Bygglov "liten avvikelse" - avslag trots mindre än 10% - hur gå vidare?

[rolflidvall]

Vad står det om planens syfte i planbeskrivningen?
@Manfreds:

"Planens syfte och huvuddrag
Under 1960-talet lät dåvarande Boo kommun utföra en områdesplan och ett första
stadsplaneförslag i syfte att möjliggöra ett permanentboende på obebyggda tomter
och fritidshusfastigheter. Ett mindre kedjehusområde samt några villor tillkom vid
Sjöfararvägen och Kastanjevägen. I och med kommunsammanslagningen
genomfördes aldrig planen. Under 1970- och 1980-talen har planeringsinsatser
skett i omgångar i hela södra Boo. Inom vissa delar har även kommunala vatten-
och avloppsledningar byggts ut. Under dessa planeringsintensiva skeden har
förväntningar om byggmöjligheter funnits hos många fastighetsägare.
Området är i behov av en förnyelse, kompletterande utbyggnad av kommunala
vatten- och avloppsledningar samt upprustning av vägnätet. Strandzonen har ett
stort kultur- och naturmiljövärde. Tillkommande bebyggelse och dess försörjning
behöver regleras i detaljplan.
Föreslagen bebyggelse föreslås få en låg och småskalig utformning med en minsta
tomtstorlek om 2000 kvm. I detaljplanen regleras anpassning till och skydd för
befintlig värdefull kultur- och naturmiljö, som annars skulle kunna skadas vid en
exploatering. Sammantaget, inklusiven befintliga tomter, bedöms planområdet
innehålla cirka 150 tomtplatser för villabebyggelse. Frälsningsarméns Gästhem,
vägföreningens förråd och de marina verksamheterna för fritidsbåtar, förutsätts
ligga kvar och bekräftas i planförslaget."

 

[C-MF]

Ska bli intressant att följa detta. Huset är ju fint tänkt som det är, med ett lite semi-atrium, men förstår att man även kan önska ett rum till. Jag har själv sökt otaliga lov i Nacka, genom åren, men endast nyproduktion. Och då har det varit enkelt att få igenom upp till 10% om det har känts rimligt i handläggarens eller nämdens ögon och att grannarna godkänner avvikelsen. Men, jag tror kommunen tänker annorlunda vid ren tillbyggnad.
Om det då skulle gå på samma tänk som vid nybyggnad, så ges ett carte blanche till alla att bygga ut 10% och sen a-regler på det (börjar bli stort). Som det givetvis hänvisas till vid avslag. Så, hårdare papper nu när vi har fått nya möjligheter genom Mr Attefall. Men lycka till, även om jag tycker huset är finare som det är

 

[Workingclasshero]

Det finns en långsiktig uppvärmningsaspekt, att troligen minskar energiåtgången med 1 vägg 1 golv 1 tak jämfört med 3 väggar.
Oavsett om det går att räkna hem det argumentet så leta upp något miljöperspektiv som kan hjälpa till, en budget som låter det spilla ut pengar i det lokala företagsklimatet osv.

Gränser skall naturligtvis respekteras och utmanas, det ligger i vår natur.

Lycka till.

/W

 

[Manfreds]

"Planens syfte och huvuddrag
Under 1960-talet lät dåvarande Boo kommun utföra en områdesplan och ett första
stadsplaneförslag i syfte att möjliggöra ett permanentboende på obebyggda tomter
och fritidshusfastigheter. Ett mindre kedjehusområde samt några villor tillkom vid
Sjöfararvägen och Kastanjevägen. I och med kommunsammanslagningen
genomfördes aldrig planen. Under 1970- och 1980-talen har planeringsinsatser
skett i omgångar i hela södra Boo. Inom vissa delar har även kommunala vatten-
och avloppsledningar byggts ut. Under dessa planeringsintensiva skeden har
förväntningar om byggmöjligheter funnits hos många fastighetsägare.
Området är i behov av en förnyelse, kompletterande utbyggnad av kommunala
vatten- och avloppsledningar samt upprustning av vägnätet. Strandzonen har ett
stort kultur- och naturmiljövärde. Tillkommande bebyggelse och dess försörjning
behöver regleras i detaljplan.
Föreslagen bebyggelse föreslås få en låg och småskalig utformning med en minsta
tomtstorlek om 2000 kvm. I detaljplanen regleras anpassning till och skydd för
befintlig värdefull kultur- och naturmiljö, som annars skulle kunna skadas vid en
exploatering. Sammantaget, inklusiven befintliga tomter, bedöms planområdet
innehålla cirka 150 tomtplatser för villabebyggelse. Frälsningsarméns Gästhem,
vägföreningens förråd och de marina verksamheterna för fritidsbåtar, förutsätts
ligga kvar och bekräftas i planförslaget."

