Ansvarar säljaren för mäklarens uppgift till köparen?
HD har avgjort ett mål som behandlar en klassisk trätofråga här på BH: När man säljer sin fastighet och mäklaren utfäster något för köparen om fastigheten är man då som säljare ansvarig för denna uppgift? Eller för att vända på det, när man som köpare får en uppgift om fastigheten av mäklaren, kan man då hålla säljaren ansvarig för uppgiften?
I målet FT 8543-24 ”Elnätsanslutningen” så köpte R.B. i mars 2021 en obebyggd fastighet av B.F. för 200 000 kr. Köpet gick via mäklare och vid tidpunkten för försäljningen var fastigheten inte ansluten till elnätet. R.B. var dock, utifrån uppgifter från mäklaren, av uppfattningen att så var fallet.
Ansvarar nu säljaren för att felet i fastigheten att det saknas elanslutning som mäklaren har uppgett? Det menade R.B. som tog det hela vägen till HD och ville ha elanslutningskostnaden ersatt av säljaren.
HD avgjorde i vilken utsträckning säljaren ansvarar för en uppgift om fastigheten som mäklaren har lämnat till köparen i samband med ett fastighetsköp.
Detta är inte uttryckligen reglerat i jordabalken och ej heller i förarbeten. HDs tolkning av lagen, från domskälen:
Så kanske inte så förvånande och jag tror rätt nära "sunt förnuft" för de flesta. Eller?
https://rattspraxis.etjanst.domstol.se/sok/publicering/4bbb6163-dab9-4966-bfda-6f138d3dac6c
I målet FT 8543-24 ”Elnätsanslutningen” så köpte R.B. i mars 2021 en obebyggd fastighet av B.F. för 200 000 kr. Köpet gick via mäklare och vid tidpunkten för försäljningen var fastigheten inte ansluten till elnätet. R.B. var dock, utifrån uppgifter från mäklaren, av uppfattningen att så var fallet.
Ansvarar nu säljaren för att felet i fastigheten att det saknas elanslutning som mäklaren har uppgett? Det menade R.B. som tog det hela vägen till HD och ville ha elanslutningskostnaden ersatt av säljaren.
HD avgjorde i vilken utsträckning säljaren ansvarar för en uppgift om fastigheten som mäklaren har lämnat till köparen i samband med ett fastighetsköp.
Detta är inte uttryckligen reglerat i jordabalken och ej heller i förarbeten. HDs tolkning av lagen, från domskälen:
Så kanske inte så förvånande och jag tror rätt nära "sunt förnuft" för de flesta. Eller?
https://rattspraxis.etjanst.domstol.se/sok/publicering/4bbb6163-dab9-4966-bfda-6f138d3dac6c
Redigerat:
Om köparen inte kan lita på vad mäklaren säger för det kan vara osant utan att säljaren visste om det så blir det ganska mycket problem.Claes Sörmland skrev:
Men HD get ju här en lösning, att även mäklaren kan vara ansvarig gentemot köparen.
Så är detta en klassisk "du borde stämt alla som kunde vara ansvariga tillsammans, inte bara en av dem"?
Från domenK Kane skrev:
12.
En fastighetsmäklare som uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter
sina skyldigheter ska ersätta den skada som drabbar köparen eller säljaren,
exempelvis om mäklaren har lämnat oriktiga uppgifter till en köpare utan
att först närmare kontrollera dem trots att det funnits anledning att göra det
(se 3 kap. 25 §, och jfr ”Den spanska fastigheten” NJA 1991 s. 43 och
”Brf Kaptenen” NJA 1991 s. 725).
Vi hamnade i samma sits när vi köpte vårt hus, två gånger dessutom.
Säljaren hade informerat mäklare om att fiber ”fanns framdraget”, mäklaren skrev ”fiber finns indraget”.
Tolkningsföreträde för mig som säljare blir att huset därmed vid överlåtelse ska ha fiber installerat.
Mäklaren skyller på säljaren, eftersom säljaren fått ett utskick av annons/beskrivning som ligger till grund för försäljning.
Säljaren åker på att göra avdrag inför köp/åtgärda innan tillträde.
Andra vändan 7 månader senare…
Mäklare och säljaren säger att man mätt upp bo och biyta under skrivning för köpekontrakt, men egentligen mätt upp golvyta utan vidarr tanke. Slutresultat blir att 8kvm till ett pris om ~200.000 hamnar under diskussion igen, eftersom det i annonsen prompt står att ”man mätt upp boarea till 124kvm”. Den här gången får säljaren betala tillbaka 50.000 efter kort förhandling.
Man får akta sig för vad man skriver.
Säljaren hade informerat mäklare om att fiber ”fanns framdraget”, mäklaren skrev ”fiber finns indraget”.
Tolkningsföreträde för mig som säljare blir att huset därmed vid överlåtelse ska ha fiber installerat.
Mäklaren skyller på säljaren, eftersom säljaren fått ett utskick av annons/beskrivning som ligger till grund för försäljning.
Säljaren åker på att göra avdrag inför köp/åtgärda innan tillträde.
Andra vändan 7 månader senare…
Mäklare och säljaren säger att man mätt upp bo och biyta under skrivning för köpekontrakt, men egentligen mätt upp golvyta utan vidarr tanke. Slutresultat blir att 8kvm till ett pris om ~200.000 hamnar under diskussion igen, eftersom det i annonsen prompt står att ”man mätt upp boarea till 124kvm”. Den här gången får säljaren betala tillbaka 50.000 efter kort förhandling.
Man får akta sig för vad man skriver.
Säljaren gjorde, trots mäklarens misstag gällande fiber, avdrag om 20.000 om bag inte minns fel.redarn skrev:
För boytan påtalades problemet efter att vi under ca 6 mån renoverat en väldans och hade vår egna mäklare på besök för att se vad värderingen skulle landa, varpå mäklaren direkt säger att det inte känns som 124kvm. Jag fick ringa hem någon som var utbildad att räkna ut bo/biarea och sen vände jag mig till säljaren och mäklaren. Säljarna fick korrigera och betala tillbaka 50.000 efter förhandling hos mäklarkontoret, säljaren valde sen att vända de 50.000 mot mäklaren och hålla honom skyldig för problematiken eftersom det var mäklarkontorets besiktningsman de bad utföra mätning.
Det blev således ingen dom/tinget av varken det ena eller andra.
Men att ni lyckats komma överens säger ju egentligen ingenting om hur det hade gått om det fått drivas rättsligt tills man når en dom.. Om säljaren tvärvägrar en krona.. Små skillnader i vad som lyckas bevisas i rättsalen kan göra stor skillnader på utfallet..D Davspa skrev:
Att säljaren ger sig och betalar betyder ju inte att det är 100% säkert att man vunnit vid en tvist..
Ja det är helt klart att det är dags för mäklare att sluta ha så svamliga frågelistor och ta bort en massa otydligheter och som säljare är det deffintivt läge att ge mer svar av "vet ej" "okänd" och att vissa uppgifter kommer från den ena eller andra källan.. för att undvika att det lyckas drivas som en utfästelse..
"i skatteverkets uppgifter är bostadsarean angedd till 120 m2 men är den exakta boarean av betydelse så bör köparen låta mäta upp bostaden enligt dagens regler"
Varje del får en rad där man klargör att ansvaret ligger på köparen att undersöka dom uppgifter som är viktiga för denne
Eller att mäklaren tydliggör att frågelistan inte är utfästelser i kontraktet, kanske kan vara en väg att minska dessa risker att alla möjliga helknasiga tolkningar alltid ska vara till köparens fördel.. eller att helt enkelt vägra ha nån frågelista som del av köpekontraktet..
Det är ju mäklarna som ska försöka undvika att sånt här ens uppstår då kontrakten helst ska vara solklara grejer som inte går att tolka på motsats vis beroende på vem som läser det..
"i skatteverkets uppgifter är bostadsarean angedd till 120 m2 men är den exakta boarean av betydelse så bör köparen låta mäta upp bostaden enligt dagens regler"
Varje del får en rad där man klargör att ansvaret ligger på köparen att undersöka dom uppgifter som är viktiga för denne
Eller att mäklaren tydliggör att frågelistan inte är utfästelser i kontraktet, kanske kan vara en väg att minska dessa risker att alla möjliga helknasiga tolkningar alltid ska vara till köparens fördel.. eller att helt enkelt vägra ha nån frågelista som del av köpekontraktet..
Det är ju mäklarna som ska försöka undvika att sånt här ens uppstår då kontrakten helst ska vara solklara grejer som inte går att tolka på motsats vis beroende på vem som läser det..
Aha...
Du menar att mäklaren ska jobba på riktigt och göra sig förtjänt av sitt arvode. Djärv tanke 😉
Du menar att mäklaren ska jobba på riktigt och göra sig förtjänt av sitt arvode. Djärv tanke 😉
Problemet för köparen blir ju att om ansvaret ligger på antingen mäklaren eller säljaren så går båda fria. Du stämmer säljaren som hävdar att mäklaren har hittat på uppgiften själv, kanske blandat ihop objekt (inte ovanligt). Om du stämmer mäklaren så kommer han att hävda att säljaren har givit uppgiften, han har bara förmedlat uppgiften.
Absolut, vi är helt eniga här. Men jag vill ändå tro att när skrivelsen är utformad som den är i bägge fall så handlar det om samma princip som för det rättsliga vi nu ser, säljare och mäklare ansvarar för den information som förmedlas med objektet, därmed ska informationen vara korrekt.P polaris78 skrev:
Ja frågelistan är ett gissel. Har för mig att den finns för att uppfylla någon regel om god mäklarsed. Men det vore ju bra om någon sätter ned foten mot otydliga frågelister, elloer otydliga svar på frågelistor.
En mäklare får inte medverka till otydligheter. Finns det otydligheter i frågornas utformning så är det mäklarens ansvar, mäklaren har författat formuläret. Finns det otydligheter i svaren på frågorna så är dte mäklarens ansvar att räta ut det som är otydligt. Det vore bra om någon utkräver det ansvaret.
Men även om mäklaren har har eller borde ha ett ansvar. Så tycker jag att du som köpare har ett moraliskt ansvar att ifrågasätta det som står i frågelistan. Står det ex. att avloppsanläggningen är ny sedan 2022, och säljaren är en äldre smått virrig tant vars make nyligen gått bort, så bör man kanske fråga sig hur mycket koll hon egentligen har på det. Det kanske bara var en vanlig slamtömning.
Och den typen av förtydligande frågor bör man som köpare ställa även om det inte är en virrig åldring. Det finns gott om unga aktiva männiksor som sätter en ära i att inte kunna skilja en hammare från en skruvmejsel "ser jag ut som någon som bryr sig?".
En mäklare får inte medverka till otydligheter. Finns det otydligheter i frågornas utformning så är det mäklarens ansvar, mäklaren har författat formuläret. Finns det otydligheter i svaren på frågorna så är dte mäklarens ansvar att räta ut det som är otydligt. Det vore bra om någon utkräver det ansvaret.
Men även om mäklaren har har eller borde ha ett ansvar. Så tycker jag att du som köpare har ett moraliskt ansvar att ifrågasätta det som står i frågelistan. Står det ex. att avloppsanläggningen är ny sedan 2022, och säljaren är en äldre smått virrig tant vars make nyligen gått bort, så bör man kanske fråga sig hur mycket koll hon egentligen har på det. Det kanske bara var en vanlig slamtömning.
Och den typen av förtydligande frågor bör man som köpare ställa även om det inte är en virrig åldring. Det finns gott om unga aktiva männiksor som sätter en ära i att inte kunna skilja en hammare från en skruvmejsel "ser jag ut som någon som bryr sig?".
