Dränering saknas - Dolt fel eller ej?

[hempularen]

Du har fått en utfästelse som inte stämmer.

En giltigt utfästelse minskar köparens undersökningsplikt. En utfästelse skall vara specifik (inte bara "taket är bra"), och otvetydig för att vara gällande. Uppgiften här om "renoverat 2002", är lite tvetydig. "Renoverat" kan betyda lite olika saker. Uppgiften "typ platonmatta" är tydligare Men "typ" gör uppgiften otydligare. Det står inte klart att det satts platonmatta, utan "typ platonmatta", vilket eventuellt kan betyda väldigt oika saker beroende på vem som säger det.

Utfästelsen här ser rätt tydlig ut. Men börjar man bena upp vad det verkligen står, så är jag inte säker på att den kan ses som giltig.

Men även om man fått en tydlig specifik utfästelse, så försvinner inte din skyldighet som köpare att undersöka. Men skyldigheten minskar. Lite i gråzonen så ä det så att på de flesta hus med platonmatta, så sticker den upp några cm runt huset. Besiktningsmannen borde solklart ha reagerat på det här. Men frågan är om en köpare med minskad undersökningsplikt borde behöva titta så noga. Jag vet inte.

 

[ingenjören101]

Lurigt,
Dock kunde du ju redan i besiktningsprotokollet finna att det fanns fuktinträngning i grunden och då sannolikt bedömt att dräneringen har passerat sin livslängd alt. inte fungerar om den skall.

Din säljare borde ju inte kunna bli ansvarig för andrahandsuppgifter tycker jag.
Är det uppgrävt runt hela källaren för att kunna konstatera att det inte sitter någon likvärdighet till platonmatta?
En platonmatta behöver som tidigare skriver inte sticka upp över marken, skulle säga att det är tämligen vanligt med ett avslut under mark med täcklist. Så behöver inte kunna ses med ögat på plats.

 

[Claes Sörmland]

Ska man spela säljarens ombud så är ju det ett rätt starkt argument:

Protokollet visar på fuktgenomträngning i källaren. Det tyder på att den uppgivna åtgärden med dränering och installation av typ platonmatta inte är ändamålsenligt eller att uppgiften om åtgärden är felaktig. Fördjupad undersökning av grundens dränering!

 

[PouredArt]

Lurigt,
Dock kunde du ju redan i besiktningsprotokollet finna att det fanns fuktinträngning i grunden och då sannolikt bedömt att dräneringen har passerat sin livslängd alt. inte fungerar om den skall.

Din säljare borde ju inte kunna bli ansvarig för andrahandsuppgifter tycker jag.
Är det uppgrävt runt hela källaren för att kunna konstatera att det inte sitter någon likvärdighet till platonmatta?

Inte helt uppgrävt ännu, bara lite provgrävningar. Men vi kommer ju oavsett behöva dränera, så jag tänker att det blir ett case att ta vidare under processen.
Är helt med på att vi redan visste att det fanns fukt, men inte så pass illa som det är nu. I och med att det står att en dränering ska va gjord, som borde minskat risk för skada, så tycker jag ändå det verkar som felaktiga uppgifter och dolt fel

 

[Kardan79]

Inte helt uppgrävt ännu, bara lite provgrävningar. Men vi kommer ju oavsett behöva dränera, så jag tänker att det blir ett case att ta vidare under processen.
Är helt med på att vi redan visste att det fanns fukt, men inte så pass illa som det är nu. I och med att det står att en dränering ska va gjord, som borde minskat risk för skada, så tycker jag ändå det verkar som felaktiga uppgifter och dolt fel

Jag misstänker att jag vet vad försäkringsbolaget kommer att säga, om det nu finns en försäkring.
Tydliga tecken på brister i dräneringen kommer bedömas medföra att ni bort undersöka saken närmare. Trots utfästelsen.

 

[cpalm]

Men samtidigt så dyker ju alltid formuleringen i andra stycket upp: Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick. Och det är ju den här formuleringen i andra stycket som ger att enbart dolda fel ger avdrag på köpeskillingen (eller hävning i extremfallet).

Fast nu tappade du lite text på slutet... Stycket lyder:

Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.

Man brukar ju höra att en direkt utfästelse från säljaren åtminstone väsentligt minskar köparens undersökningsplikt, och det måste då rimligtvis betyda att en utfästelse är en sådan omständighet som gör att en avvikelse mot vad som är utfäst kan åberopas som fel(?)

 

[hempularen]

Din säljare borde ju inte kunna bli ansvarig för andrahandsuppgifter tycker jag.

Jo det spelar ingen roll, om man uttrycker det så.

Men som tips till andra som läser här. OM man får en uppgift/utfästelse från säljaren, som man borde fundera över hur säljaren kan veta det. Så bör man fråga. I det här fallet så skulle det ju kunna varit så att nuvarande säljare, var den som drev dräneringsprojektet åt sin mormor. och därmed har väldigt god kunskap om vad som gjordes. Eller så skulle man fått som svar att den kanske 100 årige mormodern med begynnande demens påstått att någon grävde runt huset, någon gång. Varvid man borde inse att den där utfästelsen kanske man borde dubbelkolla lite.

 

[Fideliox]

Jag hade nog försökt undersöka lite mer, kanske ett andra utlåttande vore på sin plats?

 

[Claes Sörmland]

Fast nu tappade du lite text på slutet... Stycket lyder:

Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.

Man brukar ju höra att en direkt utfästelse från säljaren åtminstone väsentligt minskar köparens undersökningsplikt, och det måste då rimligtvis betyda att en utfästelse är en sådan omständighet som gör att en avvikelse mot vad som är utfäst kan åberopas som fel(?)

Ja men min poäng var att det inte finns fel som inte är dolda fel i dessa frågor. TS måste hävda att det just är ett dolt fel och att TS var i god tro avseende dräneringen/typ platonmattan trots fukten i källaren och trots att typ platonmattan inte var synlig på husets grund. Det TS då måste hävda är precis som du säger att undersökningsplikten minskar avseende detta p g a utfästelsen och ytterligare ett argument TS kan använda är att besiktningsmannen - en yrkesman - missade det.

Sen kommer frågan om det alls påverkar försäljningspriset att huset marknadsfördes som att det hade en gammal icke fungerande omdränering jämfört med de verkliga omständigheterna, att ingen sådan omdränering med typ platonmatta hade utförts. Säljaren kommer att hävda att uppgiften inte inverkar på priset eftersom källarens vattenproblem var redovisade. D v s det stod klart redan vid köpet att en omdränering av källaren krävdes för att åtgärda fukten. Om något, kan säljaren hävda, har ju omständigheterna visats vara bättre än de uppgavs vara vid försäljningen: en dränering av grunden kan nu tänkas helt lösa källarens fuktproblem.

 

[Claes Sörmland]

Inte helt uppgrävt ännu, bara lite provgrävningar. Men vi kommer ju oavsett behöva dränera, så jag tänker att det blir ett case att ta vidare under processen.
Är helt med på att vi redan visste att det fanns fukt, men inte så pass illa som det är nu. I och med att det står att en dränering ska va gjord, som borde minskat risk för skada, så tycker jag ändå det verkar som felaktiga uppgifter och dolt fel

Jag tror den bästa delen i din position inte är juridiken utan att säljaren har uppgivit felaktigheter. De flesta känner en skuld när de har farit med osanning (även utan att de har ämnat ljuga). Den skuldkänslan kan nog få en säljare att öppna plånboken, känslan att det är uppenbart att man har gjort fel och ställt till det.

 

[cpalm]

Ja men min poäng var att det inte finns fel som inte är dolda fel i dessa frågor.

Jo, om man med dolt fel menar alla fel som kan åberopas är det ju så.
I detta fall är ju dock inte felet bokstavligen "dolt". Utan det är ju, som du säger, med hänvisning till utfästelsen man får åberopa det som fel.

 

[Claes Sörmland]

Jo, om man med dolt fel menar alla fel som kan åberopas är det ju så.
I detta fall är ju dock inte felet bokstavligen "dolt". Utan det är ju, som du säger, med hänvisning till utfästelsen man får åberopa det som fel.

Jag menar ju att man måste hävda att det är dolt. Så dolt att inte ens besiktningsmannen kunde upptäcka det. D v s man måste underkänna det argument som har framkommit i tråden, att typ platonmattan ska sticka upp över markytan.

 

[cpalm]

Jag menar ju att man måste hävda att det är dolt.

Bokstavligen dolt alltså(?)
Jag skulle snarare säga att undersökning av dräneringen inte varit påkallad med anledning av utfästelsen.

Sen är det klart, pratar man om hur man bör formulera ett eventuellt krav mot säljaren så håller man lämpligtvis alla vägar öppna. Dumt att låsa sig vare sig till felets "upptäckbarhet" eller utfästelsens betydelse.

 

[Claes Sörmland]

Bokstavligen dolt alltså(?)
Jag skulle snarare säga att undersökning av dräneringen inte varit påkallad med anledning av utfästelsen.

Nej, att det faller inom kategorin dolda fel.

Utfästelsen är knappast av den typen att den minskar undersökningsplikten till den grad att man inte ens behöver slänga ett öga även på husets grund. Särskilt inte när omständigheterna i övrigt ger vid handen att grundens dränering är icke fungerande och uppges vid köpet vara äldre (över 20 år), det läcker ju in vatten i källaren och besiktningsmannen försöker förklara detta med att dräneringen inte är adekvat.

Sen är det klart, pratar man om hur man bör formulera ett eventuellt krav mot säljaren så håller man lämpligtvis alla vägar öppna. Dumt att låsa sig vare sig till felets "upptäckbarhet" eller utfästelsens betydelse.

Helt med dig där. Jag tror TS ska jobba på känslan snarare än juridiken här: "Du gav ju helt felaktiga uppgifter som vilseledde oss".

 

[Globetrot]

Du verkar ha ett rimligt case ändå tycker jag (som dock inte är Advokat men har drivit o vunnit ett dolt fel).

Mitt råd.

1. Åberopa dolt fel och skicka till säljaren. Meddela att du kommer undersöka omfattningen och det exakta felet men att du upptäckt fukt. Lite kortfattat. Alt rådgör med Advokat först (bättre innan du börjar kommunikation i skrift)

2. Denna är extremt viktigt!!! Dokumentera i skrift från hantverkare. Du kan inte stå i tingsrätten och säga att ”han sade”. Ta in en besiktningsman nu för ett dokumenterat underlag. Dokumentera!!!!

3. Riv! Och dokumentera allt! Dokumentera!!!!

4. Betala för dräneringen. Prata med ditt försäkringsbolag om du i skrift kan få en uppgift på ålders avdrag.

5. Anlita en advokat inte jurist (kan förklara varför om du inte vet)

6. Renovera klart o landa på ett krav i reella utgifter. Dra av för ålder.

Överväg om summan är värt striden. Om ja …
Lycka till!