Besiktningsklausul med tröskel

[LyckeKonsult]

SORRY!
Såg nu att jag skrivit fel ovan, det skall naturligtvis stå "När det förekommit villkorade besiktningsklausuler så har det alltid gått åt h-e..." eller besiktningsklausul med tröskel som MSjöström kallar det - dvs. fel understigande ett visst värde ger inte rätt till hävning...

 

[Thomas59]

Det blir alltid strul med vem som skall bedöma hur mycket det kostar att åtgärda ett fel - ibland har mäklarna skrivit in att det är jag som besiktningsman som skall göra den bedömningen - men jag har inte blivit tillfrågad om jag har möjlighet eller lust att hamna i korselden mellan köpare och säljare.
Är det ett fel, hur skall felet åtgärdas, är det kostnaden för att åtgärda som skall räknas eller skall man göra ett åldersavdrag... om avdraget inte räcker för att täcka den faktiska kostnaden, skall jag då stå för mellanskillnaden?
Antalet ärenden i gamla fastighetsmäklarnämnden har varit otaliga runt denna fråga... och som MSjöström skriver så kommer han att fällas om han försöker...

Besiktningsklausulerna ska INTE innehålla någon beloppsgräns utan vara helt "öppna". Det var länge sedan detta ändrades. Om en mäklare idag föreslår en beloppsgräns så följer han/hon inte de rekommendationer som finns för god mäklarsed.

De nya, öppna, besiktningsklausulerna har i princip eliminerat tvister kring densamma.

Sen är det en annan sak att säljaren känner sig missgynnad, men det kan i stort sett förebyggas av en fullständig objektsbeskrivning, gärna med "förbesiktning".

Mäklaren bör dock i dessa fall vara tydlig med att upplysa köparens om skyldigheten att själv besiktiga objektet via en professionell besiktningsman. Förbesiktningen ersätter dock inte en överlåtelsebesiktning, trots att vissa mäklare påstår det.

Är "förbesiktningen" en del av en dolt felförsäkring eller villkorad med en sådan är det vanligen till nackdel för köparen. Vid eventuella anspråk riktade mot säljaren, avseende fel/brister, träder ett elakt f-bolag in i säljarens ställe, som motpart till köparen. F-bolaget har både pengar och jurister i överflöd och har som affärsidé att neka i stort sett alla krav på ersättning.

Bättre på alla sätt och vis att ha en säljare som motpart.

 

[KnockOnWood]

...
Läs alla mina inlägg i tråden så förstår du nog...

OK, jag kanske missförstod dig i hastigheten, ber om ursäkt för det.

Men det är ju en intressant situation, och verkligen ett vinnarläge för er besiktningsmän.
Säljaren ordnar en besiktning för att få sin dolda fel försäkring.
Och Köparen besiktigar, för att få ett utlåtande oberoende från säljarens.

Så varje objekt besiktigas två gånger. Grattis besiktningsmän/kvinnor

 

[LyckeKonsult]

Thomas59, ja inget försäkringsbolag strör pengar runt sig - men de har pengar...
Min, personliga, uppfattning är också att köparna är mer villiga att driva sin sak mot ett försäkringsbolag än mot en säljare som kanske är ett äldre par med inte allt för många år kvar att leva...
Som du påpekar så finns det inga "villkorade besiktningsklausuler" längre - det var mäklaren som var inne på att återinföra dem...
En "fullständig" objektsbeskrivning förutsätter en "förhandsbesiktning" - vare sig mäklare eller säljare var medvetna om de 7 felaktiga golvbrunnarna jag hittade igår...
KnockOnWood, jo visst är det toppen om alla hus besiktigas två gånger... , men när det gäller så här stora affärer så kan det vara en fördel för både köpare och säljare...
T.ex. så kan man träffa köpare som man förstår inte lyssnar på den information man ger dem vid en överlåtelsebesiktning - de har vunnit budgivningen och planerar möblering och gardiner samtidigt som man informerar om uppreglade golv i gillestugan. De tar inte till sig för de håller redan på att flytta in!
Om de däremot får information som varnar dem för problem redan innan de börjar budgivningen så kanske de håller huvudet lite mer kallt.

 

[-MH-]

Vad hände med praxis att besiktiga huset innan avtal skrevs?

Kolla först, köp sen. Enkelt och bra.

 

[roland53]

Vad hände med praxis att besiktiga huset innan avtal skrevs?

Kolla först, köp sen. Enkelt och bra.

Tja, vad är det som är enkelt med ett sådant förfarande?

Till exempel;
5 st spekulanter = 5 st besiktningar varav bara en kan bli vinnare. Dom 4 andra har lagt ut typ 10.000:- vardera för ingenting.

Säljaren skall hålla objektet tillgänglig ca 1 dag/spekulant för besiktning.

Om man då går till nästa objekt - förlorar budgivning... och nästa.... Det kan bli mycket pengar i besiktningskostnader innan man till slut är budvinnare.

Var finns det enkla i ett sådant förfarande?

 

[-MH-]

Det fungerade väldigt bra, ända tills vågen med snabba budgivningar började. En seriös säljare ger alla spekulanter tid att kolla på huset innan de bjuder.

Metoden att föreställa sig ett idealhus, bjuda på ett sådant, och sedan försöka förhandla fram skilnad i värde mellan det man köpt och det man hoppades köpa i efterhand är som gjort för konflikt.

Låter det enklare?

 

[hempularen]

Njaaa.. det där känner jag inte igen. Utan det var snarare vanligt att man kom fram till rätt köpare. Och sedan lät man köparen undersöka huset själv och med bes. man. Därefter skrev man kontrakt. Under den tiden hade man en form av "gntleman agreement" att säljaren inte skulle sälja till någon annan.

Risken för att någon annan spekulant skulle dyka upp var också lägre iom. att man lät försäljningen ta lite tid. ALLA som ev. var intresserade hade varit med och fått en chans att bjuda.

Dagens uppstressade affärer ger visserligen snabbt resultat för säljaren, men säljaren tar ju också en avsevärd risk att man missar några kapitalstarka köpare som råkar vara bortresta eller liknande.

Egentligen bara mäklaren som tjänar på de snabba avsluten.

 

[roland53]

Det fungerade väldigt bra, ända tills vågen med snabba budgivningar började. En seriös säljare ger alla spekulanter tid att kolla på huset innan de bjuder.

Känns inte som någon fördel för den presumtive spekulanten (obs jag skriver inte köparen, för det vet vi inte vem det blir i detta stadie). Det kan väl antas att många av spekulanterna är oerfarna och måste anlita en sakkunnig besiktningsman och detta kostar pengar, kanske till ingen nytta (se mitt tidigare inlägg)

För att ditt upplägg ska vara bra för köparen är att han själv är mycket kunnig på byggnader eller har någon nära anhörig som är det.

 

[-MH-]

Du tycker inte det är en fördel att ta reda på husets kondition innan man bjuder på det, och därmed undvika "grisen i säcken"-metoden?

De kunniga köparna gynnas, helt klart. Jag ser inget stort problem med det. Kanske man inte kan bjuda på alla hus man går på visning heller, utan fundera lite INNAN man slänger iväg ett mångmiljonbud med mobilen.

Säljaren slipper sedan en två veckor lång prutningskampanj, vilket nog upskattas!

 

[roland53]

Säljaren slipper sedan en två veckor lång prutningskampanj, vilket nog upskattas!

Tyvärr har du fel.
En besiktningsklausul innebär inte alls någon rätt till prutning.

Besiktningsklausulen innebär rätt för köparen att undersöka huset och sedan antingen vara nöjd och acceptera och fullfölja köpet ELLER helt hoppa av köpet.

Säljaren behöver överhuvudtaget inte acceptera en enda krona i prutning utan kan erbjuda annan budgivare att köpa.

OM säljaren accepterar prutning så är det med all säkerhet sådana fel som säljaren INTE upplyst budgivare om FÖRE budgivning.!!

 

[-MH-]

En besiktningsklausul innebär inte alls någon rätt till prutning.

Givetvis inte, men prutningsförsöken från köparen kommer som ett brev på posten, eftersom...

OM säljaren accepterar prutning så är det med all säkerhet sådana fel som säljaren INTE upplyst budgivare om FÖRE budgivning.!!

... det alltid finns saker som säljaren inte har upplyst budgivaren om, på grund av att säljaren a) inte kände till det, eller b) inte tycker det är onormalt för husets ålder och övrigt skick eller c) något som köparen besiktningsman har tagit höjd för och köparen starkt överdrivit.

Och detta ÄVEN om säljaren gjort en egen besiktning.

Situationen blir helt enkelt väldigt asymmetrisk när köparen har ensamrätt att bryta kontraktet, och det utmynnar - som vi har sett i otaliga trådar på detta forum - bara i en diskussion om vilka fel som är värda hur mycket. Istället borde köparen på sin egen kammare fundera ut vad huset är värt innan han/hon erbjuder sig att köpa det.

 

[roland53]

... det alltid finns saker som säljaren inte har upplyst budgivaren om, på grund av att säljaren a) inte kände till det, eller b) inte tycker det är onormalt för husets ålder och övrigt skick eller c) något som köparen besiktningsman har tagit höjd för och köparen starkt överdrivit.


Situationen blir helt enkelt väldigt asymmetrisk när köparen har ensamrätt att bryta kontraktet, och det utmynnar - som vi har sett i otaliga trådar på detta forum - bara i en diskussion om vilka fel som är värda hur mycket. Istället borde köparen på sin egen kammare fundera ut vad huset är värt innan han/hon erbjuder sig att köpa det.

Säljaren har i regel bundit upp sig med ett försäljningsavtal med ensamrätt för mäklaren i 3 mån.
2 veckor i sammanhanget spelar väl mindre roll.

Säljaren kan fortfarande be budgivaren/prutaren att flyga o fara till ett varmt ställe om han tycker att prutningen är osaklig och/eller med fel argument. :|

 

[Thomas59]

Den här diskussionen har vi haft förut och ska den sammanfattas så finns det inga egentliga fördelar för köparen med -MH-'s förslag, men stora och kostsamma nackdelar i form av onödiga besiktningar om man som köpare/budgivare förlorar flera budgivningar. Det minskar givetvis viljan att buda och säljaren kan generellt räkna med ett lägre pris.

För säljaren finns det vissa fördelar då risken för ett avhopp från den slutliga budvinnarens sida självklart minskar. Risken att köparen vill pruta ytterligare efter besiktning kvarstår ju i vilket fall. Köparen måste också avsätta tid för flera besiktningar.

Besiktning innan avtal är varken enkelt eller särskilt bra, annat än för en mycket proffsig köpare (mycket sällsynt) och skulle troligen medföra att snittpriserna sjunker (då kostnaderna ökar för köparna), tiden fram till avtal ökar och prutningarna blir fler då köparen för en starkare sits.

För säljare gäller att noggrant redovisa fastighetens eventuella fel och brister, i frågeformulär och i objektsbeskrivning. Då tar man udden av köparens prutvapen.

Någon rätt att pruta finns ej med besiktningsklausul. Endast rätten att häva avtalet. Vill säljaren då ta en prisdiskussion är det ju helt frivilligt.

Risken att ett objekt blir osålt med allt vad det innebär avseende ny annonsering/visningar/badwill på marknaden, pga uppdagade brister vid köp med besiktningsklausul, är också ett incitament (ett omvänt sådant möjligen) som bör påverka säljare att redovisa sina objekt på ett korrekt sätt vilket är mycket positivt för marknaden.

Nuvarande besiktningsklausul verkar fungera bra och antalet avhopp (hävningar) har inte rapporterats vara stort så jag tror att man kan anta att det fungerar som det är tänkt.

 

[Thomas59]

Givetvis inte, men prutningsförsöken från köparen kommer som ett brev på posten, eftersom...



... det alltid finns saker som säljaren inte har upplyst budgivaren om, på grund av att säljaren a) inte kände till det, eller b) inte tycker det är onormalt för husets ålder och övrigt skick eller c) något som köparen besiktningsman har tagit höjd för och köparen starkt överdrivit.

Och detta ÄVEN om säljaren gjort en egen besiktning.

Situationen blir helt enkelt väldigt asymmetrisk när köparen har ensamrätt att bryta kontraktet, och det utmynnar - som vi har sett i otaliga trådar på detta forum - bara i en diskussion om vilka fel som är värda hur mycket. Istället borde köparen på sin egen kammare fundera ut vad huset är värt innan han/hon erbjuder sig att köpa det.

Ja uppdagas fel så är det väl rimligt att ta en diskussion om priset eller menar du att det inte ska tillåts att pruta?

a/nåt som säljaren inte kände till=rimligt att pruta
b/nåt som köparen ser som brist men inte säljaren=tja då får man väl diskutera eller menar du att det är säljaren bild av felet/bristen som ska gälla=inte pruta
c/nåt köparen/besiktningsmannen tagit höjd för=tja då råder väl troligen osäkerhet så rimligt med en diskussion eller anser du att man inte ska ta hänsyn till att köparen/besiktningsmannen inte fullt ut kan bedöma ett fel/brist

Huruvida prutning sker före eller efter kontraktsskrivning är väl mest av akademisk betydelse.

Ja full jämnvikt kan troligen inte uppnås så då får man nog acceptera en möjlig fördel för köparen som måste sätta sig in i objektets skick på relativt kort tid. Köparen har ju troligen bättre kunskap om huset då köparen förmodas ha bott i huset en tid och skött om och underhållit huset.

Det är som relationen mellan en näringsidkare och en privatperson. Den förra har en stark sits och får acceptera viss reglering av styrkeförhållanden till privatpersonens fördel.

EDIT: Beloppsgränser för hävning används inte längre. I alla fall inte av seriösa mäklare, så den diskussionen kan man nog bortse ifrån.

Med tanke på antalet fastighetsöverlåtelser som sker varje år är inte antalet trådar i denna fråga särskilt stort, även om det givetvis finns ett mörkertal, så jag tror att du överdriver problemet.