Har sålt men får krav hela tiden från nya husägaren att betala!

[hempularen]

Med den felbeskrivning som finns, läckor, inget tryck så är ju påståendet om dolt fel direkt löjeväckande. Det är ju saker som i princip vem som helst upptäcker om man man tittat efter lite.

Att maken har berättat att han fått fylla på värmesystemet vid några tillfällen är inte en "bekännelse" om att man visste att det fanns fel. Det är fullt normalt att man måste fylla på ibland. OM det nu verkligen fanns synliga läckor så får man troligen iofs. fylla på lite oftare. Och om man då är fackkunnig så kanske man inser att nu börjar det bli misstänkt ofta. Men ingen kan begära att din make skall ha den fackkunskapen att inse att något är fel bara för att han får fylla på systemet ibland (såvida han inte är rörmockare).

 

[Thomas59]

Fick precis följande per mejl från köparen:

Skriftligreklamation av värmesystem i fastighet XX
Har tidigare informerat Er; XX och XX (säljarna i nedan mail)samt Malin via telefon om att vi har upptäckt problem med värmesystemet ifastigheten efter inflyttning.
Vill nu även göra en skriftlig anmälan/reklamation kring ovanärende då vi har haft kontakt med mäklaren, oberoende mäklare och sakkunnigperson.
Händelser och åtgärder som har vidtagits då värmesystemet intefungerat:
· Dag 2 (20 dec) upptäcktes detatt trycket i systemet inte fungerar som det ska.
Efter kontroll och undersökning så konstaterades det att cirkulationspumpensanslutningar läckte.
Första åtgärden för detta var att byta pumpen, tyvärr räckte inte detta utanfick även gå vidare till andra åtgärden,
byta expansionskärl då trycket fortfarande sjönk efter första åtgärden, dettagjordes efter överenskommelse med säljarna.
Kostnad för detta: 4120kr (denna summa har vi fått betalt av säljarna)
· Ytterligare någon dag senaretyckte vi att det var väldigt ojämn fördelning av värmen i nedre golv.
Vi började då att undersöka golvvärmefördelaren och upptäckte att den läckeroch termostaterna till fördelaren kärvar.
Har plockat isär termostaterna och rengjort dessa, utan förbättrat resultat. I samband med denna upptäckt hade vi kontakt med XX som var förbi här ihuset och skrev av vattenmätaren. Då visade vi XX vad som hade bytts och vadsom ytterligare hade framkommit med fördelaren. XX nämner då att trycket ivärmesystemet har sjunkittidigare och har då fyllt på systemet själv.
Åtgärden för detta blir att byta golvvärmefördelare då vi harkontaktat installatör och leverantör för att efterfråga reservdelar, samtgolvvärme ritningar men ej fått tag på varken reservdelar eller ritningar.
Bytet av golvvärmefördelaren (arbetstiden) kan göras av X, kostnaden förfördelaren är 4750kr (alternativ är att ni kontaktar en rörfirma och ser tillatt detta åtgärdas omgående pga av värmebehov).Denna kostnad anser vi attsäljarna skall bekosta då värmesystemet ska i en fastighet med byggnadsår 2006fungera vid köp.
Felet på värmesystemet i denna fastighet har uppkommit innan köparen tillträddefastigheten 2012-12-18.
Återkoppla i detta ärende via mail till alla parter, senast den 25 januari 2013, så vi kan avsluta dettaärende snabbt och smidigt för alla parter.

Några kommentarer till ovanstående:

Utgår från att med dag 2 ovan menas 2 dgr efter tillträdet.

Att trycket varierar behöver inte vara något fel i sig. Sjunker trycket kan man behöva"fylla på" systemet, vilket tex gjordes senast då min rörmockare bytte växelventil. Han visade hur man skulle göra om trycket gick ner men det la jag inte på minnet.

Att en pumpanslutning läcker ligger under köpare undersökningsplikt. Huruvida köparen undersökt eller ej spelar ingen roll. "Kunde" läckan ha hittats vid en undersökning är det inte dolt fel.

Har läckan uppstått EFTER tillträdet står köparen risken=får ta kostnaden för reparation.

