Hjälp med elproblem i förråd – dolt fel eller köparens ansvar?
Hej,
Jag vänder mig hit för att få råd i en situation som uppstått efter ett husköp. Allt annat har gått bra, men en detalj har blivit väldigt frustrerande och jag är osäker på hur jag bör gå vidare.
Tre månader efter att köpekontraktet undertecknades blev jag informerad av säljaren att elen i förrådet inte fungerar. En elektriker har sedan konstaterat att problemet beror på en kabelskada i marken – troligen ett fel som funnits där sedan byggnationen.
När jag var på visning innan kontraktsskrivningen fungerade belysningen i förrådet utan problem, vilket gav mig intrycket att elen var i gott skick. Jag hade ingen möjlighet att kontrollera den underjordiska kabeldragningen.
Både säljaren och mäklaren säger nu att ansvaret ligger på mig som köpare, eftersom jag inte upptäckte felet före kontraktet. Men eftersom felet är dolt, och eftersom säljaren tre månader efter kontraktet först nämner detta – känner jag mig osäker.
Jag har kontaktat besiktningsmannen för att höra om förrådet ingick i besiktningen och om detta kan betraktas som ett dolt fel.
Min fråga till er är:
Tacksam för alla råd eller erfarenheter från liknande situationer!
Vänliga hälsningar
(en orolig husköpare)
Jag vänder mig hit för att få råd i en situation som uppstått efter ett husköp. Allt annat har gått bra, men en detalj har blivit väldigt frustrerande och jag är osäker på hur jag bör gå vidare.
Tre månader efter att köpekontraktet undertecknades blev jag informerad av säljaren att elen i förrådet inte fungerar. En elektriker har sedan konstaterat att problemet beror på en kabelskada i marken – troligen ett fel som funnits där sedan byggnationen.
När jag var på visning innan kontraktsskrivningen fungerade belysningen i förrådet utan problem, vilket gav mig intrycket att elen var i gott skick. Jag hade ingen möjlighet att kontrollera den underjordiska kabeldragningen.
Både säljaren och mäklaren säger nu att ansvaret ligger på mig som köpare, eftersom jag inte upptäckte felet före kontraktet. Men eftersom felet är dolt, och eftersom säljaren tre månader efter kontraktet först nämner detta – känner jag mig osäker.
Jag har kontaktat besiktningsmannen för att höra om förrådet ingick i besiktningen och om detta kan betraktas som ett dolt fel.
Min fråga till er är:
- Är detta något jag kan driva som ett dolt fel?
- Finns det någon myndighet eller instans jag bör kontakta?
- Är det värt att försöka få ersättning från säljarens dolda fel-försäkring, eller är det lönlöst?
Tacksam för alla råd eller erfarenheter från liknande situationer!
Vänliga hälsningar
(en orolig husköpare)
Medlem
· Blekinge
· 12 164 inlägg
Nånting är fel i tidslinjen:
Du skriver att belysningen i förrådet fungerade vid visning.
En elektriker konstaterade att felet troligen var sedan byggnationstiden. Hur kunde det då fungera vid visning?
Är huset tillträtt?
Att få det klassat som dolt fel är nog beroende på husets ålder och skick för övrigt.
I normala besiktningar ingår inte el. Det borde även stå i protokollet.
Lägg en ny kabel och då kan du passa på att uppgradera till 3-fas.
Du skriver att belysningen i förrådet fungerade vid visning.
En elektriker konstaterade att felet troligen var sedan byggnationstiden. Hur kunde det då fungera vid visning?
Är huset tillträtt?
Att få det klassat som dolt fel är nog beroende på husets ålder och skick för övrigt.
I normala besiktningar ingår inte el. Det borde även stå i protokollet.
Lägg en ny kabel och då kan du passa på att uppgradera till 3-fas.
Det faller förmodligen på att ett sådant fel är för billigt att åtgärda i förhållande till vad du betalat för huset. Du måste nog upp i åtminstone ett par procent av köpeskillingen i merkostnader (för reparation/åtgärd) innan det blir aktuellt, vilket jag tvivlar på att (lite?) grävande/fixande i marken motsvarar.
Det är osannolikt att doldafelsförsäkringen skulle ta detta. El och VVS brukar vara unadantaget. Men det betyder inet att säljaren "går fri" bara att försäkringen inte gäller.
