Varning för "bygglovsbefriade" byggåtgärder för småhus
Nedan följer ett utdrag ur en längre artikel jag skrivit med anledningen av alla projekt jag kommit i kontakt med som havererat.
De första undantagen från bygglovsplikten i nya PBL
Redan i Propositionen (1985/86:1) till nya Plan- och bygglagen stod att läsa om undantag i PBL:
”Skyldigheten att söka lov ska kunna varieras genom kommunala beslut. Kommunen skall under vissa förutsättningar kunna besluta om att vissa åtgärder inom områden utan detaljplan får utföras utan bygglov, nämligen bl.a. komplementbyggnader, mindre tillbyggnader och inre ändringar av byggnader. För områden med detaljplan kan kommunerna i planen besluta att enklare fritidshus och liknande byggnader får uppföras eller byggas till eller ändras på annat sätt utan lov.”
Det är exakt samma principer som gäller än idag. Idén att undanta villaägarnas småprojekt var inskriven i PBL redan från första början. Ändå råder efter 30 år förvirring om vad som gäller.
Vad menas med ”bygglovsbefriad” i Plan- och bygglagen?
Genom åren har benämningarna på alla de ändringar och lättnader som skett i Plan- och bygglagstiftningen varierat. I rubrikerna till själva propositionerna har bl.a. följande uttryck ofta används (i kronologisk ordning): nyhet, ändring, komplettering, effektivitet, förtydligande, förenkling, undantag, bygglovsbefrielse. En bygglagstiftning kan alltså ändras på en rad olika sätt.
Med bygglovsbefrielse menas just det som beskrivs ovan. För vissa mindre byggnadsåtgärder behöver man inte, d v s är man inte skyldig, att söka bygglov för. Det är allt. Inget mer. Ingen generell "befrielse" från att följa alla andra regler, lagar, förordningar eller konstruktionsregler. Varken PBL, Boverket eller kommunerna äger rätt att läsa över t ex EU:s byggproduktdirektiv (CE-märkning) eller Eurokoder för konstruktioner.
Hur vet man vad som är bygglovsbefriat, eller inte
För alla bygglovsbefriade åtgärder uppstår direkt ett moment 22. För det första: jag tror att min byggåtgärd är bygglovsbefriad. För det andra: för att vara säker på att min bygglovsåtgärd verkligen är bygglovsbefriad, måste jag fråga kommunen. För det tredje: kommunen kan inte svara ordentligt på min fråga om jag inte visar dem vad jag tänker bygga, d v s i princip lämnar in ett bygglov.
Att på detta sätt göra undantag för undantagen är bisarrt. Syftet med ett undantag i PBL är just att slippa lämna in handlingar till kommunen. Det ursprungliga undantaget om bygglovsbefrielse är väl dokumenterat, det står i PBL och man kan fråga kommunen. Det är det andra undantaget som är problemet. Undantaget från att ta reda på om bygglovsbefrielsen gäller mitt byggprojekt. För det behöver jag skicka in handlingar.
Många försöker lösa detta moment 22 med att helt enkelt lämna in ett bygglov i alla fall, eller i vart fall planer och fasader. Man skickar in en bygglovsansökan som resulterar i att kommunen svarar att bygglov inte behövs. Det är så det ska gå till.
Den andra varianten, som den här långa artikeln handlar om, är betydligt vanskligare. Man frågar helt enkelt inte kommunen om byggåtgärden är bygglovsbefriad eller inte. Man chansar, d v s man har ingen aning om det man tänker bygga är ett olovligt byggande eller inte. Men det är inte det som kan få de allvarligaste konsekvenserna. Det är att inte göra några bygghandlingar alls.
Är bygglovsbefriat det samma som handlingsbefriat?
Plan- och bygglagens undantag från kravet att söka lov för att bygga, de s.k. bygglovsbefriade åtgärderna, har många privata byggherrar felaktigt uppfattat som att de fått ett OK på att det inte behövs några bygghandlingar alls. Inga ritningar med måttsatta planer och fasader. Ingen beskrivning av vad som ska byggas. Ingen sektion med detaljerad och platsangiven information om materialval, grundläggning, väggar, tak eller isolering. Ingen dokumentation över huvud taget.