Nu har ni redan betalt så det får ses som läropengar för framtiden. Möjligen skule man kunna kräva tillbaks pengarna men tror inte ni kommer att ha framgång med detta.

Läkage i fördelare och kärvande termostatventiler ligger också under köparens undersökningsplikt och är väldigt lätt att konstatera. En kontroll tar väl ca 10 minuter och borde ha gjorts i samband med besiktningen som köparna valde att inte utföra=EJ DOLT FEL.

Precis som ni också nämnt för köparen är det helt normalt att trycket sjunker ibland och att man då får fylla systemet själv. Att trycket sjunker ÄR I SIG INGET FEL. Det tar väl ett par minuter. Kontroll av trycket i systemet hör till det normala underhållet på värmesystemet.

Jo man kan nog med visst fog anta att ett värmesystem i ett hus byggt 2006 ska fungera MEN kontroll av detta åligger köparen inom ramen för köparens undersökningsplikt.

Gör ingenting med anledning av köparens mail. Avvakta att köparen återkommer och då bestrider ni kravet med hänvisning till köparens undersökningsplikt och att felet i samband med en professionellt genomförd besiktning enkelt kunnat upptäckas.

Angående mäklarens uttalande, att detta med 100% (?) säkerhet ÄR ett dolt fel, så är det bara snömos. Uttalandet visar bara på att mäklaren och hans polare inte har någon som helst koll på kriterierna för ett dolt fel eller för den delen någon mäklaretiskk kompass.

Mäklarens agerande OCH uttalande är helt enkelt häpnadsväckande. Mäklaren ska inte på något sätt lägga sig i frågor som rör ev fel i fastigheten efter tillträdet och inte heller uttala sig om rättsläget. Det gäller ju särkskilt om man inte har någon som helst koll på gällande rätt och praxis.

Anmäl mäklaren omgående!

 

[hempularen]

Betala inte! köparen kommer att fortsätta hitta fel i huset i all framtid.

SOm sagt dett kan aldrig kvala in som dolt fel. Och felbeskrivningen är dessutom så totalt osannolik att jag tvivlar starkt på sanningashalten.

Att en pump börjar läcka i kopplingarna och av den anledningen behöver bytas är extremt osannolikt. Den normala åtgärden vid en sådan läcka är att dra åt kopplingen något kvarts varv.

Att en golvvärmefördelare skall börja läcka på det beskrivna sättet är också väldigt osannolikt. Däremot kan ventilerna hänga upp sig.

Att ett expansionskärl slutar fungera är inte helt ovanligt, men inte efter 6 år.

Sammantaget låter detta inte sant.

 

[Nimajneb]

Nu luktar det rutten fisk.
Köparen är rörkrökare och verkar vilja byta ut komponenter i värmesystemet. Skulle inte förvåna mig själv om han kör med Ahlsells prislista som bas och hoppas därmed att få nya grejer o samtidigt stoppa rabatten (70-80%?) i egen ficka. Detta kan förklara varför han byter ut prylar som kanske är helt OK.

 

[peternicklas]

Googlade lite:
Undersökningsplikt
Vad innebär egentligen köparens undersökningsplikt rent
juridiskt? Vad är jag som köpare skyldig att undersöka?
Magnus
Du köper ett hus i det skick det är den dag du skriver kontrakt.
Det står i Jordabalken att den som säljer huset till dig inte är ansvarig för de
fel som du hade kunnat upptäcka vid en undersökning.
Jordabalken, 4 kap 19§ 2
stycket:
"Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha
upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som borde varit påkallad med
hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten för jämförliga
fastigheter samt omständigheter vid köpet."
Ylva
Bergers, konsumentvägledare
Diskmaskin
Min dotter flyttade in i sitt hus. På andra dagen förstod hon att
diskmaskinen inte fungerar. Får hon själv stå för det? Jag undrar också över
fönsterna som inte var putsade. Det blev ju extra arbete för henne.
Eva
Om inget annat avtalats ska maskinerna vara i det
skick som de var vid besiktningen. Köparen har en långtgående undersökningsplikt
och fel på vitvarorna borde kunna upptäckas vid besiktning av huset.
Begär
prisavdrag om städningen inte var utförd så som avtalats.
Ylva
Bergers, konsumentvägledare

 

[Nimajneb]

Inte för att jag direkt tror illa om folk, MEN med tanke på makens agerande så verkar nästan även han vara en bricka i spelet om att lura TS.

