Befintligt hus och utbyggnad strider mot detaljplan/plan och bygglagen
Har problem med en planerad utbyggnad utav vårat hus som råkar strida mot detaljplanen men det gör även vårat grundhus.
Huset är byggt någon gång mellan 1905 och 1907. Detaljplanen kom 1922. Den säger att vi enbart får bygga i ett plan och inreda vinden. Vilket innebär att byggnadshöjden max får vara 0,7m, måttet från golv på ovanvåningen till där vägg och utsida bjälklag skär varandra. Det är i dagsläget 0,8m i vårat hus som är byggt ca 15 år innan detaljplanen kom till.
Nu har vi anlitat en firma för att dels rita upp vårat nuvarande hus men även utbyggnaden. Detta kanske var ett misstag så här i efterhand, vad vet jag. Men det finns iaf inga ritningar på huset så vi valde ändå att göra det.
Vi bifogade även detaljplan till firman när vi beställde jobbet för att få ritningar på huset. Dom har inte påpekat något om att nuvarande huset eller utbyggnaden går i strid mot detaljplanen.
Men nu har vi iaf lämnat in alla ritningar och uppgifter till kommunen för denna tilltänkta utbyggnad och då inser kommunen att byggnadshöjden avviker med ca 1dm extra i höjd och ringer upp och säger att detta kan vi inte godkänna. Be dom som ritat och kolla på det, sagt och gjort åter till ritbordet. Dom pratar sedan sinns emellan och då framkommer det att både gamla och nya delen strider.
Nu börjar den riktiga soppan av det hela. Det är att kommunen nu säger att vi inte kan bygga ut huset, varken med övervåningen eller utan övervåning. Alltså att bara bygga ut i markplan skulle dom inte heller godkänna då det 120 år gamla huset är i strid med detaljplanen som sattes 15 år senare. Så just nu verkar kommunen tycka att vi ska bo kvar som vi gör, sälja eller riva hela huset och bygga ett nytt på samma tomt som jag tolkar dom.
Det går även att överklaga till någon nämnd till en kostnad av 11 100kr.
Våran utbyggnad följer alla tillgänglighetskrav då det innehåller ett badrum med tvätt möjligheter på entréplan och vi hade även tänkt bygga ut för att köket skulle få plats med en matplats. Just nu så får inget matbord plats i köket utan hänvisade till ett rum bredvid. I dagsläget finns enbart toalett på övervåningen, dusch och tvätt finns enbart i källaren. Så att bli skadad och bo kvar eller bli gammal här är inget att tänka på.
Vi har en granne som byggt ut på 90-talet någon gång. Deras hus går i strid med detaljplanen också men det var inget problem då man tydligen gjorde någon förändring med plan och bygglagen 2011 som gör att våran utbyggnad som är mer harmonisk och följer nuvarande hus inte godkänns.
Finns även ett annat hus i stan utbyggt för några få år sen (annat område, annan detaljplan) men som går i strid med gällande detaljplanen (som jag tolkar den) för det området som på något sätt fått igenom det.
Så någon som har några förslag på hur man ska gå vidare? Min tanke just nu går mot likabehandlingsprincipen, dels grannens hus som visserligen är byggt innan 2011, men även det i ett annat område som är byggt de närmaste åren. Tankarna går även att överklaga till nämnden och trycka på att vi tillgänglighetsanpassar vårat hus och kan bo kvar vid skada eller ålder och att avvikelsen ändå får anses som liten och att utbyggnaden harmoniserar med nuvarande del.
Huset är byggt någon gång mellan 1905 och 1907. Detaljplanen kom 1922. Den säger att vi enbart får bygga i ett plan och inreda vinden. Vilket innebär att byggnadshöjden max får vara 0,7m, måttet från golv på ovanvåningen till där vägg och utsida bjälklag skär varandra. Det är i dagsläget 0,8m i vårat hus som är byggt ca 15 år innan detaljplanen kom till.
