Byggnadskreditiv lån till husbygget - så tänker banken

När du ansöker om lån för att bygga ett hus eller göra en större renovering är det inte ett vanligt bolån du ansöker om, utan ett så kallat byggnadskreditiv. Ett byggnadskreditiv fungerar hos många banker mer som en checkkredit.

Banken börjar precis som vid vanliga bolån med att göra en kreditbedömning på dig. Beviljar banken dig ett byggnadskreditiv så gör man sedan utbetalningar av byggnadskreditivet under byggets gång. När bygget är klart så omvandlar du kreditivet till ett vanligt bolån. Det behöver dock inte nödvändigtvis vara hos samma bank, utan du kan lägga om byggnadskreditivet till ett bolån hos vilken bank du vill, t e x hos den bank som ger dig lägsta boräntan.

Byggnadskreditivet har högre ränta än ett vanligt bolån samt en uppläggningsavgift som varierar mellan bankerna. Räntan är dock vanligen förhandlingsbar, precis som vid ett vanligt bolån. Du bör självklart ta in offerter på byggnadskreditiv från flera banker.

Men hur tänker då banken när de gör kreditbedömningen och väljer om man ska bevilja ett byggnadskreditiv eller inte? Vi pratade med bankerna för att få reda på detta.

Bankens utgångspunkt när man bedömer ansökan om byggnadskreditiv

Banken börjar alltså med att göra en kreditbedömning av byggherrarna och en bedömning av husbygget som man planerar.

- Vi utgår från en förhandsvärdering på bostaden som den är tänkt att se ut när vi erbjuder byggnadskrediter. Vi erbjuder krediter där vi kan se att hela produktionen är finansierad och att kunden har en återbetalningsförmåga som bär den långsiktiga finansieringen, säger Lena Bivner, presschef hos Länsförsäkringar Bank.

Vi utgår från en förhandsvärdering på bostaden som den är tänkt att se ut.

När du ansöker om ett byggnadskreditiv gör banken utöver en kreditbedömning även en bedömning av din produktionskostnadskalkyl. Det är alltså inte banken själva som bedömer vad ditt husbygge kommer att kosta, utan det är du själv som får presentera en sådan plan. 

Hushållet ska ha återbetalningsförmåga för den tänkta slutfinansieringen när produktionen är klar. 

- Vi tar även hänsyn till att hushållet har buffert för fördyrningar, fördröjningar, nedgång i försäljningspris om befintligt objekt finns som ska säljas mm. God rådgivning och en långsiktigt hållbar finansiering är målet, säger Mats Helenius, regionchef på Danske Bank Sverige.

Ny kreditbedömning om kostnaderna drar iväg

Däremot är det ingen av bankerna som tar höjd för eventuella fördyrningar i själva produktionskostnadskalkylen. Om det under byggets gång visar sig att det blir dyrare än tänkt så gör banken en ny kreditbedömning där man ser över om du kan godkännas för ett utökat byggnadskreditiv.

- Att en byggnadskredit skulle vara förbrukad utan att huset är färdigställt skulle vara en mycket olycklig situation. Anledningen till att en sådan situation skulle uppstå måste noggrant analyseras. En höjning av krediten innebär ett nytt kreditbeslut som även detta baseras på kundens framtida återbetalningsförmåga, säger Lena Bivner.

Så resonerar även övriga banker vi har talat med.

Utbetalning av kreditiv fungerar olika

När du godkänts för ett byggnadskreditiv finns det lite olika upplägg på hur man går vidare. Hos vissa banker ges utbetalningarna i flera lyft utifrån vad som beslutats tillsammans med entreprenadföretagen eller hustillverkaren - i takt med att deras fakturor kommer. I andra fall görs enbart en enda större utbetalning när huset står klart.

- De ärenden med nyproduktion villa som vi hjälper till med är nyckelfärdiga hus där man har ett köpe- och entreprenadkontrakt med fastställt pris som inte ändras under byggets gång. Hos oss görs inte betalningar vid flera tillfällen, förutom handpenning precis som ett vanligt köp, säger Karin Hellgren, SBAB.

Hos Danske Bank får du också en större utbetalning, men den gäller inte bara nyckelfärdiga hus med en slutbetalning. Istället får du vanligen en enda utbetalning som du sedan själv använder dig av när du betalar fakturor under byggets gång.

Hos Handelsbanken skickar du istället in fakturor och får dem betalda av banken.

- Vi finansierar både nyckelfärdiga hus och lösvirkeshus. Kunden skickar in attesterade fakturor till oss som vi hjälper till att betala, förutsatt att bygget fortskrider enligt betalningsplan och besiktning samt värdering, säger Mats Olsson på Handelsbankens informationsavdelning.

Som du ser kan utbetalningsförfarandet för byggnadskreditiv variera från bank till bank och du måste därför kontakta den bank du fått byggnadskreditiv hos för att se vad som gäller för just ditt bygge.

Så fungerar det med kontantinsatsen

Precis som vid vanliga bolån har du en kontantinsats att förhålla dig till när du tar ett byggnadskreditiv. Du betalar med andra ord en viss procent av bygget själv. Exakt hur detta går till i praktiken varierar. Det kan till exempel vara så att det initialt är du som får betala fakturorna från byggföretaget, eller kostnaden för tomten, tills du nått upp till summan som utgör kontantinsatsen.

- Det är lite olika beroende på hur både hushållet och hur projektet ser ut. Har man den egna insatsen i likvida medel så ska den komma först, dvs den kan erläggas i samband med att tomtköpet görs och resterande del läggs upp som lån. Ibland kommer kontantinsatsen från befintlig bostad som kunden avser att bo kvar i under byggtiden och som sedan ska säljas när man kan flytta in i det nya boendet. Då kan vi se en lösning att vi ger kunden ett högre byggnadskreditiv under byggtiden men att slutfinansieringen blir lägre efter att det befintliga boendet är sålt och kunden kan lägga den egna insatsen, säger Mats Helenius.

Tomten och andra tillgångar kan fungera som kontantinsats.

Samtliga banker vi talar med nämner dock att tomten och andra tillgångar kan fungera som kontantinsats.

- Kontantinsatsen kan bestå av likvida medel, tomtmark eller andra tillgångar som går att belåna. Eftersom Handelsbanken är en decentraliserad bank anpassar de lokala kontoren villkoren för varje enskild kund. Då tittar man på kundens återbetalningsförmåga och säkerhet och skapar ett individuellt upplägg efter det, säger Mats Olsson.

- Inköp av tomt kan ses som en del av kontantinsatsen däremot kan det vara svårt att värdera eget arbete. Det viktiga är emellertid att produktionen är fullt finansierad och att slutfinansieringen inte ger en för hög belåningsgrad i förhållande till förhandsvärderingen, säger Lena Bivner.

Gemensamt för samtliga banker är att du förväntas kunna stå för kontantinsatsen i någon form. Exakt när och hur den ska betalas ut beror på din specifika situation.