Jo...men om jag tar bolån hos en bank så kan jag ju inte ta ett vanligt lån hos en annan bank för att täcka handpenningen, trots att bolånebanken tar samma procentuell risk som om jag betalat in en kontant handpenning, min betalningsförmåga minskar ju iom det andra lånet, vilket ökar risken att nåt skiter sig, men nån stans borde man ju kunna hitta nån jämnvikt mellan dessa båda risker...Mikael_L skrev:Alla lån du tar, sitter du ju kvar med.
Har långivaren en pant, skyddar han sig delvis med denna.
Banken vill inte ta all risk, därför kräver dom en viss ekonomisk insats av dig.
Går det dåligt för dig (blir av med jobbet osv) samtidigt som husvärdena dippar så tycker banken det är bättre att du blir av med t.ex. 300' samtidigt som banken blir av med, säg 300'.
Dessa 300' som banken "blev av med" fortsätter dom iofs kräva av dig, genom återbetalning eller utmätning osv.
Men dessa pengar är en mycket större risk. Du kanske får skuldsanering och banken blir nästan utan.
Men jag håller med i att banken inte ska ta all risk. Alla sorts affärer man ger sig in i måste man ju själv inse och värdera riskerna med, och inte räkna med att någon annan ska ta smällen av ifall det inte går som tänkt.
F.ö. tycker jag hela svenska folket, som kollektiv *, har alltför stort riskbeteende när det gäller vilka summor dom lånar upp till sina bostäder.
*egentligen inte alla, utan bara i storstäderna ...
Du måste vända på det hela och se det ifrån bankens sida.
Vi börjar med banken som skall ge huslånet.
Du pytsar in 300' samt huset i säkerhet, detta tillsammans med att din ekonomi ser hygglig ut, räcker kanske.
Ingen uppenbar risk att det går åt skogen, men gör det det så tar banken ditt hus och säljer det samt behåller dina 300'. Räcker inte dessa pengar kräver dom dig på resten. Banken tar en rimlig risk.
Men ser dom att du har många beviljade krediter så vill dom kanske ha lite mer i säkerhet, för då har risken att det går åt skogen blivit större. Och det belopp som ev kvarstår efter tvångsförsäljning ska fler borgenärer slåss om.
Men kan du t.ex. hosta upp en miljon i egen insats så kanske dom slutar att bry sig i hur din ekonomi i övrigt ser ut. Då är banken nästan säkra på att gå skadelösa, då dom säljer ditt hus och tar upp till en miljon av dina pengar. Dvs väldigt liten risk att banken står kvar med en fordran.
En annan kreditgivare som du vill låna till kontantinsatsen av, tänker väl på ungefär samma vis, bara det att dom inte har en pant i form av ett hus, som säkerhet.
Detta får du betala genom en väldigt mycket hårdare granskning och bedömning av din ekonomi, samt högre ränta (som alltså är en riskpremie för banken).
Vi börjar med banken som skall ge huslånet.
Du pytsar in 300' samt huset i säkerhet, detta tillsammans med att din ekonomi ser hygglig ut, räcker kanske.
Ingen uppenbar risk att det går åt skogen, men gör det det så tar banken ditt hus och säljer det samt behåller dina 300'. Räcker inte dessa pengar kräver dom dig på resten. Banken tar en rimlig risk.
Men ser dom att du har många beviljade krediter så vill dom kanske ha lite mer i säkerhet, för då har risken att det går åt skogen blivit större. Och det belopp som ev kvarstår efter tvångsförsäljning ska fler borgenärer slåss om.
Men kan du t.ex. hosta upp en miljon i egen insats så kanske dom slutar att bry sig i hur din ekonomi i övrigt ser ut. Då är banken nästan säkra på att gå skadelösa, då dom säljer ditt hus och tar upp till en miljon av dina pengar. Dvs väldigt liten risk att banken står kvar med en fordran.
En annan kreditgivare som du vill låna till kontantinsatsen av, tänker väl på ungefär samma vis, bara det att dom inte har en pant i form av ett hus, som säkerhet.
Detta får du betala genom en väldigt mycket hårdare granskning och bedömning av din ekonomi, samt högre ränta (som alltså är en riskpremie för banken).
Exakt, men till trådskaparens försvar, så är ju byggkostnaden vid nybyggnad ofta lägre än vad husets värde är om man säljer direkt efter nybygge. När det gäller byggnadskreditiv så gissar jag dock att banken i det fallet kräver större säkerhet på grund av alla oförutsedda utgifter som kan uppkomma och som de av ERFARENHET vet att folk glömmmer att kalkylera med.Mikael_L skrev:
Men rent teoretiskt så borde ju kontantinsatsen som sådan vara ointressant utan det som banken vill beräkna är ju beräknat försäljningsvärde minus lånets storlek. Om man har hängt med i en grotesk budgivning utan rationell anledning att fortsätta uppåt så spelar det ju ingen roll om de betalat en miljon i handpenning, om huset fortfarande troligen kommer säljas till ett pris som är lägre än lånets storlek.
Om jag tolkar trådskaparen rätt så finns desperation eftersom känslan är att huset redan från start är värt mer än lånets storlek, men banken har krav som inte går att uppfylla. Här vill jag dock försvara banken som troligen har bra mycket mer erfarenhet än TS om husbyggande....
Svaret blir som många sagt, köp något färdigt och mindre attraktivt, eller spara på riktigt, inte stoppa undan småsmulor och åka till Skottland för resten. Jag tror att banken kommer bli mycket imponerade om TS kommer tillbaka om ett år, med 200.000 på fickan och är fullt fokuserad på att genomföra det här.
Det där är jag inte beredd att hålla med om.yens skrev:
Om någon sitter och kollar tomtpris och adderar ett "nyckelfärdigt" hos någon hustillverkare för att sedan påvisa en bra kalkyl jämfört med vad nya villor säljs för så är man ute och cyklar.
Det finns många dolda kostnader när du bygger ett hus för att inte säga oväntade.
Generellt vill jag påstå att marknaden inte är dummare än att en nybyggd villa säljs för vad en ny tomt + samma hus kostar att uppföra.
Undantagen är när du kan bygga billigare än övriga marknaden eller kan köpa en tomt som övriga marknaden ratar och inte ser potentialen i förrän huset står på plats.
Redigerat:
Ett nybyggt älvsbyhus här som kostar 1,4M NF + tomt ca 300k kostar 2,7M att köpa som nyproduktion, inte ens chans i hela världen att du har extrakostnader för 1 miljon på det huset. Ännu ett älvsbyhus som kostade ca 1,8 att uppföra kostar 3,1 (tomt återigen ca 300 000).HusByggarTomten skrev:
Det var ett elakt citat du tog från mig, eftersom andra halvan av stycket handlade om bankens erfarenhet i förhållande till byggarens...HusByggarTomten skrev:
Däremot så är åtminstone så i min kommun, att ALLA som byggt nya hus har gjort en bra affär på bara något års sikt. Huset har gått betydligt dyrare än de gjorde för den som färdigställde det. Det gäller såväl fribyggare som massproducerade områden...
Det är ju lite så SBAB fungerar....ju högre belånad du är, desto högre ränta får du betala, bara för att kompensera för den extra risken SBAB tar med ett 95% lån...Samma sak gäller Ikanobank( samt ICA och nån mer har jag för mig, det är väl egenligen SBAB alltihop).
Redigerat:
Det var inte meningen att plockat citatet ur sitt sammanhang. Men jag tror snarare att dom affärerna som dina vänner gjort beror på marknadens kurva uppåt snarare än att huset samma dag som det var färdigt fick ett mervärde än tomtpris och kostnad för huset var vid köptillfället. Det var så jag tolkade ditt inlägg, att hus med tomt är mera värt än hus och tomt skilda åt. Och DET tror jag är fel generalisering.yens skrev:
Om du på fullaste allvar menar att dom som bygger i ditt område kan sälja huset samma dag som det är klart för 1 miljon ( ca 50%) mer än vad det kostade att producera så har du ingen verklighetsförankring och jag förstår då att banken har tvivlat. Detta samtidigt som du säger att din tomt varit till salu i 2 år. Om så var fallet hade hustillverkarna köpt upp varenda m2 i det området och gjort sig en rejäl vinst. Tro mig.jhenrikj skrev:
Nja, så var det nog inte.jhenrikj skrev:
Men när du pratade om jämvikt, så var det ju lixom ur din synvinkel sett, som jag förstod det.
Så jag ville bara påpeka att det inte finns något system för att jämvikta kreditriskerna hos banken, vare sig det rör sig om två olika banker eller två lån i samma bank.
Båda lånen kommer att bedömas varförsig och banken kommer inte tänka "aha, med båda lånen så börjar killen ligga risigt till, därför sprider vi vår risk lika på bägge lånen".
Man ska inte glömma att banken lever på att låna ut pengar och de vill inget hellre än att låna ut så mycket som möjligt för att få intäkter. Om det handlat om en offentlig verksamhet hade jag kunnat se att det fanns en risk för onödigt hårda bedömningar, men jag tror nog snarare bankerna är för snälla (och tar risker) än tvärtom vad gäller att låna ut pengar.
Om vi pratar bolån får man fråga banken vilka värderingsmän de litar på, men i princip brukar det vara de större lokala mäklarfirmorna.jhenrikj skrev:
Men nu är det inte bolån du pratar med banken om utan ett kreditiv som de sedan ser en framtida potential i för att säkra sitt risktagande i samband med kreditivet. När väl bygget är över och du ska omvandla kreditivet till bolån behöver du inte använda samma bank och inte heller då använda den ursprungliga värderingen, förutsatt att kreditivavtalet inte låser in dig.....
Prata med andra banker men du måste göra hemläxan ordentligt med ett material som är intressant för banken. Nordea, SEB, Swedbank, Danske Bank, SHB och Länsförsäkringar är väl de banker som till viss del har kreditiv i sin produktportfölj.
Du måste helt enkelt visa siffror som ser bättre ut för banktjänstemännen som tryggar dem i sitt beslut. För även om bankerna har policys mm för sina affärer är det ändå alltid i slutändan en individ som ska godkänna affären.
Så om du inte redan pratat med alla banker, prata med de banker som har en mer specialiserad hantering av nybyggnation och kreditiv. De brukar var mer pålästa och mindre förvirrade.
Det är kanske en del av sanningen, sant, men min känsla är ändå att det är mer än den procentuella värdeökningen under byggperioden de får ut. Sedan kan man väl se det som att byggaren får en "trubbelpremie" för sitt hus också, det går ju en hel del timmar, ÄVEN om man köper nyckelfärdigt. Det kanske är 10% av värdet.HusByggarTomten skrev: