Jag kan göra ett försök. Det är knepigt att förstå rent konceptuellt om man inte är insatt i företagsekonomi.S Soul99 skrev:
Men bara för att först bemöta några saker i ditt resonemang:
- Föreningen kan inte strunta i att göra avsättning till underhållsfonden enligt stadgarna.
- Föreningen kan inte ta underhållsfonden i anspråk för några andra kostnader än yttre underhåll
- En avsättning är en redovisningsmässig fördelning av vinstmedel, och innebär alltså inte någon flytt av pengar till något sparkonto eller liknande
Rent tekniskt är underhållsfonden en del av det egna kapitalet, vilket är föreningens tillgångar efter att skulderna räknats bort.
Således finns det alltså nettotillgångar i föreningen som motsvarar underhållsfonden. Dock inte några tillgångar öronmärkta för ändamålet eller tillgångar av något särskilt slag.
Men för att krångla till det är det, som jag antydde;
- Inte säkert att avsättningen motsvarar den faktiska framtida underhållskostnaden, ofta avsätter man minimibeloppet som anges av stadgarna.
- Inte ovanligt att bostadsrättsföreningar redovisar förlust, varvid underhållsfonden kan öka trots att det totala egna kapitalet är oförändrat eller minskar.
Redigerat:
Tack för förklaringen.C cpalm skrev:
Ok, jag blandar nog ihop underhållsfonden bokföringsmässigt och rent praktiskt för styrelsen om jag förstår rätt och jag har svårt med det förstnämnda. Tacksam om jag kan få klarhet i frågorna nedan då:
- Föreningen måste enligt lag sätta undan till underhållsfonden enligt stadgar/underhållsplan men det behöver inte vara avsättnigen som föreslås på underhållsplanen, utan styrelsen har frihet att justera det t.ex. om det blir en tajt år eller föreningen har ett stort överskott? Det behöver inte heller betyda att pengarna finns avskilda (eller ens finnas i kassan överhuvudtaget?).
- Men rätt väg att gå är att sätta undan så styrelsen säkerställer att fonden räcker till nästa års underhållsarbete? Eller är det tänkt att avsättningen ska förbrukas under samma år, tycker inte det låter rätt..
Praktiskt:
Se till att ni har tillräckligt med pengar i kassan för att betala förväntade fakturor för planerat underhåll och plötsliga oväntade utgifter, nån vattenläcka eller liknande. För större underhållsåtgärder ni ska göra inom några år så lånar ni pengar när det är aktuellt, se till att gravis justera upp årsavgifterna så att ni kan betala räntekostnaderna och amorteringarna. Om ekonomin inte är helt ur balans och inte alls justerat mot ert underhållsbehov torde det lösa sig om ni höjer avgiften 2% varje år för att kompensera för snittinflationen. Överskott av pengar kan justeras ned med extra amorteringar.
Se till att ni har tillräckligt med pengar i kassan för att betala förväntade fakturor för planerat underhåll och plötsliga oväntade utgifter, nån vattenläcka eller liknande. För större underhållsåtgärder ni ska göra inom några år så lånar ni pengar när det är aktuellt, se till att gravis justera upp årsavgifterna så att ni kan betala räntekostnaderna och amorteringarna. Om ekonomin inte är helt ur balans och inte alls justerat mot ert underhållsbehov torde det lösa sig om ni höjer avgiften 2% varje år för att kompensera för snittinflationen. Överskott av pengar kan justeras ned med extra amorteringar.
Man måste kika på vad som står i stadgarna, det är det som avgör vilka friheter styrelsen (eg. stämman) har.S Soul99 skrev:
Eftersom inga likvida medel avsätts spelar det ingen roll om det är ett "tajt år".
