Håller med!S Soul99 skrev:
Förutsatt att det finns lån bör man amortera. Självklart måste man säkerställa att det finns tillräckligt mycket pengar i kassan för löpande utgifter plus reserv för akuta underhåll etc. En stor fördel med att amortera (med sparade pengar) är att det räknas som indirekt kapitaltillskott för medlemmarna vid framtida försäljning, se t ex https://nabo.se/kunskap/allt-du-behover-veta-om-kapitaltillskott-i-en-brf/ . Detta är en viktig princip för att säkerställa ’rättvisa’ avgifter över tid.
I BRF ska man alltid låna till större investeringar pga reglerna för kapitaltillskott. Om man t ex omvandlar en hyresrätt så kan man redovisningstekniskt låta pengarna gå till löpande kostnader medans avgifterna går till kapitaltillskott.
Förhoppningsvis kan man sedan enkelt knyta lån eller delar av lån till en viss åtgärd som då kan amorteras under hela livslängden för att jämna ut avgiftsuttaget mot de medlemmarna.
Om man verkligen vill cementera amortering och lån så kan man ändra amorteringstakten och binda lånen. Nu har man låst ett beteende för ett par år och jag har inte varit med om att min förening ändrat amorteringstakten på ett lån. Så sannolikt kan man styra ekonomiskt 3-4år framåt i tiden om man vill.
Man kan ju även besluta om en "lån"-strategi på stämman. Även om styrelsen inte behöver följa ett sådant beslut så kan det bli jobbigt att gå emot stämman.
Sen kan man ju även skriva en detaljerad plan i årsredovisningen. Någonting med att åtgärden planeras då om inte en rapport från en viss typ av part säger annat som gör att det kan skjutas framåt eller bakåt i tid. Även här blir det jobbigt att gå emot tidigare beslut.
Förhoppningsvis kan man sedan enkelt knyta lån eller delar av lån till en viss åtgärd som då kan amorteras under hela livslängden för att jämna ut avgiftsuttaget mot de medlemmarna.
Om man verkligen vill cementera amortering och lån så kan man ändra amorteringstakten och binda lånen. Nu har man låst ett beteende för ett par år och jag har inte varit med om att min förening ändrat amorteringstakten på ett lån. Så sannolikt kan man styra ekonomiskt 3-4år framåt i tiden om man vill.
Man kan ju även besluta om en "lån"-strategi på stämman. Även om styrelsen inte behöver följa ett sådant beslut så kan det bli jobbigt att gå emot stämman.
Sen kan man ju även skriva en detaljerad plan i årsredovisningen. Någonting med att åtgärden planeras då om inte en rapport från en viss typ av part säger annat som gör att det kan skjutas framåt eller bakåt i tid. Även här blir det jobbigt att gå emot tidigare beslut.
Låter lite oroande. Jag tror att i modernare hus kan man ha plaströr för att rörschaktet anses vara brandbarriär. Men risken är väl att rörfirmor "tappar kunskap" om vad som gäller i äldre hus, där man inte kan betrakta schaktet som brandvägg. om det ens finns ett schakt.Claes Sörmland skrev:
Förstår inte riktigt detta med kapitaltillskott vid amortering och rättvisan i det. Hittar inte mycket som klarnar det heller på nätet. Kan någon beskriva hur det funkar och det kan appliceras i detta fall med en stor investering såsom stambyte.M merbanan skrev:
Ah, mha chatgpt förstår jag nu vad indirekta kapitaltillskott innebär. Vi var inte medvetna om detta alls. Det är ju absolut något som styrelse ska ta i beaktan vid en sån fråga som trådens titel. Efter alla svar är amortering den självklara valet framåt. Tack alla för hjälpen 
Som många i tråden säger - det generella rådet är att inte spara, utan att amortera och låta underhållsfonden vara ”virtuell”. Både för att man tjänar på det genom mindre ränteutgifter och för att räntan på företagssparkonton i princip är noll.
Men vi upptäckte i den BRFen jag satt i styrelsen för att det inte gäller väldigt små BRFer. De räknas som en risk av långivarna och det är då svårt att få lån, man måste vända sig till specialiserade låneinstitut och de tar en hel del i uppläggningsavgifter och annat om man ens kan få lån. Vi var inte speciellt belånade, men det spelade inte mycket roll, för man ses som en stor risk.
Vet inte hur stor din förening är, kanske inget problem för er, men kan vara bra info för andra som hittar tråden om inte annat
Men vi upptäckte i den BRFen jag satt i styrelsen för att det inte gäller väldigt små BRFer. De räknas som en risk av långivarna och det är då svårt att få lån, man måste vända sig till specialiserade låneinstitut och de tar en hel del i uppläggningsavgifter och annat om man ens kan få lån. Vi var inte speciellt belånade, men det spelade inte mycket roll, för man ses som en stor risk.
Vet inte hur stor din förening är, kanske inget problem för er, men kan vara bra info för andra som hittar tråden om inte annat
När jag var ordförande så försökte jag hålla linjen att ett renoveringslån skulle betalas av tills arbetet behövde göras igen. Lätt gällande stam och tak renovering men svårare att få igenom för ommålning (10år). Svårt för en styrelse att förvalta kapital på ett bra sätt utan att spekulera (vilket inte jag tycker är en styrelses uppgift)
Teknisk livslängd varierar väldigt mycket. Man brukar ange 30-60år. Dvs det går inte att precisera att den "går ut" ett visst år.S Soul99 skrev:
Teknisk livslängd är ett genomsnitt av förväntat livslängd hos liknande installationer. Det säger alltså inget om er installation.
Det gör att ni faktiskt kan gissa vad ni vill. Enda riktigt säkra sättet att veta när bytet behöver ske är att vänta på att läckorna blir så frekventa att man är där så att säga. Att byta för tidigt är dyrt. Men det är det också om man byter för sent. Så man skall ha råd den dagen det behövs.
jag tycker att Malino's inlägg här ovan är viktigt at tta till sig.
Om du har en förening som av olika orsaker har svårt att få lån, så blir det givetvis väldigt viktigt att säkerställa att det finns kapital till renoveringar. Om svårigheten att få lån beror på litenheten, så blir det i gengälld inga jättesummor man behöver hålla sparade, mer som en personlig renoveringsbuffert om man har en villa.
Bor man i en förening med låg kreditvärdighet, så får man kanske räkna med att som person ha beredskap på att behöva göra kapitaltillskott i samband med stora renoveringar. Och hoppas att styrelsen kan ha en tillräckligt bra planering så att man får helst minst ett års förvarning om behovet.
Om du har en förening som av olika orsaker har svårt att få lån, så blir det givetvis väldigt viktigt att säkerställa att det finns kapital till renoveringar. Om svårigheten att få lån beror på litenheten, så blir det i gengälld inga jättesummor man behöver hålla sparade, mer som en personlig renoveringsbuffert om man har en villa.
Bor man i en förening med låg kreditvärdighet, så får man kanske räkna med att som person ha beredskap på att behöva göra kapitaltillskott i samband med stora renoveringar. Och hoppas att styrelsen kan ha en tillräckligt bra planering så att man får helst minst ett års förvarning om behovet.
Absolut. Dessutom är det faktiskt omöjligt att helt säkert veta vilka möjligheter det finns att låna i framtiden.H hempularen skrev:
Så att BRFn själv har full koll på sin reparationsfond är väldigt klokt. Föreningens lån har ofta fast ränta under långa perioder. Ett sparande också bindas som någon skrev. Men det finns ingen direkt anledning till det. Bättre är att vid varje tid placera pengarna där avkastningen är störst och där de är säkra. Ekonomiskt kan det vara bättre än att amortera. Dessutom brukar det öka kreditvärdigheten så det är lättare att få låna pengar för den som redan har ett sparkapital. Man vet som sagt inte om man behöver genomföra stambytet om 5 eller 30 år.
Sen har vi ju i andra änden också föreningar som är skuldfria. Där får man nog helt enkelt finna sig i att årsavgiften får sig en rejäl skjuts den dagen föreningen måste låna upp till en större underhållsåtgärd.
Det går faktiskt att ta in pengar till en underhållsfond/reparationsfond. Vad jag vet är det det normala sättet. Oavsett hur det ser ut med lån och skulder. Man gör så för att kunna få en förutsägbar månadsavgift och för att behålla bostadsrätternas värde.C cpalm skrev:
Det jag har läst är det enklare för en styrelse att upphandla lån än att förvalta pengar. Så i princip så ska man alltid vara (lågt) belånad. Om man är belånad så har man ju även en kontakt med en bank vilket kan vara bra att upprätthålla.C cpalm skrev:
Underhållsfonden i en BRF är bara en (f.ö. tvingande) avsättning föreningen gör i balansräkningen.O skrev:
Den motsvaras sällan (aldrig?) av likvida medel.
Man kan säga att det är en siffra som sätter ett värde på föreningens "skuld" för framtida underhåll i redovisningen, men som inte säger något om hur det skall finansieras.
Fast i praktiken är den sällan särskilt rättvisande utan mer en formalitet.
Vill du förklara detta lite mer? Jag är ny till styrelsearbete men enligt råd från vår förvaltare ska underhållsfonden åt underhållsarbete, vilket ska till största mån betalas via fonden. Om en föreningen struntar i att avsätta pengar till underhållsfonden blir det ju en skuld för framtida underhåll som du beskriver, då får styrelsen alltså låna i framtiden för att kunna utföra underhållen, eller? Styrelsen borde väl inte ta lån för underhållsarbete, för det ska bekostas av nuvarande medlemmar i föreningen som betalar för sitt "slitage" av fastigheten.C cpalm skrev:
Det vore väl dumt att upprätta ett underhållsplan och sen strunta i att avsätta enligt den. Jag förstår att det är en prioriteringsfråga och styrelse kan alltid prioritera annat tillfälligt men det är väl snarare ett undantag än en regel..