Har inte läst i närheten av allt här så kanske redan är sagt, men efter som en besiktningsman(?) nu upptäckt att det är dåligt utfört arbete med avsaknad av armering mm så om han inte omöjligen kunde ha upptäckt samma sak redan vid köp är det ju inte ett dolt fel utan bara en dålig besiktningsman ni hade första gången.
För att inte skapa missförstånd eftersom det varit många inlägg senaste tiden.
Fasaden lagades och ommålades 2017
Originalöverlåtelsebesiktningen utfördes 2019
Vi tillträdde huset i 2019. (visningarna genomfördes maj-juni 2019)
De stora bomskadorna upptäckts februari 2021 och anmäls till försäkringen mars 2021.
1. Jag har fått återkoppling från försäkringsbolaget som vill ha svar på frågor samt även kompletteringar om jag har det.
2. Jag har fått en reviderat skaderapport från besiktningsmannen på de skador som är reklamerade. Han säger nu att de sprickor som fanns i originalbesiktningen 2019 beror på krympsprickor. Krympsprickor uppstår ju under härdningstiden.
Orsaken till de omfattande skadorna beror på dåligt underarbete orsakat av utebliven grovputs, armering samt ädelputs direkt mot lättbetongstomme.
3. Jag har fått ett utlåtande från Finja som säger att baserat på bilderna från originalbesiktningen 2019 så är dessa sprickor mycket vanliga och beror på tex temperaturförändringar eller rörelser. Normalt sett åtgärdar man inte dessa sprickor då det inte påverkar konstruktionen.
4. Jag själv håller på att författa olika argument, som tex:
- Mycket tunna sprickor upptäcktes 2019, sk hairliners 0,2mmm som knappt är synliga. Dessa sprickor är idag 2021 intakta och har inte förvärrats.
- Fasaden var nyligen lagad och nymålad av fackman för en anselig summa (330 000
vilket styrker omfattningen på jobbet, ca 2000kr/kvm.
- Originalkvitton styrker jobbet samt originalkvitton på att fackmässiga produkter är använda. Detta var ett krav av oss som köpare att vi fick dessa kvitton innan vi skrev på köpeavtalet.
- Enligt besiktningsmannen så är det mycket svårt att upptäcka putsskador utan att knacka ned delar av en nygjord puts vilket inte står i proportion till misstanken.
- Enligt muraren som utförde arbetet 2017, skulle fasaden hålla i 15 år (muntligt per telefon). Han sade också att små hårtunna sprickor åtgärdar man inte.
- Enligt mäklare så skulle köpesskillingen ha minskats med ca 400 000 om dagens skador hade funnits vid köpetillfället.
- När vi gjorde vår egen besiktning på visningarna (jag och min partner) så hade vi hjälp av en fackman på plats (mycket erfaren kunnig byggare med stor egen firma). Han tyckte allt såg ok ut.
- En mängd med bilder som togs på visningarna 2019 som styrker att fasaden som helhet höll mycket bra skick. Bilderna är mycket detaljrika.
- Enligt en annan murare som varit på plats 2021 så konstaterar han att fasadreparationen inte är korrekt utförd och att man slarvat med underarbetet. (Han skrattade när han var på plats).
Fasaden lagades och ommålades 2017
Originalöverlåtelsebesiktningen utfördes 2019
Vi tillträdde huset i 2019. (visningarna genomfördes maj-juni 2019)
De stora bomskadorna upptäckts februari 2021 och anmäls till försäkringen mars 2021.
1. Jag har fått återkoppling från försäkringsbolaget som vill ha svar på frågor samt även kompletteringar om jag har det.
2. Jag har fått en reviderat skaderapport från besiktningsmannen på de skador som är reklamerade. Han säger nu att de sprickor som fanns i originalbesiktningen 2019 beror på krympsprickor. Krympsprickor uppstår ju under härdningstiden.
Orsaken till de omfattande skadorna beror på dåligt underarbete orsakat av utebliven grovputs, armering samt ädelputs direkt mot lättbetongstomme.
3. Jag har fått ett utlåtande från Finja som säger att baserat på bilderna från originalbesiktningen 2019 så är dessa sprickor mycket vanliga och beror på tex temperaturförändringar eller rörelser. Normalt sett åtgärdar man inte dessa sprickor då det inte påverkar konstruktionen.
4. Jag själv håller på att författa olika argument, som tex:
- Mycket tunna sprickor upptäcktes 2019, sk hairliners 0,2mmm som knappt är synliga. Dessa sprickor är idag 2021 intakta och har inte förvärrats.
