Vad finns det för vettig orsak att betala sina lån innan man trillar av pinnen? Det viktigaste är väl att man har säkerhet för sina lån. Har man det så är det väl fritt fram till att använda sina surt förvärvade slantar till det man tycker passar bäst.jonpalm skrev:
...och säkerheten för lånet består av två delar. Dels marken, som är "evig" och värdebäständig*, dels en byggnad, som i småhusfall kan sägas ha en kalkylmässig livslängd på 50-60 år.
Endast i det fall då marknadspriserna på mark, eller begagnade byggnader, ökar i en takt som motsvarar byggnadens tekniska förslitning kan ett amorteringsfritt lån fungera över tiden med bibehållen säkerhet för långivaren. Detta har historiskt sett endast skett på ett fåtal väldigt begränsade delmarknader med hög inflyttning och reallönetillväxt. I ett glesbefolkat land som Sverige är det ytterst osannolikt att det inträffar över hela linjen.
Jag tror vi kommer att få se dels en allmän åtstramning, som sannolikt kommer försent (den här typen av åtgärder brukar göra det sett i backspegeln). Dels kommer vi nog att få se differentierade lånevillkor mellan delar av landet, i betydligt högre utsträckning.
Endast i det fall då marknadspriserna på mark, eller begagnade byggnader, ökar i en takt som motsvarar byggnadens tekniska förslitning kan ett amorteringsfritt lån fungera över tiden med bibehållen säkerhet för långivaren. Detta har historiskt sett endast skett på ett fåtal väldigt begränsade delmarknader med hög inflyttning och reallönetillväxt. I ett glesbefolkat land som Sverige är det ytterst osannolikt att det inträffar över hela linjen.
Jag tror vi kommer att få se dels en allmän åtstramning, som sannolikt kommer försent (den här typen av åtgärder brukar göra det sett i backspegeln). Dels kommer vi nog att få se differentierade lånevillkor mellan delar av landet, i betydligt högre utsträckning.
Jag säger att du har fel, eftersom du inte tar hänsyn till underhåll, reparation och tillbyggnad.frjo7205 skrev:
Lägger man ner tillräckligt mycket på underhåll och reparation som motsvarar den tekniska förslitningenn (dvs ca 2%) , minskar inte säkerhetens värde, ens om priset på hus stod stilla.
1. Historiskt sett har inte ditt synsätt funkat under perioden 1850-dag. Det "borde funka", det håller jag med dig i, men kreditgivarnas värdering (undantaget bubbelperioder) har inte sett på väl underhållna fastigheter på det viset. Orsak? Teknikutveckling och ändrad efterfrågan i marknaden. Hade teknikutvecklingen stått stilla så, ja. Men precis som med bilar så är en amazon från 1964 i nyskick inte värd lika mycket som en volvo V50 i nyskick. Teknikutvecklingen devalverar värdet genom att skapa mer attraktiva nyproduktionsalternativ. I alla fall har det varit så empiriskt. (Och det är ju ingen som lånar ut amorteringsfritt till bilköp).-MH- skrev:
Den schablonmässiga förslitningen om 2 % avser oftast åtgärder för att bibehålla och återställa ursprungsskicket. Över tiden krävs insatser utöver detta för att modernisera byggnaden, dels av efterfrågeskäl, dels pga myndighetskrav. I dag kan du inte bygga ett hus med de tekniker och material som du gjorde 1980, även om du skulle vilja. Du kan underhålla ditt värmesystem med direktverkande el, men det lär knappast värderas till ersättningsvärdet av kreditgivare eller marknad.
Sammantaget har detta gjort att även väl underhållna byggnader har minskat i pantvärde när livslängden börjar överstiga 30-40 år, sett under perioden 1850-idag. Hade teknikutvecklingen och myndighetskraven däremot stått stilla hade det fungerat mycket bättre.
En liten utvikning:
Har du tillgång till kapital och kan göra stora totalrenoveringar så kan även en gammal byggnad ha en mycket positiv värdeutveckling. Det ifrågasätter jag inte alls. Det görs ju också regelmässigt. Men då ska ägaren ha möjliget att finansiera åtgärder ganska långt utöver "2% per år". Om man belånar en nyproducerad kåk till 90% och inte tänker sig att amortera - kommer man då att kunna finansiera 40-årsrenoveringen om man inte har en marknadsdriven värdetillväxt?
2. Hur väl underhållet är det genomsnittliga småhuset vid en ålder av 40 år? Jag är frågande till om median-småhusägaren är kompetent att underhålla fastigheten. Men här finns givetvis gott om husägare som är mycket duktiga på underhåll. Det är ju inte helt ovanligt att låna ytterligare pengar till underhåll och renovering. Tanken i ditt synsätt kräver att husägaren sparar i ladorna för att klara av underhållet. Jag är tveksam till att det sker för majoriteten av de högbelånade småhusen. Går man på visningar och läser i annonser finns en hel del belägg för att en stor del av småhusbeståndet inte är väl underhållet.
3. Kreditgivarnas bedömningar är inte alltid faktabaserade och rationella. Låt säga att vi kommer i ett läge där bankerna börjar anser - rätt eller fel - att byggnaderna inte är värdebeständiga, värdeökningen är begränsad och krediterna är amorteringsfria. Kommer de då att ta den mycket höga administrationskostnad det skulle kräva att besikta panterna var och en, eller kör de på enklare och billigare tumregler av typen "vi kräver amortering med x % om året"?
"Endast i det fall då marknadspriserna på mark, eller begagnade byggnader, ökar i en takt som motsvarar byggnadens tekniska förslitning kan ett amorteringsfritt lån fungera över tiden med bibehållen säkerhet för långivaren."