Ok, men då är din fastighet inte ens planenlig?

Jag tror du får svårt att få igenom detta, personligen har jag mycket svårt att se det som en liten avvikelse att tillåta 18 kvm utbyggnad när byggrätten redan är maxad. Det är det attefallstillbyggnaden är till för. I syftet framgår att de strävar efter en låg och småskalig utformning. Om din fastighet dessutom avviker från plankravet med ca 300 kvm så ser jag inte varför det skulle gå igenom, det skulle knappast kunna ses som em mindre avvikelse.

 

[rolflidvall]

Ok, men då är din fastighet inte ens planenlig?

Nu har du läst slarvigt. TS fastighet är planenlig, men har max BYA för 1-planshus (200 m2).

 

[Manfreds]

Nu har du läst slarvigt. TS fastighet är planenlig, men har max BYA för 1-planshus (200 m2).

Står minsta tomtstorlek 2000 kvm men det är kanske ingen planbestämmelse.

 

[rolflidvall]

Står minsta tomtstorlek 2000 kvm men det är kanske ingen planbestämmelse.

Jo, men så här är bestämmelsen:
"Minsta tomtstorlek är 2000 m2.
Bestämmelsen om minsta tomtstorlek gäller ej fastighet som självständigt eller tillsammans med annan fastighet bildats för bostadsändamål före detaljplanens antagande och som är mindre än 2000 m2. Sådan fastighet är inte delbar"

 

[Violina]

Skulle inte den där långa korridoren dessutom bli väldigt mörk utan de fönster som idag finns där tillbyggnaden är tänkt att placeras?

 

[Manfreds]

Jo, men så här är bestämmelsen:
"Minsta tomtstorlek är 2000 m2.
Bestämmelsen om minsta tomtstorlek gäller ej fastighet som självständigt eller tillsammans med annan fastighet bildats för bostadsändamål före detaljplanens antagande och som är mindre än 2000 m2. Sådan fastighet är inte delbar"

Vi diskuterade just detta för ett tag sen i en annan tråd, om det inte tom var Nacka kommun som hade varit uppe i MMD för just den skrivelsen.

Jag vidhåller att jag tycker att det inte är i linje med planens syfte att bevilja bygglov över 200 kvm även om fastigheten är planenlig.

 

[Manfreds]

Jo, men så här är bestämmelsen:
"Minsta tomtstorlek är 2000 m2.
Bestämmelsen om minsta tomtstorlek gäller ej fastighet som självständigt eller tillsammans med annan fastighet bildats för bostadsändamål före detaljplanens antagande och som är mindre än 2000 m2. Sådan fastighet är inte delbar"

Det var ju du t.o.m. och det gällde avvikelse ang byggnads placering, mkt riktigt i Nacka dock

https://www.byggahus.se/forum/threads/tillbyggnad-nekat-bygglov.401177/#post-4014215

 

[rolflidvall]

Det var ju du t.o.m. och det gällde avvikelse ang byggnads placering, mkt riktigt i Nacka dock

Javisst, och bestämelsen i den här planen vi diskuterar nu skulle heller inte släppas igenom idag eftersom det inte tydligt framgår vilka fastigheter det gäller. Är väl något OT nu dock.

