Fritidshus som gåva som blir förskott på arv

[hornstäve]

Gud så mycket konstiga svar du fått. Det rimliga och logiska är ju att ta hjälp av jurist och skriva att det är ett förskott på arv utifrån dagens värde på huset. Allt annat är ju ogörligt. Säg att din mamma lever i 30 år till och du bygger om hela fritidshuset, hur ska det då värderas och dras av dina insatser. Nej, ta hjälp av jurist och skriv ett gåvobrev där det framgår, och prata igenom med din mamma och bror ihop hos juristen så att alla har samma info.

Jag gjorde liknande för några år sedan med ett hus med två andra syskon. En fick en annan fastighet och den tredje kompenseras av dödsboet senare.

 

[rymdgreven]

Gud så mycket konstiga svar du fått. Det rimliga och logiska är ju att ta hjälp av jurist och skriva att det är ett förskott på arv utifrån dagens värde på huset. Allt annat är ju ogörligt. Säg att din mamma lever i 30 år till och du bygger om hela fritidshuset, hur ska det då värderas och dras av dina insatser. Nej, ta hjälp av jurist och skriv ett gåvobrev där det framgår, och prata igenom med din mamma och bror ihop hos juristen så att alla har samma info.

Jag gjorde liknande för några år sedan med ett hus med två andra syskon. En fick en annan fastighet och den tredje kompenseras av dödsboet senare.

Fast det funkar ju bara om det finns pengar i dödsboet.

 

[hornstäve]

Fast det funkar ju bara om det finns pengar i dödsboet.

Jo, såklart. Men det hör väl inte till vanligheterna att ett dödsbo är helt utan tillgångar och att ett fritidshus är mammans enda tillgång. Då hade bröderna kanske velat kika på en annan lösning, men nu är ju inte det något som framgått eller som frågan handlade om.

 

[Danne824]

Det är min bror som funderar på om den delen som han ska få i arv ska vara uppräknat genom index utifrån värdet på stugan idag. Eller om det är värdet på stugan idag som ska gälla. Delen han får ska ju vara en avräkning från bouppteckningen vid min mammas bortgång. Jag ska alltså inte kompensera honom pengamässigt utan avstå den delen som stugan är värd. Frågan är ju vilket värde som stugan ska ha vid det tillfället.

Det här är tyvärr mer komplicerat än vad man kan reda ut i ett forum.

Det handlar inte bara om värdering, också om hur avräkningen ska göras mot framtida arv, tidpunkt för värdering och vilka förutsättningar som faktiskt gäller när det blir aktuellt.

Jag skulle verkligen rekommendera att ni din mamma, du och din bror tar hjälp av en familjejurist och reder ut en lösning som alla kan stå bakom.
Det är väl investerade pengar i sådana här situationer.

Och när du skriver om indexuppräkning blir det ännu mer komplicerat, särskilt om fastigheten dessutom kan komma att förändras eller till och med rivas.

Då blir det svårt att ens definiera vad som egentligen ska räknas upp.

Det är mycket att hålla reda på, den framtida reavinstskatten, vilken tidpunkt gäller för värdering osv.

Kanske en gåva/förtida arv inte är optimalt?

 

[hhallen]

Annars är ett uppenbart alternativ för att helt slippa hantera det som arv att din bror och du fått det som gåva tillsammans. Sedan är det en sak mellan dig och din bror hur du skall överta hans del. När och hur ni då gör har ingen annan med att göra. Varken nu eller i framtiden.

Men eftersom TS skriver att fritidshuset ska tas bort och ett nytt hus byggas är ju inte detta någon lättframkomlig väg. Brodern lär inte vara med och finansiera rivning, bygge och framtida underhåll av något som han inte vill eller kan utnyttja. Och TS lär inte vara intresserad av att ha en 50%-ig delägare som inte tar några kostnader alls, men som ändå ska vara med och dela på vinsten ifall huset säljs. Att reda ut det på ett rättvist sätt blir inte lätt.

