Yes, det är tekniskt kalkylerad. Takbytet gjordes nyligen men stam-, fasad- och fönsterbyte kvarstår. Markinköp och takbytet genomfördes senaste 3 åren, dessa två står för 2/3 delar av föreningens skulder, därav ligger skuld/kvm kvoten lite högre fastän föreningen är äldre.F Förvaltare skrev:
Tanken är att göra en kassaflödesprognos med ekonomiska förvaltaren nästa år, åtminstone för 5-10 år framåt. Blir mörkrädd dock när jag ser hur avgiftsutvecklingen ser ut hos oss gentemot många andra föreningar, får känslan att många ligger långt bakom och kommer behöva chockhöja när K3 har hunnit implementeras. Vi ligger på ca 800kr/kvm vad gäller årsavgiften men jag känner till många andra föreningar i samma ålder som ligger på 600kr/kvm men inte utfört något av de större byten ännu.
Vi höjde lite högt under 3 år när underhållsplanen upprättades och vi insåg vad de faktiska kostander var. Så nu klarar vi oss bara med att justera för inflationen tills något av de större projekten dras igång (förutsatt att andra kostnader inte drar iväg, man kan drömma lol) men även inflationen kommer göra att avgiften drar iväg kommande åren.
Redigerat:
Bästa svaret
Spara inte större belopp i en BRF. Ha ca 1 kvartals löpande utgifter i kassan, inte mer. Om ni har mer - amortera på lånen. Ni kan inte placera sparpengar långsiktigt riskfritt till ränta som är bättre än bankerna tar för lån. När större renoveringar som stambyte ska göras, låna till den kostnaden. Skriv av stammarna på 50 - 60 år och amortera på lånet i takt med avskrivningarna. Gör inte stambyte bara pga att det är gammalt. Om ni inte haft vattenskador pga gamla trycksatta ledningar som läcker eller avloppsledningar som läcker eller inte fungerar utan kräver punktinsatser som spolning, lagningar mm. Om ni ska göra om alla badrum och toaletter - gör då stambyte också.
Viktigt att anlita en förstudiekonsult inom vvs som är oberoende från rörfirmor och andra entreprenörer.
Se till att skriva ett detaljerat förfrågningsunderlag med konsultens hjälp baserat på förstudie resultatet och ta sedan in minst 3 offerter från entreprenörer. Gå igenom anbuden i detalj med konsulten och anlita entreprenad jurist för att skriva avtal med den ni väljer. Lita inte på "detta är standard avtal i branschen" påståenden. Likaså när stambytet börjar - anlita en professionell oberoende projektledare, kanske förstudiekonsulten kan vara er projektledare. Anlita också en proffsig besiktningsman som ska besiktiga arbetet in detalj när det görs + slutbesiktning. Betala inget i förväg till entreprenör, bara på leverans enligt arbetsplanens lyftpunkter. Håll inne minst 10% tills slutbesiktningen är godkänd. Lita inte på "kloka gubbar" i er egen styrelse/förening som projektledare eller besiktningsman.
Viktigt att anlita en förstudiekonsult inom vvs som är oberoende från rörfirmor och andra entreprenörer.
Se till att skriva ett detaljerat förfrågningsunderlag med konsultens hjälp baserat på förstudie resultatet och ta sedan in minst 3 offerter från entreprenörer. Gå igenom anbuden i detalj med konsulten och anlita entreprenad jurist för att skriva avtal med den ni väljer. Lita inte på "detta är standard avtal i branschen" påståenden. Likaså när stambytet börjar - anlita en professionell oberoende projektledare, kanske förstudiekonsulten kan vara er projektledare. Anlita också en proffsig besiktningsman som ska besiktiga arbetet in detalj när det görs + slutbesiktning. Betala inget i förväg till entreprenör, bara på leverans enligt arbetsplanens lyftpunkter. Håll inne minst 10% tills slutbesiktningen är godkänd. Lita inte på "kloka gubbar" i er egen styrelse/förening som projektledare eller besiktningsman.
Kanske rimligt för en större förening men för en mindre riskerar det att medföra att det behövs nya lån för att exempelvis hantera en mindre vattenskada. Alldeles för klen kassa för att jag skulle vara bekväm med situationen.S Sinuhe skrev:
Strax under miljonen är väl bra i en mindre förening. Borde lösa alla akuta fakturor om det läcker vatten.
Kan säkert vara rimligt. De senaste åren har vi dock haft betydligt lägre låneränta än placeringsränta så under den speciella perioden har amorteringsviljan varit låg. 😀 De tiderna börjar dock närma sig slutet. 😢Claes Sörmland skrev:
