Besiktningsklausul med tröskel

[Anaii]

Anledningen att man som köpare vill ha besiktningsklausul är ju att man inte litar på att säljaren, mäklaren och deras så kallade besiktning. Är det så svårt att skriva en besiktningsklausul där kända fel som redan omnämnt i beskrivning av fastighet eller säljarens besiktning ej omfattas?

Och kommer det upp något som inte redan var känt så är det i slutändan ändå säljaren som väljer att gå med på en prutning. Passar det inte så sälj till näst högsta budet, men då får man hoppas att säljaren och mäklaren har moral nog att nämna de nyfunna felen till nästa köpare...

Edit:
Tänkte bara tillägga att har man som säljare rent samvete bör det inte vara svårt att gå med på besiktningsklausul som undantar dokumenterade fel. Självklart kan det vara smidigt med friskrivningsklausul för att slippa jobbiga köpare som ska pruta på allt, men personligen skulle jag aldrig köpa av en sån säljare.

 

[bobas]

Anledningen till att köpare prutar efter de vunnit budgivning är för att fel man inte visste fanns blivit påtalade.

Hade mäklaren och säljaren gjort sitt bästa att redovisa brister i objektbeskrivningen hade inte en köpare kunnat använda felen som argument för att pruta, men då hade förmodligen inte budgivning gått så långt.

Själv prutade jag 100000kr för att mäklaren sa att det inte behövdes dränera medan besiktningsmannen sa att det behövdes (vilket jag redan antog) . Mitt livs mest lättförtjänta pengar, ett samtal på 3 minuter till mäklaren

 

[Thomas59]

Anledningen att man som köpare vill ha besiktningsklausul är ju att man inte litar på att säljaren, mäklaren och deras så kallade besiktning. Är det så svårt att skriva en besiktningsklausul där kända fel som redan omnämnt i beskrivning av fastighet eller säljarens besiktning ej omfattas?

Och kommer det upp något som inte redan var känt så är det i slutändan ändå säljaren som väljer att gå med på en prutning. Passar det inte så sälj till näst högsta budet, men då får man hoppas att säljaren och mäklaren har moral nog att nämna de nyfunna felen till nästa köpare...

Edit:
Tänkte bara tillägga att har man som säljare rent samvete bör det inte vara svårt att gå med på besiktningsklausul som undantar dokumenterade fel. Självklart kan det vara smidigt med friskrivningsklausul för att slippa jobbiga köpare som ska pruta på allt, men personligen skulle jag aldrig köpa av en sån säljare.

Kända fel är ju per definition "redan kända" så det är att rekommendera att säljaren nämner dessa i frågeformuläret vilket man ju faktiskt är skyldig att göra.

Att noggrant beskriva kända fel/brister och även symptom på fel redan i frågeformuläret har en stor fördel. Om köparen väljer att inte göra en fördjupad undersökning avseende de kända fel/symptom som säljaren redovisat i frågeformuläret får köparen svårt att hävda dolda fel relaterat till dessa saker.

En annan fördel är att man påtagligt desarmerar "prutvapnet" jämfört med om köparen upptäcker dessa fel/brister/symptom i samband med en besiktning.

Att som säljare mörka fel som kan upptäckas vid en besiktning är en dålig strategi. Det ger köparen prutläge och en starkare förhandlingssits.

Att börja undanta kända fel i avtalet är således inte nödvändigt och ej heller att rekommendera.

 

[Hemmakatten]

Nog för att man bör vara ärlig som säljare men det som en säljare ser som fel ser inte en annan säljare som fel, och även som köpare har man olika åsikter om vad som är fel. Ett inte helt enkelt dilemma.

 

[Anaii]

Kända fel är ju per definition "redan kända" så det är att rekommendera att säljaren nämner dessa i frågeformuläret vilket man ju faktiskt är skyldig att göra.

Att noggrant beskriva kända fel/brister och även symptom på fel redan i frågeformuläret har en stor fördel. Om köparen väljer att inte göra en fördjupad undersökning avseende de kända fel/symptom som säljaren redovisat i frågeformuläret får köparen svårt att hävda dolda fel relaterat till dessa saker.

En annan fördel är att man påtagligt desarmerar "prutvapnet" jämfört med om köparen upptäcker dessa fel/brister/symptom i samband med en besiktning.

Att som säljare mörka fel som kan upptäckas vid en besiktning är en dålig strategi. Det ger köparen prutläge och en starkare förhandlingssits.

Att börja undanta kända fel i avtalet är således inte nödvändigt och ej heller att rekommendera.

Håller med om allt du säger förutom möjligtvis sista meningen. Och det var det underförstådda i vad jag skrev.

Vad jag inte håller med om är att man borde kunna skriva in i besiktningsklausulens villkor för hävning av köp att kända fel ej berättigar köparen att häva köpet. Om tex säljare och mäklare säger att taket behöver läggas om redan innan budgivning så skulle köparen inte kunna häva köpet om säljaren inte går med på prutning pga taket måste läggas om. Det bör köparen ta med i beräkningen när denne budar.

Nu är det här bara tankar om hur man skulle kunna göra för att få båda parter nöjda med en besiktningsklausul. Köparen vill ha en så öppen som möjligt för att ha en väg ut. Säljaren vill ha den så stängd som möjligt för att köparen inte ska kunna missbruka den till att få igenom sina prutningar. Det är ju en diskussionstråd runt en reell problematik.

Personligen tycker jag nog att systemet som det ser ut idag med mäklare som anlitas av säljaren och sedan budgivning missgynnar köparen alldeles för mycket. Speciellt på en marknad med alldeles för få hus. Så en öppen klausul kan jag nog tycka är rätt fair ändå. Jag tror också att de allra flesta är relativt hederliga människor och att de flesta affärer löper hyfsat smidigt. Det är ju dock fåtalet fall där det går snett man hör om.

 

[Thomas59]

Håller med om allt du säger förutom möjligtvis sista meningen. Och det var det underförstådda i vad jag skrev.

Vad jag inte håller med om är att man borde kunna skriva in i besiktningsklausulens villkor för hävning av köp att kända fel ej berättigar köparen att häva köpet. Om tex säljare och mäklare säger att taket behöver läggas om redan innan budgivning så skulle köparen inte kunna häva köpet om säljaren inte går med på prutning pga taket måste läggas om. Det bör köparen ta med i beräkningen när denne budar.

Nu är det här bara tankar om hur man skulle kunna göra för att få båda parter nöjda med en besiktningsklausul. Köparen vill ha en så öppen som möjligt för att ha en väg ut. Säljaren vill ha den så stängd som möjligt för att köparen inte ska kunna missbruka den till att få igenom sina prutningar. Det är ju en diskussionstråd runt en reell problematik.

Personligen tycker jag nog att systemet som det ser ut idag med mäklare som anlitas av säljaren och sedan budgivning missgynnar köparen alldeles för mycket. Speciellt på en marknad med alldeles för få hus. Så en öppen klausul kan jag nog tycka är rätt fair ändå. Jag tror också att de allra flesta är relativt hederliga människor och att de flesta affärer löper hyfsat smidigt. Det är ju dock fåtalet fall där det går snett man hör om.

Hävdar nog iaf att undantag skulle bli svårthanterade och troligen upphov till mängder av tvister, liksom beloppsgränserna blev.

Skulle undantag vara en bra idé skulle nog praxis se annorlunda ut idag.

 

[Lolle]

Problematiken är relativt given juridiskt, det handlar helt enkelt om att de lösningar man kan föreställa sig allihopa innefattar subjektiva bedömningar vilket då också tenderar till att leda till tvister.

Oavsett om det är säljarens besiktningsmans bedömning mot köparens besiktningsmans bedömning eller om det är säljarens egna bedömning mot köparens så är det subjektiva åsikter vi talar om.

Nästan oavsett vilket fel ni tar fram i ett protokoll som sedan enligt avtal ej skall kunna vara skäl för återgång av avtalet så kan jag sätta en slant att jag skulle kunna hitta ett sätt att rikta en andra bedömning så att det föreligger tveksamheter och tvist uppstår.

Säljarens besiktningsman kommer skriva att tak behöver bytas. Det kommer stå att taket har nått sin livslängd och byte rekommenderas, eller att det är en riskkonstruktion. Köparens besiktningsman skriver liknande men med risk för följdskador på råspont och regelverk.

Säljare tar upp fel men bedömer åtgärd på sitt sätt medan köparens besiktningsman bedömer att allt måste göras om.

I slutändan så är vi tillbaka med samma tolkningsjuridiskt knepiga utgångspunkt som med tidigare villkorade besiktningsklausuler.

 

[Odjuret]

I stunder när saker inte går som planerat verkar folk förlora sans och vett. En paragraf som fungerar när man skriver kontraktet och alla är nöjda fungerar kanske inte alls, när något fel dykt upp.

 

[Thomas59]

Problematiken är relativt given juridiskt, det handlar helt enkelt om att de lösningar man kan föreställa sig allihopa innefattar subjektiva bedömningar vilket då också tenderar till att leda till tvister.

Oavsett om det är säljarens besiktningsmans bedömning mot köparens besiktningsmans bedömning eller om det är säljarens egna bedömning mot köparens så är det subjektiva åsikter vi talar om.

Nästan oavsett vilket fel ni tar fram i ett protokoll som sedan enligt avtal ej skall kunna vara skäl för återgång av avtalet så kan jag sätta en slant att jag skulle kunna hitta ett sätt att rikta en andra bedömning så att det föreligger tveksamheter och tvist uppstår.

Säljarens besiktningsman kommer skriva att tak behöver bytas. Det kommer stå att taket har nått sin livslängd och byte rekommenderas, eller att det är en riskkonstruktion. Köparens besiktningsman skriver liknande men med risk för följdskador på råspont och regelverk.

Säljare tar upp fel men bedömer åtgärd på sitt sätt medan köparens besiktningsman bedömer att allt måste göras om.

I slutändan så är vi tillbaka med samma tolkningsjuridiskt knepiga utgångspunkt som med tidigare villkorade besiktningsklausuler.

Utan subjektivitet skulle juristerna inte ha det så fett.

 

[TLZ]

Bästa för båda parter är väl att skriva besiktningsklausulen helt öppen men att del av handpenning förfaller till betalning till säljaren om köparen hoppar av efter besiktningen. Alltså köparen har rätt att fritt hoppa av köpet men att det då kostar tex 20.000kr.

Det låter helt uppåt väggarna! Rättvist för båda parter?

Jag hoppade av en husaffär efter besiktning nyligen. Besiktningsmannen upptäckte att det snygga, utvidgade badrummet hade full pott: bakfall, en outbytt och en felmonterad golvbrunn samt avbrott i tätskikt för en bjälke. Kostar lätt 150-200k att åtgärda, eller nästan över en femtedel av husets pris.
Varför skulle jag behöva betala straffavgift för att hoppa av ett sådant köp? Säljaren ville inte/ hade inte råd att pruta, så du menar då på fullt allvar att jag då förväntas hosta upp 20k till säljaren eller köpa det för priset som gällde för ett fräscht, fackmannamässigt badrum? Nu kostade det ju mig 7000 spänn att upptäcka felet, hade det inte funnits hade jag ju köpt kåken. Tilläggas kan att jag som tur var inte hade skrivit kontrakt än, men hade mäklaren haft en kvart över veckan innan hade jag gjort det före besiktningen.

Hoppa att vi inte gör husaffärer någon gång...

 

[LyckeKonsult]

Då var man tillbaka här igen - kunde naturligtvis inte undvika det med denna tråd...
Mina erfarenheter här från Göteborg är att förhandsbesiktning/säljarbesiktning är ett mycket bra sätt för att underlätta genomförandet av affären utan, eller med minimal, prutning.
Visst kan säljarens och köparens besiktningsmän gör olika bedömningar, men om grundproblemen är redovisade så blir problemen betydligt enklare att hantera.
Jag gjorde igår en förhandsbesiktning där det konstaterades fel i samtliga 7 golvbrunnar - naturligtvis hade det blivit en stor sak i samband med köparnas besiktning - men nu kommer alla att veta vilka förutsättningar som gäller när budgivningen börjar.
Får nu också möjlighet att försöka bemöta kritiken mot att besiktningsmännen sitter i knät på säljare eller mäklare när vi gör förhandsbesiktningar - vår största ansvar tar vi på oss när köparen väljer att göra en genomgång av det utlåtande vi upprättat åt säljaren. Har vi då "mörkat" något så kommer det att kosta oss pengar!
Vare sig vi eller mäklaren vill heller att när köparen tar in en egen besiktningsman att han skall skall hitta fel som vi missat - det ställer mig som besiktningsman och mäklaren i mycket dålig dager - alla är intresserade av att felen redovisas på ett korrekt sätt!
När det förekommit besiktningsklausuler så har det alltid gått åt h-e...

 

[Thomas59]

När det förekommit besiktningsklausuler så har det alltid gått åt h-e...

Vad menar du med det?

 

[LyckeKonsult]

Det blir alltid strul med vem som skall bedöma hur mycket det kostar att åtgärda ett fel - ibland har mäklarna skrivit in att det är jag som besiktningsman som skall göra den bedömningen - men jag har inte blivit tillfrågad om jag har möjlighet eller lust att hamna i korselden mellan köpare och säljare.
Är det ett fel, hur skall felet åtgärdas, är det kostnaden för att åtgärda som skall räknas eller skall man göra ett åldersavdrag... om avdraget inte räcker för att täcka den faktiska kostnaden, skall jag då stå för mellanskillnaden?
Antalet ärenden i gamla fastighetsmäklarnämnden har varit otaliga runt denna fråga... och som MSjöström skriver så kommer han att fällas om han försöker...

 

[KnockOnWood]

Det blir alltid strul med vem som skall bedöma hur mycket det kostar att åtgärda ett fel ...

Det är ju precis det dilemmat man undviker genom att tillämpa en "öppen" besiktningsklausul.
Dvs att köparen kan hoppa av utan någon vidare motivering efter sin egen besiktning.

Har du missat det?

Jobbar du verkligen som besiktningsman/kvinna nu?

 

[LyckeKonsult]

Ja, jag jobbar som besiktningsman nu...
Det ursprungliga problemet som mäklaren hade var att säljarna blev sura för att köparna hade rätt att hoppa av utan motivering och att det blev omfattande prutningar.
För mig finns inget alternativ till öppna besiktningsklausuler - men för att underlätta genomförandet av affären och för att båda parter skall veta så mycket som möjligt om huset inför budgivningen så vet jag att förhandsbesiktningen underlättar!
Läs alla mina inlägg i tråden så förstår du nog...