Faktura = offert x 2

[mattiasj78]

Hej alla. Behöver lite råd och stöd angående en ovälkommen julklapp. Vi fick nämligen en faktura från vår markentreprenör häromdagen, som var på ungefär dubbla summan mot offererat arbete. Efter första chocken övertygade vi oss själva om att det var ett misstag, men har nu fått bekräftat att det antagligen är korrekt ifrån deras sida.

Vi måste givetvis sätta oss ner och prata igenom saken med dem, och inför det kan det vara bra att få lite tips vad som egentligen gäller. Tills entreprenören fått möjlighet att ordna upp saken avser jag inte avslöja deras namn (de har varit väldigt trevliga i övrigt).

"Kortfattad" bakgrundsinformation
Vi begärde in offerter ifrån olika entreprenörer på schaktning och grundgjutning för vår villa samt garage som var tänkt att byggas på en sluttande tomt med en del gyttja i mitten. Besökte tomten tillsammans med flera anbudsgivare (inkl entreprenören i fråga) och påpekade helt lekmannamässigt att man väl får dränera lite extra där i mitten. Den offert vi föll för låg på 337500 kr för både hus och garage.
Klicka för att läsa offerten
Därtill skulle komma en infiltrationsbädd och (enligt ursprunglig plan) jordvärmeslinga vilket muntligen uppskattades till totalt 50'-60'000. Jag frågade uttryckligen hur mycket fyllnadsmassor som ingick i offerten och fick till svar ungefär "priset är för färdig grund" (="så mycket som behövs").


Innan arbetet påbörjades grävde jag ett dike samt lite provgropar runt om på tomten och stötte då på en del vatten och lera. Informerade entreprenören om detta och undrade om man borde göra en geoteknisk undersökning för säkerhets skulle. De tittade på groparna och konstaterades att det ej behövdes. När arbetet påbörjades ansågs det dock nödvändigt att flytta huset uppåt sluttningen och förhöja det med upp till 1 m cellplast. I detta sammanhang nämndes en materia-merkostnad på ca 20'000 kr, vilken vi aldrig riktigt uppfattade om den täcktes av entreprenörens "offert-buffert" eller om det skulle bli en merkostnad för oss.

Det grävdes dränering, avlopp/infiltration och gjöts grund för hus men ej garage.

Och så kom fakturan. På 691734 kr. :eek:
Klicka här för faktura sida 1
Klicka här för faktura sida 2

Notera på fakturan att arbete som ingår i offert ändrats från "Regnvatten, dränering" till "Regnvatten, dränering och 1m runt" (=1 m runt grund?). Så finns där en rubrik "Dränering tomt" med en delsumma på ca 67'000 kr. En delsumma för infiltration på ca 49'000 kr. En delsumma "Avlopp, regnvatten från hus" på ca 68'000 kr (observera att "regnvatten" ingick i offert men inte "avlopp"). Sist men definitivt inte minst "Uppbyggnad grund" på ca 164'000 kr. På detta kommer sedan ursprunglig offertsumma, så det är alltså utöver själva grunden.

Ja, vad skall man säga om detta...?

Några konkreta frågor:

• Är det någon mer än vi som förvånas över att "Dränering tomt" inte anses ingå i offererad "Regnvatten, dränering"? Eller är det gängse norm att dränering i offerter bara avser 1 m runt grund???
• Måste en offert uttryckligen ange "Fast pris" för att det skall anses utgöra ett fast pris?
• I vilken mån är entreprenören skyldig att i förväg informera om merkostnader? Det handlar ju dels om arbete som vi inte uppfattat var utöver offerten, dels om förändringar som vi "godkänt" (inte för att vi uppfattat det som något val utan mer en anvisning) men inte uppfattat att det skulle kosta extra, eller kosta max 20'000 extra.
• Vi har ingen avsikt att betala fakturans hela summa - jag tror inte ens banken skulla låta oss göra det. Men hur skulle ni rekommendera oss att agera för att ha ryggen så fri som möjligt?

Svar på ovanstående och annat som kan skänka oss lite nattsömn tas emot med stor tacksamhet...

 

[frjo7205]

Har ni upprättat något skriftligt avtal kring arbetet eller är avtalet muntligt?