 

[morsan]

Vad håller ditt ex på med? Bara snällt betala?

 

[Brevduva]

Detta börjar ju nästan bli larvigt , en rörmokare som inte kollar ett golvvärmesystem när denne köper ett hus ????? Är det dolda kameran eller ?
Som jag skrev tidigare så tar det 10 min att kolla golvvärmen .
Om anslutningarna läcker så byter man väl inte pumpen , då byter man anslutningar/kopplingar , om trycket fortfarande faller även efter expansionskärlsbyte så finns det ett läckage någonstans och det borde synas , annars finns det spårvätska att slå i systemet , vilket han som rörmokare oxå vet , eller så är det så simpelt att det finns luft i systemet . Att sedan regleringen rostat ihop tvivlar jag på , det brukar vara mässing i dessa delar ..... Ta kontakt med en schysst rörkrökare du har förtroende för , be denne kolla detta . Eller ännu hellre så tar du kontakt med Uponor eller vilka det nu är som levererat systemet till huset , det är nog inte bara en (1) hund begravd i detta , verkar vara en hel drös . Lycka till .

 

[Thomas59]

I besiktningen som vi som säljare gjorde på uppmaning av mäklaren (kostade 10000,- inkl energideklaration) så ingick inte värme- och ventilation.

Nej det ingår vanligtvis inte. Undersökningsplikten omfattar dock betydligt mer än de "enkla" besiktningar som mäklarna rekommenderar. El, VVS mm tex.

Vad som ingår i undersökningsplikten framgår av jordabalken´eller så kan man gå in på besiktningsföretagets www.densia.se hemsida och läsa. Där finns en utmärkt beskkrivning av vad som ingår.

Att dessa enklare och billigare besiktningarna INTE uppfyller undersökningsplikten brukar dock mäklarna inte informera om. Allt för att inte störa och fördröja/fördyra ett avslut.

 

[Thomas59]

Exet svarade på "reklamationen":
Jag godtar att ersätta köparen för 50% av materialkostnaderna enligt reklamationen. // xxx

Helt huvudlöst. Ni SKA inte betala ett korvöre. Meddela ditt ex att han själv får stå för ersättningen och att han inte är välkommen med fler krav till dig.

Agerandet bäddar ju för att ni kommer att få en serie orättmätiga krav under den närmaste tiden, i värsta fall de närmaste åren.

 

[peternicklas]

Be dem läsa detta dokumentet:
http://www.ur.se/mb/pdf/Texter/Fastighetsratt_allmant.pdf

 

[Thomas59]

Detta börjar ju nästan bli larvigt , en rörmokare som inte kollar ett golvvärmesystem när denne köper ett hus ????? Är det dolda kameran eller ?
Som jag skrev tidigare så tar det 10 min att kolla golvvärmen .
Om anslutningarna läcker så byter man väl inte pumpen , då byter man anslutningar/kopplingar , om trycket fortfarande faller även efter expansionskärlsbyte så finns det ett läckage någonstans och det borde synas , annars finns det spårvätska att slå i systemet , vilket han som rörmokare oxå vet , eller så är det så simpelt att det finns luft i systemet . Att sedan regleringen rostat ihop tvivlar jag på , det brukar vara mässing i dessa delar ..... Ta kontakt med en schysst rörkrökare du har förtroende för , be denne kolla detta . Eller ännu hellre så tar du kontakt med Uponor eller vilka det nu är som levererat systemet till huset , det är nog inte bara en (1) hund begravd i detta , verkar vara en hel drös . Lycka till .

Instämmer!

En kommentar bara. Jo, ventilerna i fördelaren kan fastna (inte rosta men väl ärga) efter en tids inaktivitet, tex efter sommarperioden eller som hos många att ventilerna (termostaterna) ständigt står fullt öppna och att det är fast strypning som används.

