Det är köparen, inte säljaren som har undersökningsplikt.OLHA skrev:
Jag pratade med en av Villaägarnas jurister om det här och enligt honom så är husets ålder allt. Köper du ett hus byggt 1998 så har du rent juridiskt rätt att förvänta dig mindre fel än om huset var byggt 1928.
Berit
När vi köpte vårt hus år 2002 (byggt -90) anlitade vi en besiktningsman. Tyckte att 5 000 kr i sammanhanget inte var något att fundera på. Det var ju en auktoriserad besiktningsman så han skulle ju upptäcka alla fel....tycker man ju.
Vid besiktningen gick han igenom föregående protokoll (besiktning utfört 1998) och de fel som upptäcktes då. Bla en lite fuktskada på parketten i vardagsrummet. Den fördes in i det nya protokollet. Att han sedan missade att övriga golv lackats om så att de är alldeles knottriga samt att de lagts för tätt (flytande trägolv) så att de rest sig från underlaget på vissa ställen, det missade han.
Vi gick ner i krypgrunden och han konstaterade "att här är inga problem, den ser torr och fin ut".
Sammanfattningsvis gick vi efter besiktningen genom hans resultat och trots att vi inte hade protokollet (klart om ett par dagar) bestämde vi oss och vi, säljaren och mäklaren skrev kontrakt.
Samma dag som inflyttning upptäcker jag en fuktfläck i ett innertak. Ringer till besiktningsmannen och ber honom komma till huset. Visar sig vara en gammal och "torr" fläck som uppstått tidigare. Borde inte besiktningsmannen sett denna fläck vid besiktningen??
Upptäcker samma dag ett hål i en fönsterruta. Kollar med säljaren. "Jodå, den har funnits där ett bra tag, vi talade ju om att den fanns till er". Nej, det sa de inget om....och besiktningsmannen såg den inte.
Vid det här laget har även besiktningsprotokollet kommit och där står att läsa: Mikrobiell påväxt i krypgrund, samt förslag att sätta in avfuktare. "Jamen du sa ju att krypgrunden såg torr och fin ut och att det inte var några problem???"
"Ja, det är den också!"
"Varför skriver du så här då?"
"Det finns alltid lite påväxt i en krypgrund"
"Jaha, så om jag ska sälja huset ska jag säga till köparen att det stämmer inte som protokollet säger för besiktningsmannen sa något annat än vad han skrev" TROLIGT!!
Nä, i vårt fall tycker jag att de 5 000 kr var bortkastade, det han "upptäckte" var ju framförallt det som stod i det förra besiktningsprotokollet. Det vi inte upptäckte - tja, det upptäckte inte han heller och det är väl just av den anledning man anlitar besiktningsman??
Vid besiktningen gick han igenom föregående protokoll (besiktning utfört 1998) och de fel som upptäcktes då. Bla en lite fuktskada på parketten i vardagsrummet. Den fördes in i det nya protokollet. Att han sedan missade att övriga golv lackats om så att de är alldeles knottriga samt att de lagts för tätt (flytande trägolv) så att de rest sig från underlaget på vissa ställen, det missade han.
Vi gick ner i krypgrunden och han konstaterade "att här är inga problem, den ser torr och fin ut".
Sammanfattningsvis gick vi efter besiktningen genom hans resultat och trots att vi inte hade protokollet (klart om ett par dagar) bestämde vi oss och vi, säljaren och mäklaren skrev kontrakt.
Samma dag som inflyttning upptäcker jag en fuktfläck i ett innertak. Ringer till besiktningsmannen och ber honom komma till huset. Visar sig vara en gammal och "torr" fläck som uppstått tidigare. Borde inte besiktningsmannen sett denna fläck vid besiktningen??
Upptäcker samma dag ett hål i en fönsterruta. Kollar med säljaren. "Jodå, den har funnits där ett bra tag, vi talade ju om att den fanns till er". Nej, det sa de inget om....och besiktningsmannen såg den inte.
Vid det här laget har även besiktningsprotokollet kommit och där står att läsa: Mikrobiell påväxt i krypgrund, samt förslag att sätta in avfuktare. "Jamen du sa ju att krypgrunden såg torr och fin ut och att det inte var några problem???"
"Ja, det är den också!"
"Varför skriver du så här då?"
"Det finns alltid lite påväxt i en krypgrund"
"Jaha, så om jag ska sälja huset ska jag säga till köparen att det stämmer inte som protokollet säger för besiktningsmannen sa något annat än vad han skrev" TROLIGT!!
Nä, i vårt fall tycker jag att de 5 000 kr var bortkastade, det han "upptäckte" var ju framförallt det som stod i det förra besiktningsprotokollet. Det vi inte upptäckte - tja, det upptäckte inte han heller och det är väl just av den anledning man anlitar besiktningsman??
Det misstag ni gjorde, som jag ser det, var inte att ni anlitade en besiktningsman, utan att ni skrev på kontraktet (antagligen även utan förbehåll/reservationer mtp. ev. noteringar i kommande protokoll) innan ni de facto hade besiktningsprotokollet i handen och iom. det missade chansen att diskutera prisnedsättning med säljaren pga. formuleringarna i protokollet, alt. att välja att avstå köpet om ni velat det.Myckling skrev:
Så på det sättet kanske man kan säga att pengarna blev bortkastade, vilket de inte hade behövt bli, om ni hade väntat in protokollet, vilket faktiskt är det enda som naglar fast besiktningsmannen, vid ev. framtida ersättningsanspråk (vilket också bidrar till att förklara varför han tog det 'säkra före det osäkra' när bedömmningen väl skulle sättas på pränt).
Antagligen så var den 'muntliga bedömmningen' ni fick, hans ärliga uppfattning om konditionen på grunden (vilket ju faktiskt är det riktigt viktiga för er som husägare), men som alltid och för alla
, så gäller väl (speciellt om det ska stå på juridiskt hållbart dokument) -Försök hålla den egna ryggen fri!!Men iom. att ni inte väntade in det skrivna protokollet så bommade ni själva möjligheten att använda de av besiktningsmannen valda formuleringarna som prispress gentemot säljaren, tyvärr.......
MVH//Christina.
*EDIT* För att något gott ska komma ur Er erfarenhet så är det, för presumtiva oerfarna husköpare, jätteviktig information, så att de inte invaggas i tro'n att en besiktning innan ett husköp, generellt sett, skulle vara bortkastad.
Exaktkire skrev:
, och det "whether you or I like it or not", tyvärr.... :-/MVH//Christina.
Nu ser jag det inte som att vi gjorde ett misstag som skrev på utan protokoll. Det jag försökte uttrycka var att jag tycker inte att besiktningsmannen tillförde någon större kunskap och att han missade saker som för honom borde vara enkla att upptäcka. Man kan ju inte undvika känslan att han kanske missat något väsentligt som vi inte heller upptäckt... Han gjorde helt enkelt ett dåligt jobb i mina ögon. Känslan när fakturan landade var "Vad är det egentligen jag betalar för??" Jag hoppas givetvis att andra har haft bättre erfarenheter än vad vi har.byggimpert skrev:
Men man lär sig, detta var den första fastighet jag köpte och idag är jag en betydligt visare man.
Frågan tidigare vilket hus som var byggt 1992 så är det vårt nyinköpta sedan maj -05.
Har genom åren haft 4 olika hus. Inbilligar mig att jag har både en bra juridisk kompetens samt en bra "bygg/renoveringskompetens" dock ej tillräcklig för att konstatera vissa typer av fel. Mao hur det skall fungera. Därför, i det här fallet, köptes två olika besiktningsmän in utöver en viss juridisk hjälp in från en advokatbyrå. Bygginspektionen var omfattande. Hål för inspektion sågades upp på flera ställen, etc. Huset har en bra stomme men ett högt slitage. Det var vi medvetna om. Inga övriga anmärkningar är gjorda.
När vi anländer till på inflyttningsdagen kan vi bara konstatera följande:
1. Markiserna hänger ner för fönstrena, söndriga.
2. Gräsmattan oklippt och trädgården i oordning.
3. Fastighetsutsmyckningar för permanent bruk borttagna.
4. Centraldammsugaren fungerar ej.
5. Två plattor av fyra på spisen fungerar ej.
Som det är angivet i prospektet står det att "klinker i samtliga våtutrymmen samt vattenburen värme". Det är elvärme och kakel på golven.
6. Det renoverade badrummet visade sig vara en renoverad duschdel. Tyvärr godkänner inte försäkringsbolaget att en plastmatta från -92 svetsas.
7. Fönster och dörr skadad, vilket skett mellan besiktning och utflyttning.
8. Telefonjack fungerar ej på övervåning.
9. Rumstermostater fungerar ej.
10. Med mera av mer eller mindre allvarlig karaktär.
Det finns säkert skäl till varför skicket blev som det blev men mer ur psykologisk karaktär, okunskap och besvikna tonåringar från säljarens sida.
Så nu har vi påbörjat en totalrenovering av kåken, vilket är kul det också!
Vad jag var intresserad av med min frågeställning var om det kan betraktas som dolt fel att t ex en spis inte fungerar? Var går gränsdragningen? Skall man behöva kontrollera t ex att den pyrolytiska effekten i ugnen fungerar trots att säljaren intygar att inga fel finns? Säljaren har vid tre tillfällen intygat att inga fel finnes. Vi vågar påstå att hon t ex bör ha känt till att spisen inte fungerar då hon har 4 barn....
Vissa av felen är vi och vår advokat helt övertygade om att vi kommer att vinna. Andra funderar jag privat på. Har, som alltid, försökt undvika en tvist men säljaren känner spontant inte för att ersätta något. Så då lär det bli match, tyvärr.
Jag är absolut inte intresserad av att "trycka" till någon eller "sko mig" men det skall ändå vara rätt. Så har jag agerat själv och förväntar mig att andra gör också. Sen så tycker jag faktiskt att frågeställningen är intressant!
Har genom åren haft 4 olika hus. Inbilligar mig att jag har både en bra juridisk kompetens samt en bra "bygg/renoveringskompetens" dock ej tillräcklig för att konstatera vissa typer av fel. Mao hur det skall fungera. Därför, i det här fallet, köptes två olika besiktningsmän in utöver en viss juridisk hjälp in från en advokatbyrå. Bygginspektionen var omfattande. Hål för inspektion sågades upp på flera ställen, etc. Huset har en bra stomme men ett högt slitage. Det var vi medvetna om. Inga övriga anmärkningar är gjorda.
När vi anländer till på inflyttningsdagen kan vi bara konstatera följande:
1. Markiserna hänger ner för fönstrena, söndriga.
2. Gräsmattan oklippt och trädgården i oordning.
3. Fastighetsutsmyckningar för permanent bruk borttagna.
4. Centraldammsugaren fungerar ej.
5. Två plattor av fyra på spisen fungerar ej.
Som det är angivet i prospektet står det att "klinker i samtliga våtutrymmen samt vattenburen värme". Det är elvärme och kakel på golven.
6. Det renoverade badrummet visade sig vara en renoverad duschdel. Tyvärr godkänner inte försäkringsbolaget att en plastmatta från -92 svetsas.
7. Fönster och dörr skadad, vilket skett mellan besiktning och utflyttning.
8. Telefonjack fungerar ej på övervåning.
9. Rumstermostater fungerar ej.
10. Med mera av mer eller mindre allvarlig karaktär.
Det finns säkert skäl till varför skicket blev som det blev men mer ur psykologisk karaktär, okunskap och besvikna tonåringar från säljarens sida.
Så nu har vi påbörjat en totalrenovering av kåken, vilket är kul det också!
Vad jag var intresserad av med min frågeställning var om det kan betraktas som dolt fel att t ex en spis inte fungerar? Var går gränsdragningen? Skall man behöva kontrollera t ex att den pyrolytiska effekten i ugnen fungerar trots att säljaren intygar att inga fel finns? Säljaren har vid tre tillfällen intygat att inga fel finnes. Vi vågar påstå att hon t ex bör ha känt till att spisen inte fungerar då hon har 4 barn....
Vissa av felen är vi och vår advokat helt övertygade om att vi kommer att vinna. Andra funderar jag privat på. Har, som alltid, försökt undvika en tvist men säljaren känner spontant inte för att ersätta något. Så då lär det bli match, tyvärr.
Jag är absolut inte intresserad av att "trycka" till någon eller "sko mig" men det skall ändå vara rätt. Så har jag agerat själv och förväntar mig att andra gör också. Sen så tycker jag faktiskt att frågeställningen är intressant!
OLHA,
Trist att det blev så men som sagt det är ju kul att renovera med om man ska se det från den positiva sidan.
Vår mäklare var väldigt tydlig på punkten att huset överlämnas i det skick som framgick av besiktningen, priset på huset har ju baserats på denna. Skulle någon skada uppkomma under tiden mellan besiktningen och överlämnandet så tillfaller kostnaden för att återställa detta på säljaren.
Detta gällde dock bara på själva fastigheten, vitvaror var inte inkluderat i detta.
Men även sunt förnuft säger att om någon slår sönder en ruta (må så vara av misstag) innan överlämnadet skett så ersätter säljaren denna.
Trist att det blev så men som sagt det är ju kul att renovera med om man ska se det från den positiva sidan.
Vår mäklare var väldigt tydlig på punkten att huset överlämnas i det skick som framgick av besiktningen, priset på huset har ju baserats på denna. Skulle någon skada uppkomma under tiden mellan besiktningen och överlämnandet så tillfaller kostnaden för att återställa detta på säljaren.
Detta gällde dock bara på själva fastigheten, vitvaror var inte inkluderat i detta.
Men även sunt förnuft säger att om någon slår sönder en ruta (må så vara av misstag) innan överlämnadet skett så ersätter säljaren denna.