd han mig hälften av handpenningen jag lagt och jag spelade in samtalet. Det var tecken på att han vet att han inte gör rätt för sig, jag menar vem erbjuder pengar men säger "ta det vidare om du vill" tror han börjar inse att han sätter sig själv i klistret. För att driva det vidare och ligga ute med pengar har jag inga problem med. Rätt ska vara rätt han försöker gå ifrån kontraktet och tror att jag ska nöja mig med hälften tillbaka. Besiktningsmannen säger att det gott och väl räcker med vad han har sett utvändigt och på bilder samt fått höra för att göra ett rejält skriftligt utlåtande om varför han avråder oss och att det räcker gott och väl.. blir snurrig men jag litar till hundra procent på den personen jag har noll anknytning till och noll vinning på att säga att vi inte ska gå vidare med det.

Det är ingen som påstår att det finns en skyldighet på att genomför en besiktning inför köpet. Däremot finns det en möjlighet med hur texten är skriven att det finns ett krav på genomförd besiktning för att kunna utnyttja klausulen om att kunna frånträda köpet och få handpenningen tillbaka. Det är två helt skilda saker.

Jag förstår inte med vad du menar med att det inte finns någon koppling mellan besiktning och rätten till frånträde. Står i utdraget från avtalet som vi fått se:

Köparen har rätt att frånträda köpet om denne efter besiktningen [...]

Jag tycker personligen att det känns ganska tydligt att den besiktning så åsyftas är den i stycket innan.

Är det så att säljaren är krånglig att ha att göra med och det verkar som handpenningen redan är spenderad, så är det risk för att det blir jurister inblandade. Ännu mer så om man, som någon i tråden föreslog, ska försöka få ut handpenningen på mäklarens ansvarsförsäkring. I ett sådant läge kan man räkna med att alla kommer tolka allt för att de ska gå ut som den drabbade.

I ett worst case-scenario skulle det kunna anses att TS frånträtt köpet ogiltigt och blir därmed skadeståndsskyldig gentemot säljaren samt få betala dennes rättegångskostnader. Jag uttalar mig inte om hur stor trolighet med att det sker, bara att det är ett av de scenarion som skulle kunna hända med den information vi har. Är det värt att ta risken om det bara är 1% chans? Jag vet inte, det är upp till TS att bedöma om de tycker risken är värd eller det är bättre att stryka just den delen helt genom att ha genomfört besiktningen.



Klausulen om rätten att frånträda köpet efter besiktning får man nog utgå att det syftar till besiktning som ska genomföras av "sakkunnig person". Sedan är själva besiktningen så klart frivillig, men då blir det svårare att använda klausulen som hänvisar till den. Så jag skulle inte våga hävda så självklart som du gör att det inte finns något krav på det för att kunna frånträda köpet. Däremot har du rätt i att det inte finns krav på "sakkunnig besiktningsman" utan det står, som jag skrev, "sakkunnig person".

Det är ingen som påstår att det finns en skyldighet på att genomför en besiktning inför köpet. Däremot finns det en möjlighet med hur texten är skriven att det finns ett krav på genomförd besiktning för att kunna utnyttja klausulen om att kunna frånträda köpet och få handpenningen tillbaka. Det är två helt skilda saker.

Jag förstår inte med vad du menar med att det inte finns någon koppling mellan besiktning och rätten till frånträde. Står i utdraget från avtalet som vi fått se:

Köparen har rätt att frånträda köpet om denne efter besiktningen [...]

Jag tycker personligen att det känns ganska tydligt att den besiktning så åsyftas är den i stycket innan.

Är det så att säljaren är krånglig att ha att göra med och det verkar som handpenningen redan är spenderad, så är det risk för att det blir jurister inblandade. Ännu mer så om man, som någon i tråden föreslog, ska försöka få ut handpenningen på mäklarens ansvarsförsäkring. I ett sådant läge kan man räkna med att alla kommer tolka allt för att de ska gå ut som den drabbade.

I ett worst case-scenario skulle det kunna anses att TS frånträtt köpet ogiltigt och blir därmed skadeståndsskyldig gentemot säljaren samt få betala dennes rättegångskostnader. Jag uttalar mig inte om hur stor trolighet med att det sker, bara att det är ett av de scenarion som skulle kunna hända med den information vi har. Är det värt att ta risken om det bara är 1% chans? Jag vet inte, det är upp till TS att bedöma om de tycker risken är värd eller det är bättre att stryka just den delen helt genom att ha genomfört besiktningen.



Klausulen om rätten att frånträda köpet efter besiktning får man nog utgå att det syftar till besiktning som ska genomföras av "sakkunnig person". Sedan är själva besiktningen så klart frivillig, men då blir det svårare att använda klausulen som hänvisar till den. Så jag skulle inte våga hävda så självklart som du gör att det inte finns något krav på det för att kunna frånträda köpet. Däremot har du rätt i att det inte finns krav på "sakkunnig besiktningsman" utan det står, som jag skrev, "sakkunnig person".

