Ekonomi & Juridik

Experternas råd till Karin och Lars

En rad olyckliga omständigheter har bidragit till att Karins och Lars husbygge inte håller den kvalitet de hade förväntat sig. Till stor del handlar det om otillräckliga förberedelser innan kontraktet undertecknades.

Karin och Lars höga förväntningar bygger istället på alla de muntliga löften Ulf Karmebäck har givit dem.
– Man ska verkligen akta sig för att lita på muntliga löften, säger advokat Stefan Häge. Visst gäller ett muntligt avtal lika mycket som ett skriftligt, men om ord står mot ord är det väldigt svårt att bevisa vad som egentligen sagts och utlovats. Allt du vill ha utfört måste du ha specificerat i kontraktet.

Byggnadsingenjör Bengt Bengtsson har gjort precis samma erfarenheter under alla de år han arbetat som byggkonsult. Han menar att när man gör sitt livs största affär och bygger ett hus, behöver de allra flesta en erfaren byggkonsult till sin hjälp för att sätta sig in i varje liten detalj kring bygget, innan man skriver kontrakt. Det handlar både om material och utförande.
– Det här gäller ju inte minst när det är utländska entreprenörer inblandade, säger Bengt.
Extra varsam rekommenderar Bengt att man är vid import av hus från Östeuropa. Här gäller det att kontrollera noga att byggsatsen är anpassad för våra svenska förhållanden.
– Och det är klokt att inte köpa något om det inte finns ett hus byggt på plats i Sverige som referens, som man kan gå in i och titta på, säger Bengt.

Man skulle kunna tro att vi i Sverige har så bra lagar att det inte går att bygga hur som helst och få det godkänt av stadsbyggnadskontoret, att man är säker och inte behöver lägga sig i bygget så mycket. Till viss del stämmer det. Allt måste följa svensk byggnorm. Dock finns det i byggnormen ett spann av kvaliteter. Just vilken kvalitet du vill ha måste specificeras i kontraktet, annars finns risk att du får den lägsta accepterade.

Idag ligger det ett stort ansvar på byggherren, i Karins och Lars fall dem själva, att kontrollera kvaliteten på sitt bygge. Samhället har överlämnat ansvaret för husets kvalitet till byggherren genom att denne ska utse en kvalitetsansvarig. Den kvalitetsansvarige har kontakter med stadsbyggnadskontoret som kontrollerar att man uppfyller de krav på säkerhet mot tredje man som samhället ställer via Plan- och Bygglagen (PBL), såsom att det inte ska finnas risk för fall, att människor inte ska skada sig vid användning av byggnaden och sedan krav på att fukten tas om hand, att värmeisoleringen är tillfredsställande och att konstruktionen har en viss täthet. Det finns också tillämpningsföreskrifter till PBL, som betecknas BBK och BBL samt även AMA, som beskriver i detalj hur byggnadsarbeten ska utföras. Det är projektörens (i detta fall Packwerk AB) uppgift att se till att lagen och alla tillämpningsföreskrifter tillämpas. Det här kontrolleras bara vid slutbesiktningen och besiktningsmannen vid slutbesiktningen ska alltid utses av beställaren. Beställaren kan också efter slutbesiktningen kräva dokumentation på hur allt är utfört.
– Men jag anser att byggherren bör utse en erfaren byggkonsult som regelbundet utför kvalitetskontroller under byggets gång, säger Bengt. Bara på så sätt kan byggherren försäkra sig om kvaliteten på utförandet in i minsta detalj.

Sedan ska man ha klart för sig att det har skett en ändring till det sämre i svensk byggnorm sedan vårt inträde i EU.
– Vi har här i Sverige t ex byggt upp en elsäkerhet som är den bästa i Europa, men den har man inte anammat i EU-normen. Därför kan det hända att en tysk byggfirma utför saker som vi svenskar kan bli förvånade över, om man inte kommit överens om annat, säger Bengt. Alla elinstallationer ska dock utföras av en elektriker med svensk behörighet, det är inte förändrat.