Nu har vi anlitat en firma för att dels rita upp vårat nuvarande hus men även utbyggnaden. Detta kanske var ett misstag så här i efterhand, vad vet jag. Men det finns iaf inga ritningar på huset så vi valde ändå att göra det.
Vi bifogade även detaljplan till firman när vi beställde jobbet för att få ritningar på huset. Dom har inte påpekat något om att nuvarande huset eller utbyggnaden går i strid mot detaljplanen.
Men nu har vi iaf lämnat in alla ritningar och uppgifter till kommunen för denna tilltänkta utbyggnad och då inser kommunen att byggnadshöjden avviker med ca 1dm extra i höjd och ringer upp och säger att detta kan vi inte godkänna. Be dom som ritat och kolla på det, sagt och gjort åter till ritbordet. Dom pratar sedan sinns emellan och då framkommer det att både gamla och nya delen strider.
Nu börjar den riktiga soppan av det hela. Det är att kommunen nu säger att vi inte kan bygga ut huset, varken med övervåningen eller utan övervåning. Alltså att bara bygga ut i markplan skulle dom inte heller godkänna då det 120 år gamla huset är i strid med detaljplanen som sattes 15 år senare. Så just nu verkar kommunen tycka att vi ska bo kvar som vi gör, sälja eller riva hela huset och bygga ett nytt på samma tomt som jag tolkar dom.
Det går även att överklaga till någon nämnd till en kostnad av 11 100kr.
Våran utbyggnad följer alla tillgänglighetskrav då det innehåller ett badrum med tvätt möjligheter på entréplan och vi hade även tänkt bygga ut för att köket skulle få plats med en matplats. Just nu så får inget matbord plats i köket utan hänvisade till ett rum bredvid. I dagsläget finns enbart toalett på övervåningen, dusch och tvätt finns enbart i källaren. Så att bli skadad och bo kvar eller bli gammal här är inget att tänka på.
Vi har en granne som byggt ut på 90-talet någon gång. Deras hus går i strid med detaljplanen också men det var inget problem då man tydligen gjorde någon förändring med plan och bygglagen 2011 som gör att våran utbyggnad som är mer harmonisk och följer nuvarande hus inte godkänns.
Finns även ett annat hus i stan utbyggt för några få år sen (annat område, annan detaljplan) men som går i strid med gällande detaljplanen (som jag tolkar den) för det området som på något sätt fått igenom det.
Så någon som har några förslag på hur man ska gå vidare? Min tanke just nu går mot likabehandlingsprincipen, dels grannens hus som visserligen är byggt innan 2011, men även det i ett annat område som är byggt de närmaste åren. Tankarna går även att överklaga till nämnden och trycka på att vi tillgänglighetsanpassar vårat hus och kan bo kvar vid skada eller ålder och att avvikelsen ändå får anses som liten och att utbyggnaden harmoniserar med nuvarande del.
Invänta de nya lagändringarna som förhoppningsvis kommer i höst. Det innehåller bland annat förbättringar på exakt den punkt du har problem med - att ditt hus är planstridigt pga en gammal plan:
Det är kanske inte en garanti för att du får bygga, men oddsen blir mycket bättre och du behöver troligen inte få huset justerat så mycket som det skulle behövas nu.
(Från sidan 1 här: https://www.regeringen.se/contentas...be105a6381/ett-nytt-regelverk-for-bygglov.pdf )
Det är kanske inte en garanti för att du får bygga, men oddsen blir mycket bättre och du behöver troligen inte få huset justerat så mycket som det skulle behövas nu.
Håller med, ni är i just en så dålig situation som kommunen har informerat er om p g a att ert hus har planstridigt utgångsläge. Regeringen vill ändra på detta så att gamla byggnader som är planstridiga och planen är äldre kan byggas ut. Vi hoppas att propositionen läggs så att dessa regler kan träda i kraft 1 oktober.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 23 294 inlägg
Håller med. Rita om tillbygget så att det blir i överensstämmelse med detaljplanen och vänta in de nya reglerna om planstridigt utgångsläge och gör en ny ansökan efter stt de kommit.
