BRF: Spara eller amortera inför stambyte?
Hej,
Frågan lyder, är det bättre att amortera eller spara inför stora projekt såsom stambyte?
Sitter på styrelsen i brf som nyligen upprättat en underhållsplan. Underhållsplanen har angett en genomsnittlig kostnad (kr/kvm/år) för underhåll och investeringar kommande 50 åren. Styrelsen tänker höja avgiften stegvis kommande åren tills föreningens sparfond kommer upp till den genomsnittliga kostnaden enligt underhållsplan. Underhållsfonden kommer användas årligen för underhållsarbete men investeringsfonden lär stå tills vi genomför stambyte, kanske inte hela men åtminstone stor del av fonden. Stambytet planerar att göras inom 5–7 år. Så frågan blir, hur bör styrelsen förvalta investeringsfonden inför stambytet. Som jag ser det har vi tre alternativ:
Hur hade ni resonerat? Är det bara enklast att köra alt 3, fastän det inte kommer spara föreningen lika mycket som alt 1 i längden?
Frågan lyder, är det bättre att amortera eller spara inför stora projekt såsom stambyte?
Sitter på styrelsen i brf som nyligen upprättat en underhållsplan. Underhållsplanen har angett en genomsnittlig kostnad (kr/kvm/år) för underhåll och investeringar kommande 50 åren. Styrelsen tänker höja avgiften stegvis kommande åren tills föreningens sparfond kommer upp till den genomsnittliga kostnaden enligt underhållsplan. Underhållsfonden kommer användas årligen för underhållsarbete men investeringsfonden lär stå tills vi genomför stambyte, kanske inte hela men åtminstone stor del av fonden. Stambytet planerar att göras inom 5–7 år. Så frågan blir, hur bör styrelsen förvalta investeringsfonden inför stambytet. Som jag ser det har vi tre alternativ:
- Alt 1: Spara på ett fasträntekonto genom åren och använd majoriteten/hela investeringsfonden till stambytet för att sänka lånebeloppet
- Alt 2: Amortera ner hela extra sparandet årligen för att frigöra så mycket låneutrymme som möjligt inför stambytet
- Alt 3: Köra en combo av båda, spara en del och amortera resten. Så man får det bästa av båda världar
Hur hade ni resonerat? Är det bara enklast att köra alt 3, fastän det inte kommer spara föreningen lika mycket som alt 1 i längden?
Styrelsen just nu kan spara. Nästa styrelse kan slösa bort det som sparats. Och så behöver ni ändå låna!
bättre att inte spara alltså eller vad tänker du?G grovspacklarn skrev:
Helt möjligt, därför kan alt 3 vara mer lämplig. Alt 2 kan man tycka är säkrast för att kommande styrelse inte ska slarva bort sparade pengar men då kan dem låna till annat också. Så det förutsätter ju en viss tillit i kommande styrelse för att det ska fungera överhuvudtaget.G grovspacklarn skrev:
Håller nog med @grovspacklarn
Alt 2 med att amortera så mycket som möjligt är nog bästa idén just pga att nästa nästa styrelse kan slösa det som sparats eller tom förskingra(har hänt i några Brf har jag läst i tidiningar nu då ekonomin inte är bäst och då har det framkommit)
En annan fördel borde vara att iom att BRF lånen minskar så minskar räntekostnaderna med och sänker man inte avgiften kan man ta de extra pengarna till extra underhåll
Alt 2 med att amortera så mycket som möjligt är nog bästa idén just pga att nästa nästa styrelse kan slösa det som sparats eller tom förskingra(har hänt i några Brf har jag läst i tidiningar nu då ekonomin inte är bäst och då har det framkommit)
En annan fördel borde vara att iom att BRF lånen minskar så minskar räntekostnaderna med och sänker man inte avgiften kan man ta de extra pengarna till extra underhåll
Spara genom att amortera. Det är det enda rimliga i sammanhanget.S Soul99 skrev:
Sen bör också understrykas att underhållsplaner ofta har en lite naiv syn på kostnadsuppskattningen.
Det brukar vara teknisk livslängd x utbyteskostnad. I realiteten lyckas de flesta föreningar betydligt bättre än så genom att den tekniska livlängden sträcks ut med hjälp av löpande underhåll och reparationer.
Ja men har man inte tillit till nästa styrelse så kan man ju inte driva en BRF. Antagandet får ju ändå vara att alla vill förvalta föreningen efter bästa förmåga. Annars är ju all form av planering omöjlig/onödig. Man får väl se till att ha hygglig succession så inte hela styrelsen byts ut samtidigt.S Soul99 skrev:
Vad gäller amortering/sparande. Kolla vad ni betalar för nuvarande lån. Är de bundna på 20 års löptid för 5 år sedan så är räntan troligen sub 1%, då bör ni inte amortera givet att ni kan förränta de till en högre ränta än ni betalar för lånet.
Är de rörliga eller bundna i närtid är det sannolikt mer lönsamt att amortera och sedan låna upp när det blir dags.
