Hej
Vi fick tillträde (2021-09-04) till vårt nya hus och har haft lite oklara frågeställningar med mäklaren samt upptäckt felaktigheter i objektbeskrivningen. Det var en coronasäker visning då varje spekulant hade en tidslucka på 20min inomhus så min sambo kollade vissa saker och jag la fokus på vinden, VVS, elcentralen, ventilation etc etc. Huset ligger i Stockholmsområdet där det ibland går väldigt snabbt från visning till kontrakt, i vårt fall 4 dagar. Det var väldigt intensiva dagar med att få lånelöften på plats, budgivningen, få vårt eget hus värderat osv och jag hade bl a frågat om hur man kom fram till biarean som var ingivet 83kvm. Fick svar från mäklaren att det är ett företag som gjort det enligt Svensk Standard 021053 och detta svar kom efter när både säljare o köpare signerat varje sida i objektsbeskrivningen. Som sagt allt gick ganska snabbt och vi ville verkligen ha huset men var mentalt utmattad när man satt kl 20.00 på mäklarkontoret då allt skulle gås igenom.
Sedan när man väl lusläste i efterhand så finns det en hel del felaktigheter i objektsbeskrivningen. Stod bl a att det skulle finnas utgång till altanen från ett sovrum(nr1) men det gäller ett annat sovrum(nr3) så det kan jag leva med vilket var uppenbart på visningen. Det som är lite mer anmärkningsvärt är att det stod i köket var det granitbänkskiva (ca 7,5m totalt) men så är inte fallet. Jag får skylla mig själv i detta avseende men var i kontakt med Villaägarna för lite rådfrågning om det är ens lönt att driva detta gentemot säljarna.
Undrar om någon råkat ut för liknande annars är det bara att bita inget sura äpplet o gå vidare.
Frågan är också om det finns något att hämta angående biarean, det är ett helt fristående garage (5m från huset) och mätningen är gjord mars 2008. Detta papper överlämnades i samband med överlåtelsen. Boarea stämmer exakt vilket jag räknade ut efter tagit ut ritningar från kommunen. Mäklaren har angivit boarea: 207kvm och biarea 83 men han har ju gått efter säljarens uppgifter. Jag fick dessutom berätta att ett fristående garage som inte har ingång från huset ska absolut inte ingå i biarea.
Vänligen inte för syrliga kommentarer för jag vet att man själv har långtgående undersökningsplikt men som sagt vad, man kan alltid vara efterklok.
I princip kan man nog räkna med småfel i objektsbeskrivningar, de tas ofta fram på kort tid under stor stress. Och mäklare är ofta slarviga ADHD-människor, det är så de orkar med detta stressjobb med ständiga nya möten med människor och inte sällan konflikter. Säljarna är istället ofta okunniga och litar för mycket på mäklarens auktoritet och att denne fått det rätt i objektsbeskrivningen.
Det sagt så är objektsbeskrivningen en utfästelse och eftersom den finns skriftligt så är det ju tydlig. Du har helt rätt i att garage, redskapsbod och friggebod inte är biarea till huset. Men du har ju inte köpt ett hus utan en fastighet där det finns komplementbyggnader som också har en area. Denna area är inte boarea eller biarea till huvudbyggnaden rent definitionsmässigt (enligt skattereglerna). Så tydligare hade varit att bara kalla det för area.
Jag gissar att det bara är att bita i det sura äpplet för det är en stor skillnad mellan 83 kvm biarea i prospektet och husets biarea om 40 kvm. Den typiske kunnige köparen borde kunna skilja på detta vid undersökning av huset kan man tänka. Men jag gissar att mäklaren insåg problemet efter att ni skrivit kontrakt och det är därför ordnade så att säljaren överlämnade förtydligandet för att sänka dina möjligheter att komma tillbaka med en reklamation. Troligen såg mäklaren till att din kråka också sattes på detta dokument så att det finns tydlig dokumentation om att du var medveten om detta vid tillträdet. I så fall är nog alla möjligheter stängda.
Jag förstår inte riktigt var 83 kvm biarea framgår, är det i Objektsbeskrivningen?
Avtalet är ju lite konstigt att garage etc. är "biarea" men enligt det ska det vara 40 kvm biarea på huset så det är väl mer frågan om det är det i så fall?
Lite knepigt här i så fall om du har två olika uppgifter. Mäklaren har en långtgående skyldighet att se till att uppgifter i objektsbeskrivningen stämmer och den bifogas ju ofta till avtalet som bilaga.
Sen blir det ju även en fråga om din undersökningsplikt gentemot uppgifter i objektsbeskrivningen men generellt ska uppgifter i objektsbeskrivningen stämma och du som köpare ska kunna ta det som står där som sanning.
Så i princip ska du kunna utgå från att det då är granitbänkskiva i köket utan att ytterligare undersöka det men om det är helt uppenbart att det inte är det borde du påtala detta innan avtalsskrivning.
Ytan är ju svår att uppskatta men om uppgifterna avviker mellan objektsbeskrivningen och avtalet skulle jag tro att man måste utgå från avtalet, alltså att du har "godkänt" att biytan är 40 kvm eftersom du undertecknat avtalet där det tydligt framgår.
Jag tror inte heller att det finns någon grund att gå på säljaren, tyvärr.
I det här fallet har mäklaren gjort vad hen kunnat för att framhäva den stora ytan som säljs, troligen för att driva upp priset lite extra. Det är vilseledande att felaktigt kalla byggnader biarea som inte är det, men ni har signerat objektsbeskrivningen och därmed godkänt detta.
Annars brukar mäklare bara köra copy+paste på taxeringsuppgifterna, och ange detta tydligt i beskrivningen (och slippa eget ansvar). Så dags att komma på det nu, men du hade kunnat kolla mäklarens areauppgifter själv, genom att beställa utdrag ur fastighetsregistret för den aktuella fastigheten. Det går att göra smidigt via Lantmäteriets e-tjänst, och i registerutdraget finns mycket matnyttigt för en husspekulant.
Lycka till med nya hemmet, och hoppas inte detta förstör glädjen i att köpa hus!
Annars brukar mäklare bara köra copy+paste på taxeringsuppgifterna, och ange detta tydligt i beskrivningen (och slippa eget ansvar). Så dags att komma på det nu, men du hade kunnat kolla mäklarens areauppgifter själv, genom att beställa utdrag ur fastighetsregistret för den aktuella fastigheten. Det går att göra smidigt via Lantmäteriets e-tjänst, och i registerutdraget finns mycket matnyttigt för en husspekulant.
Lycka till med nya hemmet, och hoppas inte detta förstör glädjen i att köpa hus!
Jag tror att det är här felet kan ligga. Scenario:
Säljaren eller tidigare ägare har varit okunnig och inte förstått vad biarea är och lämnat eller låtit felaktiga uppgifter stå i taxeringen. Detta har sen mäklaren gjort ett prospekt av och den fortsatt okunnige säljaren har inte förstått att siffran är baserad på felaktiga utgångspunkter. Någonstans i processen efter kontraktsskrivning har säljaren fattat det hela och kontaktat mäklaren som löst det med det skriftliga förtydligandet vid tillträdet.
Ett lite förtydligande bild, denna är från själva objektsbeskrivningen som mäklaren skrivit. [bild]
Problemet här är ju att du skrivit på avtalet som säger 40 kvm.
Avtalet är gällande så om biarea är mindre än 40 kvm kan du kanske ha något att hämta.
Mäklaren har gjort en märkbar tavla dock men ekonomiskt tror jag inte att du har något case men du kan ju anmäla mäklaren för felet om du känner för det...
Mäklare brukar peta dit något i stil med "uppgifterna om areal är tagna från blabla, är uppgifterna viktiga för dig så kontrollera dem". En friskrivning så du inte ska kunna komma efteråt och anmärka.
Lite mer uppgifter: vår säljare köpte huset 2008 då dom fick ett mätprotokoll som gjordes strax innan av ett företag som heter Areakorrekt ornbydesign AB. Det var första bilden i tråden. I samband med att jag tog kontakt med olika försäkringsbolag så tar dom uppgifter från fastighetsregistret där det står boarea 169kvm bi 83kvm men jag sa att det är 207kvm i bo. Kollar man på t ex Booli står det 2008 169kvm+83 och nu när vi köpt 2021 står det 207+83. Visserligen är det bra om det står 169kvm om det blir tillbaks till den gamla fastighetsskatten istället för nuvarande med maxtaxa. Huset är ett souterräng (suterräng) så reglerna hur uppdaterats att man får räkna 6m in i bottenplanet. Gjorde även en egen beräkning enligt bild så summan är att det är fel på själva biarean men det verkar trots allt inte så mycket att hämta eftersom mäklaren inte förstod att garaget ej för räknas in i biarean.
