Vad kostar det att stycka av en tomt?

Husägare med stora tomter vill ibland sälja en bit av sin tomt. Eller så har du kanske hittat en bit mark på landsbygden, utanför planlagt område som du vill köpa. Du kan då kontakta markägaren och fråga om man kan stycka av en bit mark och sälja till dig. Om du tänkt bygga på den avstyckade fastigheten bör du även kontrollera att marken verkligen är lämplig att bebyggas, genom att söka ett förhandsbesked om bygglov.

Att stycka av en tomt innebär att en bit mark skiljs av från en fastighet och bildar en ny fastighet. Det är Lantmäteriet som genomför en avstyckning, genom en sk. lantmäteriförrättning. För det tar man betalt per timma. Regeringen bestämmer vilka taxor som ska gälla för olika typer av lantmätare. 2020 är priset mellan 1200 kr – 1900 kr per timma, beroende på hur senior lantmätaren är.

Emil Karlsson som är fastighetsjurist och arbetar som beslutande lantmäteriförrättare berättar här om var priset för en avstyckning brukar hamna och vad som påverkar priset upp eller ner.

Priset för att stycka av en fastighet börjar runt drygt 35 000 kronor, men beror så klart på flera faktorer. I normalfallet slutar priset under 50-60 000 kr om det inte behövs fastighetsbestämning.

– Allra enklast blir det om den tänkta styckningslotten (nybildade fastigheten) ligger inom detaljplanelagt område och ansökan överensstämmer med detaljplanen. Då kan flera av faktorerna som lantmätaren måste utreda och ta ställning till redan vara prövade i detaljplaneprocessen, säger Emil.

Saker som fördyrar avstyckningen

Ett av de vanligaste problemen man kan stöta på när man styckar av en tomt är att man vill lägga styckningslottens gränser mot en gräns som har dålig kvalitet, alltså ett osäkert läge. Det kan till exempel vara en fastighet som bildats genom laga skifte på 1800-talet. Gränsen markerades då genom stora stenblock som placerades ut på brytpunkterna. Dessa märken kan med tiden ha försvunnit. Då kan man behöva göra en så kallad fastighetsbestämning, en åtgärd där lantmätaren med ledning av märken på marken (stenmurar, gamla staket, bäckar) och äldre förrättningshandlingar bestämmer fastighetsgränsens läge. 

– Om det krävs en fastighetsbestämning så kan det ta tid och bli riktigt dyrt, särskilt om grannarna inte är överens, berättar Emil. 

Den dyraste avstyckningen Emil Karlsson har varit med om kostade över 100 000 kr.

Andra saker som kan fördyra en avstyckning är till exempel att det finns många rättigheter (servitut, ledningsrätter med mera) på fastigheten. Det kan även finnas fornminnen, strandskydd och liknande som fördyrar förrättningen.

– När det gäller rättigheter så som servitut så började dessa registreras först på 1970-talet. Servitut som tillkommit innan dess måste således efterforskas i de gamla förrättningshandlingarna, där det så här pass lång tid efteråt inte alltid är helt enkelt att förstå vad lantmätaren egentligen åsyftade.

– Det är viktigt att förstå att lantmätarens uppgift i mångt och mycket är att väga enskilda mot allmänna intressen. Det kan således absolut hända att en avstyckning hindras av exempelvis ett fornminne, eftersom det allmännas intresse helt enkelt bedöms väga tyngre. Vi tänker dessutom lika mycket på en teoretisk framtida ägare av fastigheten som på den nuvarande. Är det som den sökande har yrkat på verkligen en bra lösning i det långa loppet?

Så kan du undvika fördyring av avstyckningen

Emil menar att det är bra att vara påläst på vad som gäller för din fastighet, för att undvika att priset springer iväg. Vilka servitut finns och vilken del av fastigheten belastar de? Berörs fastigheten av detaljplan och överensstämmer den önskade åtgärden med planen? 

– Berätta gärna för handläggaren att du önskar vara behjälplig i handläggningen. Kanske kan du underlätta till exempel genom att själv ordna eventuella överenskommelser med grannarna istället för att lantmätaren ska jaga efter folk med sin höga timkostnad? 

– Att man har behövliga tillstånd på plats, en korrekt ifylld ansökan samt en bra och tydlig karta underlättar naturligtvis också, säger Emil.

En annan viktig sak är att försöka hålla koll på eventuella gränsmarkeringar om man har några. Gräv inte bort gränsmarkeringarna för att exempelvis sätta ett staket - det är för det första olagligt och för det andra väldigt dyrt att åtgärda. Vid komplicerade förhållanden eller om man är osäker på vad som gäller kan det till och med vara en idé att anlita en sakkunnig inför ansökan. Skriftväxling med lantmätaren blir snabbt dyrt!

Så går det till att stycka av en tomt

Det första som händer när du skickar in ett ärende till din lantmäterimyndighet är att ärendet registreras i olika handläggningssystem. Då handläggningstiderna generellt sett är ganska långa för tillfället så brukar en inledande lämplighetskontroll genomföras där en lantmätare genomför en översiktlig kontroll av ärendet och dess genomförbarhet. Därefter kommer den mest tidskrävande delen av handläggningen, nämligen kötiden.

– Det är lätt att få uppfattningen att myndigheten handlägger ärendet under många månader. Sanningen är emellertid att ärendet ligger passivt i väntan på att en handläggare ska få tid att titta på det under en majoritet av tiden, säger Emil.

Så småningom tilldelas ditt ärende en handläggare som inleder kontroll av lämplighet enligt fastighetsbildningslagen, samt uppgifter från fastighetsregistret. Eventuella rättigheter, planer, fornlämningar med mera utreds. Om fastigheten ska användas för bebyggelse läggs särskild vikt vid att det finns behövlig tillgång till vatten, avlopp och väg. Om det krävs så håller lantmätaren samråd med andra myndigheter så som exempelvis Länsstyrelsen eller kommunens byggnadsnämnd.

Nästa steg är i normalfallet att en mätningsingenjör besöker platsen för avstyckningen för att kontrollera eventuella befintliga fastighetsgränser samt staka ut de nya gränserna. Flera besök kan behövas. Enligt huvudregeln ska sammanträde hållas, men om samtliga sakägare är överens om åtgärden så anses det ofta obehövligt.

När all information är insamlad fattar lantmäteriet en rad beslut beroende på ärendet. I normalfallet fattas ett fastighetsbildningsbeslut (beslut om avstyckning), ersättningsbeslut, tillträdesbeslut och ett avslutningsbeslut som avslutar ärendet. En underrättelse om besluten med relevanta beslutshandlingar skickas ut till sakägarna som bereds tillfälle att överklaga besluten.

Under förutsättning att inget beslut överklagas registrerar lantmätaren beslutet i fastighetsregister samt digital registerkarta. En förrättningsakt innehållandes de dokument som varit relevanta för ärendet expedieras till den som angetts som mottagare av akten i ansökan.