 

[ubaggstr]

Självklart ska mäklaren medverka till att sk svävarvillkor upprättas vid behov. FMI rekommenderar öppna besiktningsklausuler med rimliga tidsfrister och tydliga anvisningar, eftersom sådana klausuler normalt inte leder till onödiga tvister om deras innehåll. I detta fall anser jag att villkoren är otydliga och onödigt komplicerade, därför hamnade parterna i en tvist. Vidare tycker jag att mäklaren skulle ha avrått köparen från att föra över HP till säljaren innan villkoren var uppfyllda. Jag saknar också Mäklarens förslag till lösning av tvisten - mäklaren har en skyldighet att medla i tvisten och medverka till att parterna kommer överens. Min "point" är att TS bör kräva av mäklaren att hen hjälper honom att lösa tvisten.

 

[BeaumontX]

Är hundra procent med på vad du säger, idag erbjöd han mig hälften av handpenningen jag lagt och jag spelade in samtalet. Det var tecken på att han vet att han inte gör rätt för sig, jag menar vem erbjuder pengar men säger "ta det vidare om du vill" tror han börjar inse att han sätter sig själv i klistret. För att driva det vidare och ligga ute med pengar har jag inga problem med. Rätt ska vara rätt han försöker gå ifrån kontraktet och tror att jag ska nöja mig med hälften tillbaka. Besiktningsmannen säger att det gott och väl räcker med vad han har sett utvändigt och på bilder samt fått höra för att göra ett rejält skriftligt utlåtande om varför han avråder oss och att det räcker gott och väl.. blir snurrig men jag litar till hundra procent på den personen jag har noll anknytning till och noll vinning på att säga att vi inte ska gå vidare med det.

Det finns verkligen ingen orsak för dig att acceptera någon överenskommelse om att du ska enbart få hälften tillbaka. Om du frånträder köpet, vilket du med all sannolikhet från det som framkommit i tråden har rätt till, ska du ha hela summan tillbaka. Hela grundprincipen är att allt ska återgå till hur det var innan, dvs du får pengarna tillbaka och köparen får huset. Vänder man på det inser man hur dumt säljarens argument är. Om bara halva din prestation återgår, återgår bara halva säljarens prestation också? Dvs, om du får tillbaka halva handpenningen, får säljaren tillbaka bara halva huset också? Det är så dumt så klockorna stannar.

Det är toppen för dig om besiktningsmannen sagt så. Då är det bara att be om det utlåtandet. Eftersom det är en öppen besiktningsklausul har du ingen skyldighet att motivera dit beslut om att låta köpet återgå, så utlåtandet är inget du är skyldig att uppvisa eller delge säljaren. Kan inte se att säljaren skulle ha någon framgång med att hävda att det var en dålig besiktningsman eller otillfredsställande besiktning. Då skulle säljaren ha krävt en begränsad besiktningsklausul från början. Det är lite sent att komma nu med att man har nya/ytterligare krav som säljare på besiktningen och rätten till att frånträda efter en sådan. Skulle det bli en rättstvist har du dessutom ett kvitto på betalning till besiktningspersonen så du kan bevisa att du genomfört besiktningen.

Men som sagt, eftersom (delar av) handpenningen är i säljarens besittning, så får du vara beredd på att driva en process mot denne. Men du ska så klart i ett sådant läge även begära ersättning för dina rättegångskostnader. Dock om det rör sig om summor under ett halvt prisbasbelopp räknas det som ett förenklat tvistemål och då är det begränsat hur mycket ersättning du kan få. Du kan givetvis ta vägen via KFM, men de prövar inte ärenden så om säljaren bara meddelar att denne bestrider kravet så kommer KFM lämna det tillbaka till dig och du ändå få stämma personen i tingsrätten.

 

[merbanan]

Med det menar jag att du är i ett ännu bättre läge vid en eventuell rättstvist om du faktiskt genomfört besiktningen, även om du redan nu vet vad besiktningsmannens utlåtanden kommer att bli.

En oerfaren Tingsrätt skulle möjligtvis kunna lyssna på en säljares argument om att besiktningen faktiskt aldrig är utförd. Jag tror dock en Hovrätt skulle få det rätt.

 

[BeaumontX]

Självklart ska mäklaren medverka till att sk svävarvillkor upprättas vid behov. FMI rekommenderar öppna besiktningsklausuler med rimliga tidsfrister och tydliga anvisningar, eftersom sådana klausuler normalt inte leder till onödiga tvister om deras innehåll. I detta fall anser jag att villkoren är otydliga och onödigt komplicerade, därför hamnade parterna i en tvist. Vidare tycker jag att mäklaren skulle ha avrått köparen från att föra över HP till säljaren innan villkoren var uppfyllda. Jag saknar också Mäklarens förslag till lösning av tvisten - mäklaren har en skyldighet att medla i tvisten och medverka till att parterna kommer överens. Min "point" är att TS bör kräva av mäklaren att hen hjälper honom att lösa tvisten.

Mäklarens "förslag" framgår i post #8. Mäklaren är av åsikten att prestationerna ska återgå, dvs TS få hela sin handpenning tillbaka. Av post #6 framgår det också att mäklaren varit i kontakt med säljaren. Nu framgår det inte, men ingen har efterfrågat det i tråden heller, exakt vad som sagts mellan mäklare och säljaren. Men man får nog utgå ifrån att mäklaren framfört samma budskap, att återbetala hela handpenningen till TS.