Om de kommunala konsekvenserna av att bygga utan handlingar
De senaste åren, efter den enorma prisuppgången på bostäder och en del privata byggherrars självpåtagna roll att se det egna byggprojektet mer som en kortsiktig vinstmaskin än en långsiktig investering, har jag fått ägna mycket tid åt havererade byggprojekt.
Denna säregna grupp av byggprojekt, där inte en enda officiell anteckning finns att tillgå, är en existerande realitet idag. Eftersom dessa byggnaders byggherrar inte bara kör planlöst utan handlingar (då skulle de ha skickat in dem till kommunen), vet de dessutom inte vad kommunen tycker om det, eftersom de aldrig frågade. De vet alltså inte om de bygger olovligt. De vet helt enkelt inte alls om just deras byggprojekt kanske är ett svartbygge.
Dessa projekt hamnar naturligt i ett nytt moment 22. För det första: jag har byggt utan att fråga kommunen. För det andra: för att vara säker på att min byggåtgärd inte är olovlig, måste jag fråga kommunen. För det tredje: om jag frågar kommunen, får de reda på att det pågår ett bygge i kommunen som de inte känner till och att jag inte frågade dem först.
Frågan om olovligt byggande eller inte är en formalia, en administrativ punkt. Det finns färdiga avgifter och tariffer för detta per kvadratmeter hos alla kommuner. Det kräver PBL. Det finns också färdiga blanketter som vems som helst anonymt kan skicka in om de tror att någon byggt olovligt. Det finns det folk som gör. Kommunens egna tjänstemän kan också lätt upptäcka ett olovligt bygge själva genom att t ex jämföra kartor med flygfoton o s v. Olovliga byggen är inte särskilt svåra att upptäcka, inte minst nyproduktion och utbyggnader. Men detta är inte heller det allvarligaste. Det är konstruktionsmissarna.
Om de avtalsmässiga konsekvenserna när handlingar saknas
I ett dokumentslöst byggprojekt sker alla avtal muntligen. Om det finns t ex e-mejl, SMS eller annan information sparad så kan den användas som avtalstext. Problemet med offerter, beställningar, köp och upphandlingar i ett projekt där byggherren bevisligen själv valt att ”köra” utan egna handlingar från början (annars skulle de ju finnas) är att samma minimalistiska princip också gäller för allt annat. Dessa sparade meddelanden brukar därför sällan innehålla några detaljer av relevans alls faktiskt därför att allt väsentligt har redan avtalats muntligt (utan anteckningar).
Dessutom inträffar, vilket är allvarligt, vid tvist mellan t ex beställaren (byggherren) och en entreprenör, inte sällan ett slags avtalsvacuum där ingen kan hävda någonting, eftersom nu står bara ord mot ord. Det enda som finns kvar av avtalet är då ett dåligt minne. Denna typ av avtal är oerhört känsliga. Det kan räcka med att någon av parterna anser att de blivit förfördelade, så riskerar hela projektet att haverera. Om entreprenören inte får tillräckligt betalt eller byggherren tycker hen betalt men inte fått levererat är projektet i stort sett dött. Ingenting går att ”bevisa” om vad som sades några månader tidigare, på en knagglig telefonlinje. Om inte parterna kan komma överens och lösa sin tvist, kan ingen annan göra det åt dem heller.
Den verkligt grymma konsekvensen av ett handlingslöst och därmed i stort sett avtalslöst byggande (i varje fall utan varje form av adekvat bygghandling), om det skulle röra sig om byggfel, är att ingen hjälp står att få för byggherren. Den första fråga som en tillfrågad instans (försäkringsbolag, kommun) har är: Varför finns det inga bygghandlingar? Resten är s a s akademiskt, d v s ingenting händer. Kvar återstår endast att driva ärendet vidare i t ex tingsrätten som inte är ett dugg intresserade av byggteknik, bara avtal (som alltså är obefintliga).