Nästa styrelse kan ju lika gärna låna upp alla pengar som nu amorterats och spendera de på skit också. Således spelar det ingen roll om det finns cash på kontot eller om man möjliggjort ökat låneutrymme i föreningen. Vill nästkommande styrelse slösa så gör de det ändå.M MrDizzy skrev:
Litar man inte på nästa styrelse får man se till att sitta i den själv.
Föreningen har skulder på ca 5100/kvm, så inte illa. Så föreningen har egentligen utrymme för att låna till stambytet nu men det kommer leda till chockhöjning av avgiften då.S Sthlm_ skrev:
Ca 70% av föreningens skuler kommer löpa ut närmaste 3 åren, så räntekostnaden kommer öka kommande åren.
Ett sätt att komma runt risken med dålig hantering av kapitalen eller rent av förskingring är väl att binda sparandet på lång sikt. Hos SBAB kan man öppna sk "placeringskonto" som kan bindas upp till 5 år. Så man kan binda sparade kapital i slutet av året, 1a året binder man för 4 år, 2a året på 3 år, osv så alla löper ut samtidigt när det projekterade startdatum närmar sig.
Enligt mina beräkningar kan föreningen spara ca 5 miljoner på räntekostnader om investeringsfonden sparas istället för att amortera. Det är mycket pengar men samtidigt behöver vara realistisk om möjliga risker med det som andra nämnt. Kanske får rentav sitta kvar i styrelsen tills stambytet åtminstone startas 😅
Enligt mina beräkningar kan föreningen spara ca 5 miljoner på räntekostnader om investeringsfonden sparas istället för att amortera. Det är mycket pengar men samtidigt behöver vara realistisk om möjliga risker med det som andra nämnt. Kanske får rentav sitta kvar i styrelsen tills stambytet åtminstone startas 😅
Hur räknar du då?S Soul99 skrev:
Generellt brukar det vara en minusaffär att låna pengar och sätta in dem på ett sparkonto.
I föreningen där jag var ordf. för drygt 30 år sedan, fick vi en (för oss) lite oväntad effekt av att spara.
Grundförutsättningen var att föreningen (ca 800 bostadsrätter) var konkursmässig ca 1984, avräkningskontot drogs med "checkkredit" som motsvarade ca 100% av en årsomsättning. Och accelererande kostnader.
Då byttes styrelsen (snittålder 85+, alla hade suttit i 20 - 30 år eller mer) ut genom en stämmokupp (stämman fick ajourneras och återupptas, ajourneras igen med polishjälp, och slutligen avslutades stämman efter drygt 3 månader rmed en ny styrelse).
DÅ köpte jag min bostadsrätt, omedveten om dramatiken. Några år senare hade den nya styrelsen fått ordning på ekonomin, nu ökade sparandet lavinartat, fonden ökade med 20% av en årsomsättning per år. Man påbörjade en planering/förprojektering av stambyte. Där tillträdde jag, och fattade aldrig hur det gick till att jag blev ordf.
Vi fick göra om projekteringen som pekade på 6 års byggarbeten för ca 350 milj. Jag drev rätt hårt att avbryta och göra om projekteringen, och vi fick ett avtal med ca 13 månaders bygge för 65 milj, (som i slutänden blev 75).
Då hade vi under ett par år kommit upp i högre ränteinkomster från sparandet än räntekostnader (detta var när fastighetslån kostade drygt 15%, vi hade inlåningsränta på ca 11%).
Det låter ju jättebra... Skattereglerna då (vet ej hur brfer skattar idag) gav att en bostadsrättsföreningar deklarerade en shabloninkomst som var en procentandel av taxeringsvärdet för fastigheterna plus finansnettot. Finansnettot är normalt negativt, man har "alltid" högre låneräntor än inlåningsräntor. Gör att deklarerad inkomst för föreningen alltid är negativ. Man får förlust som kan ackumuleras (har för mig det var i 10 år). Man deklarerar inget från "bostadsverksamheten". Skattedeklarationen har inget eller väldigt lite med den bokförda verskamheten att göra, till skillnad mot om det hade varit ett bolag. Har som sagt inte koll på hur beskattningen av bostadsrättsföreningar fungerar idag.
Men vi hade alltså positivt finansnetto sedan ett par år, när vi/jag avbröt byggstarten för stambytet. Det gjorde att den ackumulerade förlusten åts upp, men vi hade fortfarande noll i deklarerad inkomst. Ända till det sista året innan vi fick nya räntekostnader för stambytet. Då åkte vi på en oväntad skatt på ca 1,3 milj. Alla missade det, hade väl iofs. inte gått att undvika, utom genom att ha spenderat 275 milj. extra på stambytet...
Men hade vi haft bättre koll på skatten, så hade vi eventuellt stoppat den pågående upphandlingen tidigare och startat på riktigt tidigare, den pågick i 3 år, men jag såg ganska direkt när jag kom in att detta håller inte, så det skulle gått att ställa om tidigare. Men vi behövde ta en del "diplomatisk" hänsyn.