Att detta borde ha upptäckts inom ramen för din undersökningsplikt är absolut inte uppenbart. Normalt ingår inet att konttrollmäta några ledningar i undersökningsplikten.
MEN ett dolt fel skall vara ett någto som man som köpare objektivt inte skall behöva förvämnta sig med anledninga av bla. husets ålder och sllmänna skick. Kan finnas fler faktorer att ta med i bedömningen.
Så om ledningen det handlar om ex. är 5 - 10 år gammal, och det finns inga andra indikationer på problem med elen så vore detta utan tvekan ett dolt fel. Är elen i huset ex. från 1920 eller äldre, så kan man som köpare inte ha några högre förväntningar på vad som skall fungera. Men exakt var gränsen går för att hålla låga förväntningar kommer ingen att kunna berätta, innan du får det avgjort i domstolen till en kostnad som överstiger värdet på felet med en faktor 50 - 100. och även OM man kan få ersättning för en halvgammal ledning så bör man tillämpa åldersavdrag.
Det är för övrigt också troligen den sista spiken i kistan för dolt fel. Det är troligen för billigt att åtgärda. Det finns rättsfall där ett fel på dräneringen (har jag för mig) till en kostnad på 40 000, ansågs som en för låg kostnad för att vara ett väsentligt fel i fastigheten som kostade 2 - 3 milj. i det fallet. Att gräva ned en ny kabel borde handla om någon eller några tiotusenlappar, om det inte finns speciella försvårande förhållanden, eller en jättelång sträcka..
Men detta gäller dolda fel.
Det kan vara en annan bedömning om detta är ett fel som säljaren bör stå för eftersom det visar sig under tiden före tillträde. Där går att argumentera åt båda håll.
Att detta borde ha upptäckts inom ramen för din undersökningsplikt är absolut inte uppenbart. Normalt ingår inet att konttrollmäta några ledningar i undersökningsplikten.
MEN ett dolt fel skall vara ett någto som man som köpare objektivt inte skall behöva förvämnta sig med anledninga av bla. husets ålder och sllmänna skick. Kan finnas fler faktorer att ta med i bedömningen.
Så om ledningen det handlar om ex. är 5 - 10 år gammal, och det finns inga andra indikationer på problem med elen så vore detta utan tvekan ett dolt fel. Är elen i huset ex. från 1920 eller äldre, så kan man som köpare inte ha några högre förväntningar på vad som skall fungera. Men exakt var gränsen går för att hålla låga förväntningar kommer ingen att kunna berätta, innan du får det avgjort i domstolen till en kostnad som överstiger värdet på felet med en faktor 50 - 100. och även OM man kan få ersättning för en halvgammal ledning så bör man tillämpa åldersavdrag.
Det är för övrigt också troligen den sista spiken i kistan för dolt fel. Det är troligen för billigt att åtgärda. Det finns rättsfall där ett fel på dräneringen (har jag för mig) till en kostnad på 40 000, ansågs som en för låg kostnad för att vara ett väsentligt fel i fastigheten som kostade 2 - 3 milj. i det fallet. Att gräva ned en ny kabel borde handla om någon eller några tiotusenlappar, om det inte finns speciella försvårande förhållanden, eller en jättelång sträcka..
Men detta gäller dolda fel.
Det kan vara en annan bedömning om detta är ett fel som säljaren bör stå för eftersom det visar sig under tiden före tillträde. Där går att argumentera åt båda håll.
1, Termen dolt fel finns inte explicit i lagstiftningen. För fel som kan ge ersättning anges följande:J Jonas Svensson1978 skrev:
”Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.”
I detta fall är svaret då troligen osäkert. Hur gammal är fastigheten, hur är elsystemet i övrigt, fanns det skäl att göra fördjupad bedömning av elsystemet. Det finns nog en hel del invändningar som försvårar att driva det som ersättningsberättigat fel.
2. Instansen att driva detta är rättsligt. Som köpare börjar man med att ställa krav på säljaren, om denne inte accepterar går man till tingsrätten. Där finns en praxis att belopp som inte är betydande i förhållande till köpebeloppet avvisas. Troligen skulle även detta hindra eventuell ersättning. Det kan bli dyrt för den som förlorar och i så fall får betala båda parternas kostnader.
3. Dolda fel-försäkring. Denna är främst till för att skydda säljaren och vanligen omfattas inte el. Vilket som ska du ställa krav på säljaren som får stöd från försäkringsbolaget om el omfattas av försäkringen.
Sammantaget är det inte troligt att man som köpare kan få ersättning i detta fall. Om det drivs rättsligt med förlust kan det bli dyrt. En framkomlig väg kan vara att försöka nå en kompromiss med säljaren om att delad kostnad, vilket en säljare kanske accepterar för att slippa en konflikt.
Elen fungerade vid kontraktsskrivning, stämmer det?J Jonas Svensson1978 skrev:
Nu fungerar inte elen, men överlämnandet av fastigheten har inte skett, stämmer det?
Då skulle jag hävda att säljarens ansvar är att överlämna fastigheten i det skick som gällde vid kontraktsskrivning. Om elen fungerade då ska det fungera nu.
Det blir inte per automatik dolt av att det inte nämns.J Jonas Svensson1978 skrev:
Är ju också ganska enkelt att mäta, utrustning kan hyras, var avbrottet finns och laga om det är mycket arbete med att lägga ny kabel.
Med lite tur kanske det finns kanalisation i marken, kolla med säljaren.
Med lite tur kanske det finns kanalisation i marken, kolla med säljaren.
Huset är byggt 1995, så det är bara 30 år gammalt.H hempularen skrev:
Jag har varit i kontakt med den tidigare ägaren (innan nuvarande säljare) som bodde där i tre år och bekräftade att elen i förrådet fungerade utan problem under deras tid.
Vid visningen innan kontraktsskrivningen testade jag samtliga lampor och vägguttag, inklusive i förrådet, och allt fungerade då som det skulle. I säljarens frågelista angavs att det inte fanns några problem med elinstallationen.
Några veckor efter att vi skrev på kontraktet meddelade säljaren att elen i förrådet inte fungerar alls – varken belysning eller uttag fungerar längre.
Säljaren hade kontaktat en elektriker som enligt uppgift konstaterade att en markkabel är avbrottad.
Säljaren har därefter meddelat att de inte kommer lägga mer tid eller pengar på att åtgärda detta.
Jag har ännu inte betalat den sista delen av köpeskillingen (5 %), vilket enligt avtalet ska ske på tillträdesdagen.
Min fråga är: skulle det vara rimligt att hålla inne med motsvarande kostnad för att åtgärda felet? Jag funderar på om det är något som kan hanteras i samband med tillträdet.
Tacksam för fortsatt input.
Jag vill bara förtydliga att elen i förrådet fungerade vid visningen. Lampan tändes helt normalt, och det fanns inget som indikerade att något var fel.T Thomas_Blekinge skrev:
Det var först ett par veckor efter att köpekontraktet undertecknades som säljaren informerade oss om att elen inte längre fungerade i förrådet.
Säljaren kontaktade då en elektriker, som enligt honom sa att felet "troligen fanns sedan byggnation", alltså att kabeln i marken varit felaktigt dragen från början. Men det är oklart hur det kan ha fungerat vid visningen – kanske var kabeln delvis skadad och bröts helt senare?
Jag har inte tillträtt huset än – det sker först om några veckor – så jag har inte haft möjlighet att undersöka det själv än.
Tack för din kommentar – jag förstår poängen att felet kanske är för litet i förhållande till köpeskillingen för att betraktas som ett väsentligt fel i juridisk mening.A Alexander HB skrev:
Men eftersom säljaren informerade om felet först efter kontraktsskrivningen, och dessutom meddelat att de inte kommer att åtgärda det, undrar jag om det vore rimligt att hålla inne en del av slutlikviden som motsvarar kostnaden för att åtgärda problemet – alltså dra av detta vid tillträdet?
Vad är din uppfattning om det?
Tack för ett mycket utförligt och tydligt svar – det uppskattas verkligen.K klimt skrev:
Jag förstår att det är osäkert om detta juridiskt kan betraktas som ett ersättningsberättigat fel, särskilt med tanke på felets omfattning och fastighetens ålder.
Eftersom säljaren dock informerade om problemet först efter kontraktsskrivningen och meddelat att de inte tänker åtgärda det, undrar jag om det är rimligt att som köpare föreslå ett avdrag från slutlikviden motsvarande kostnaden för reparationen – istället för att gå vidare rättsligt?