Nä nä, detta handlar inte om nästa års underhållsarbete. Idealiskt sett skall avsättningen spegla årets "amortering" av framtida underhållsbehov - hur mycket föreningen har "slitit" på byggnaden under året. Exempelvis om man räknar med att stambyte sker vart 80:e år och det kostar 10 Mkr, så kostar underhållet av stammarna 10 Mkr/80 = 125 000 kr/år. Summera alla delar av byggnaderna så har man den årliga kostnaden för det totala underhållet. Alltså en sedvanlig underhållsplan.S Soul99 skrev:
Dvs. målet är att den långsiktiga underhållskostnaden skall belasta föreningens resultat lika mycket varje år, oavsett hur stora de faktiska kostnaderna varit just detta år. Notera dock just "belasta föreningens resultat" - det är återigen bara en siffra i redovisningen som inte nödvändigtvis innebär att motsvarande summa pengar finns på föreningens konto.
Ja, det är därför det finns avskrivningar. Ett sätt att fördela kostnaden över flera år. Och därför måste avskrivningarna täckas av avgifterna för långsiktig ekonomisk stabilitet. Det kommer förresten nya avskrivningsregler för BRF från och med nästa år (K3), där man delar upp avskrivningarna på olika komponenter i fastigheten för ökad flexibilitet och ökad tydlighet för medlemmar och eventuella köpare av en bostadsrätt.C cpalm skrev:
Intressant att du nämner det då avskrivningarna i sammanhanget "konkurrerar" med underhållsfonden, i synnerhet när man tillämpar komponentavskrivning.A Acemp skrev:
I praktiken är det inte så enkelt, då det också finns en hel del redovisningsregler kring avskrivningar och värdering av tillgångar. Avskrivningarna har historiskt sett normalt varit minst lika schablonmässiga som avsättningar till underhållsfonden. För att fungera som man tänker sig måste en BRF t.ex. också göra uppskrivningar, vilket är ett lite känsligt kapitel.
Så det blir en spännande övergång om det också kräver en övergång till komponentavskrivning (vilket generellt sett i sig är ett alternativ snarare än ett krav i K3-regelverket).
För BRF ja, det är så jag också tolkar det när jag läser om det.A Acemp skrev:
K3 är dock i sig inte något nytt, det är det fullständiga "principbaserade" regelverket för årsredovisning i större företag, medan K2 är det förenklade "regelbaserade" regelverket för årsredovisning i mindre företag. Utöver det finns idag ett tillägg med regler som specifikt gäller BRF.
Alla får frivilligt använda K3, men det är alltså framför allt verksamhetens storlek som historiskt sett avgjort om man får tillämpa K2 - max 50 anställda, max 40 Mkr i balansomslutning, max 80 Mkr i nettoomsättning. Noterade bolag och koncerner kan inte heller använda K2.
Därför använder många BRF (liksom de flesta mindre företag) idag K2-regelverket.
Hur som helst, K3-regelverket är mycket mer komplext, men erbjuder samtidigt större möjligheter till avvägningar i hur årsredovisningen utformas. K2 har istället mer schablonmässiga förenklingsregler som måste tillämpas även om redovisningen blir mindre rättvisande.
Det som förvånar mig lite är att alla BRF oavsett storlek nu tydligen måste tillämpa K3-regelverket.
Sen vid närmare eftertanke är det väl i och för sig naturligt att då tillämpa komponentavskrivning för byggnader.
Kollektivt sparande är dumt. Risken är att ngn ny styrelse i framtiddn bränner pengarna på lyxbastu, gym och fin lekpark och inte för stambyte, takbyte, fönsterbyte, hissbyte , ventilatilnsbyte mm dyra, tråkiga men nödvändiga och dyra renoveringar. Dessutom kan en korkad styrelse investera sparade pengarna så illa att de minskar tom under inflationen,G grovspacklarn skrev:
S Soul99 skrev:
Nya regler 2026 med K3H hempularen skrev:
Nya redovisningsregler för bostadsrättsföreningar träder i kraft vid årsskiftet 2025/2026
. Från och med den 1 januari 2026 måste alla BRF:er redovisa enligt K3-regelverket, vilket ersätter det enklare K2-regelverket för de som har använt det. Detta innebär en förändring av hur kostnader för reparationer och underhåll bokförs, och det kommer troligen att kräva mer detaljerade underhållsplaner samt kan leda till högre avgifter i vissa fall.