Grundregeln vid gåvor som utgör förskott på arv är att de ska avräknas med gåvans verkliga värde vid gåvotillfället, vilket framgår av information som flera olika firmor som är specialister inom arvsrätt lägger ut på nätet. Broderns funderingar om delaktighet i framtida värdeökning är alltså ogrundade.

I det här fallet är det ju inte särskilt svårt att komma fram till aktuellt värde. En vanlig metod är att anlita tre olika mäklarfirmor som gör var sin bedömning av marknadsvärdet, och sen tar man medelvärdet av dessa. Värderingarna bör dokumenteras skriftligt och sparas för framtida behov. Att låta göra en sådan värdering kostar några tusenlappar. Det kan också vara bra att upprätta ett skriftligt avtal mellan TS och brodern, där båda parter förklarar sig vara överens om värderingen, och därmed också det framtida avdraget på TS arvslott.

Om dödsboets behållning vid arvsskiftet inte räcker till, kommer TS att bli skyldig att med egna medel ersätta brodern så att hans arvslott blir korrekt. Det kan i så fall innebära att TS måste sälja fastigheten eller annan egendom för att få fram pengarna. Hur detta går till är egentligen ovidkommande, men han ska ha sina pengar.

Det finns alltså en viss risk med ett sånt här förfarande, både för TS och för brodern. Om nu gåvan redan är ett faktum så finns det inte mycket att göra. Annars kunde man ju funderat på om inte en marknadsmässig försäljning från modern till TS hade varit bäst.


Edit: "Gåvans verkliga värde" i det här fallet innebär att latent vinstskatt vid försäljning ska dras av från det bedömda marknadsvärdet. För att beräkna den skatten (alltså vad vinstskatten skulle blivit om modern sålt fastigheten för det bedömda marknadsvärdet i stället för att skänka den till TS) behöver man veta när och för vilket pris modern en gång förvärvade fastigheten. Om förvärvet skedde före 1952 kan ett schablonbelopp (150% av 1952 års taxeringsvärde) användas som förvärvskostnad. Om modern i sin tur fått fastigheten genom arv eller gåva går man tillbaka till föregående ägares förvärvskostnad. Man får också dra av försäljningskostnader, kostnader för pantbrev och lagfart, samt utgifter (dokumenterbara) för värdehöjande åtgärder på fastigheten.

 

[Peter787]

Borde väl funka med nån slags testamenten?

Blir i vart fall mindre till staten.

Staten får inte ett öre ändå, arvsskatten (och gåvo- och förmögenhets-skatten) slopades 05-01-01.

 

[Ossian K Olsson]

Hej!
Jag har fått min mammas fritidshus som gåva som då ska vara förskott på arv. Min mamma lever alltså fortfarande.
Jag och min sambo har nu tänkt att bygga ett nytt hus på denna tomt och ska ta bort fritidshuset.

Jag har en bror och nu är min fråga hur min mamma ska tänka kring arvet gentemot min bror? Han hade ingen avsikt
att ta över stugan då han inte bor i närheten utan han gick med på att vi fick stugan som gåva.

Men, hur är tanken att han ska kompenseras den dag min mamma går bort?
Vi har inte fått stugan värderad, men vi kan säga att värdet är 1 miljon kronor. (för enkelhetens skull)

Jag förstår ju att mina bror ska ha 1 miljon kronor "kontant" den dagen arvet ska fördelas, men ska värdet på stugan indexeras upp på något sätt tills det händer?

Om min mamma lever 10 år till så kanske stugan hade varit värd 1.3 miljoner kronor. Ska vi ta hänsyn till det eller är det värdet idag som även gäller vid dödsdagen?

Har letat lite på nätet och fått lite olika vinklar kring detta.

Tack för svar.

Kan inte ett alternativ vara att du köper stugan av din mor för 1 miljon kronor, hon betalar vinstskatten och sen ger hon dig och din bror hälften av det som är kvar. Då är eventuell vinstskatt ur världen och det blir en likabehandling (så länge du betalar marknadspris för stugan).

 

[yonna]

Det är inte så komplicerat som tidigare inlägg visar. Låt värdera fastigheten, helst 2- 3 värderingar. Hänsyn tas till befintliga lån, framtida reavinstbeskattning (beräknad efter dagens regelverk) samt ev mäklarkostnad som drabbar TS vid ev försäljning. Skriv överlåtelsekontrakt så att fastigheten blir din/TS. Sedan kan TS börja riva och bygga nytt. Samtidigt skrivs testamente där det framgår att TS fått förtida arv på dessa XXX antal kronor.

Under förutsättning att det finns tillräckliga tillgångar kvar i ett framtida dödsbo. I annat fall får TS skjuta till mellanskillnaden

Om TS vill gräva mer i om det är ekonomiskt att istället köpa ut fastigheten är det bra att ta kontakt med jurist specialiserad på detta eller om TS i övrigt är osäker.

Man tillämpar inte indexering i detta fall (åtminstone har jag aldrig stött på det). Jag är själv i gång att överlåta del av min fastighet till ett barn och huspriserna här ligger ca 1,5 milj lägre än för 3 år sedan ...

 

[Mikael_L]

Jag tycker nog att alla förslag som går ut på att göra allt klart redan nu är bäst.
Och det finns lite olika varianter.
1. Köp stugan som ett vanligt köp, sen delar din mor ut hälften till er var av det som blir kvar av köpesumman (samma förslag som Ossian skrev här i inlägget ovan).

2. Värdera stugan, betala brodern hälften nu direkt (rätt bra variant det också, ni får båda ut en del av eran arvslott redan nu, det blir obalans om du får ut en del av arvet nu, brodern först om flera år, det är denna obalans som skapar den fråga ni försöker hantera nu. Får brodern ut halva stugans värde redan nu, så står det honom fritt att själv förvalta detta till en värdeökning, på samma sätt som det även gäller dig och stugan)

3. Värdera stugan, ta den som förtida arv, brodern får samma belopp, i reda pengar nu direkt, också som förtida arv.
Det troligen största problemet med detta är väl att er mamma kanske inte har så mycket pengar, eller åtminstone inte vill tömma sina konton på så mycket.

4. Värdera stugan, dokumentera och var ordentligt överens om upplägget, kanske bra att skriva avtal om det också redan nu, medan ni är överens.
Vänta med att reglera broderns andel av arvet till tidpunkten för arvskiftet.
Detta är en sämre variant, just för att du börjar använda en del av arvet redan nu, brodern har inte tillgång till sin lika stora andel förrän om flera år.

Det går säkert att komma på något fler sätt, men oavsett så tror jag att det bara är upplagt för framtida problem att inte fastslå värdet och metoden redan nu, dvs göra upp detta helt klart nu med en gång, på något vis.

Nr4 kan kanske göras bättre ifall mamma redan nu har tillräckligt medel och kan låta brodern få halva den summan i förtida arv, så får ni sen göra en fördelning till vid arvskiftet, dvs er mamma lånar i princip ut halva stugans värde, utan ränta, till brodern, så att han får samtidigt tillgång till samma andel som du, nu vid samma tidpunkt.

Men alla mina förslag, utom 4 (som jag tycker är det sämsta) innebär dock att någon måste ut med pengar redan nu, minst halva stugans värde. Och finns inte den möjligheten så blir det nog en mindre bra lösning till sist.

Och sen, i alla modeller som jag beskrivit, så ska det tas hänsyn till lite vinstskatter, kostnader och avgifter för papper och ev tjänster. Så det måste fixas till i slutet av processen, så detta inte snedvrider de verkliga värderna.

 

[Mikael_L]

Det är fel om brodern tror att man ska ta hänsyn till framtida värdestegring.

Som jag påpekade i mitt långa inlägg.
Den ev orättvisan är att TS får ut denna del av arvet nu, och kan börja agera för att få värdestegring, medan brodern bara får sitta och se sin - samma andel, men i pengar - ligga och förlora värde i takt med inflationen.
Han skulle kanske istället hellre sätta in detta i aktieplaceringar han tror på, eller köpa en egen stuga i närheten av var han bor.

 

[O]

Jag förstår ju att mina bror ska ha 1 miljon kronor "kontant" den dagen arvet ska fördelas, men ska värdet på stugan indexeras upp på något sätt tills det händer?

Beloppet 1M är dagens värdering. För enkelhetsskull säger vi att detta belopp är det uträknade nettobeloppet efter skatter, utgifter mm han skall ha.

Din bror skulle få 1M om er mor går bort imorgon.
Nu tänker ni er fallet att hon går bort om 10 år. Jag förstår att det känns ganska orättvist att även då få 1M.

Om man ser bakåt i tiden 10år har villapriserna stigit med 60% 2015-2025. Tänker vi oss samma utveckling framöver är det inte orimligt att dagens 1M skulle ha stigit till 1,6M om 10år

Inflationen på 2% gör att priserna ökar med ca 22% på 10 år. Så för att ha samma penningvärde för 1M om 10 år som idag krävs 1,22M

Det är väl det här som är det intressanta för att din bror skall bli rättvist behandlad. Hur ni skall framtidssäkra hans 1M.

Det teoretiskt allra enklaste sättet att lösa saken på är att din mor ger din bror 1M nu. Finns inte pengarna kontant kanske de kan lånas upp.

Annars blir det ju intressant för er att hantera att gåvan ena barnet fått om 10 år är värd 1,6M medan det andra barnets bara 1M.

• Om jag var TS bror skulle jag vilja ha 1M idag.
• Om det inte är möjligt skulle jag vilja kompenseras för att ha avstått "min 1M" så att min bror inte bara fick sin gåva för 10 år sedan utan att hans gåva oxo nu är värd 1,6M. Dvs jag skulle oxo vilja ha 1,6M.

Man kan tänka sig att indexera upp beloppet så det följer prisutvecklingen i fritidshusets omgivning. Det finns säkert något index ni kan använda t.ex. det minsta geografiska område huset finns med i. Ni bestämmer något bra. Jag tror det är det mest rättvisa sättet att värdera TS gåva i framtiden.

 

[Nissens]

Gud så mycket konstiga svar du fått. Det rimliga och logiska är ju att ta hjälp av jurist och skriva att det är ett förskott på arv utifrån dagens värde på huset. Allt annat är ju ogörligt. Säg att din mamma lever i 30 år till och du bygger om hela fritidshuset, hur ska det då värderas och dras av dina insatser. Nej, ta hjälp av jurist och skriv ett gåvobrev där det framgår, och prata igenom med din mamma och bror ihop hos juristen så att alla har samma info.

Hur menar du att det fungerar att skriva ytterligare ett gåvobrev i efterhand? Gäller inte det första då?
Jag hänger inte med…

Jag gjorde liknande för några år sedan med ett hus med två andra syskon. En fick en annan fastighet och den tredje kompenseras av dödsboet senare.

Stor risk för strul tänker jag…

 

[hhallen]

Det är väl det här som är det intressanta för att din bror skall bli rättvist behandlad. Hur ni skall framtidssäkra hans 1M.

Det teoretiskt allra enklaste sättet att lösa saken på är att din mor ger din bror 1M nu. Finns inte pengarna kontant kanske de kan lånas upp.

Annars blir det ju intressant för er att hantera att gåvan ena barnet fått om 10 år är värd 1,6M medan det andra barnets bara 1M.

• Om jag var TS bror skulle jag vilja ha 1M idag.
• Om det inte är möjligt skulle jag vilja kompenseras för att ha avstått "min 1M" så att min bror inte bara fick sin gåva för 10 år sedan utan att hans gåva oxo nu är värd 1,6M. Dvs jag skulle oxo vilja ha 1,6M.

Man kan tänka sig att indexera upp beloppet så det följer prisutvecklingen i fritidshusets omgivning. Det finns säkert något index ni kan använda t.ex. det minsta geografiska område huset finns med i. Ni bestämmer något bra. Jag tror det är det mest rättvisa sättet att värdera TS gåva i framtiden.

Självklart är det bästa om TS mor kan ge brodern ett motsvarande belopp. Det, samt alternativet att TS köper av modern till marknadsmässigt pris, är de enda riktigt rättvisa alternativen.

Nu tycks gåvan redan vara ett faktum (kan kanske reverseras om överlåtelsen ännu inte är anmäld till myndigheterna), så då faller det andra alternativet bort. Det kan dessutom mycket väl vara så att det inte heller ligger inom TS ekonomiska möjligheter. Det första alternativet kanske inte ligger inom moderns ekonomiska möjligheter.

Återstår då alternativen att genomföra gåvan och kompensera brodern i samband med arvsskiftet, med eller utan indexuppräkning. Utan indexuppräkning är det alternativ som tillämpas om inget annat är överenskommet. D.v.s. det finns ingen laglig rätt till kompensation åt den/de arvingar som inte fått någon gåva, om gåvans värde har ökat under tiden mellan att den gavs, och att givaren avlider. Men det finns å andra sidan inte heller någon rätt för gåvomottagaren att få kompensation om dess värde har minskat.

Rättvisan i det hela borde inte vara TS sak att säkerställa (så länge hen inte genom tjat, påtryckningar eller tvång förmår modern till att göra gåvan), utan moderns. Om hon nu är angelägen om att det ska bli rättvist. Men om man vill så finns det mig veterligen inget som hindrar två presumtiva arvtagare att sinsemellan göra en överenskommelse, så länge den inte kränker någondera partens rätt enligt lag.

Så förslaget att göra broderns del beroende av indexutvecklingen i omgivningen skulle mycket väl kunna ligga till grund för ett avtal mellan syskonen, som sedan appliceras på det framtida arvsskiftet. Men det ska i så fall gälla både upp- och nedgång i priserna. Vem vet, när TS mor en gång avlider kanske vi ligger i krig med Ryssland, och fastigheten befinner sig på ockuperad mark. Då kan värdet vara 0 kronor. Värdeökning på fastigheter styrs inte av någon naturlag.


Edit: "Finns inte pengarna kontant kanske de kan lånas upp." Osannolikt. Om TS kunnat ta ett lån för att köpa fastigheten, hade hen väl sannolikt gjort det hellre än att ta emot den som gåva med de problem som följer med detta. Jag drar alltså slutsatsen att TS inte har den nödvändiga kreditvärdigheten för att få ett lån (eller har redan lån för någon annan fastighet som gör att den sammanlagda skuldbördan skulle bli för stor i förhållande till inkomsten). Återstår blancolån. Vem ska ta det lånet? Vem ska betala räntan på det? Hur ska denna ränta behandlas vid arvsskiftet?

 

[Pligg85]

Så länge din bror får en motsvarande/rättvis summa samma dag du får fastigheten.

Om 10 år kan fastigheten vara betydligt mer värd exkl renoveringar och pengavärdet lägre.

Skulle du vinna flera hundra tusen på lotto idag så skulle du väl inte nöja dig med att låta Svenska Spel låsa dem på 0% konto till 2036?

 

[O]

Edit: "Finns inte pengarna kontant kanske de kan lånas upp." Osannolikt.

Läs igen. Meningen innan den du citerar förklarar saken. Det gällde inte att TS skulle ta lån.

Om TS kunnat ta ett lån för att köpa fastigheten, hade hen väl sannolikt gjort det hellre än att ta emot den som gåva med de problem som följer med detta.

Det är för övrigt betydligt fördelaktigare för TS att få huset som gåva än att köpa det. Ganska självklart att det är en fördel att slippa låna och betala kan man tycka.

Jag drar alltså slutsatsen att TS inte har den nödvändiga kreditvärdigheten för att få ett lån (eller har redan lån för någon annan fastighet som gör att den sammanlagda skuldbördan skulle bli för stor i förhållande till inkomsten). Återstår blancolån. Vem ska ta det lånet? Vem ska betala räntan på det? Hur ska denna ränta behandlas vid arvsskiftet?

Det står i texten du citerar.

Det teoretiskt allra enklaste sättet att lösa saken på är att din mor ger din bror 1M nu. Finns inte pengarna kontant kanske de kan lånas upp.

Självklart är det bästa om TS mor kan ge brodern ett motsvarande belopp.