Jag har ännu inte tillträtt huset och har alltså inte betalat de sista 5 %.
Skulle det enligt din bedömning vara möjligt att förhandla med säljaren om att göra avdrag där?
Tacksam för dina tankar kring detta.
Verkar ytterst märkligt att allt fungerade fint under 30 år och plötsligt, utan att säljaren gjort något (såsom att gräva, renovera, skruva ner något, skruva i något, riva etc) slutar elen att fungera.
Elektrikern var inte en susning om något som inte syns och kan inte uttala sig med säkerhet eller trovärdighet om detta.
Anekdot; bekant köpte hus, efter 1v börjar golvbrunn läcka neråt, vått tak i källaren. VVS tillkallad och denna konstaterar att gjutjärnsbrunnen är sönderrostad och deklarerar att det är ett är ett dolt fel. Rek anmälan till dolda fel-försäkringens Försäkringbolag. Som säger att det bara hade bebövt att man tittade i brunnen för att se att den inte var bytt vid badrumsrenoveringen 1990.
Det jag vill komma till är att hantverkare (VVS el elektriker) inte är besiktningsmän. Man ska tillmäta dem rätt kunskap och förmåga…..
Lita inte på säljarens elektriker…
Elektrikern var inte en susning om något som inte syns och kan inte uttala sig med säkerhet eller trovärdighet om detta.
Anekdot; bekant köpte hus, efter 1v börjar golvbrunn läcka neråt, vått tak i källaren. VVS tillkallad och denna konstaterar att gjutjärnsbrunnen är sönderrostad och deklarerar att det är ett är ett dolt fel. Rek anmälan till dolda fel-försäkringens Försäkringbolag. Som säger att det bara hade bebövt att man tittade i brunnen för att se att den inte var bytt vid badrumsrenoveringen 1990.
Det jag vill komma till är att hantverkare (VVS el elektriker) inte är besiktningsmän. Man ska tillmäta dem rätt kunskap och förmåga…..
Lita inte på säljarens elektriker…
Ansvar för skador är delat mellan köpare och säljare under perioden mellan köp och tillträde. Säljaren ansvarar till exempel för skador som denne orsakar. Skador som uppstår genom slitage på äldre produkter och material är köparens ansvar, risken för detta bör bedömas före köp. Det är vanligt att en formulering kring detta läggs in i köpekontraktet.J Jonas Svensson1978 skrev:
”För att undersöka om en försämring skett jämförs fastighetens skick vid tillfället för avtalet med dess skick vid tillfället för tillträdet. Normalt slitage som uppstår på grund av säljarens användning av fastigheten under tiden från avtalet till tillträdet omfattas inte av paragrafen och sådant måste alltså köparen räkna med.”
I detta fall får man göra en bedömning av vad som orsakat skadan. Om säljaren gjort något felaktigt förfarande så är säljaren ansvarig. Om det beror på åldrande /slitage är köparen ansvarig. Som köpare har du bevisbördan och bör nog ha en tydlig indikation på att säljaren gjort något tokigt och att skadan inte beror på åldrande.
Du kan föreslå vad du vill i en förhandling och någon form av delad kostnad är en lösning som båda parter kan se en fördel i för att slippa en konflikt så försök förhandla om en sådan lösning. Men du kan inte ensidigt göra ett avdrag, det blir ett brott mot avtalet som kan bli dyrbart.
Det här handlar ju inte om något dolt fel om du nu kan bevisa att det fungerade vid visningen. Felet fanns inte vid visningen och var då inte heller dolt.
Då är det ett fel som uppstått mellan då och tillträde och som ska åtgärdas av säljaren. Jämför det med att en ruta går sönder eller att värmepumpen pajar.
Det du behöver dock är någon slags bevis på att det fungerade. Ord mot ord lär inte funka men kanske finns bilder från annons med lampan tänd? Sms där säljaren bekräftar att det fungerade?
Skulle säga att detta är mycket lättare än dolt fel!
Då är det ett fel som uppstått mellan då och tillträde och som ska åtgärdas av säljaren. Jämför det med att en ruta går sönder eller att värmepumpen pajar.
Det du behöver dock är någon slags bevis på att det fungerade. Ord mot ord lär inte funka men kanske finns bilder från annons med lampan tänd? Sms där säljaren bekräftar att det fungerade?
Skulle säga att detta är mycket lättare än dolt fel!