Jag tror dock att 1 oktober är orealistiskt, ni kommer med största sannolikhet behöva vänta till årsskiftet innan de reglerna är på plats.
Jag tror dock att 1 oktober är orealistiskt, ni kommer med största sannolikhet behöva vänta till årsskiftet innan de reglerna är på plats.
Om vi antar att ni kan rita utbyggnaden så att inte den är planstridig. Så kan det vara värt att låta byggnadsnämnden pröva förslaget, om det planstridiga utgångsläget är så lite fel (kommuner resonerar lite olika där, ibland att 10 cm för högt är en mindre avvikelse som kan godkännas, ibland att dessa 10 cm betyder att huset har två våningar inte en vilket är en väldigt stor avvikelse).
I nuläget låter det som att ni har inte fått ett avslag, bara att handläggaren inte kan godkänna bygglovet på delegation. Bygglov beslutas av byggnadsnämnden i kommunen, men de ger handläggarna rätt att på delagation godkänna bygglov, förutsatt att de håller sig inom reglerna. Men handläggaren kan inte ge ett avslag, bara inte tillstyrka. Så långt är allt "gratis", godkänt bygglov kostar en avgift, att inte få ett godkännande från handläggaren kostar inget.
Men så kan du begära att frågan skall prövas i byggnadsnämnden, där kan politikerna ibland göra en lite friare bedömning, även om de i 9 fall av tio följer handläggarens rekommendation. Får du avslag i nämnden så debiteras ungefär sammma kostnad som om du får godkänt. Det är själva beslutet man betalar för.
Ett beslut i nämnden kan överklagas till länstyrelsen, och vidare till mark och miljödomstolen, och i sista hand till mark och miljööverdomstolen. Dessa överklaganden kostar inget extra.
Vår förra granne ville bygga uterum någon meter för nära vår gräns, vi tyckte det var OK i grannehörande, men handläggaren ville inte ge bygglov. Grannen begärde ett beslut i nämnden, de rödgröna avslog, de borgerliga tillstyrkte. De var i majoritet just då så han fick bygga.
I nuläget låter det som att ni har inte fått ett avslag, bara att handläggaren inte kan godkänna bygglovet på delegation. Bygglov beslutas av byggnadsnämnden i kommunen, men de ger handläggarna rätt att på delagation godkänna bygglov, förutsatt att de håller sig inom reglerna. Men handläggaren kan inte ge ett avslag, bara inte tillstyrka. Så långt är allt "gratis", godkänt bygglov kostar en avgift, att inte få ett godkännande från handläggaren kostar inget.
Men så kan du begära att frågan skall prövas i byggnadsnämnden, där kan politikerna ibland göra en lite friare bedömning, även om de i 9 fall av tio följer handläggarens rekommendation. Får du avslag i nämnden så debiteras ungefär sammma kostnad som om du får godkänt. Det är själva beslutet man betalar för.
Ett beslut i nämnden kan överklagas till länstyrelsen, och vidare till mark och miljödomstolen, och i sista hand till mark och miljööverdomstolen. Dessa överklaganden kostar inget extra.
Vår förra granne ville bygga uterum någon meter för nära vår gräns, vi tyckte det var OK i grannehörande, men handläggaren ville inte ge bygglov. Grannen begärde ett beslut i nämnden, de rödgröna avslog, de borgerliga tillstyrkte. De var i majoritet just då så han fick bygga.
Här är ett urdrag ut det första dokumentet jag fick från kommunen med två mått som saknades/var felaktiga.
Vi har ett hus på gatan som är byggt i två plan plus vind. Vi har ett annat likadant hus som vårat (egnahems-hus) som byggdes ut i strid med detaljplan (deras byggnadshöjd är betydligt mer än 0,7m) någon gång på 90-talet och då gick det tydligen bra. likabehandlingsprincipen bör väl kunna tillämpas?
Så just nu är jag skyldig kommunen 5500 kr för ett avslag som det ser ut. Kan bli 11 100 för ännu ett avslag.
Skulle man få för sig att vilja bygga om takstolarna för att få det enligt detaljplan så kommer det inte heller gå eftersom huset inte är planenligt. Så allt detta blir väldigt konstigt. Jag kan tycka det borde finnas någon skrivelse att det inte går att ha med nuvarande del av huset då det är byggt innan detaljplan tillkom.
Men ni är iaf överens om att vänta till oktober för att förhoppningsvis blir det enklare då.
Nästa dokument dom skickade var detta
Jag kan tycka det är väldigt konstigt kring flera saker utav detta. Dels att huset är byggt 15 år innan detaljplanen, dels att det kom några bestämmelser 2011 som också sätter käppar i hjulet då var huset över 100 år gammalt redan.
Vi har ett hus på gatan som är byggt i två plan plus vind. Vi har ett annat likadant hus som vårat (egnahems-hus) som byggdes ut i strid med detaljplan (deras byggnadshöjd är betydligt mer än 0,7m) någon gång på 90-talet och då gick det tydligen bra. likabehandlingsprincipen bör väl kunna tillämpas?
Så just nu är jag skyldig kommunen 5500 kr för ett avslag som det ser ut. Kan bli 11 100 för ännu ett avslag.
Skulle man få för sig att vilja bygga om takstolarna för att få det enligt detaljplan så kommer det inte heller gå eftersom huset inte är planenligt. Så allt detta blir väldigt konstigt. Jag kan tycka det borde finnas någon skrivelse att det inte går att ha med nuvarande del av huset då det är byggt innan detaljplan tillkom.
Men ni är iaf överens om att vänta till oktober för att förhoppningsvis blir det enklare då.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 23 294 inlägg
Ja, med de nya reglerna kommer planstridigheten på befintligt hus inte vara en faktor då det gått mer än 15 år sen planen skulle varit genomförd.
Situationer som din är precis det den delen av regellättnaderna är tänkta att lösa.
Förslaget blir nog inte lag redan 1 oktober, men det finns goda skäl att tro att det sker i år. @Rudde87 plockade i den andra tråden jag tidigare pekade på upp en EU-stödrelaterad anledning som gör att lagen på goda grunder kan antas bli mindre än tre månader försenad iaf.:
Situationer som din är precis det den delen av regellättnaderna är tänkta att lösa.
Förslaget blir nog inte lag redan 1 oktober, men det finns goda skäl att tro att det sker i år. @Rudde87 plockade i den andra tråden jag tidigare pekade på upp en EU-stödrelaterad anledning som gör att lagen på goda grunder kan antas bli mindre än tre månader försenad iaf.:
R Rudde87 skrev:
Hittade nu detta inlägg också här på byggahus.
https://www.byggahus.se/forum/threads/huset-aeldre-aen-detaljplan-byggstopp.251086/post-2175831
https://www.byggahus.se/forum/threads/huset-aeldre-aen-detaljplan-byggstopp.251086/post-2175831
Är detta något som stämmer? Isf bör det vara något vi kan gå på för att klara vårat nuvarande hus även om utbyggnaden är felaktig så att säga?
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 23 294 inlägg
Mig veterligen stämmer det med reservation. Ett planstridigt fristående garage ska inte ens med nuvarande regler kunna hindra en utbyggnad av bostadshuset, då felet så att säga rör en annan del av fastigheten.
Men att bygga till en planstridig byggnad på den grunden tror jag inte håller. Allra minst skulle nog kommunen säga nej och msn skulle behöva dra det till domstol med högst tveksamma chanser. Bättre då att vänta in den nya lagen.
Men att bygga till en planstridig byggnad på den grunden tror jag inte håller. Allra minst skulle nog kommunen säga nej och msn skulle behöva dra det till domstol med högst tveksamma chanser. Bättre då att vänta in den nya lagen.
Nja, det handlar om vilka åtgärder som ej kan ges bygglov på tomten/fastigheten om det finns planstridiga byggnadsverk på den. Enligt praxis så hindrar t ex inte ett planstridigt garage eller en mur att bygglov kan ges för bostadshusets utbyggnad. Men är själva bostadshuset planstridigt så kan det t ex inte ges bygglov för att bygga ut det. Men det går t ex att få bygglov för att byta kulör på det.Purre skrev:
Ta kontakt med majoriteten i byggnadsnämnden för att sondera deras inställning!
I vårt senaste renoveringsprojekt hade vi en liknande situation, som slutade med att vi gick vidare med bygglovsanmälan och fick den godkänd i byggnadsnämnden trots att tjänstemännen yrkade avslag.
Det är en lång historia men kortfattat så gjorde vi en ändring som krävde bedömning enligt nya BBR och då fanns inte möjlighet för tjänstemän att godkänna. (alltså ganska likt din situation)
Vi hörde istället av oss till majoriteten i byggnadsnämnden och presenterade vårt case.
Sedan chansade vi och gå vidare med ansökan, byggnadsnämnden gick emot tjänstemännens rekommendation och godkände lovet och vi kunde gå vidare med ombyggnationen - trots att byggnaden strider mot detaljplan.
I vårt senaste renoveringsprojekt hade vi en liknande situation, som slutade med att vi gick vidare med bygglovsanmälan och fick den godkänd i byggnadsnämnden trots att tjänstemännen yrkade avslag.
Det är en lång historia men kortfattat så gjorde vi en ändring som krävde bedömning enligt nya BBR och då fanns inte möjlighet för tjänstemän att godkänna. (alltså ganska likt din situation)
Vi hörde istället av oss till majoriteten i byggnadsnämnden och presenterade vårt case.
Sedan chansade vi och gå vidare med ansökan, byggnadsnämnden gick emot tjänstemännens rekommendation och godkände lovet och vi kunde gå vidare med ombyggnationen - trots att byggnaden strider mot detaljplan.
Hela mitt hus står på prickad mark så när jag skulle bygga uterummet tog det tvärstopp. Planstridigt utgångsläge tror jag dom kallade det för och eftersom huset är byggt innan 1987 (har för mig att brytningen gick där) så hamnade jag i ett tomrum mellan gamla och nya PBL.
Jag överklagade till stadsbyggnadsnämnden och fick igenom bygglovet där istället. Bygglovet blev 20% dyrare pga detta och det är en chansning eftersom det inte finns några löften om att det kommer gå igenom ändå.
om du drar det vidare till stadsbyggnadsnämnden så har jag ett litet tips som hjälpte oss.
I nämnden så är det bygglovshandlingarna som ska tala, dvs du som bygglovssökare ges inte möjlighet att yttra dig utöver ritningar etc.
MEN, jag skrev ett personligt brev som jag angav som bilaga när vi gick upp i nämnden där jag presenterade vår familj och motiverade vårt önskemål om utbyggnad.
För min del löste det sig och nämnden röstade igenom bygget och idag har står uterummet på plats trots att det avviker från detaljplan.
Kan ju vara så att det bara var ren tur och det personliga brevet kanske dom inte ens brydde sig i, men det kommer jag aldrig att få veta.
Jag överklagade till stadsbyggnadsnämnden och fick igenom bygglovet där istället. Bygglovet blev 20% dyrare pga detta och det är en chansning eftersom det inte finns några löften om att det kommer gå igenom ändå.
om du drar det vidare till stadsbyggnadsnämnden så har jag ett litet tips som hjälpte oss.
I nämnden så är det bygglovshandlingarna som ska tala, dvs du som bygglovssökare ges inte möjlighet att yttra dig utöver ritningar etc.
MEN, jag skrev ett personligt brev som jag angav som bilaga när vi gick upp i nämnden där jag presenterade vår familj och motiverade vårt önskemål om utbyggnad.
För min del löste det sig och nämnden röstade igenom bygget och idag har står uterummet på plats trots att det avviker från detaljplan.
Kan ju vara så att det bara var ren tur och det personliga brevet kanske dom inte ens brydde sig i, men det kommer jag aldrig att få veta.