 

[andersmc]

Rent spontant så tycker man att om ni fått en offert så är det offertens pris som gäller. Men entreprenören tycker uppenbarligen att han lämnat en offert på enbart en liten del av arbetet, och resten var på löpande räkning, medan du naturligtvis förutsatte att offerten omfattade hela arbetet.

Men här är antingen ett totalt missförstånd mellan dig och entreprenören, eller så försöker han helt enkelt köra upp dig så mycket det bara går.

Jag har själv (och förmodligen de flesta som anlitat hantverkare) varit utsatt för liknande situationer, om än i betydligt mindre skala.

Det finns en gräns för hur mycket det slutliga priset får överstiga det angivna utan att entreprenören behöver kontakta dig för att fortsätta arbetet. Men det är väl 20% (?), inte 100%.

Eftersom det är så mycket pengar det handlar om hade jag redan på ett tidigt stadium kontaktat någon jurist.

 

[hempularen]

Dränering av tomt tror jag inte man kan räkna med att det skall ingå i en offert som handlar om en husrgrund. Det låter mer som ett tomtplaneringsarbete.

Höjningen av huset 1m låter för mig som läst mycket här på forumet som ganska rimligt att det måste kosta mycket mer än 20 000.

Jag är lite förvånad över att offerten inte hänvisar till några standardformuleringar, typ ABS05 etc. Det finns ingetinting i offerten om kvalitet eller materialval. Helöler ingenting om kostnad för tillkommande arbeten (timpriset bör specificeras i offerten).

Vid en husentrepenad gentemot privatrperson så har du som privatperson en ganska stark sits. I princip så gäller din uppfattnign om vad som avtalats såvida inte entrepenören kan bevisa att ni avtalat något annat. Dvs. dräneringen av tomten ingår antingen i entrepenaden efterssom du uppfattat det så, alternativt så är det ett tillkommande arbete, som du inte har beställt och sålunda inte är betalningsskyldig för. På samma sätt kan man resonera om det mesta i fakturan.

En offert med en prisuppgift innebär att det är ett fast pris såvida inget annat framgår av offerten.

Med tanke på det stora beloppet så skulle jag nog kontakta en jurist för rådgivning, ex. så ger villaägarförbundet fratis juridisk rådgivning till medlemmar (vilket du kan bli när du ringer).

Om du inte redan gjort det så sätt er ner därhemma och skriv en "dagbok" om alla kontakter ni haft, var noga med att skriva ned allting i den ordning det hänt, skriv också datum när ni nu skriver det hela. Tänk på att om det blir en rättsak av detta så kanske ni om 3-4 år får stå och redogöra för turerna i en domstol. Att då kunna hänvisa till minnesanteckningar som visserligen inte är skrivan i "realtid" men ändå relativt nära inpå händleserna är en styrka.

Var mycket försiktiga med att bekräfta att ni hört om några ekstrakostnader (de 20 000 osv.).

Försök få allting skriftligen från entrepenören. Efter ev. telefonkontakter, skriv ett mail med något i stil med "jag uppfattade att vi sa: ..... Försök gärna få med en fråga i mailet som entrepenören kommer att svara på, då får du ett "bevis" på att han läst ditt mail, bra om frågan inte gäller något väsentligt.

 

[blender]

Det var ju minst sagt en chock.

I offerten står det att avlopp ej ingår, men detta står på fakturan. Är detta avtalat separat?
Likaså "Tillfällig infart", är detta avtalat eller något som gjort "på egen hand" av dem?

Precis som hempularen säger så har du ett starkt skydd i bland annat konsumenttjänstlagen.

Ur Justitiedepartementets folder "Konsumentskydd vid småhusbyggande" :

"Från och med den 1 januari 2005 gäller nya regler som stärker konsumentskyddet vid byggande av småhus. De nya reglerna finns bland annat i konsumenttjänstlagen och lagen om byggfelsförsäkring. De ska alltid tillämpas när en konsument och en näringsidkare har avtalat om en småhusentreprenad, oavsett vad konsumenten och
näringsidkaren har kommit överens om."
...
"Med småhusentreprenad avses här alla slag av arbeten på småhus som en näringsidkare utför åt en konsument."
...
"Näringsidkaren har bevisbördan för vad som har avtalats om arbetets omfattning, priset, tiden för betalning och tiden för arbetets avslutande."