Vad som gick fel för Karin och Lars
Det största problemet för Karin och Lars är alltså att de sitter med ett alldeles för allmänt hållet kontrakt. De borde ha specificerat i detalj vilken kvalitet och vilka material deras hus skulle utföras i, innan kontraktet tecknades. De har förlitat sig på muntliga löften som nu inte Ulf Karmebäck håller.

Det råder också förvirring kring vem som är byggherre. Packwerk AB har i huvudsak tidigare uppfört hus och sålt dem först efter de är färdigställda, dvs själv varit byggherre. Nu har de tecknat avtal med Karin och Lars om att uppföra ett hus på totalentreprenad och i det här fallet är det Karin och Lars som är byggherren. Men Packwerk har ändå anmält sig som byggherre till stadsbyggnadskontoret i Malmö och har utsett en kvalitetsansvarig som de har förtroende för. Packwerks advokat måste ha alla omständigheter klart för sig, men förmodligen inte Ulf Karmebäck på Packwerk. För Ulf säger att han är byggherren och att Karin och Lars inte ska lägga sig i sitt bygge och den kvalitetsansvarige Nils-Olof Ljunggren säger att han jobbar på uppdrag för Packwerk. Karin och Lars har aldrig träffat sin kvalitetsansvarige och inte heller den som handlägger deras bygglov och bygganmälan på stadsbyggnadskontoret. Ändå är det Karin och Lars som lagligen är ansvariga för kvaliteten på huset de håller på att uppföra.

Så ska de gå vidare
Både advokat Stefan Häge och byggnadsingenjör Bengt Bengtsson är överens om att Karin och Lars nu ska gå vidare genom att anlita en kvalificerad byggnadsingenjör som går igenom avtalet och går igenom utförandet, för att se vad det är som gäller. Eftersom de är så missnöjda kan det sedan vara lämpligt att de på något sätt försöker komma ur avtalet med Packwerk och låter någon som de har förtroende för slutföra bygget. Naturligtvis bör de också anmäla till stadsbyggnadskontoret att det är de som är byggherre och använda en kvalitetsansvarig de känner förtroende för.

Advokatens tips när du tecknar avtal med utländska entreprenörer
Enligt advokat Stefan Häge ska det, juridiskt sett, inte spela någon roll om man som svensk konsument anlitar en svensk eller utländsk entreprenör. Samma regler gäller. Men det är naturligtvis praktiskt att vara extra vaksam och noggrann när man tecknar avtalet. Tänk därför särskilt på att:

1. Det råder avtalsfrihet mellan parterna. Visserligen är konsumenttjänstlagen tillämpbar, men denna är allmänt hållen och ger inget fullgott skydd.

2. I avtalet mellan konsumenten och entreprenören bör det alltid finnas en hänvisning till att bestämmelserna i ABS 95 ska gälla. Bestämmelserna utgör ett resultat av förhandlingar mellan Konsumentverket och företrädare för byggbranschen och reglerar allt från omfattning av entreprenaden till utförandet, tider, ansvar, betalningar, besiktning etc.

3. I avtalet bör också alltid anges att entreprenaden ska uppföras i enlighet med svensk byggnorm. I detta hänseende är det lämpligt att hänvisa till AMA 98, utgiven av AB Svensk Byggtjänst. AMA 98 är en tjock bok där tekniska specifikationer finns angivna ned till detaljnivå. Sedan är det upp till domstol att bedöma om byggnormen är uppfylld eller inte.

4. Det är lämpligt att i avtalet ange att tvist skall hänskjutas till svensk domstol, att döma enligt svensk rätt.

5. Betalning bör ske med varsamhet! Betala ingenting som inte är levererat.

6. Att bygga hus innebär stora kostnader. Ett bra tips för att undvika obehagliga överraskningar på grund av entreprenaden är att lägga några tusen kronor på juridisk hjälp vid avtalsskrivandet.