Kan du precisera i vilka fall redovisningsreglerna leder till höfre avgifter?B Baboobas skrev:
Jag kan köpa att "bättre" redovisning kan göra brister i finansiering av framtida underhåll synligare, och därmed leda till att man väljer att höja avgiften. Men generellt så skall ju redovisning vara just redovisning, att man visar hur föreningen ekonomi ser ut. Inte något som framtvingar en viss avgiftsnivå. Men om reglerna ex. ställer krav på en viss nedskrivning av byggnadernas värde, så finns det ju inget som hindrar att föreningen tar den nedskrivningen som en förlust, ingen kräver att man tar in "äkta" pengar för att finansiera en bokföringsmässig kostnad.
Ja, så länge som föreningen har lån (5 100 kr/kvm nämndes) är det bättre att amortera på befintliga lånen än att spara på ngt låst konto för framtiden, låneräntan är högre än sparräntan. Det är bankernas aff idé - låna in sparpengar billigt och sen låna ut dessa som lån till låntagarna till högre ränta. Amortera nu och låna mer när det är aktuellt med större investering i föreningen. Då minskar räntekostnaden för föreningen över tid. Banken blir också mer förhandlingsvillig om låneräntan när föreningen visat att den kan amortera på lånen.C cpalm skrev:
Här har vi ju en aktuell tråd om hur det kan gå om man bunkrar pengar i föreningen.
https://www.byggahus.se/forum/threads/langsam-handlaeggning-av-polisen.564587/
https://www.byggahus.se/forum/threads/langsam-handlaeggning-av-polisen.564587/
Amortera vill även jag lägga rösten på pga begränsa ekonomisk risk, hålla nere räntekostnader, öka kapitaltillskotts-avdraget för de som säljer.
Anar att timingen på stambyte kanske är tekniskt kalkylerad, är det även dags för tak-fasad-balkong inom 15 år? 5000/kvadratmetern är kanske inte lågt sett på 25 år?
Det ni behöver är att ta er 50-åriga underhållsplan och jämföra med kassaflödesprognos långsiktigt. Efter stambytet, hur höga räntkostnader har ni då - flyter ekonomin löpande? Kommer det mer stora åtgärder straxt därefter? Årsavgiften behöver anpassas i tid, alltså inte planera höja 50% om 10 år, eller värre.
Med K3 kommer det med tiden bli tydligt ett årligt slitage värde (årlig avskrivning), om än utan inflationseffekt. Samtidigt förändras förutsättningarna för den där förvirrande underhållsfonden äntligen, förslagen på tolkningar har varit många typ motsvarar pengar, illustrerar försenat underhåll, ’sparat’ till framtiden genom överföring från årsresultat som var förlust… Det blir bättre nu.
Anar att timingen på stambyte kanske är tekniskt kalkylerad, är det även dags för tak-fasad-balkong inom 15 år? 5000/kvadratmetern är kanske inte lågt sett på 25 år?
Det ni behöver är att ta er 50-åriga underhållsplan och jämföra med kassaflödesprognos långsiktigt. Efter stambytet, hur höga räntkostnader har ni då - flyter ekonomin löpande? Kommer det mer stora åtgärder straxt därefter? Årsavgiften behöver anpassas i tid, alltså inte planera höja 50% om 10 år, eller värre.
Med K3 kommer det med tiden bli tydligt ett årligt slitage värde (årlig avskrivning), om än utan inflationseffekt. Samtidigt förändras förutsättningarna för den där förvirrande underhållsfonden äntligen, förslagen på tolkningar har varit många typ motsvarar pengar, illustrerar försenat underhåll, ’sparat’ till framtiden genom överföring från årsresultat som var förlust… Det blir bättre nu.