Sedan är det en annan femma att konsekvenserna av att vi snuvade etablissemanget i byggbranchen på 275 miljoner skulle jag kunna skriva en deckare om. Jag var livrädd, på riktigt i ett par år där. Tror inte jag skulle göra om det idag. Den uppenbara korruptionen sträckte sig oväntat och skrämmande långt utanför projektet.
Grundförutsättningen var att föreningen (ca 800 bostadsrätter) var konkursmässig ca 1984, avräkningskontot drogs med "checkkredit" som motsvarade ca 100% av en årsomsättning. Och accelererande kostnader.
Då byttes styrelsen (snittålder 85+, alla hade suttit i 20 - 30 år eller mer) ut genom en stämmokupp (stämman fick ajourneras och återupptas, ajourneras igen med polishjälp, och slutligen avslutades stämman efter drygt 3 månader rmed en ny styrelse).
DÅ köpte jag min bostadsrätt, omedveten om dramatiken. Några år senare hade den nya styrelsen fått ordning på ekonomin, nu ökade sparandet lavinartat, fonden ökade med 20% av en årsomsättning per år. Man påbörjade en planering/förprojektering av stambyte. Där tillträdde jag, och fattade aldrig hur det gick till att jag blev ordf.
Vi fick göra om projekteringen som pekade på 6 års byggarbeten för ca 350 milj. Jag drev rätt hårt att avbryta och göra om projekteringen, och vi fick ett avtal med ca 13 månaders bygge för 65 milj, (som i slutänden blev 75).
Då hade vi under ett par år kommit upp i högre ränteinkomster från sparandet än räntekostnader (detta var när fastighetslån kostade drygt 15%, vi hade inlåningsränta på ca 11%).
Det låter ju jättebra... Skattereglerna då (vet ej hur brfer skattar idag) gav att en bostadsrättsföreningar deklarerade en shabloninkomst som var en procentandel av taxeringsvärdet för fastigheterna plus finansnettot. Finansnettot är normalt negativt, man har "alltid" högre låneräntor än inlåningsräntor. Gör att deklarerad inkomst för föreningen alltid är negativ. Man får förlust som kan ackumuleras (har för mig det var i 10 år). Man deklarerar inget från "bostadsverksamheten". Skattedeklarationen har inget eller väldigt lite med den bokförda verskamheten att göra, till skillnad mot om det hade varit ett bolag. Har som sagt inte koll på hur beskattningen av bostadsrättsföreningar fungerar idag.
Men vi hade alltså positivt finansnetto sedan ett par år, när vi/jag avbröt byggstarten för stambytet. Det gjorde att den ackumulerade förlusten åts upp, men vi hade fortfarande noll i deklarerad inkomst. Ända till det sista året innan vi fick nya räntekostnader för stambytet. Då åkte vi på en oväntad skatt på ca 1,3 milj. Alla missade det, hade väl iofs. inte gått att undvika, utom genom att ha spenderat 275 milj. extra på stambytet...
Men hade vi haft bättre koll på skatten, så hade vi eventuellt stoppat den pågående upphandlingen tidigare och startat på riktigt tidigare, den pågick i 3 år, men jag såg ganska direkt när jag kom in att detta håller inte, så det skulle gått att ställa om tidigare. Men vi behövde ta en del "diplomatisk" hänsyn.
Sedan är det en annan femma att konsekvenserna av att vi snuvade etablissemanget i byggbranchen på 275 miljoner skulle jag kunna skriva en deckare om. Jag var livrädd, på riktigt i ett par år där. Tror inte jag skulle göra om det idag. Den uppenbara korruptionen sträckte sig oväntat och skrämmande långt utanför projektet.
Redigerat:
Det är inte lånade pengar som sätts undan utan en del av sparfonden som är ämnad till både underhåll- och investeringsarbete. Underhållsplanen anger ett genomsnittlig kostnad för underhåll och investeringar (i kr/kvm/år) kommande 50 åren, ca 50/50 split mellan båda. Så underhållsdelen används till löpande underhållsarbete och investeringsdelen sparas i sparkonto för nu tills stambytet då. Detta blir i full effekt när sparfonden har kommit upp till underhållplanens genomsnitt kostnad, vilket bör vara inom 3 år i vårt fall. Målet är att avgiften ska vara i nivå för att klara av lånet till stambytet när det väl är dags, för att slippa chockhöja avgiften.C cpalm skrev:
Vi räknar med att ha buffert på ca 5 miljoner i sparkonto till projektet (räknat på 7 år kvar till stambytet), så jag räknar räntebesparingar på 5 miljoner i detta fall. Ser att jag skrev fel tidigare, skulle skriva 4 miljoner men besparingen blir 3.8 med ett genomsnittlig ränta på 3.5% för att vara exakt.
Om alternativet är att amortera måste du givetvis se det som att det är lånade pengar som sätts undan.S Soul99 skrev: