Frånträdande ägare upplät nyttjanderätt mellan köpebrev och lagfart

[karlmb]

Köpebrev är frivilligt, det räcker med ett skriftligt avtal. Hur det än är med den saken så är ju det intressanta här om ett servitutavtal med tredje man är giltigt om det är skrivet med den lagfarne ägaren även om denne egentligen inte längre hade rätt att ingå sådana avtal.

I TS fall var ju inte överlämningen gjord, men köpeavtal hade skrivits – utan att servitutet fanns.

Som jag fattat det hade fastigheten tillträtt av köparen före avtalet om servitut undertecknades.
Köpebrev är inte frivilligt, möjligen kontrakt.

 

[Nötegårdsgubben]

Vid tillträdet sedan lagfarten beviljats finner han att Skanova ställt upp en telefonstation på en del av fastigheten

Det tolkar jag som att servitutet fanns före tillträdet.

Köpebrev är frivilligt. Vad som krävs i avtalsväg framgår av 4:1 JB. Vad som gäller för köpebrev om man väljer att ha ett sådant framgår av 4:2.

 

[karlmb]

Det tolkar jag som att servitutet fanns före tillträdet.

Köpebrev är frivilligt. Vad som krävs i avtalsväg framgår av 4:1 JB. Vad som gäller för köpebrev om man väljer att ha ett sådant framgår av 4:2.

Mkt oklart, kanske TS kan förtydliga? Vid tillträdet SEDAN LAGFART BEVILJATS?
Vas menas med det?

 

[Nötegårdsgubben]

Förmodligen att TS råkat blanda ihop sakerna. Att säljaren först skrivit avtal om försäljning och sen om servitutet tycker jag dock att man med rätt stor säkerhet kan konstatera.

 

[HerrOso]

Har bara snabbt skummat igenom tråden. Men vad jag kan se så har det inte uppmärksammats att den civilrättsliga äganderätten till fast egendom övergår direkt när köpekontraktet har skrivits under. När säljare och köpare undertecknat köpekontraktet övergår alltså möjligheten att förfoga över fastigheten från säljaren till köparen.

Det är en vanlig missuppfattning/okunskap att tro att äganderätten ligger kvar hos säljaren fram till dess lagfart har beviljats. Jag vill hävda att om säljaren tecknat avtal med tredje part, efter det att köpekontraktet undertecknat, så gäller inte avtalet eftersom säljaren inte var civilrättsligt ägare till fastigheten. Hen kan inte ingå avtal över något som hen inte äger civilrättsligt.

Liknande fråga har prövats i HD, där gällde det huruvida köparna av fastighet efter att kontraktet undertecknats sinsemellan kunde avtala hur köpeskillingen skulle betalas (alltså fördelas mellan köparna). Intressant för aktuell frågeställning är följande citat:

"Köparen blir civilrättslig ägare till fastigheten och kan i princip förfoga fritt över densamma trots att äganderättens slutgiltiga övergång är villkorad av t ex köpeskillingens erläggande och utfärdande av köpebrev."

Angående den vanliga klausulen i köpekontrakt om att äganderätten övergår vid tillträde (som används av många mäklare, men egentligen pga skattetekniska frågor) säger HD i samma dom:

"Den klausul angående äganderättens övergång det i målet aktuella standardkontraktet innehåller har enligt Mäklarsamfundet tillkommit i det enda syftet att reglera de skattemässiga konsekvenserna av avtalet mellan säljare och köpare (jfr rättsfallen RÅ 1950 ref 5 och RÅ 1993 ref 16). Skäl att tillerkänna klausulen en civilrättslig effekt mellan parterna, på sätt HovR:n funnit, saknas enligt HD:s mening."

Citerat rättsfall, NJA 1995 s. 178

 

[karlmb]

Har bara snabbt skummat igenom tråden. Men vad jag kan se så har det inte uppmärksammats att den civilrättsliga äganderätten till fast egendom övergår direkt när köpekontraktet har skrivits under. När säljare och köpare undertecknat köpekontraktet övergår alltså möjligheten att förfoga över fastigheten från säljaren till köparen.

Det är en vanlig missuppfattning/okunskap att tro att äganderätten ligger kvar hos säljaren fram till dess lagfart har beviljats. Jag vill hävda att om säljaren tecknat avtal med tredje part, efter det att köpekontraktet undertecknat, så gäller inte avtalet eftersom säljaren inte var civilrättsligt ägare till fastigheten. Hen kan inte ingå avtal över något som hen inte äger civilrättsligt.

Liknande fråga har prövats i HD, där gällde det huruvida köparna av fastighet efter att kontraktet undertecknats sinsemellan kunde avtala hur köpeskillingen skulle betalas (alltså fördelas mellan köparna). Intressant för aktuell frågeställning är följande citat:

"Köparen blir civilrättslig ägare till fastigheten och kan i princip förfoga fritt över densamma trots att äganderättens slutgiltiga övergång är villkorad av t ex köpeskillingens erläggande och utfärdande av köpebrev."

Angående den vanliga klausulen i köpekontrakt om att äganderätten övergår vid tillträde (som används av många mäklare, men egentligen pga skattetekniska frågor) säger HD i samma dom:

"Den klausul angående äganderättens övergång det i målet aktuella standardkontraktet innehåller har enligt Mäklarsamfundet tillkommit i det enda syftet att reglera de skattemässiga konsekvenserna av avtalet mellan säljare och köpare (jfr rättsfallen RÅ 1950 ref 5 och RÅ 1993 ref 16). Skäl att tillerkänna klausulen en civilrättslig effekt mellan parterna, på sätt HovR:n funnit, saknas enligt HD:s mening."

Citerat rättsfall, NJA 1995 s. 178

Ja, det stämmer, det är för att man ska vara klar över vad man köper.

 

[Troberg]

Så, med andra ord, säljarens kontrakt med mobiloperatören är ogiltigt, och det är bara för operatören att snällt komma och montera ner sitt stuff och återställa fastigheten. Om de sedan vill så kan de driva krav på ersättning mot säljaren.

 

[karlmb]

Så, med andra ord, säljarens kontrakt med mobiloperatören är ogiltigt, och det är bara för operatören att snällt komma och montera ner sitt stuff och återställa fastigheten. Om de sedan vill så kan de driva krav på ersättning mot säljaren.

Och försöka göra en deal med TS.

 

[civilingenjören]

Så, med andra ord, säljarens kontrakt med mobiloperatören är ogiltigt, och det är bara för operatören att snällt komma och montera ner sitt stuff och återställa fastigheten. Om de sedan vill så kan de driva krav på ersättning mot säljaren.

Nyttjanderättshavaren kan ha ingått sitt avtal i god tro, det vill säga att han inte visste att fastigheten hade bytt ägare. I så fall är det den som först söker inskrivning som har företräde.

Även i fallet att säljaren säljer fastigheten flera gånger är det den köpare som först söker inskrivning som har företräde (förutsatt att denne är i god tro).

Den som inte hinner först till inskrivningsmyndigheten får vända sina anspråk mot säljaren.

 

[-MH-]

Nyttjanderättshavaren kan ha ingått sitt avtal i god tro, det vill säga att han inte visste att fastigheten hade bytt ägare. I så fall är det den som först söker inskrivning som har företräde.

Hur menar du här? Vem mer än operatören skulle kunna söka inskrivning, vem skulle kunna hinna före?

Inskrivning av ogiltigt avtal gör det inte giltigt.

 

[Nötegårdsgubben]

Hur menar du här? Vem mer än operatören skulle kunna söka inskrivning, vem skulle kunna hinna före?

Köparen.

 

[-MH-]

Köparen söka inskrivning för vadå? Och vad skulle nyttjanderättsinnehavaren vinna på att "hinna före"?

 

[Nötegårdsgubben]

Om du får ett avtal med en lagfaren ägare inskrivet i fastighetsregistret är det extremt svårt att hävda att det inte skulle gälla. Om du däremot skriver avtal med någon du tror är ägare, men som när du vill få din rättighet inskriven i fastighetsregistret inte längre visar sig vara den lagfarne ägaren så kommer du inte att få din rätt inskriven.

Med andra ord var det i förevarande fall viktigt om rättigheten blev inskriven i fastighetsregistret innan TS bekant blev lagfaren ägare eller inte.

 

[-MH-]

Ett avtal blir inte giltigt bara för att det är inskrivet. Inskrivning är ett register över avtal, där man kan se vad som finns och inte finns. Avtal som slutat gälla kan fortfarande vara inskrivna.

 

[Räknenisse]

Ett avtal blir inte giltigt bara för att det är inskrivet. Inskrivning är ett register över avtal, där man kan se vad som finns och inte finns. Avtal som slutat gälla kan fortfarande vara inskrivna.

Inskrivningen är inte BARA ett register.
Det innebär också vissa juridiska implikationer.