- Fasaden var nyligen lagad och nymålad av fackman för en anselig summa (330 000
vilket styrker omfattningen på jobbet, ca 2000kr/kvm.- Originalkvitton styrker jobbet samt originalkvitton på att fackmässiga produkter är använda. Detta var ett krav av oss som köpare att vi fick dessa kvitton innan vi skrev på köpeavtalet.
- Enligt besiktningsmannen så är det mycket svårt att upptäcka putsskador utan att knacka ned delar av en nygjord puts vilket inte står i proportion till misstanken.
- Enligt muraren som utförde arbetet 2017, skulle fasaden hålla i 15 år (muntligt per telefon). Han sade också att små hårtunna sprickor åtgärdar man inte.
- Enligt mäklare så skulle köpesskillingen ha minskats med ca 400 000 om dagens skador hade funnits vid köpetillfället.
- När vi gjorde vår egen besiktning på visningarna (jag och min partner) så hade vi hjälp av en fackman på plats (mycket erfaren kunnig byggare med stor egen firma). Han tyckte allt såg ok ut.
- En mängd med bilder som togs på visningarna 2019 som styrker att fasaden som helhet höll mycket bra skick. Bilderna är mycket detaljrika.
- Enligt en annan murare som varit på plats 2021 så konstaterar han att fasadreparationen inte är korrekt utförd och att man slarvat med underarbetet. (Han skrattade när han var på plats).
OK, då förstår jag ditt resonemang.G Gabsson skrev:
Men vad va det som gjorde att ni nu kunde se att det var fel på konstruktionen, med direkta angivelser på vilka sätt? Har ni knackat ner bitar för att se att armering saknas? Om det räckte med en okulär besiktning, om än noggrannare då skador var uppenbara, så hade väl samma bedömning kunnat göras av samma person redan tidigare?
Har de använt rätt puts? Kalk hela vägen? Skrev du ngt om högre cementhalt. Kalkputs som putsas eller målas med starkare/tätare produkter sägs bli så här.
Oavsett, det känns som ett dåligt utfört arbete som tidigare ägare borde i sin tur kunna reklamera mot den som gjort det?
Oavsett, det känns som ett dåligt utfört arbete som tidigare ägare borde i sin tur kunna reklamera mot den som gjort det?
Jag har nu fått beslut och min reklamation blev nekad av försäkringsbolaget. Nedan ser ni beslutet.
Har inte bestämt mig ännu om jag ska gå till ARN.
Jag tycker fortsatt det är ett dolt fel eftersom man valt att måla på en undermålig puts.
Undersökningsplikten
Som köpare ska du noga undersöka den bostad du vill köpa. Du kan inte få ersättning av försäkringen för fel som du missat och borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning.
Undersökningsplikten framgår av lagen jordabalken, som lägger stort ansvar på dig som köpare. Om du upptäcker ett fel i bostaden efter köpet som du vill ha ersättning från säljaren för måste du bland annat kunna visa att felet inte var upptäckbart i samband med köpet, ett så kallat dolt fel.
Som privatperson har man kanske inte den kunskap som behövs för att känna sig säker på att man har gjort allt som ska göras enligt undersökningsplikten. Det är därför klokt att anlita en besiktningsman för att göra en besiktning av huset. För att fullgöra undersökningsplikten krävs normalt mer än att anlita en besiktningsman.
Du kan behöva titta närmare på saker som påpekats under besiktningen eller som inte ingick i den besiktning som du beställt. Husets skick, konstruktion och omständigheter vid köpet bestämmer. För kompletterande undersökningar kan du behöva anlita till exempel fuktsakkunnig, elinstallatör och sotare.
Även om huset marknadsförs och säljs som besiktigat har du som köpare kvar din undersökningsplikt. Om säljaren låtit göra en besiktning har du inget avtal med besiktningsmannen och därför minskar dina möjligheter att kräva ersättning om besiktningsmannen missat något som borde ha upptäckts.
Omständigheter i aktuellt fall
I frågelistan finns följande noterat:
Byggnadsår: 1928
Efter ca 1950 har inga förändringar gjorts i huset fram till undertecknads övertagande.
Fastigheten förvärvades: 1989
Fasad
- Putsad fasad från ca 1950.
- lagning och målning av putsad fasad på bostadshus och garage 2017
Förtydligande från säljare angående arbetet som utfördes 2017:
Det arbete som utfördes var målning av fasad vilket också framgår av prospektet mm. Putsen åtgärdades endast på mycket begränsade delar av huset (enligt uppgift från utföraren rörde det sig om 1-2 kvm), men i övrigt målning.