(min fetning)
Nu gav du sedan själv exempel på att det går att bibehålla värdet genom att renovera och uppdatera. Om det är 2% eller 20% per år som krävs, kan vi lämna därhän.
Att riva och bygga nytt är även det ett exempel på att man kan bibehålla fastighetens värde utan att lita till prisökningar.
Sedan förstår jag inte hur du tänker när du ställer underhåll mot amortering. Underhåller och uppdaterar man mindre om man amorterar?
(min fetning)
Nu gav du sedan själv exempel på att det går att bibehålla värdet genom att renovera och uppdatera. Om det är 2% eller 20% per år som krävs, kan vi lämna därhän.
Att riva och bygga nytt är även det ett exempel på att man kan bibehålla fastighetens värde utan att lita till prisökningar.
Sedan förstår jag inte hur du tänker när du ställer underhåll mot amortering. Underhåller och uppdaterar man mindre om man amorterar?
Att priserna har stigit så mycket är ju att det inte finns bostäder där folk vi bo och man har accepterat att betala mer och mer av den disponibla inkomsten till bostad. Sen har vi alltid detta med taxeringsvärdet som staten bestämmer löpande. Det gör ju att folk känner sig säkra att betala högre och högre. Avskaffa taxeringsvärdet så blir folk och banker nog inte lika säkra på att belåna som det görs.
Det där med att amortera lånet.....
Med dagens fastighetspolitik där (s och rödgrönt) vill ta tillbaka fastighetsskatten och förmögenhetsskatten så bör man aldrig ha 0 i lån på äldre dagar för då kommer man bli tvingad att sälja. Bättre att ha något att balancera mot.
Så länge politikerna inte kan föra en riktig långsiktig politik (och inte byta inrikting varje mandatperiod) där man vet hur ekonomin blir utan att vara orolig för att nästa år kommer få betala ett par tusen mer i månaden kommer man inte bry sig hur mycket man för stunden betalar utan tar en dag i taget.
Nä. Bort med allt vad fastighetsskatt och taxeringsvärde heter.
Jag skulle hellre betala högre vinstskatt den dagen jag säljer än att betala en skatt som man baserar på en fiktiv värdering.
Sen undrar jag hur denna begränsings skulle funka?
För en förstagångsköpare kan det bli jobbigt med andra.. Undrar om det inte blir så att man vill sälja för ett ännu högre pris så man kan köpa det nya som har ett ännu högre pris. Så jag tror man skjuter sig själv i foten med fler regler.
Att begränsa utlåningsnivån är bara ett sätt att komplicera ekonomin ännu mer. Låt oss ta bort en massa konstiga regler som också gör att det finns fler kryphål...
Det där med att amortera lånet.....
Med dagens fastighetspolitik där (s och rödgrönt) vill ta tillbaka fastighetsskatten och förmögenhetsskatten så bör man aldrig ha 0 i lån på äldre dagar för då kommer man bli tvingad att sälja. Bättre att ha något att balancera mot.
Så länge politikerna inte kan föra en riktig långsiktig politik (och inte byta inrikting varje mandatperiod) där man vet hur ekonomin blir utan att vara orolig för att nästa år kommer få betala ett par tusen mer i månaden kommer man inte bry sig hur mycket man för stunden betalar utan tar en dag i taget.
Nä. Bort med allt vad fastighetsskatt och taxeringsvärde heter.
Jag skulle hellre betala högre vinstskatt den dagen jag säljer än att betala en skatt som man baserar på en fiktiv värdering.
Sen undrar jag hur denna begränsings skulle funka?
För en förstagångsköpare kan det bli jobbigt med andra.. Undrar om det inte blir så att man vill sälja för ett ännu högre pris så man kan köpa det nya som har ett ännu högre pris. Så jag tror man skjuter sig själv i foten med fler regler.
Att begränsa utlåningsnivån är bara ett sätt att komplicera ekonomin ännu mer. Låt oss ta bort en massa konstiga regler som också gör att det finns fler kryphål...
(Ursäkta att jag svarar i frjo's ställe men det här är en diskussion som intresserar mig.)-MH- skrev:
Tanken är väl att bankernas värdering av panter ska styras av faktakunskaper, inte av gissningar och förhoppningar. Om man inte vet säkert att låntagaren underhåller och kontinuerligt moderniserar byggnaderna som utgör en del av panten för lånet kan man inte utan vidare anta att att han gör det. Då återstår två alternativ:
- kontrollera byggnadernas skick med jämna mellanrum, eller
- skriv ner byggnadernas värde med en procentsats varje år.
Redigerat:
Värdet styrs inte av faktakunskaper utan av marknadens önskan om att köpa huset.lurk12345 skrev:
Byggnaderna blir inte mindre värda bara för att banken saknar kunskap. Vi diksuterar väl ändå fastighetens marknadsvärde, inte hur bankerna skall ta reda på det?
Jag kan ju ha fel också... :SNyfniken skrev:
Är bland de bästa inläggen jag har läst på det här forumet. Tror helt klart att prissättningen på privatbostäder i Sverige till största delen styrs av utlåningsinstitutens regler kring utlåning. Jämfört med övriga västeuropeiska länder där det är ett krav att man sparar ihop en större del av köpeskillingen så går det i Sverige att köpa en bostad nästan helt utan egna tillgångar. Självklart gör det att priserna går upp mer än vad som är marknadsmässigt motiverat. För att slippa extrema situationer som hempularen beskrev ovan tror jag att en långsiktig regel på att man max fick låna 75% av köpeskillingen skulle kunna fungera över konjunkturcyklerna. Visst skulle bostadsspekulanterna som vill tjäna miljoner på att köpa och sälja bostäder bli besvikna men för övriga tror jag att det långsiktigt vore positivt.hempularen skrev: