Felinstallerad golvvärme i brf, vem ska stå för vad?
Hej!
Vi köpt en bostadsrättslägenhet i juli med inflytt i december.
Vi uppmärksammade innan köpet att ett av rummen saknade radiator under fönster. Vi fick då information att de rummet hade vattenburen golvvärme installerad av en tidigare ägare( ej vår säljare). Vår säljare hade bytt golvet i rummet och då haft någon där som mätt hur slingan gick , men konstaterade att de inte var ”optimalt ”. Säljaren ska att rummet var något svalare än övriga rum, men att de inte upplevt de som ett problem.
Svårt att undersöka systemet och värmen mitt sommaren. De fanns två synliga anslutningar och en termostat.
Efter inflytt och den kalla vinterns vi haft har vi upplevt stort problem. Rummet är jättekallt 13-19 gr beroende på om vi släpper in värme från intilliggande rum.
Vi vill sätta in en radiator vid fönstret och koppla bort golvvärmen och varit i kontakt med styrelsen.
De hittar tyvärr inget tillstånd för ingreppet .
De diskuterar nu med förvaltare och jurist om hur vi går vidare.
Vi misstänker att vi kommer att stå för delar eller helt för åtgärderna. Förhoppningsvis kan man tömma golvvärmen och slippa riva upp allt?
Någon som har erfarenhet av vad man kan göra?
Kan vi hävda dolt fel mot vår säljare?
Tacksam för synpunkter
Vi köpt en bostadsrättslägenhet i juli med inflytt i december.
Vi uppmärksammade innan köpet att ett av rummen saknade radiator under fönster. Vi fick då information att de rummet hade vattenburen golvvärme installerad av en tidigare ägare( ej vår säljare). Vår säljare hade bytt golvet i rummet och då haft någon där som mätt hur slingan gick , men konstaterade att de inte var ”optimalt ”. Säljaren ska att rummet var något svalare än övriga rum, men att de inte upplevt de som ett problem.
Svårt att undersöka systemet och värmen mitt sommaren. De fanns två synliga anslutningar och en termostat.
Efter inflytt och den kalla vinterns vi haft har vi upplevt stort problem. Rummet är jättekallt 13-19 gr beroende på om vi släpper in värme från intilliggande rum.
Vi vill sätta in en radiator vid fönstret och koppla bort golvvärmen och varit i kontakt med styrelsen.
De hittar tyvärr inget tillstånd för ingreppet .
De diskuterar nu med förvaltare och jurist om hur vi går vidare.
Vi misstänker att vi kommer att stå för delar eller helt för åtgärderna. Förhoppningsvis kan man tömma golvvärmen och slippa riva upp allt?
Någon som har erfarenhet av vad man kan göra?
Kan vi hävda dolt fel mot vår säljare?
Tacksam för synpunkter
Välkommen till forumet och tråkig situation du har hamnat i.
Den som ska stå för åtgärd av värmesystemet är normalt bostadsrättsföreningen som ansvarar för detta. Sedan får bostadsföreningen rikta krav mot den tidigare bostadsrättshavaren som har ändrat på föreningens värmesystem utan styrelsens tillstånd eller uppdrag om styrelsen orkar och ser vinning i det, att processa är riskfyllt och dyrt. När föreningen gör sådant underhåll står den även för att återställa ytskikten till den nivå som bostadsrättenslägenheten uppläts med. Så är det inga lyxgolv så går du skadefri.
Du kan rikta krav mot den du köpte bostadsrätten av eftersom denna ändring att värmesystemet hade tagits bort utan styrelsens tillstånd eller uppdrag med all sannolikhet är ett kraftigt värdesänkande för lägenheten, d v s du har betalat för mycket för den och den har fel som du inte kunde förvänta dig eller se genom att undersöka lägenheten.
Det rättsfall du vill läsa är "Knoppens golvvärmesystem" som HD beslutade i för några år sedan. Det berör din situation i stora drag. Läs här.:
https://www.domstol.se/en/hogsta-domstolen/avgoranden2/2020/83473/
Den som ska stå för åtgärd av värmesystemet är normalt bostadsrättsföreningen som ansvarar för detta. Sedan får bostadsföreningen rikta krav mot den tidigare bostadsrättshavaren som har ändrat på föreningens värmesystem utan styrelsens tillstånd eller uppdrag om styrelsen orkar och ser vinning i det, att processa är riskfyllt och dyrt. När föreningen gör sådant underhåll står den även för att återställa ytskikten till den nivå som bostadsrättenslägenheten uppläts med. Så är det inga lyxgolv så går du skadefri.
Du kan rikta krav mot den du köpte bostadsrätten av eftersom denna ändring att värmesystemet hade tagits bort utan styrelsens tillstånd eller uppdrag med all sannolikhet är ett kraftigt värdesänkande för lägenheten, d v s du har betalat för mycket för den och den har fel som du inte kunde förvänta dig eller se genom att undersöka lägenheten.
Det rättsfall du vill läsa är "Knoppens golvvärmesystem" som HD beslutade i för några år sedan. Det berör din situation i stora drag. Läs här.:
https://www.domstol.se/en/hogsta-domstolen/avgoranden2/2020/83473/
Här är väl egentligen två olika brister. Golvärme som inte fungerar och saknat tillstånd för installationen av golvärmen.
Den dåliga funktionen på golvärmen är ju i viss mån förväntad. det fanns indikationer om problem före köpet. Du kan knappast begära ersättning från säljaren.
Det saknade tillståndet blir lite struligare. I princip så är det föreningens ansvar att se till att du har fungerande värme i lägenheten. Nu har någon tidigare ägare ev. skadat värmen, det är egentligen inte ditt problem. Föreningen är ansvarig för att det fungerar, och får sedan ev. försöka kräva någon tidfigare ägare, v ilket nog är dödfött.
Den dåliga funktionen på golvärmen är ju i viss mån förväntad. det fanns indikationer om problem före köpet. Du kan knappast begära ersättning från säljaren.
Det saknade tillståndet blir lite struligare. I princip så är det föreningens ansvar att se till att du har fungerande värme i lägenheten. Nu har någon tidigare ägare ev. skadat värmen, det är egentligen inte ditt problem. Föreningen är ansvarig för att det fungerar, och får sedan ev. försöka kräva någon tidfigare ägare, v ilket nog är dödfött.
Egentligen är det ju samma problem. Tillståndsfrågan är ju mellan den nu före detta medlemmen och föreningen så egentligen inte TS problem.H hempularen skrev:
Så vi får lite olika perspektiv på frågan:H hempularen skrev:
Nej det tycker jag inte. Eftersom bostadsrättsföreningen ansvar för värmesystemet i lägenheten (huset) och att varje ändring av systemet kräver styrelsens tillstånd kan uppgiften vid köpet att en radiator har ändrats till golvvärme inte uppenbart indikera att det har gjorts utan tillstånd. Utgångspunkten måste ju ändå vara för en köpare att tillstånd från styrelsen har erhållits för åtgärden. Om säljaren inte ger en annan uppgift.
Håller med, en trist sak som landar i styrelsens knä att lösa.H hempularen skrev:
Detta fall visar hur svårt det kan bli när ägare av bostadsrätt gör ändringar inom de områden som föreningen ansvarar för utan tillstånd. Det kan bli dyrt att återställa. Som köpare kan man bli mer trygg genom att kontrollera med föreningen före köp om det finns tillstånd för de förändringar som gjorts. Som ni redan fått beskrivet ovan är det föreningens ansvar att värme fungerar (läs stadgarna för säkerhets skull) och därmed är det föreningens ansvar att återställa funktionen. Föreningen kan sedan försöka få ersättning från er som nuvarande ägare eller från den tidigare ägare som gjort förändringen, men det är knappast möjligt. Ni kan hävda att det inte är ert ansvar vad tidigare ägare gjort och att försöka hitta den ansvarige, kanske flera försäljningar bakåt, är inte troligt.
Ni kan troligen inte hävda detta som ett fel som kan ge ersättning från er säljare då ni kände till golvvärmen före köp och hade haft möjlighet att kontrollera status med föreningen före köp.
Ni kan troligen inte hävda detta som ett fel som kan ge ersättning från er säljare då ni kände till golvvärmen före köp och hade haft möjlighet att kontrollera status med föreningen före köp.
Jo det håller jag med om. Men här var frågan om huruvida värmen fungerar eller inte. Och det fanns indikationer om att värmen inte var helt OK, funktionsmässigt. Då får man som köpare ta höjd för att den kan vara sämre än förväntat.Claes Sörmland skrev:
Om vi antar att golvärmen fungerar någorlunda, så är det inte självklart att styrelsen väljer att återställa till radiaroruppvärmning. Kan bli en tolkningstvist om värmen fungerar tillräckligt bra eller inte.
Redigerat:
För att sätta press på styrelsen att agera så är verktyget att göra en ordentlig mätning av temperaturen i rummet. Om det kan visas av fackman att temperaturen ligger för lågt så har styrelsen inte så mycket annat val än att lösa det.
Väljer styrelsen att inte agera om lägenheten är för kall kan man sätta kraft bakom orden genom en anmälan till kommunens miljönämnd. De kommer då förelägga föreningen att ordna det. Troligen att utreda frågan med en mätning och sedan föreläggande om åtgärd. Och sen föreläggande om åtgärd mot vite om föreningen inte agerar.
Väljer styrelsen att inte agera om lägenheten är för kall kan man sätta kraft bakom orden genom en anmälan till kommunens miljönämnd. De kommer då förelägga föreningen att ordna det. Troligen att utreda frågan med en mätning och sedan föreläggande om åtgärd. Och sen föreläggande om åtgärd mot vite om föreningen inte agerar.
Kepigt läge, vi har samma problem i ett radhus hos oss, där fungerar otillåten installerad golvvärme i badrummet, men inte efterföljande element i ett sovrum.
Föreningen har bekostat undersökning av det hela, men allt är ingjutet i badrumsgolvet och går inte se hur det är kopplat.
Senaste ägarna är likt ni informerade om problemet vid köp, så de kan inte dra det mot säljaren, och det 3 ägare bakåt som utförde jobbet. De hade tillstånd att renovera badrummet fackmannamässigt, men inte för att ändra värmesystemet eller dra in golvvärme.
Jag är inte med i styrelsen länge, så jag vet inte hur det gått i ärendet.
Föreningen har bekostat undersökning av det hela, men allt är ingjutet i badrumsgolvet och går inte se hur det är kopplat.
Senaste ägarna är likt ni informerade om problemet vid köp, så de kan inte dra det mot säljaren, och det 3 ägare bakåt som utförde jobbet. De hade tillstånd att renovera badrummet fackmannamässigt, men inte för att ändra värmesystemet eller dra in golvvärme.
Jag är inte med i styrelsen länge, så jag vet inte hur det gått i ärendet.
Tack för allas engagemang för att ge tips i denna knepiga situation. Vi avvaktar vad förening återkommer med och hur omfattande och dyrt det kan bli för oss.