Bra, då har ni gjort det ni "ska" göra och det låter spontant som att det spåret kan vara framkomligt.Y yvonneas skrev:
Men läs på så att du verkligen har superkoll på begreppen lägenhet, bostad, lokal, biyta osv., för det kan lätt bli missförstånd om man blandar ihop dem.
Medlem
· Västernorrland
· 2 366 inlägg
Då lär det börja vara dags att antingen ta det till domstol eller ge upp. Säljaren kommer knappast häva köpet frivilligt oavsett vad ni kommer med för argument, om de vägrat hittills.Y yvonneas skrev:
Om kommunen nu har fått reda på att lokalen används som bostad utan bygglov, har de gjort någon tillsyn? Ställs det krav på föreningen att se till att boendet upphör så måste de ju agera på något sätt.
Eftersom det var en ordentligt registrerad bostadsrättsandel i föreningen så borde de på något vis bli tvingade att lösa in den. Funderar på om det går att få ersättning för värdeförlusten den vägen?
Bra info där tack.R Räknenisse skrev:
Ja det har gjorts en tilllsyn och finns nu en delgivning från kommunen att det inte är en godkänd lägenhet, inget bygglov och man får inte bo i den då blir det vite.
Intressant som du skriver om bostadsrättsandel i föreningen och att de på något vis skulle kunna bli tvingade att lösa in den...och även frågan om värdeförlusten
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 21 917 inlägg
Tar man frågan i ett lite bredare perspektiv blir den mindre enkel. Jag känner flera som bott i gamla butikslokaler i Stockholm. Ofta har man inte fått bo i dem (även om några varit godkända bostäder), men ur exempelvis ett studentperspektiv har de upplevts bra nog.
Om då dessa lokaler (i bostadsrättsform eller hyrda, det spelar egentligen inte så stor roll) upplevs ha ett värde kommer de att gå att hyra ut eller sälja. Visst, man får inte bo i dem, men exemplen på när någon blivit vräkt eller på annat vis bestraffad för det är nog inte jättefrekventa. Vi har också en fri marknad för kommersiella lokaler, så det går att komma över sådana för högstbjudande, både i hyresform och brf-form.
Avtalsmässigt vid överlåtelsen är det därtill normalt köplagen som gäller då det inte finns ett konsument/näringsidkar-förhållande. Båda betraktas därmed som jämbördiga parter och lägenheten (vare sig det är en bostad eller lokal) säljs på det stora hela i befintligt skick. Köparen har alltså ett stort ansvar för vad som köps.
Så jag tror att TS har en kraftig uppförsbacke att vinna en tvist om hävande. Jag skulle föreslå att lägenheten helt sonika säljs vidare om den inte faller TS dotter på läppen. Eller så bor hon bara kvar efter att ha fixat lite stödventilation eller vad som behövs.
Jag är hursomhelst inte övertygad om att situationen är någon annans fel, och att processa om frågan kan nog bli dyrt, därför är det lämpligt att se över sina odds innan man kastar bra pengar efter dåliga.
Om då dessa lokaler (i bostadsrättsform eller hyrda, det spelar egentligen inte så stor roll) upplevs ha ett värde kommer de att gå att hyra ut eller sälja. Visst, man får inte bo i dem, men exemplen på när någon blivit vräkt eller på annat vis bestraffad för det är nog inte jättefrekventa. Vi har också en fri marknad för kommersiella lokaler, så det går att komma över sådana för högstbjudande, både i hyresform och brf-form.
Avtalsmässigt vid överlåtelsen är det därtill normalt köplagen som gäller då det inte finns ett konsument/näringsidkar-förhållande. Båda betraktas därmed som jämbördiga parter och lägenheten (vare sig det är en bostad eller lokal) säljs på det stora hela i befintligt skick. Köparen har alltså ett stort ansvar för vad som köps.
Så jag tror att TS har en kraftig uppförsbacke att vinna en tvist om hävande. Jag skulle föreslå att lägenheten helt sonika säljs vidare om den inte faller TS dotter på läppen. Eller så bor hon bara kvar efter att ha fixat lite stödventilation eller vad som behövs.
Jag är hursomhelst inte övertygad om att situationen är någon annans fel, och att processa om frågan kan nog bli dyrt, därför är det lämpligt att se över sina odds innan man kastar bra pengar efter dåliga.
Vi som läser denna tråd har nog inte tillräckligt med information för att kunna ge råd. Samtidigt bör ni som trådskaparen vara försiktiga, om det kommer till domstolsprövning till exempel. Det vore värdefullt att veta vad den jurist ni haft gett för råd, när lokalen (felaktigt?) omvandlades till bostad och vad föreningen säger .
Att få till en hävning gentemot säljaren är knappast en framkomlig väg. Lokalen har ett värde även om den inte får användas som bostad, så det ni möjligen kan kräva är prisavdrag. Vi vet inte vad säljaren sagt, men denna kan avvisa krav om köpet gjorts på samma grund som vid ert köp och att ni hade full möjlighet att kontrollera omständigheterna före ert köp. Vad säger bostadsrättsföreningen? När omvandlades lokalen och under vilka omständigheter. Såldes den då till er säljare eller är det flera led mellan. Man bör kunna lita på uppgifter som lämnas av en förening, som att den är upptagen som bostad i föreningen. Om föreningen hanterat detta felaktigt kan det vara möjligt att begära skadestånd från föreningen eller någon form av inlösen. Ni kan samråda med er jurist om detta kan vara en lämplig väg.
Att få till en hävning gentemot säljaren är knappast en framkomlig väg. Lokalen har ett värde även om den inte får användas som bostad, så det ni möjligen kan kräva är prisavdrag. Vi vet inte vad säljaren sagt, men denna kan avvisa krav om köpet gjorts på samma grund som vid ert köp och att ni hade full möjlighet att kontrollera omständigheterna före ert köp. Vad säger bostadsrättsföreningen? När omvandlades lokalen och under vilka omständigheter. Såldes den då till er säljare eller är det flera led mellan. Man bör kunna lita på uppgifter som lämnas av en förening, som att den är upptagen som bostad i föreningen. Om föreningen hanterat detta felaktigt kan det vara möjligt att begära skadestånd från föreningen eller någon form av inlösen. Ni kan samråda med er jurist om detta kan vara en lämplig väg.
Tiden får väl utvisa var det landar, men jag ser inte att det skulle vara fel att begära att köpet hävs i detta fall(?)K klimt skrev:
Felet är ju av väsentlig betydelse för köparen. Jag ser inte att det faktum att lägenheten har ett ekonomiskt värde skulle vara ett hinder för hävning? Tvärtom går ju detta värde åter till säljaren vid en hävning, som ju potentiellt till och med går plus på en sådan lösning eftersom lägenheten kan ha ökat i värde under tiden. Till skillnad mot ett skadestånd.
Min bedömning är att vi inte vet tillräckligt. Om man läser köplagen beträffande hävning så angesC cpalm skrev:
”39 § Köparen får häva köpet på grund av fel, om avtalsbrottet är av väsentlig betydelse för honom och säljaren insåg eller borde ha insett detta.”
Det finns tre formkrav. Det första att det är ett fel gäller i detta fall. Det andra att det är av väsentlig betydelse gäller också. Det tredje är svårare, alltså att säljaren insåg eller borde ha insett felet. Vi vet inte, men säljaren kan ha varit ovetande och litat på uppgifter från sin säljare och från bostadsrättsföreningen. Köparen här köpte ju bostaden utan inse felet, det kan även gälla för den tidigare ägaren. I kommentaren till lagen anges också att detta kan vara svårt att visa vid krav på hävning. Så om TS väljer att gå till domstol och kräva hävning bör man noga bedöma möjligheterna.
Delar helt klart den bedömningen. Du har så klart rätt i att de formella grunderna för hävning kanske inte är uppfyllda.K klimt skrev:
Likväl tycker jag inte att det är en orimlig utgångsposition i denna tvist. Formellt sett bör man väl i andra hand yrka på ett prisavdrag, men det får man ju hoppas att det juridiska ombudet har koll på och jag är inte så säker på att det har någon jättestor praktisk betydelse. Sakfrågan är ju ändå densamma.
Det är inte en orimlig position att kräva hävning, men det kan bli svårt om säljaren köpt lägenheten i tro att det är en korrekt bostadsrätt. Om det är så att föreningen gjort en felaktig omvandling till bostadslägenhet, med andelstal för sådan användning, kan det vara möjligt att ställa krav på föreningen. Det är svåra avvägningar i detta fall, så hoppas att TS har ett bra juridiskt ombud som är väl förtrogen med lagstiftning kring bostadsrätter.C cpalm skrev:
Det är en mycket bra poäng på så sätt att TS har mycket att vinna på om det kan beläggas att säljaren hade eller borde haft kunskap om att lägenheten inte kan användas som bostad. Dvs. det är en god idé att ta reda på så mycket som möjligt om omständigheterna när lägenheten bytte ägare förra gången och vad som hänt sedan dess.K klimt skrev:
Men annars måste ju TS vara inställd på att utfallet inte blir exakt det man yrkar på. Man brukar ju säga att målet med en tvistlösning är att båda parterna skall vara lika missnöjda. Huvudsaken är att yrkandet inte är oskäligt så att man riskerar att förlora målet trots att man får rätt i sakfrågan.
Kommer att tänka på BRF fallet med "helkaklat" badrum där köparen fick rätt.
Kanske kan va rimligt att visa dina advokater målet, då undersökningsplikten behandlades i detta.
Mål nr meddelad i Stockholm den 10 december 2020 T 2829-19
https://www.google.com/url?sa=t&sou...FjAFegQICxAB&usg=AOvVaw3L8V1y8BJlMiQNjFi1K3to
Kanske kan va rimligt att visa dina advokater målet, då undersökningsplikten behandlades i detta.
Mål nr meddelad i Stockholm den 10 december 2020 T 2829-19
https://www.google.com/url?sa=t&sou...FjAFegQICxAB&usg=AOvVaw3L8V1y8BJlMiQNjFi1K3to
Medlem
· Västernorrland
· 2 366 inlägg
Behöver mäklaren kolla med föreningen att det det är en andel i föreningen och att % samt kategoriseringen bostad/lokal är korrekt?Y yvonneas skrev:
Det är ju elementär info om vad det öht är för objekt som säljs. Jag tänker jämfört med fastigheter där några grundläggande saker i fastighetsregistret ska kollas. Att fastigheten existerar och att den ägs av säljaren, och några grundläggande rättighetsfrågor som servitut bl.a.