 

[crazytok]

Att tillåta en avvikelse på 10% redan i bygglovet låter långsökt, men kanske fullt tillämpbart i en del kommuner?

Kan du inte utnyttja attefalls reglerna för utbyggnad av ”uterum” ? Som ger dig rätt att bygga ytterligare 15kvm. Har ingen djupare insikt i exakt hur reglerna är skrivna men tänker att ett uterum inte nödvändigtvis behöver bestå av bara massa fönster utan det är väl upp till dig hur ditt uterum ser ut. Därmed bör du kunna bygga så som du tänkt, fast du får dra in fasaden lite så det blir just 15kvm istället för 18.

Borde vara görbart?

Sedan, om man skulle ”råka” bygga/mäta lite fel så det ändå blir 18kvm. Så är det möjligt att kommunen ser det som en mindre avvikelse och därmed inte bryr sig. Men det vet jag inte, och hade aldrig vågat riskera personligen ifall man blir tvungen att riva.

Faktum är att du får ju även lov att bygga 15kvm skärmtak, så teoretiskt sett skulle du kunna bygga taket hela vägen ut till befintlig fasad/takavslut. Och hävda att dom första 15kvm är enligt attefall, och resterande 3kvm är skärmtak. Sedan är ju problemet ytterväggen då förstås, som ändå måste vara placerad så rummet blir 15kvm. Men är det mot en yta som ingen annan ser, ja då är det ju bara taket som kan avslöja byggytan och då kan du ju placera väggen lite som du vill.

Men givetvis ingenting jag förespråkar eller föreslår!!!

 

[Goran0]

Jag vet inte om detta är rätt forum för min fråga men jag startar här. Finns andra trådar som bättre tar upp liknande ämne så tas tips om detta gärna emot.

Tacksam för input från ofta superkunniga panelen här på forumet!

Till saken:
Jag har ett enplanshus med byggyta 200kvm. Detaljplanen (Nacka kommun) medger 200kvm byggyta för huvudbyggnad. Huset som är uppfört är byggt i moduler (se bif. bild) där utbyggnaden är markerad i blått mellan två av modulerna, dvs tillbyggnanden består av en yttervägg, golv och tak. Byggytan för tillbyggnaden blir ca 18kvm utöver de 200kvm i BYA (och ja, jag är medveten om attefallsåtgärden men vill utnyttja den för en möjligheten för annan tillbyggnad), en ökning som skulle vara mindre än de "10%" som anges som någon form av märke. Bifogar även fasadbild på den tilltänkta tillbyggnaden mellan två av modulerna (se bild med utbyggnad markerat i blått). Till saken hör att huset är uppfört i ett område med mkt varierad bebyggelse och flertalet hus har sannolikt både större och mindre avvikelser från detaljplanen i området. Det tog kommunen ett par dagar att ge avslag med följande motivering:

"För fastigheten gäller detaljplan Dp XXX, bestämmelserna innebär bland annat att friliggande huvudbyggnad i en våning får uppta högst 200 kvm byggnadsarea. Befintlig byggnad upptar idag 200 kvm och byggrätten är därmed till fullo utnyttjad. Bygglovenhetens bedömning är att det enligt aktuell rättspraxis inte är möjligt att bevilja bygglov för en tillbyggnad med 18,13 kvm byggnadsarea."

Enligt flertalet sakkunniga jag hört mig för med ska det vara möjligt att tillåta en "mindre avvikelse" på upp till 10% av tillåten byggrätt. Det bör alltså gå att trockla igenom men jag känner att det sannolikt krävs sakkunnig för att ev. driva ärendet vidare.

Vad säger ni här på forumet, är det värt att anlita någon och driva detta vidare eller finns det andra alternativ jag kan uttömma först?