Källa: http://www.regeringen.se/content/1/c6/03/51/39/232ee936.pdf


Enligt Konsumenttjänstlagen får priset får inte överskrida 15% av överenskommet pris (såvida inte någon prisgräns har avtalats):

"36 § I den mån priset inte följer av avtalet, skall konsumenten betala vad som är skäligt med hänsyn till tjänstens art, omfattning och utförande, gängse pris eller prisberäkningssätt för motsvarande tjänster vid avtalstillfället samt omständigheterna i övrigt.

Har näringsidkaren lämnat en ungefärlig prisuppgift får det uppgivna priset dock inte överskridas med mer än 15 procent, såvida inte någon annan prisgräns har avtalats eller näringsidkaren har rätt till pristillägg enligt 38 §."


Entreprenören ska också få godkännande på merarbete av beställaren (utom i vissa fall, men dessa anser jag inte gälla i detta fall):

"8 § Om det när tjänsten utförs framkommer behov av arbete som på grund av sitt samband med uppdraget lämpligen bör utföras samtidigt med detta (tilläggsarbete), skall näringsidkaren underrätta konsumenten och begära dennes anvisningar.
Kan konsumenten inte anträffas eller får näringsidkaren av annan orsak inte anvisningar av honom inom rimlig tid, får näringsidkaren utföra tilläggsarbetet

1. om priset för detta är obetydligt eller om det är lågt i förhållande till priset för den avtalade tjänsten, eller

2. om det finns särskilda skäl att anta att konsumenten önskar få tilläggsarbetet utfört i samband med uppdraget.

Näringsidkaren är skyldig att utföra sådant tilläggsarbete som inte kan uppskjutas utan fara för allvarlig skada för konsumenten, om konsumentens anvisningar inte kan inhämtas eller om konsumenten begär
det."



"38 § Näringsidkaren har rätt till pristillägg

1. om han har utfört tilläggsarbete i enlighet med bestämmelserna i 8 §, eller

2. om tjänsten har fördyrats på grund av omständigheter som är att hänföra till konsumenten och som näringsidkaren inte bort förutse när avtalet träffades.

I fråga om pristilläggets storlek gäller bestämmelserna i 36 §."


Det är din uppfattning av vad arbetet omfattar som "gäller" om inte entreprenören kan bevisa annat.
Entreprenören kommer att få det svårt i rätten genom att påstå att "det borde kunden ha förstått inte ingick" när det gäller vissa saker i arbetes omfattning.

"51 § Vid småhusentreprenad gäller vad konsumenten påstår har avtalats om

1. arbetets omfattning,
2. priset eller grunderna för hur priset bestäms,
3. tiden för betalning, och
4. tiden för arbetets avslutande,

om inte annat framgår av ett skriftligt avtal eller av omständigheterna i övrigt. Lag (2004:554)."

Källa: http://www.riksdagen.se/webbnav/index.aspx?nid=3911&dok_id=SFS1985:716&rm=1985&bet=1985:716


Även om dessa meningar och citat kommer direkt från lagarna som entreprenören måste följa bör du ändå ta kontakt med en advokat. Jag är ingen jurist utan bara en intresserad amatör som letat lite på internet..

Det kanske blev lite osammanhängande, jag skyller det på sömnbrist..

 

[Addan91]

Inte kul att råka ut för sådant. Men saknas det inte lite information från trådskaparen. För man undrar ju varför det i offerten står att vissa saker inte ingår, var det bara ett förtydligande från entreprenören eller för att detta skulle gå på timme. Verkar ju helt otroligt att entreprenören fixar avlopp o infiltration om man inte beställt. Tänk om det nu inte skulle varit infiltration utan annan avloppslösning.

Hoppas det löser sig.

 

[mattiasj78]

Dags för lite förtydliganden

Men här är antingen ett totalt missförstånd mellan dig och entreprenören, eller så försöker han helt enkelt köra upp dig så mycket det bara går.

Jag är tämligen övertygad om att det bara är ett missförstånd. Bekantas bekanta som vi upplevt bra relation till. Vilket gör historien ännu tråkigare. Just nu önskar man nästan att man valt något otrevligt surkart så det vore enklare att blåneka...

Har ni upprättat något skriftligt avtal kring arbetet eller är avtalet muntligt?