 

[Mikael_L]

Nä, be dom ingenting.
Och hav ingen ordväxling.

Bestrid endast reklamation som ser seriös ut.

Ta kontakt med en jurist med fastighetsrättslig kompetens om det börjar osa mer katt än såhär.

Anmäl mäklaren. Starta en ny tråd om denna anmälan här och/eller ta råd av mäklarnämnden om du vill ha råd om detta.

 

[Thomas59]

Googlade lite:
Undersökningsplikt
Vad innebär egentligen köparens undersökningsplikt rent
juridiskt? Vad är jag som köpare skyldig att undersöka?
Magnus
Du köper ett hus i det skick det är den dag du skriver kontrakt.
Det står i Jordabalken att den som säljer huset till dig inte är ansvarig för de
fel som du hade kunnat upptäcka vid en undersökning.
Jordabalken, 4 kap 19§ 2
stycket:
"Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha
upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som borde varit påkallad med
hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten för jämförliga
fastigheter samt omständigheter vid köpet."
Ylva
Bergers, konsumentvägledare
Diskmaskin
Min dotter flyttade in i sitt hus. På andra dagen förstod hon att
diskmaskinen inte fungerar. Får hon själv stå för det? Jag undrar också över
fönsterna som inte var putsade. Det blev ju extra arbete för henne.
Eva
Om inget annat avtalats ska maskinerna vara i det
skick som de var vid besiktningen. Köparen har en långtgående undersökningsplikt
och fel på vitvarorna borde kunna upptäckas vid besiktning av huset.
Begär
prisavdrag om städningen inte var utförd så som avtalats.
Ylva
Bergers, konsumentvägledare

I rättspraxis har undersökningsplikten i princip tolkats som så att undersökningen ska motsvara den undersökning som förutsätts göras av en kunnig och kompetent, professionell, undersökningsman/kvinna.

I tillägg bör en fastighet underökas (IGEN !) i direkt anslutning till tillträdet (samma dag eller dagen innan tex) så att man kan undersöka om fastigheten och fastighetens skick motsvaras av det som framgår i köpeavtalet och som var fallet vid tillfället för kontraktsskrivandet. Avvikelser står säljaren för. Missar man som köpare det har man inte mycket att komma med om man senare upptäcker fel, som inte är dolda vil säga. Dolda fel har man som sagt 10 år på sig att upptäcka.

Har skrivit om denna "tillträdesundersökning" tidigare här på BH men den missas regelmässigt av oerfarna och okunniga köpare.

 

[Thomas59]

Nä, be dom ingenting.
Och hav ingen ordväxling.

Bestrid endast reklamation som ser seriös ut.

Ta kontakt med en jurist med fastighetsrättslig kompetens om det börjar osa mer katt än såhär.

Anmäl mäklaren. Starta en ny tråd om denna anmälan här och/eller ta råd av mäklarnämnden om du vill ha råd om detta.

Fetstilen i citatet har jag lagt till, sorry Mikael_L.

Jo, för en icke juridiskt insatt person ser nog reklamationen seriös och trovärdig ut och uppenbarligen fick den ju också avsedd effekt iom att säljaren gått med på att betala i alla fall 50% av materialkostnaden.

I verkligheten innehåller reklamationen inte något juridiskt hållbart skäl till att ni ska betala.

En allmän kommentar:
I en rättegång/tvist är utfallet generellt alltid osäkert och beror till mycket stor del på hur respektive part lägger fram sitt case så en rättslig prövning kan sluta lite hur som helst, även i TS fall. Nu är beloppen så små så någon rättslig prövning (stämning) verkar helt osannolik, om det nu inte är så att köparen har synnerligen dåligt omdöma alt dåliga rådgivare.

Av det skälet borde ni i vilket fall ha bestridit kravet ÄVEN om det i sig kan ha verkat rimligt och kanske till och med haft rättslig grund.

Juridik påminner lite om poker och i detta fall borde ni ha synat köparen :wow: