Frånträdande ägare upplät nyttjanderätt mellan köpebrev och lagfart

[HerrOso]

Både -MH- (i vissa delar) och Räknenisse har rätt.

Inskrivning medför att rättigheterna kan göras gällande mot köpare av fastighet. Ej inskriven nyttjanderätt/avatlsservitut etc riskerar att falla vid överlåtelse, om inte rättigheten förbehålls i köpekontraktet. Därför är inskrivning viktig för nyttjanderättsinnehavaren.

Men precis som -MH- skriver så innebär inte inskrivning att ett ogiltigt avtal blir giltigt. Det finns mängder av inskrivna avtalsservitut som i juridisk mening inte är servitut.

I aktuellt fall är JB 18:1 intressant att läsa, beträffande god tro. I aktuellt fall har det väl inte nyttjanderätten i fråga blivit inskriven? I realiteten bör det vara svårt för en säljare eller för nyttjanderättsinnehavaren att få rättigheten inskriven, köparen ser väl till att söka lagfart asap efter ingånget kontrakt, inskrivningsmyndigheten ser då att det finns ett pågående lagfartsärende. Är inte köpet fullbordat får köparen vilande lagfart till dess att hela köpeskillingen är erlagd och köpebrev upprättat (om man väljer att använda sig av köpekontrakt och köpebrev vill säga).

 

[-MH-]

Visst men inga av dess juridiska implikationer är relevanta så länge avtalet inte är inskrivet innan köpet genomfördes.

(svar på Räknenisse)

 

[Räknenisse]

Visst men inga av dess juridiska implikationer är relevanta så länge avtalet inte är inskrivet innan köpet genomfördes.

(svar på Räknenisse)

Nej, de juridiska implikationerna av inskrivningen gäller inte för avtal som inte är inskrivna?
De uppstår ju av själva inskrivningen och är en direkt följd av denna.

Jag förstår inte vad du menade att säga med påpekandet?

 

[-MH-]

Jag menar att efter köpet så spelar det ingen roll om någon kommer springande och skriver in ett avtal som slöts med förre ägaren. Alltså, om inte avtalet är inskrivet *innan köpet* så spelar det ingen roll för om det gäller mot nya ägaren eller ej. Och speciellt inte om det slöts efter köpet.

 

[karlmb]

Jag menar att efter köpet så spelar det ingen roll om någon kommer springande och skriver in ett avtal som slöts med förre ägaren. Alltså, om inte avtalet är inskrivet *innan köpet* så spelar det ingen roll för om det gäller mot nya ägaren eller ej. Och speciellt inte om det slöts efter köpet.

Det avgörande för om avtalet gäller eller ej är dock ifall det är ingånget av den som hade rådigheten över fastigheten vid undertecknandet. Så är ju inte fallet här.

 

[-MH-]

Verkar osäkert hur det var egentligen. Skulle kunna vara så att avtalet skrevs innan köpet också, men det hemlighölls för köparen. Finns många möjligheter.

 

[Nötegårdsgubben]

Utan att orka leta domar hävdar jag alltjämt att inskrivning och god tro räcker. Ur ett rättsfilosofiskt perspektiv är det ju en av poängerna med fastighetsregistret, att man ska kunna sluta gällande avtal med den lagfarne ägaren.

Att säljaren begått oegentligheter mot antingen rättighetshavaren eller TS vän (själv hävdar jag det senare) är väl dock ostridigt.

 

[Räknenisse]

Jag menar att efter köpet så spelar det ingen roll om någon kommer springande och skriver in ett avtal som slöts med förre ägaren. Alltså, om inte avtalet är inskrivet *innan köpet* så spelar det ingen roll för om det gäller mot nya ägaren eller ej. Och speciellt inte om det slöts efter köpet.

Nej, det är inte när avtalet slöts eller när det skrevs in som spelar roll.
Det är ATT det är inskrivet som spelar roll. Själva inskrivningen är det som skapar en förpliktelse för andra ägare till fastigheten än den som själv skrivit avtalet. Det är liksom hela poängen med att ha ett inskrivningsväsende över huvud taget. Det är därför systemet finns och det som är avsikten att det ska åstadkomma.

 

[Räknenisse]

Det avgörande för om avtalet gäller eller ej är dock ifall det är ingånget av den som hade rådigheten över fastigheten vid undertecknandet. Så är ju inte fallet här.

Det är avgörande för vem säljaren blir skadeståndsskyldig till.
Avgörande för om köparen är förpliktigad av avtalet är om det är inskrivet eller ej.

Eller egentligen gäller det väl oavsett, mellan de två som ingick det.
Frågan är om ny ägare dessutom är bunden av det eller inte.
Och vilka avtal som säljaren har brutit emot.

 

[-MH-]

Nu markerade jag *innan köpet*, trodde det skulle räcka? Om nyttjanderätten inte är inskrivet innan köpet kan det kvitta om man gör det sen. Så därför spelar er ingen roll om man skriver in det en dag innan lagfarten beviljas.

 

[Räknenisse]

Nu markerade jag *innan köpet*, trodde det skulle räcka? Om nyttjanderätten inte är inskrivet innan köpet kan det kvitta om man gör det sen. Så därför spelar er ingen roll om man skriver in det en dag innan lagfarten beviljas.

Antingen missförstår jag vad du menar eller så lyckas jag inte följa hur du tänker.
Varför skulle tidpunkten för inskrivningen spela roll?
Vilken skillnad menar du att det skulle göra?

För mig låter det som du argumenterar för att det finns olika nivåer/status/giltighet på inskrivningarna. Men jag greppar inte vilka dessa skulle vara och vad de skulle komma sig av.

Om du bara vidhöll att inskrivningen inte har juridik status skulle jag förstå vad du menade, men anse att du har fel. Men nu kvittar det om man gör inskrivningen - ibland och ibland inte?

 

[-MH-]

Antingen missförstår jag vad du menar eller så lyckas jag inte följa hur du tänker.
Varför skulle tidpunkten för inskrivningen spela roll?
Vilken skillnad menar du att det skulle göra?

Tredje gången gillt då:

Inskrivet före köpet => gäller mot nye ägaren.
Inskrivet efter köpet => gäller inte mot nya ägaren (om det är avtalats med gamla)

I det här fallet tycks det inte vara inskrivet innan köpet gjordes => gäller inte

 

[Räknenisse]

Inskrivet före köpet => gäller mot nye ägaren.
Inskrivet efter köpet => gäller inte mot nya ägaren (om det är avtalats med gamla)

Ok, nu fattar jag vad du menar. Blev förvirrad av att du först sade att de juridiska implikationerna in var relevanta, - inte att de inte existerade.

Då anser jag helt enkelt att du har fel om vad en inskrivning innebär
Inskrivet => gäller mot alla framtida ägare (undantagslöst)

Grundregeln i JB 17:1 "Har fast egendom överlåtits eller nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft upplåtits i egendomen till flera var för sig, har det förvärv för vilket inskrivning först sökes företräde"
Det är att det skrivs in före nästa inskrivning (dvs. lagfarten) som räknas, inte att det skrivs in före köpet.

 

[hempularen]

Jo fast precis som att du kan få en lagfart ogiltigförklarad om den har kommit till på felaktiga grunder, så kan givetvis en inskrivning av ett servitut eller liknande bli ogiltigt om underlaget är felaktigt.

Om vi då antar attt det stämmer som påstås högre upp i tråden. Att säljaren "förlorar rådigheten" över fastigheten när köpeavtalet skrivits på. Jag vet inte om det stämmer, men om vi antar att det är så.

I så fall har ju telebolaget skrivit avtal om telestationen med fel part, det avtalet ligger till grund för inskrivningen och inskrivningen borde då kunna ogiltigförklaras.

Men som sagt, knäckfrågan är om säljaren hade rätt att företräda fastigheten efter att köpeavtalet var påskrivet.

 

[Nötegårdsgubben]

Rätt att företräda fastigheten hade säljaren inte, däremot möjlighet.

Då inskrivningen var i god tro (av Skanova, inte säljaren) gäller den. Däremot blir säljaren skadeståndsskyldig gentemot köparen för att fastigheten överlämnas i sämre skick än avtalat.

Hade köparen istället hunnit få köpet inskrivet före Skanova (eller vilka det nu var) fått sin rättighet inskriven hade säljaren istället blivit skadeståndsskyldig mot Skanova, då de inte hade fått sin rätt inskriven då köparen haft en vilande lagfart som hindrat att säljaren skrivit in andra rättigheter gentemot fastigheten.

I båda fallen har alltså säljaren företrätt fastigheten på ett olagligt sätt, men vem som drabbas av det blir olika beroende på vilken rätt som skrivs in först.