Det finns ett generellt ABS 05 undertecknat. Dock hänvisar det inte uttryckligen till offerten. Löpande timpris och uppskattat totalpris för löpande arbeten har angivits muntligen.

Dränering av tomt tror jag inte man kan räkna med att det skall ingå i en offert som handlar om en husrgrund. Det låter mer som ett tomtplaneringsarbete.

Värt att notera här är:
- Behovet av dränering av tomten påtalades redan vid begäran av offerten. När offerten då inkluderar "Regnvatten, dränering" förutsätter man givetvis att det är den dränering man talat om. Om "Dränering tomt" funnits med i listan över vad som uttryckligen exkluderats hade det varit en annan sak.
- Den dränering som gjorts är inte något sorts trädgårdsplanering utan man har dränerat ett stort U runt huset (längre än 1 m ifrån) för att förhindra att vatten från jordmassorna som ligger högre i slänten än själva tomten skall trycka på grunden. Jag uppfattade det som en grund-förutsättning, i dubbel bemärkelse.

Höjningen av huset 1m låter för mig som läst mycket här på forumet som ganska rimligt att det måste kosta mycket mer än 20 000.

Att hela tomten sluttar var ju uppenbart redan på offertstadiet. Vi talade också i lösa drag om behovet av att "plana ut" den. Kanske sluttar den något mer där huset till slut placerades, men i överkant ligger grunden ungefär i linje med ursprunglig marknivå.

Det som nämndes här var att antingen använda 350 ton makadam eller 3 ton cellplast. Eftersom ingående mängd makadam var "för färdig grund" antog jag givetvis att dessa 350 ton ingick i offertens fasta pris (jag var i detta läge glad att jag inte följde en annan offertlämnares råd att ta det löpande räkning). Det nämndes att cellplasten kostade ca 20'000 kr mer än makadamet - vilket för övrigt är den enda summa som nämnts under arbetets gång. Vem som skulle betala dessa 20 tkr eller om det var med moms nämndes inte, och jag frågade inte eftersom jag var beredd att betala 25'000 kr extra för att minimera risken för sättningar. (Ser man till den faktiska materialkostnaden verkar den snarare ha blivit 40-45 tkr mer än 350 ton makadam, men hur skulle jag kunnat veta det?)

ex. så ger villaägarförbundet fratis juridisk rådgivning till medlemmar (vilket du kan bli när du ringer).

Tack för tipset!

I offerten står det att avlopp ej ingår, men detta står på fakturan. Är detta avtalat separat?

Här är nog en missuppfattning från min sida, jag trodde att av "Avlopp" och "Infiltration" avsåg det ena arbete och det andra material (vilket angivits muntligen till 18750 kr). Totalt löpande angavs som sagt muntligen i förväg till 50-60 tkr och inkluderade då nedgrävning av jordvärme, som annan entreprenör givit ett fast pris på 16'800 kr för. Vår entreprenör angav ett några högre uppskattat pris (ca 20 tkr), men vi tyckte det borde vara enklast att slippa köra dit en till grävmaskin. Men antag att jordvärmen som inte blev av hade kostat 16,8 tkr och löpande totalt hamnar i överkanten 60 tkr. Då skulle det ju ändå inte blivit mer än 60 - 16,8 = 43,2 tkr löpande.

En komplicerande faktor är att i fakturan har avlopp buntats ihop med "regnvatten från hus" medan "Regnvatten, dränering" ju ingick i offertens fasta pris. Så hur mycket av detta arbete är för avlopp och hur mycket är för regnvatten...?

Likaså "Tillfällig infart", är detta avtalat eller något som gjort "på egen hand" av dem?

Vad som avses här är något vi behöver reda ut. Om det är tillfällig infart till hus/garage så borde det ju ingått i offerten (svårt att gjuta en grund utan att kunna köra dit), men det kan också vara att de grusat en plätt på andra sidan huset vilket de då gjort på eget bevåg. Hur som helst är det ju småpotatis i sammanhanget...

Enligt Konsumenttjänstlagen får priset får inte överskrida 15% av överenskommet pris (såvida inte någon prisgräns har avtalats)

Detta gäller ju när "näringsidkaren lämnat en ungefärlig prisuppgift", alltså inte på offertens fasta pris. Har för mig att någon påsått att enligt ABS 05 så är denna siffra 25% för markarbeten. Så om vi skulle vara riktigt generösa skulle entreprenören kunna debitera oss (60 - 16,8) * 1,25 = 54 tkr för löpande arbeten.

man undrar ju varför det i offerten står att vissa saker inte ingår, var det bara ett förtydligande från entreprenören eller för att detta skulle gå på timme.

Det är sådant som entreprenören valt att inte lämna fast pris på, utan som vi muntligen beställt på löpande räkning, vilken som sagt uppskattades till 50'000-60'000 kr totalt.

 

[hempularen]

Du skriver att ni skrivit ett kontrakt som inte utryckligen hänvisar till offerten. Det kan vara ett problem. Då är det nog viss risk att offerten inte gäller. Å andra sidan så har han ju hänvisat till det fasta priset i från offerten på fakturan, men satt upp en massa extra saker. Den hänvisningen kan man troligen ta som intäckt för att offeten skall gälla.

Men enligt samma pincip som jag nämde i mitt tidiggre inlägg, så gäller det pris ni uppfattat, såvida inte entrepenören kan bevis att ni avtalat ngt. annat. Ni kan peka på offereten, och hävd att det är den nivå ni räknat med, oavsett om offetn sedan gäller eller ej.

Men jag tycker fortfarande att det är lite otydligt ang. höjningen. Ja uppfattar det som att ni pga, tomtens beskaffning var tvungen att höja huset 1m utöver vad som var planerat från början? Dvs att hela den höjningen var "extra".

 

[gaia]

enterprenören byggde en husgrund som blev mer komplicerad än förväntat och mycket dyrare än förväntat. Hade du , som beställare, kunnat välja en billigare grundlösning? Tycker du att entärprenören valt den dyraste grundlösning utan att konsultera med dej? Skulle du avstå att bygga detta grund om du viste i förväg hur dyrt det blir?
Enterprenören viste kanske inte heller hur det slutar och löste problem medan dom dök upp och det blev bara dyrare. Det jobb som är gjort kan man inte neka att betala för om jobbet krävdes för att bygga en husgrund som du ville ha. Det är bara synd att ingen av er pratat priser i klarspråk när förutsättningar ändrades under arbetets gång....
Jag hoppas att dom fakturerat dubbelt för några arbetsmoment och det går att klara upp när ni går genom det som blev gjort och vad du ska betala för.
gaia

 

[hempularen]

Praktiskt sett kanske gaia har rätt, men strikt juridiskt är det tveksamt om entrepenören har rätt till mer än vad offerten stadgar plus en del för det som utryckligen var undantaget i offerten. Men det finns en del tveksamheter, som att offerten inte formellt var del av kontraktet osv.

 

[mattiasj78]

Du skriver att ni skrivit ett kontrakt som inte utryckligen hänvisar till offerten. Det kan vara ett problem. Då är det nog viss risk att offerten inte gäller. Å andra sidan så har han ju hänvisat till det fasta priset i från offerten på fakturan ... Den hänvisningen kan man troligen ta som intäckt för att offeten skall gälla.

Jag har också tänkt på det. Efterklokt borde vi givetvis skrivit ett ABS 05 på den fasta delen och ett på den rörliga. Men genom att fakturera enligt offert bekräftar de ju att offerten accepterats. Hade de istället hävdat att vi muntligt beslutat att allt skulle köras löpande hade det varit svårare juridiskt.

Men jag tycker fortfarande att det är lite otydligt ang. höjningen. Ja uppfattar det som att ni pga, tomtens beskaffning var tvungen att höja huset 1m utöver vad som var planerat från början? Dvs att hela den höjningen var "extra".

Oklart hur stor betydelse detta har, men antag att tomten sluttade 40 cm per 15 m där vi först avsåg placera huset. Gissningsvis (från mitt lekmannaperspektiv) skulle man då sänkt ner grunden i övre änden (så att panelen låg nära marknivå) och förhöjt den något lite i nedre änden.

När entreprenören vid start insåg(?) hur mycket vatten som var i rörelse i det övre jordlagret så informerades vi om att huset dels behövde flyttas så högt upp som möjligt på tomten, där den sluttar kanske 1 m per 15 m, dels inte kunde försänkas jämfört med nuvarande marknivå utan behövde börja i jämnhöjd i övre änden och höjas 1 m ovan mark i nedre änden. Båda aspekterna ledde inledningsvis till protester från min fru, som undrade om det inte gick att dränera extra istället, men det var tydligen bara att finna sig i saken.

Hade du , som beställare, kunnat välja en billigare grundlösning?

Är inte tillräckligt insatt för att svara på alla punkter, men t.ex. borde dräneringen kunnat göras snabbare med en stor grävmaskin än med minigrävare (vi hade inte sett entreprenörens utrustning när offert accepterades/avtal skrevs). M.a.o. borde det kunnat bli billigare om vi anlitat annan entreprenör eller om denna entreprenör hyrt annan utrustning.

Dessutom överskrider ju kostnaden för de överenskomna rörliga arbetena (infiltration/avlopp) vida deras egen uppskattning, vilken i sin tur stämmer någorlunda med vad andra entreprenörer offererat.

Tycker du att entärprenören valt den dyraste grundlösning utan att konsultera med dej?

Dels har de gjort saker på eget bevåg (t.ex. vill jag minnas att halva dräneringen var grävd första gången jag såg den), dels förändringar jämfört med plan som framställts som förutsättningar snarare än val för oss att ta ställning till, och aldrig har det uttryckts att "detta kommer att bli dyrare för er än offert/uppskattning", att jämföra med vänner som fått ge ok på kostnadsökning på 2300 kr för markarbete. (Faktum är att de till vår glädje antytt att det kunde bli aktuellt att sänka offert-priset, eftersom det gick snabbare att göra grunden med cellplast under. Men detta var tydligen priset utöver vad de ansett rörligt).

Skulle du avstå att bygga detta grund om du viste i förväg hur dyrt det blir?

Om vi från början fått en offert/uppskattning som landat på 700'000 skulle vi i första hand valt en annan entreprenör; vi har flera offerter i storleksordning med aktuell entreprenörs ursprungliga dito. Frågan är om det inte t.ex. skulle blivit billigare att påla på ursprunglig plats.
Om alla skulle offererat 700 tkr är det tveksamt om banken hade beviljat något kreditiv, så då hade vi fått skjuta byggandet på framtiden eller söka annan tomt. Att betala 700'000 för schakt och grund har aldrig funnits på kartan.

 

[Dudeish]

enterprenören byggde en husgrund som blev mer komplicerad än förväntat och mycket dyrare än förväntat. Hade du , som beställare, kunnat välja en billigare grundlösning? Tycker du att entärprenören valt den dyraste grundlösning utan att konsultera med dej? Skulle du avstå att bygga detta grund om du viste i förväg hur dyrt det blir?
Enterprenören viste kanske inte heller hur det slutar och löste problem medan dom dök upp och det blev bara dyrare. Det jobb som är gjort kan man inte neka att betala för om jobbet krävdes för att bygga en husgrund som du ville ha. Det är bara synd att ingen av er pratat priser i klarspråk när förutsättningar ändrades under arbetets gång....
Jag hoppas att dom fakturerat dubbelt för några arbetsmoment och det går att klara upp när ni går genom det som blev gjort och vad du ska betala för.
gaia

När offert skrivs är det ju upp till entreprenaden att undersöka marken. Ifall denne tycker att det är onödigt så är ju ekonomiska risken på entreprenadens sida, inte kunden. Samma när kunden visar via grävda hål hur det ter sig, ifall entreprenaden avfärdar detta så finns det inget skäl att tro att detta blir dyrare än offert.

Jag skulle betala enligt offert, inte en krona mer. Du har extremt starkt case och firman kommer inte att få rätt mot dig. Så, säg till denna att du betalar gärna offertpriset, annars kan han vänta 3-4 år tills tingrätten bestämt att han skall få offertpris....

 

[maggiem]

Var i liknande situation själv en gång.
Som privatperson har du ganska start ställning: Entreåprenörer får inte bara sätta igång och göra extra jobb utan att tala om för dig vad det kommer att kosta.
Det är oxå han som har bevisbörda att du fick info om kostnaden (alltså helst skriftlig, även om muntlig gäller oxå).
Men du har ju fått jobber gjort, så om jag varit dig, skulle jag komma överens om någon rimlig ersättning till honom, t ex för materialkostnad eller maskiner etc,