Om byggprojekt utan konstruktionshandlingar
Den kanske allvarligaste risken som ett helt dokumentslöst projekt tar, är att bygga stommar utan konstruktionsritningar. Då har byggherren, som ansvarar för att sådana handlingar tas fram om de behövs, verkligen ingen annan att skylla på. En entreprenör som utför en dålig konstruktion är en sak, men att i efterhand gå och klaga på utförandet av stommen, går inte, inte för en byggherre. Genom att se till så att konstruktionsritningar saknas har denne försatt sig i en unikt dålig position. Varje försök till ansvarsfördelning börjar, och slutar, med denne själv.
Varför handlingslöst?
Varför tror då, eller luras att tro, byggherrarna att de kan bygga bostäder utan ritningar? Vem har sagt det? Det finns ingen paragraf i PBL som säger att bygglovsbefriade bärande konstruktioner existerar. Tvärtom är PBL väldigt tydlig på den punkten; varje byggåtgärd som inbegriper ändringar i en bärande stomme ska helst anmälas till kommunen. Det är inte det samma som att det behövs ett komplett bygglov. Det betyder att byggherren har tagit på sig att tolka PBL, och det är att alla bärande konstruktioner ska kunna redovisas.
Det är djupt olyckligt (känner någon igen sig, tro) att projekt kör fast på detta sätt. Det finns många fler negativa konsekvenser av handlingslösa byggprojekt än böter och skam. En av de vanligaste är att konstruktionerna är så dåligt utförda att, efter en fackmannamässig bedömning, projektet inte går att bygga klart på ett tillfredsställande sätt, utan att riva det som nyss byggdes. Ett typiskt sådant exempel är egenhändigt (av entreprenören) hopspikade takstolar som inte klarar lasterna. Andra exempel är en betongplatta utan kantbalkar, oarmerade plintar, skarvade balkar, underdimensionerade pelare o s v. Det finns många exempel på havererade projekt på detta vis. Som bara står och samlar damm.
Det är inte heller så att, bara genom att ringa upp en konstruktör, byggherren kan ”räkna hem” projektet (d v s konstruktionerna) genom att be konstruktören nagga på säkerhetsmarginalerna. Det har hänt att jag frågat byggherren eller entreprenören om hur de kan vara så säkra på om det håller eller inte, och fått till svars att ”det gör det oavsett vad du tycker”.
De första undantagen från bygglovsplikten i nya PBL
Redan i Propositionen (1985/86:1) till nya Plan- och bygglagen stod att läsa om undantag i PBL:
”Skyldigheten att söka lov ska kunna varieras genom kommunala beslut. Kommunen skall under vissa förutsättningar kunna besluta om att vissa åtgärder inom områden utan detaljplan får utföras utan bygglov, nämligen bl.a. komplementbyggnader, mindre tillbyggnader och inre ändringar av byggnader. För områden med detaljplan kan kommunerna i planen besluta att enklare fritidshus och liknande byggnader får uppföras eller byggas till eller ändras på annat sätt utan lov.”
Det är exakt samma principer som gäller än idag. Idén att undanta villaägarnas småprojekt var inskriven i PBL redan från första början. Ändå råder efter 30 år förvirring om vad som gäller.
Vad menas med ”bygglovsbefriad” i Plan- och bygglagen?
Genom åren har benämningarna på alla de ändringar och lättnader som skett i Plan- och bygglagstiftningen varierat. I rubrikerna till själva propositionerna har bl.a. följande uttryck ofta används (i kronologisk ordning): nyhet, ändring, komplettering, effektivitet, förtydligande, förenkling, undantag, bygglovsbefrielse. En bygglagstiftning kan alltså ändras på en rad olika sätt.
Med bygglovsbefrielse menas just det som beskrivs ovan. För vissa mindre byggnadsåtgärder behöver man inte, d v s är man inte skyldig, att söka bygglov för. Det är allt. Inget mer. Ingen generell "befrielse" från att följa alla andra regler, lagar, förordningar eller konstruktionsregler. Varken PBL, Boverket eller kommunerna äger rätt att läsa över t ex EU:s byggproduktdirektiv (CE-märkning) eller Eurokoder för konstruktioner.
Hur vet man vad som är bygglovsbefriat, eller inte
För alla bygglovsbefriade åtgärder uppstår direkt ett moment 22. För det första: jag tror att min byggåtgärd är bygglovsbefriad. För det andra: för att vara säker på att min bygglovsåtgärd verkligen är bygglovsbefriad, måste jag fråga kommunen. För det tredje: kommunen kan inte svara ordentligt på min fråga om jag inte visar dem vad jag tänker bygga, d v s i princip lämnar in ett bygglov.
Att på detta sätt göra undantag för undantagen är bisarrt. Syftet med ett undantag i PBL är just att slippa lämna in handlingar till kommunen. Det ursprungliga undantaget om bygglovsbefrielse är väl dokumenterat, det står i PBL och man kan fråga kommunen. Det är det andra undantaget som är problemet. Undantaget från att ta reda på om bygglovsbefrielsen gäller mitt byggprojekt. För det behöver jag skicka in handlingar.
Många försöker lösa detta moment 22 med att helt enkelt lämna in ett bygglov i alla fall, eller i vart fall planer och fasader. Man skickar in en bygglovsansökan som resulterar i att kommunen svarar att bygglov inte behövs. Det är så det ska gå till.
Den andra varianten, som den här långa artikeln handlar om, är betydligt vanskligare. Man frågar helt enkelt inte kommunen om byggåtgärden är bygglovsbefriad eller inte. Man chansar, d v s man har ingen aning om det man tänker bygga är ett olovligt byggande eller inte. Men det är inte det som kan få de allvarligaste konsekvenserna. Det är att inte göra några bygghandlingar alls.
Är bygglovsbefriat det samma som handlingsbefriat?
Plan- och bygglagens undantag från kravet att söka lov för att bygga, de s.k. bygglovsbefriade åtgärderna, har många privata byggherrar felaktigt uppfattat som att de fått ett OK på att det inte behövs några bygghandlingar alls. Inga ritningar med måttsatta planer och fasader. Ingen beskrivning av vad som ska byggas. Ingen sektion med detaljerad och platsangiven information om materialval, grundläggning, väggar, tak eller isolering. Ingen dokumentation över huvud taget.
Om de kommunala konsekvenserna av att bygga utan handlingar
De senaste åren, efter den enorma prisuppgången på bostäder och en del privata byggherrars självpåtagna roll att se det egna byggprojektet mer som en kortsiktig vinstmaskin än en långsiktig investering, har jag fått ägna mycket tid åt havererade byggprojekt.
Denna säregna grupp av byggprojekt, där inte en enda officiell anteckning finns att tillgå, är en existerande realitet idag. Eftersom dessa byggnaders byggherrar inte bara kör planlöst utan handlingar (då skulle de ha skickat in dem till kommunen), vet de dessutom inte vad kommunen tycker om det, eftersom de aldrig frågade. De vet alltså inte om de bygger olovligt. De vet helt enkelt inte alls om just deras byggprojekt kanske är ett svartbygge.
Dessa projekt hamnar naturligt i ett nytt moment 22. För det första: jag har byggt utan att fråga kommunen. För det andra: för att vara säker på att min byggåtgärd inte är olovlig, måste jag fråga kommunen. För det tredje: om jag frågar kommunen, får de reda på att det pågår ett bygge i kommunen som de inte känner till och att jag inte frågade dem först.
Frågan om olovligt byggande eller inte är en formalia, en administrativ punkt. Det finns färdiga avgifter och tariffer för detta per kvadratmeter hos alla kommuner. Det kräver PBL. Det finns också färdiga blanketter som vems som helst anonymt kan skicka in om de tror att någon byggt olovligt. Det finns det folk som gör. Kommunens egna tjänstemän kan också lätt upptäcka ett olovligt bygge själva genom att t ex jämföra kartor med flygfoton o s v. Olovliga byggen är inte särskilt svåra att upptäcka, inte minst nyproduktion och utbyggnader. Men detta är inte heller det allvarligaste. Det är konstruktionsmissarna.
Om de avtalsmässiga konsekvenserna när handlingar saknas
I ett dokumentslöst byggprojekt sker alla avtal muntligen. Om det finns t ex e-mejl, SMS eller annan information sparad så kan den användas som avtalstext. Problemet med offerter, beställningar, köp och upphandlingar i ett projekt där byggherren bevisligen själv valt att ”köra” utan egna handlingar från början (annars skulle de ju finnas) är att samma minimalistiska princip också gäller för allt annat. Dessa sparade meddelanden brukar därför sällan innehålla några detaljer av relevans alls faktiskt därför att allt väsentligt har redan avtalats muntligt (utan anteckningar).
Dessutom inträffar, vilket är allvarligt, vid tvist mellan t ex beställaren (byggherren) och en entreprenör, inte sällan ett slags avtalsvacuum där ingen kan hävda någonting, eftersom nu står bara ord mot ord. Det enda som finns kvar av avtalet är då ett dåligt minne. Denna typ av avtal är oerhört känsliga. Det kan räcka med att någon av parterna anser att de blivit förfördelade, så riskerar hela projektet att haverera. Om entreprenören inte får tillräckligt betalt eller byggherren tycker hen betalt men inte fått levererat är projektet i stort sett dött. Ingenting går att ”bevisa” om vad som sades några månader tidigare, på en knagglig telefonlinje. Om inte parterna kan komma överens och lösa sin tvist, kan ingen annan göra det åt dem heller.
Den verkligt grymma konsekvensen av ett handlingslöst och därmed i stort sett avtalslöst byggande (i varje fall utan varje form av adekvat bygghandling), om det skulle röra sig om byggfel, är att ingen hjälp står att få för byggherren. Den första fråga som en tillfrågad instans (försäkringsbolag, kommun) har är: Varför finns det inga bygghandlingar? Resten är s a s akademiskt, d v s ingenting händer. Kvar återstår endast att driva ärendet vidare i t ex tingsrätten som inte är ett dugg intresserade av byggteknik, bara avtal (som alltså är obefintliga).
Om byggprojekt utan konstruktionshandlingar
Den kanske allvarligaste risken som ett helt dokumentslöst projekt tar, är att bygga stommar utan konstruktionsritningar. Då har byggherren, som ansvarar för att sådana handlingar tas fram om de behövs, verkligen ingen annan att skylla på. En entreprenör som utför en dålig konstruktion är en sak, men att i efterhand gå och klaga på utförandet av stommen, går inte, inte för en byggherre. Genom att se till så att konstruktionsritningar saknas har denne försatt sig i en unikt dålig position. Varje försök till ansvarsfördelning börjar, och slutar, med denne själv.
Varför handlingslöst?
Varför tror då, eller luras att tro, byggherrarna att de kan bygga bostäder utan ritningar? Vem har sagt det? Det finns ingen paragraf i PBL som säger att bygglovsbefriade bärande konstruktioner existerar. Tvärtom är PBL väldigt tydlig på den punkten; varje byggåtgärd som inbegriper ändringar i en bärande stomme ska helst anmälas till kommunen. Det är inte det samma som att det behövs ett komplett bygglov. Det betyder att byggherren har tagit på sig att tolka PBL, och det är att alla bärande konstruktioner ska kunna redovisas.
Det är djupt olyckligt (känner någon igen sig, tro) att projekt kör fast på detta sätt. Det finns många fler negativa konsekvenser av handlingslösa byggprojekt än böter och skam. En av de vanligaste är att konstruktionerna är så dåligt utförda att, efter en fackmannamässig bedömning, projektet inte går att bygga klart på ett tillfredsställande sätt, utan att riva det som nyss byggdes. Ett typiskt sådant exempel är egenhändigt (av entreprenören) hopspikade takstolar som inte klarar lasterna. Andra exempel är en betongplatta utan kantbalkar, oarmerade plintar, skarvade balkar, underdimensionerade pelare o s v. Det finns många exempel på havererade projekt på detta vis. Som bara står och samlar damm.
Det är inte heller så att, bara genom att ringa upp en konstruktör, byggherren kan ”räkna hem” projektet (d v s konstruktionerna) genom att be konstruktören nagga på säkerhetsmarginalerna. Det har hänt att jag frågat byggherren eller entreprenören om hur de kan vara så säkra på om det håller eller inte, och fått till svars att ”det gör det oavsett vad du tycker”.