Nedan följer mitt anförande till bygglovsenheten;

"FASTIGHETSBETECKNING är ett enplanshus med en total byggyta om 200 kvm för huvudbyggnaden. Huvudbyggnaden är byggd i ”moduler” med en längre sammanhängande korridor. Huset har totalt 3 sovrum. Nedan redovisas skäl för att bygga till ett fjärde sovrum genom att utnyttja befintligt utrymme mellan två av ”modulerna”. Tillbyggnaden bör anses vara en ”mindre avvikelse” från detaljplanen. Total sökt avvikelse från detaljplan relaterat till max BYA är 9% eller 18kvm.

Skäl för beviljande av avvikelse;

-Tomtstorleken (1620kvm) är för Boo, relativt stor och detaljplanen tillåter permanentboende och de flesta moderna villor som uppförs idag har minst fyra sovrum vilket torde vara i detaljplanens syfte, varvid en mindre avvikelse bör tolereras

-Max BYA är angiven till 15% av tomtarean med en största begräsning om 200kvm i Bya för huvudbyggnad. Befintlig huvudbyggnad upptar drygt 12% av totala tomtarean på 1620kvm, med föreslagen tillbyggnad inräknad upptar ny huvudbyggnad totalt drygt 13% av totala tomtarean, dvs en ökning med drygt 1%

-Husets karaktär smälter väl in i omgivningarna genom diskret färgval och en vidsträckt huskropp som följer tomtens höjdvariationer – ovan angiven tillbyggnad förändrar inte byggnaden estetiskt eller ändrar byggnadens karaktär

-Ett fjärde sovrum ger huset en bättre planlösning och möjliggör för en normalstor familj att, på ett mer effektivt sätt, nyttja huset

-Områdets karaktär består av både mindre och större enplans- och tvåplanshus av varierande karaktär

-Genom att utnyttja utrymmet för tillbyggnad mellan redan befintliga huskroppar minimeras den estetiska påverkan huset har på omgivningen, vilket torde vara en förmildrande omständighet för att tolerera ”mindre avvikelse”

-Modulerna är sammanbyggda med ett plank vilket rent estetiskt ger intrycket av att byggnaden redan upptar byggarean som tillbyggnaden ovan avser, vilket även detta torde vara en förmildrande omständighet "

Enligt ritningen så har du redan fyra sovrum. Eller står det något annat på rummet vid altanen?

 

[jocek]

(killgissning nedan)
Jag antar att de 10% som kan vara så kallad "mindre avvikelse" är på en ny byggnad som blev lite för stor pga anledning. De går inte att applicera på ett nytt bygglov. I just detta exempel hade det kanske varit ok att råka hamna på 220 kvadrat när huset byggdes, men det är inte ok att vilja bygga ut senare.

 

[rolflidvall]

(killgissning nedan)
Jag antar att de 10% som kan vara så kallad "mindre avvikelse" är på en ny byggnad som blev lite för stor pga anledning. De går inte att applicera på ett nytt bygglov. I just detta exempel hade det kanske varit ok att råka hamna på 220 kvadrat när huset byggdes, men det är inte ok att vilja bygga ut senare.

Jag tror du har helt rätt. I princip samtliga domar från Mark- och miljööverdomstolen som avhandlar "liten avvikelse" enligt "nya" PBL, laga kraft 2011-05-02, innehåller följande formulering under domskäl:

"En liten avvikelse kan föreligga t.ex. vid placering någon meter in på punktprickad
mark, överskridande av högsta tillåtna byggnadshöjd av byggnadstekniska eller andra
skäl eller överskridande av tillåten byggnadsarea för bättre planlösning (prop.
1985/86:1 s. 714). Frågan om en avvikelse från plan är liten bör inte bedömas utifrån
absoluta mått och tal utan ses i förhållande till samtliga föreliggande omständigheter
(se RÅ 1990 ref. 53 II, RÅ 1990 ref. 91 I, RÅ 1991 ref. 57 och MÖD 2018:4). I
förarbetena uttalas att det vid prövningen särskilt bör övervägas i vilken mån och på
vilka sätt godtagande av planavvikande åtgärder kan få prejudicerande effekt (prop.
1989/90:37 s. 56)."

Det är ju tydligt att formuleringen mer riktar in sig på nybyggnationer än tillbyggnader.