Felaktig Lantmäteriförrättning?
För 3 år sedan köpte vi ett område på 1 Ha bestående av en stamfastighet (Torpet) på 3500 m2 och fyra avstyckade fastigheter om 1500m2 var ungefär. Det finns lagfarter på alla fem tomter. Avstyckningen skedde 1989.
Anledningen till köpet var att renovera torpet som var nergånget och sälja resterande fyra tomter.
Vi blev för någon dag sedan kallade till styrelsemöte med ordförande som informerade oss om att de fyra avstyckade fastigheterna inte är inkluderade i samfälligheten som bildades 1986 (vilket vi inte fick någon info om från säljaren, mäklaren el samfälligheten vid köptillfället). Medlemskap i samfälligheten ger tillträde till föreningens vägar, vatten och bryggor. Man hävdar nu att stamfastighetens andel ( 1 av 41) inte ger mandat till ytterligare andelar. Man hävdar också att vattenverket inte ger tillräckligt vatten för ytterligare tomter. De fyra avstyckade fastigheterna ligger alla längs med föreningens vägar, men stamfastigheten är en skafttomt och har inte en direkt access till vägnätet.
Frågor är:
Hur kunde avstyckningen genomföras utan att det finns tillfarter till respektive tomt? Det är ju inte alla som har helikopter.
Varför blev då inte föreningen tillfrågad om avstyckningen utan det bar blev så?
Om vi säljer stamfastigheten, vad händer då med dessa 4 fastigheter som ingen har legalt tillträde till?
Eftersom vi inte är jurister tycker vi ändå att detta luktar urk!
Stig
Anledningen till köpet var att renovera torpet som var nergånget och sälja resterande fyra tomter.
Vi blev för någon dag sedan kallade till styrelsemöte med ordförande som informerade oss om att de fyra avstyckade fastigheterna inte är inkluderade i samfälligheten som bildades 1986 (vilket vi inte fick någon info om från säljaren, mäklaren el samfälligheten vid köptillfället). Medlemskap i samfälligheten ger tillträde till föreningens vägar, vatten och bryggor. Man hävdar nu att stamfastighetens andel ( 1 av 41) inte ger mandat till ytterligare andelar. Man hävdar också att vattenverket inte ger tillräckligt vatten för ytterligare tomter. De fyra avstyckade fastigheterna ligger alla längs med föreningens vägar, men stamfastigheten är en skafttomt och har inte en direkt access till vägnätet.
Frågor är:
Hur kunde avstyckningen genomföras utan att det finns tillfarter till respektive tomt? Det är ju inte alla som har helikopter.
Varför blev då inte föreningen tillfrågad om avstyckningen utan det bar blev så?
Om vi säljer stamfastigheten, vad händer då med dessa 4 fastigheter som ingen har legalt tillträde till?
Eftersom vi inte är jurister tycker vi ändå att detta luktar urk!
Stig
Detta verkar inte vara så ovanligt!
Jag har själv ett aktuellt fall där Lantmäteriet har styckat av stora tomter, tänkta som "hästgårdar" utan att kolla om det finns någon tillfart till tomterna.
Ungefär ett år efter avstyckningen skrev en stackars lantmäterianställd (som iofs var mycket trevlig) och ville få in dessa nya fastigheter i en vägsamfällighet, där jag råkar vara ordförande.
Noll koll skulle jag vilja kalla det.
Det finns väl bara två absoluta krav när man skapar en fastighet
1) Marken skall finnas i den personens ägo som begär avstyckningen.
2) Det skall gå att ta sig till fastigheten via normal väg.
Missar man 50% av detta så gör man inte sitt jobb
Jag har själv ett aktuellt fall där Lantmäteriet har styckat av stora tomter, tänkta som "hästgårdar" utan att kolla om det finns någon tillfart till tomterna.
Ungefär ett år efter avstyckningen skrev en stackars lantmäterianställd (som iofs var mycket trevlig) och ville få in dessa nya fastigheter i en vägsamfällighet, där jag råkar vara ordförande.
Noll koll skulle jag vilja kalla det.
Det finns väl bara två absoluta krav när man skapar en fastighet
1) Marken skall finnas i den personens ägo som begär avstyckningen.
2) Det skall gå att ta sig till fastigheten via normal väg.
Missar man 50% av detta så gör man inte sitt jobb
När det gäller vägmöjlighet så kan ni eller senare ägare till dessa tomter begära att få servitut som ger rätt att använda de befintliga vägarna. Ett sådant servitut kommer att beviljas oavett vad samfälligheten säger.
Troligen kan även lantmäteriet via en förrättning tvinga samfälligheten att ta in de nya tomterna i samfällighetsföreningen. Det kan då bli till en hög inträdeskostnad.
Det ligger på din undersökningspliktg att kontrollera att tomerna du köper har tillgång till väg, vatten osv.
Troligen kan även lantmäteriet via en förrättning tvinga samfälligheten att ta in de nya tomterna i samfällighetsföreningen. Det kan då bli till en hög inträdeskostnad.
Det ligger på din undersökningspliktg att kontrollera att tomerna du köper har tillgång till väg, vatten osv.
Men allvarligt talat, Hempularen:
Borde inte Lantmäteriet undersöka och ordna detta innan de fattar beslut om avstyckning?
Annars riskerar det ju att bli rena Chicago när man skall bestämma var denna nödvändiga väg skall dras.
Borde inte Lantmäteriet undersöka och ordna detta innan de fattar beslut om avstyckning?
Annars riskerar det ju att bli rena Chicago när man skall bestämma var denna nödvändiga väg skall dras.
Jo alla kan nog vara överens om att LM verkar ha gjort fel, för 25 år sedan. Att idag få dom att göra om rätt. Det tror jag blir väldigt knepigt.
Vi talade med Norrtälje kommuns handläggare per telefon och de gav oss ny information.
Om hur allt uppstod, men de påtalade också att allt väl inte gått rätt till enl. nuvarande lagstiftning.
Vi har begärt tid hos kommunens handläggare.
De har en taxa på 1000:- /Tim och de återkommer med tid framöver.
Vårt problem är ju bara att vi vill ha säljbara tomter
Området är från början som en rektangel indelat horisontellt i 3 delar.
Överst gränsande mot föreningens väg, två tomter a 1500 m2
Mitten torpet med 3500 m2 skafttillfart utmed vänstra områdesgränsen nerifrån och nederst 2 tomter a 1500 m2 gränsande mot föreningen nedre väg.
Föreningen vill inte ge dessa nytillkommna tomter access till varelse vägar, vatten eller båtplatser eftersom avstyckning skett efter samfällighetens bildande. Det skulle kosta ”astronomiska kostnader att ansluta sig”
Märkligt uttalande!
Stig
Om hur allt uppstod, men de påtalade också att allt väl inte gått rätt till enl. nuvarande lagstiftning.
Vi har begärt tid hos kommunens handläggare.
De har en taxa på 1000:- /Tim och de återkommer med tid framöver.
Vårt problem är ju bara att vi vill ha säljbara tomter
Området är från början som en rektangel indelat horisontellt i 3 delar.
Överst gränsande mot föreningens väg, två tomter a 1500 m2
Mitten torpet med 3500 m2 skafttillfart utmed vänstra områdesgränsen nerifrån och nederst 2 tomter a 1500 m2 gränsande mot föreningen nedre väg.
Föreningen vill inte ge dessa nytillkommna tomter access till varelse vägar, vatten eller båtplatser eftersom avstyckning skett efter samfällighetens bildande. Det skulle kosta ”astronomiska kostnader att ansluta sig”
Märkligt uttalande!
Stig
Vägarna skulle jag tro att ni kan få tvingande servitut för, mot en rimlig kostnad. Men då är ju inte dessa fastigheter medlemmar i samfälligheten. Utan får bara access till vägarna.
Måste inte de nya fastigheterna vara medlemmar i samfälligheten, få andelstal och bidra till kostnaderna i proportion till andelstalen?hempularen skrev:
Hur löser man annars ekonomin?
I princip så är detta något du borde upptäckt inom ramen för din undersökningsskyldighet.
MEN mäklaren borde också ha upptäckt det här problemet. För mäklaren är skyldig att ta ut ett s.k gravatiosnbevis. Där framgår framförallt vem som är lagfaren ägare, vilka panter som finns, men även vilka servitut, medlemskap i samfällighet osv. Där borde mäklaren ha reagerat på att tomterna inte belastades av medlemskap i samfälligheten.
Det är tänkbart att du kan kräva skadestånd av mäklaren för de kostander som uppstår nu. Sannolikheten är nog inte stor, men stor nog för att diskutera möjligeheten med en advokat. Kostnaderna att rätta till det här kan ju bli höga. Och du bör åtminstonde anmäla mäklaren till fastighetsmäklarnämnden. Detta under förutsättning att jag tror rätt om att detta är något som mäklaren borde reagerat på.
Jag blir lite nyfiken för en bekant råkade ut för en lite likartad historia, just i den kommunen. I det fallet valde mäklaren att avregistrera sig själv (gick i pension), och slapp på så sätt att få sin registrering indragen. Har funderat på om den mäklaren kan registrera in sig igen när ärendet är avskrivet.
MEN mäklaren borde också ha upptäckt det här problemet. För mäklaren är skyldig att ta ut ett s.k gravatiosnbevis. Där framgår framförallt vem som är lagfaren ägare, vilka panter som finns, men även vilka servitut, medlemskap i samfällighet osv. Där borde mäklaren ha reagerat på att tomterna inte belastades av medlemskap i samfälligheten.
Det är tänkbart att du kan kräva skadestånd av mäklaren för de kostander som uppstår nu. Sannolikheten är nog inte stor, men stor nog för att diskutera möjligeheten med en advokat. Kostnaderna att rätta till det här kan ju bli höga. Och du bör åtminstonde anmäla mäklaren till fastighetsmäklarnämnden. Detta under förutsättning att jag tror rätt om att detta är något som mäklaren borde reagerat på.
Jag blir lite nyfiken för en bekant råkade ut för en lite likartad historia, just i den kommunen. I det fallet valde mäklaren att avregistrera sig själv (gick i pension), och slapp på så sätt att få sin registrering indragen. Har funderat på om den mäklaren kan registrera in sig igen när ärendet är avskrivet.
Det är väl i någon mån upp till samfälligheten att erbjuda dem medlemsskap för att få in ett bidrag till underhållet. Du kan ju tilltvinga dig servitut för att få åka på någons väg, även om det inte finns en samfällighet. Här gäller ju samma sak. Men jag tror att du åker på att betala en viss engångskostnad för tillträdet till vägen. Men den kostnaden har inget med underhållskostnader att göra. Utan skall vara en "intrångsersättning" alltså motsvara värdeminskningen på vägen för att ytterligare en person får köra på den.KnockOnWood skrev:
I "mitt" fall var det snarast värdehöjande med två nya medlemmar i samfälligheten.hempularen skrev:
Alla medlemmar hade andelstalet 1, och det fick de två nya fastigheterna också.
Men de ligger 50 - 100 meter från "allmän" väg, till skillnad från övriga delägare som har 500 - 1000 meter av den samfällda vägen fram till "allmän" väg.
Så när det är dags att renovera vägen så får de nya fastighetsägarna betala en stor del av kostnaden i jämförelse med den nytta de får ut.
Jo men här verkar ju inte samfälligheten så pigg på att få in nya medlemmar. Jag tror att det kan handla om att en bryggplats i vissa områden kan vara värd typ hundra tusen. Samfälligheten kanske nu hyr ut några platser, det kan räcka för att betala hela vägunderhållet. Får man då in 4 nya medlemsfastigheter så raderar det ut hyresintäkten.
Jag tror iofs. att LM kan tvinga samfälligheten att ta in nya medlemmar, och då på villkor som dikteras av myndigheten.
Jag tror iofs. att LM kan tvinga samfälligheten att ta in nya medlemmar, och då på villkor som dikteras av myndigheten.
Ibland är planbestämmelserna sådana att byggrätten är begränsad till "maximalt en bostad per fastighet" och liknande. Men låt oss för ett ögonblick anta att sådan bestämmelse saknas för just det här området Då skulle ägaren för 25 år sedan kunnat smälla upp sina fyra nya hus utan avstyckning. Dessa fyra nya hus skulle tillsammans med torpet haft gemensam rätt till föreningens teknik. Inget skulle hindra torpägaren att exempelvis hyra ut de fyra nya husen till sommargäster eller åretrunthyresgäster. Inför ett sådant fullborda faktum är det troligt att föreningen skulle välja ett annat förhållningssätt. Man skulle exempelvis troligen inte på minsta sätt motsatt sig nya andelstal (så att torpets fem hushåll inte längre skulle smita undan med bara femtedelen så stor avgift som övriga förbrukare).
Ett tekniskt fullt genomförbart alternativ är att begära förrättning om att återbilda den ursprungliga stamfastigheten, och samtidigt söka bygglov (eller förhandsbesked) för fyra nya bostadshus. Detta förfarande skulle föreningen inte kunna motsätta sig. Alla de nya husen skulle få VA och väg utan en enda krona extra avgift. Allt - som sagt - under förutsättning att planbestämmelserna så tillåter.
Ett tekniskt fullt genomförbart alternativ är att begära förrättning om att återbilda den ursprungliga stamfastigheten, och samtidigt söka bygglov (eller förhandsbesked) för fyra nya bostadshus. Detta förfarande skulle föreningen inte kunna motsätta sig. Alla de nya husen skulle få VA och väg utan en enda krona extra avgift. Allt - som sagt - under förutsättning att planbestämmelserna så tillåter.