Vår bedömning
När det gäller puts så bör man vara medveten om att det har en teknisk livslängd på ca 30 år.
Vår bedömning är att det anmälda felet med putsfasaden inte kan anses som oförutsett med tanke på byggnadens ålder.
Arbetet som utfördes 2017 avser ej omputsning av fasaden utan endast dellagning samt målning.
Därmed bedöms själva putsen vara från ca 1950 och uppnått sin tekniska livslängd.
Ett s.k. dolt fel enligt Jordabalken 4kap 19§ är ett fel som köparen inte kan förvänta sig av en byggnad utifrån ålder och skick. Köparen, i ditt fall du, har en undersökningsplikt enligt jordabalken.
Mot bakgrund av det ovan nämnda hade man att förvänta att det kunde förekomma fel och brister i den del av byggnaden där skadorna nu uppträtt.
Fastigheten har därmed inte avvikit från vad köparna har fog att förutsätta. Det föreligger inte något fel enligt Jordabalken kapitel 4 § 19, vilket innebär att försäkringen inte kommer att ersätta.
Beslut
Det anmälda felet omfattas inte av Gar-Bo Dolda Fel.
I och med detta beslut avslutar vi ärendet. Detta är Gar-Bos slutliga beslut. Information om preskription och överprövning bifogas till detta brev.
Har inte bestämt mig ännu om jag ska gå till ARN.
Jag tycker fortsatt det är ett dolt fel eftersom man valt att måla på en undermålig puts.
Undersökningsplikten
Som köpare ska du noga undersöka den bostad du vill köpa. Du kan inte få ersättning av försäkringen för fel som du missat och borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning.
Undersökningsplikten framgår av lagen jordabalken, som lägger stort ansvar på dig som köpare. Om du upptäcker ett fel i bostaden efter köpet som du vill ha ersättning från säljaren för måste du bland annat kunna visa att felet inte var upptäckbart i samband med köpet, ett så kallat dolt fel.
Som privatperson har man kanske inte den kunskap som behövs för att känna sig säker på att man har gjort allt som ska göras enligt undersökningsplikten. Det är därför klokt att anlita en besiktningsman för att göra en besiktning av huset. För att fullgöra undersökningsplikten krävs normalt mer än att anlita en besiktningsman.
Du kan behöva titta närmare på saker som påpekats under besiktningen eller som inte ingick i den besiktning som du beställt. Husets skick, konstruktion och omständigheter vid köpet bestämmer. För kompletterande undersökningar kan du behöva anlita till exempel fuktsakkunnig, elinstallatör och sotare.
Även om huset marknadsförs och säljs som besiktigat har du som köpare kvar din undersökningsplikt. Om säljaren låtit göra en besiktning har du inget avtal med besiktningsmannen och därför minskar dina möjligheter att kräva ersättning om besiktningsmannen missat något som borde ha upptäckts.
Omständigheter i aktuellt fall
I frågelistan finns följande noterat:
Byggnadsår: 1928
Efter ca 1950 har inga förändringar gjorts i huset fram till undertecknads övertagande.
Fastigheten förvärvades: 1989
Fasad
- Putsad fasad från ca 1950.
- lagning och målning av putsad fasad på bostadshus och garage 2017
Förtydligande från säljare angående arbetet som utfördes 2017:
Det arbete som utfördes var målning av fasad vilket också framgår av prospektet mm. Putsen åtgärdades endast på mycket begränsade delar av huset (enligt uppgift från utföraren rörde det sig om 1-2 kvm), men i övrigt målning.
Vår bedömning
När det gäller puts så bör man vara medveten om att det har en teknisk livslängd på ca 30 år.
Vår bedömning är att det anmälda felet med putsfasaden inte kan anses som oförutsett med tanke på byggnadens ålder.
Arbetet som utfördes 2017 avser ej omputsning av fasaden utan endast dellagning samt målning.
Därmed bedöms själva putsen vara från ca 1950 och uppnått sin tekniska livslängd.
Ett s.k. dolt fel enligt Jordabalken 4kap 19§ är ett fel som köparen inte kan förvänta sig av en byggnad utifrån ålder och skick. Köparen, i ditt fall du, har en undersökningsplikt enligt jordabalken.
Mot bakgrund av det ovan nämnda hade man att förvänta att det kunde förekomma fel och brister i den del av byggnaden där skadorna nu uppträtt.
Fastigheten har därmed inte avvikit från vad köparna har fog att förutsätta. Det föreligger inte något fel enligt Jordabalken kapitel 4 § 19, vilket innebär att försäkringen inte kommer att ersätta.
Beslut
Det anmälda felet omfattas inte av Gar-Bo Dolda Fel.
I och med detta beslut avslutar vi ärendet. Detta är Gar-Bos slutliga beslut. Information om preskription och överprövning bifogas till detta brev.
Efter att ha försökt förstå vad som hänt så får jag uppfattningen att det är genomförda lagningar som släpper. Då blir det utlandet entreprenör som reklamationen ska utföras till. Frågan är dock hur mycket som egentligen är lagat? Har för mig att jag läst 1-2m2.G Gabsson skrev:
Vad får dig att tro att du skulle vinna framgång hos Arn?
Vad gäller ARN så är det nog en svår väg att välja. På deras hemsida står det
”Vi prövar inte
”Vi prövar inte
- utförande av hälso- och sjukvårdstjänster
- köp av fast egendom
- upplåtelse eller överlåtelse av bostadsrätt respektive tomträtt, eller”
Försäkringsbolaget hävdar att ni inte kan få någon ersättning då putsen är äldre och i praktiken avskriven. Stämmer detta? I så fall bör ni nog vara försiktiga. Om det stämmer är det förekommande att målning är riskabel och kan leda till problem. Om säljare och besiktning sagt att man målat på äldre puts har ni troligen en svag position. Ni kan givetvis hävda dolt fel gentemot säljaren. Om ni funderar över detta är det klokt att samråda med en kunnig jurist.
Nej det är inte nya lagningar som släpper. Det är generellt putssläpp/sprickor på hela fasaden och man har helt enkelt målat på dåligt underlag utan att ha knackat ned gammal puts vilket man borde gjort.
Jag anser att man sminkat en gris och medvetet/omedvetet dolt fasadens riktiga skick.
Mitt resonemang till ARN skulle vara att man målat en fasad men inte utfört ett korrekt arbete på underliggande puts. Jag kan inte bedöma silikonhartsens (den nya målarfärgen) eventuella påverkan eftersom den är ganska tät men enligt Alcro ska den ha samma öppenhet som en silikatfärg enligt labbmätningar. Men den frågan blir alldeles för komplicerad så det kommer jag inte driva.
Jag anser att man sminkat en gris och medvetet/omedvetet dolt fasadens riktiga skick.
Mitt resonemang till ARN skulle vara att man målat en fasad men inte utfört ett korrekt arbete på underliggande puts. Jag kan inte bedöma silikonhartsens (den nya målarfärgen) eventuella påverkan eftersom den är ganska tät men enligt Alcro ska den ha samma öppenhet som en silikatfärg enligt labbmätningar. Men den frågan blir alldeles för komplicerad så det kommer jag inte driva.
Att driva ärende via ARN mot försäkringsbolaget är dock OK enligt deras hemsida.K klimt skrev:
Dessutom är det gratis. Att anlita jurist kostar ca 100-250 000 kr om man ska gå till domstol och det har jag aktivt valt att inte göra.
Enligt prospektet så stod det följande: "Putsen är lagad samt ommålad". Eftersom entreprenaden kostade 330 000 kr så antog vi att arbetet var utfört fackmässigt, dvs att om putsen var undermålig så lagades den i tillräcklig omfattning för att få en väsentligt längre livslängd.
Du har säkert rätt angående att det man gjort är att ”sminka en gris”, det.r inte bra att måla på gammalt underlag. Å andra sidan förefaller det som att man redovisat hur man gjort. Då blir det svårt att driva ett ärende, särskilt som ARN inte behandlar fastighetsaffärer. Instansen där du kan driva frågan är nog tingsrätten. Ett sådant ärende drar snabbt iväg i kostnader.G Gabsson skrev:
Enligt Försäkringsbolaget så kan man gå till ARN, så här står det. Detta eftersom tvisten gäller mellan privatperson (jag) och försäkringsbolag.K klimt skrev:
De redovisar tillvägagångssättet att de bara putsat om en mindre del av fasaden, men hur skulle jag kunna veta detta när vi köpte huset. Vi tog in kvitton på entreprenaden och tog för givet att man gjort korrekta lagningar. En ommålning av en fasad kunde knappast kosta 330 000 kr tänkte vi då.
Det är möjlighet men det har jag ju vetat hela tiden att putsen inte var helt omgjord.M Mangan13 skrev:
Ni som följt denna tråd från början vet att putsen bara var "lagad".
Jag menar dock att en fackmässig lagning ska väsentligt förlänga livslängden. Vad är annars meningen med att laga något.