Personligen tycker jag från det TS beskrivit så låter det som mäklaren försöker hjälpa TS så gott denne kan. Men visst, man kan hota och kräva saker av någon som redan är på ens sida. Jag hade inte gjort det. Men ser inte hur ditt inlägg på något konstruktivt sätt hjälper TS att komma framåt i det denne önskar, dvs få sin handpenning tillbaka i fullo. Så jag kliver av denna sidotråd med detta inlägg.

 

[BeaumontX]

En oerfaren Tingsrätt skulle möjligtvis kunna lyssna på en säljares argument om att besiktningen faktiskt aldrig är utförd. Jag tror dock en Hovrätt skulle få det rätt.

Min inställning är att Tingsrätten är ett lotteri. Jag skulle personligen vilja ha så bra odds som möjligt om jag ska spela på lotteriet. Dvs helt stryka möjligheten för motparten att använda argumentationen att besiktningsklausulen används som en ångerrätt.

 

[ubaggstr]

Min slutreplik i detta ämne: Mäklaren försöker hjälpa TS, vilket är en skyldighet och inte för att han är lierad med TS som någon antyder.. Hen måste vara opartisk. Tvisten hade kunnat undvikas om mäklaren agerat mer professionellt under uppdraget. Min avsikt har varit att upplysa TS om vilka möjligheter han har rätt att kräva av mäklaren att lösa tvisten. Detta sidospår är nu färdigdiskuterat från min sida.

 

[hempularen]

Det är vi som godkänt det men står även i detta dokument att även om han får nyttja det så har vi rätt alla pengarna tillbaka om vi väljer att dra oss ur.

Det är ju stor risk att säljaren aldrig har några pengar att betala tillbaka med. Bygget kan vara belånat upp över taknocken (iallafall om du försöker driva in något).

 

[Karl1989]

Det är ju stor risk att säljaren aldrig har några pengar att betala tillbaka med. Bygget kan vara belånat upp över taknocken (iallafall om du försöker driva in något).

Finns inte ett enda lån på huset samt att han sitter på 3 tomter bredvid som går för mellan 500.000-700.000 styck idag, såldes en nyligen för 700+

 

[Nötegårdsgubben]

Då blir ju beslutet att släppa iväg handpenningen ännu konstigare.

En liten moralkaka:
Om man köper ett hus som är i så dåligt skick att besiktningsmannen rekommenderar en att låta bli utifrån bilder och exteriör, visste man då inte själv att huset sög och att man köpt en tomt med ett renoveringsobjekt? Och om man hade det på känn, varför då släppa iväg pengar i förtid till en säljare utan ekonomiska problem om hävande var ett alternativ man höll öppet för?

Nu hoppas jag att det här går bra, och att både hävning och återbetalning av pengar går smärtfritt, men signaler fanns uppenbarligen där hela tiden som borde fått TS att agera mer försiktigt.

 

[Karl1989]

Då blir ju beslutet att släppa iväg handpenningen ännu konstigare.

En liten moralkaka:
Om man köper ett hus som är i så dåligt skick att besiktningsmannen rekommenderar en att låta bli utifrån bilder och exteriör, visste man då inte själv att huset sög och att man köpt en tomt med ett renoveringsobjekt? Och om man hade det på känn, varför då släppa iväg pengar i förtid till en säljare utan ekonomiska problem om hävande var ett alternativ man höll öppet för?

Nu hoppas jag att det här går bra, och att både hävning och återbetalning av pengar går smärtfritt, men signaler fanns uppenbarligen där hela tiden som borde fått TS att agera mer försiktigt.

Jag som varit otydlig, huset höll på att byggas när vi köpte det (nyproduktion) så från start var det väggar och platta var svårt att känna misstanke då, sen har det uppdagats mer och mer med tiden saker försenas dom struntar i att göra vissa saker osv. Allt det här har jag självklart förklarat för besiktningsmannen som skakade på huvudet direkt och sa "fruktansvärt oseriöst".

 

[hempularen]

Då blir ju beslutet att släppa iväg handpenningen ännu konstigare.

En liten moralkaka:
Om man köper ett hus som är i så dåligt skick att besiktningsmannen rekommenderar en att låta bli utifrån bilder och exteriör, visste man då inte själv att huset sög och att man köpt en tomt med ett renoveringsobjekt? Och om man hade det på känn, varför då släppa iväg pengar i förtid till en säljare utan ekonomiska problem om hävande var ett alternativ man höll öppet för?

Nu hoppas jag att det här går bra, och att både hävning och återbetalning av pengar går smärtfritt, men signaler fanns uppenbarligen där hela tiden som borde fått TS att agera mer försiktigt.

Jag uppfattar att det rör sig om nyproduktion. Fast där säljaren är byggherre.
Även om säljaren inte har lån på själva fastigheten, så kan han säkert trolla fram skulder med högre prioritet än ditt krav på återbetald handpenning. Som sagt det låter konstigt med den släppta handpenningen.